'부활' 프로젝트는 부동산 시장의 중요한 공급원입니다.

선생님, 많은 사람들이 부동산 가격이 왜 계속 오르는지 궁금해합니다. 특히 하노이와 호치민시에서 토지, 주택, 부동산에 관한 세 가지 법률이 발효된 상황에서 더욱 그렇습니다. 이 문제를 어떻게 설명하시나요?

최근 부동산 가격이, 특히 대도시를 중심으로, '어지럽게' 상승한 데에는 여러 가지 이유가 있습니다. 그러나 아마도 많은 사람들이 공감대를 형성할 이유는 공급 부족과 수요와 공급의 불균형, 특히 중심 지역의 평균 가격의 아파트와 소규모 토지의 부족일 것입니다.

토지법, 주택법, 부동산사업법이 8월 1일부터 시행되었는데도 가격 변동과 공급 부족 현상이 나타나는 이유는 무엇입니까?

우리의 의견으로는, 새로운 법률이 시행된 직후에 판매를 위해 문을 여는 새로운 주택 프로젝트가 많지 않기 때문입니다. 많은 사람들이 공급이 늘어날 것으로 예상하지만, 새로운 규정이 보다 개방적이고 합리적이기는 하지만 새로 시행되는 주택 프로젝트에만 적용된다는 점을 객관적으로 평가할 필요가 있습니다. 이러한 프로젝트는 법적 절차를 완료해야 하며, 법률이 발효되자마자 바로 판매를 시작할 수 없습니다.

반면, 주택 건설 사업은 잘못된 투자자 선택, 토지 규정 미준수 등 다양한 이유로 중단되는 경우가 많아 아직 해결책이 없습니다. 따라서 오래된 프로젝트는 여전히 새로운 정책이 제거되기를 기다리는 "대기" 모드에 있습니다. 해결되지 않은 "문제"가 있는 프로젝트는 시장에 공급을 창출하지 못했습니다.

둘째, '투입' 비용의 증가는 토지 가격의 상승으로 이어진다. 현재 각 지자체에서는 토지법의 규정에 따라 토지가격표를 조정하고 있습니다. 예를 들어, 호치민시는 10월 21일에 토지 가격표를 발표했는데, 2020년 토지 가격표와 비교했을 때, 구찌 지구를 비롯한 많은 지역의 토지 가격이 기존 가격보다 3배에서 11배로 올랐습니다. 호크몬은 2~11배 더 높습니다... 높은 토지 가격표는 사람들의 토지 비용(토지세, 증서가 발급된 토지 사용료, 토지 용도 변경 수수료 등)도 그에 상응하여 증가하게 됩니다.

기업의 경우, 프로젝트 토지 가격은 토지 가격표를 기준으로 결정되지는 않지만, 새로운 규정에 따라 투자 프로젝트에 대해 결정되는 토지 사용료는 이전보다 낮을 수 없습니다. 특히 토지 개간 보상 비용이 증가한 상황에서 토지를 회복한 사람들은 이전보다 더 많은 혜택을 받게 될 것입니다.

세 번째 이유는 부동산 투기 경향이 여전히 만연하다는 것입니다. 토지는 수익성이 높기 때문에 사람들이 여전히 토지에 투자하고 싶어한다는 것을 확신하는 것은 어렵지 않습니다. 어떤 사람들은 토지가 자산을 보관하는 좋은 수단이라고 생각합니다. 이는 투자자와 부동산을 보유하기 위해 토지를 구매하는 사람 모두에게 해당됩니다. "평생의 노동은 땅에서 얻는 이익만큼 좋지 않다"는 말은 오늘날에도 여전히 사실이다.

투기는 부동산 가격을 '자극'하기 위한 수법으로 이어지기도 합니다. 엄청난 가격으로 경매가 진행되고 보증금이 취소되면서 타인오아이, 호아이득 등지에서 시장 정보가 혼란에 빠졌고, 최근에는 하동에서도 m2당 2억 6,200만 VND의 낙찰가로 이전 경매 기록을 계속 경신하고 있습니다. 가격 "자극"의 결과로 시장 정보가 교란되고 구매자는 가격 "미로"에 빠지게 됩니다.

각 지자체의 토지가격표를 조정하면 시장에서 부동산 양도가격이 상승할 것이라고 생각하시나요?

우리는 지역 토지 가격표를 조정하는 것이 객관적으로 필요하다고 생각합니다. 기존에 규제된 토지 가격표는 해당 토지의 실제 가치를 반영하지 않습니다. 따라서 토지가격표를 조기에 조정하고 적용하는 것은 필요하며, 시장의 투명성과 안정성을 높이는 데 도움이 되고, 오랫동안 해결되지 않았던 문제(토지를 회수한 사람들의 보상가격을 산정하는 것이 더 합리적일 것이며, 개인이 토지를 수집한 후 투기 목적으로 용도를 바꾸는 상황을 제한할 수 있을 것 등)를 해결할 수 있습니다.

그러나 가격표상의 토지가격 상승은 많은 주체, 특히 토지사용권증 발급 대상자, 주택이 있는 동일 토지 내 농지의 용도변경 신청자, 비농업용 토지 사용에 대한 세금 납부자 등에도 영향을 미칩니다. 이들은 토지가격표 조정으로 인해 토지사용료가 인상되어 부정적인 영향을 받을 주체입니다.

예를 들어, 토지 가격표를 조정하기 전에는 용도 변경으로 인해 100m2 농경지를 구입하기 위해 10억 VND를 지불해야 했습니다. 토지 가격이 2.2배 오르면 국민들의 토지 비용은 22억 VND 증가하게 됩니다. 등록 수수료와 비농업 토지 이용세도 증가했습니다.

이는 취약 계층, 특히 장기간 "계획 중단" 상태로 인증서를 받지 못한 채 토지를 이용해 온 사람들이 영향을 받을 것이며, 이제 인증서를 받을 자격이 생겼습니다. 국가가 인정하는 토지이용료를 지불하는 비용은 이전에 비해 증가할 수도 있습니다.

전체적으로 보면, 토지가격표에서 특정 토지가격(투입 토지가격)이 시장가격에 가깝게 결정될수록 이전 토지가격(산출 토지가격)은 일반적으로 상승하는 것을 볼 수 있습니다. 따라서 공급이 개선되더라도 단기적으로 부동산 가격이 '하락'하기 어려울 수 있습니다.

그렇다면 앞으로 부동산 가격이 급등할 경우, 이에 대한 해결책은 무엇이라고 생각하시나요?

부동산 가격을 "낮추려면" 당국에서 여러 가지 동시적 해결책을 모색해야 합니다. 그러나 법적인 관점에서 볼 때 우리는 단기적 해결책뿐만 아니라 장기적 해결책도 필요하다고 믿습니다.

단기적으로, 유관 당국은 법적 문제로 인해 중단된 프로젝트를 처리하기 위한 메커니즘을 발행하는 것을 고려해야 합니다. 즉, 이러한 유형의 프로젝트를 결정적으로 처리하여 실행을 허용하거나 완전히 중단할 수 있는 규정이 필요합니다. 현재 상황처럼 프로젝트를 "멈추지" 않도록 하세요.

"부활" 프로젝트는 향후 시장에 중요한 공급원이 될 것입니다. "중단된" 프로젝트가 많고, 이 중 소수의 프로젝트만 실행되어도 시장 공급에 변화가 생길 것입니다. 반면, 정부는 지가조정에 따른 충격을 피하기 위해 가구 및 개인의 토지이용목적 변경 등을 포함한 토지이용료 면제 및 감면 규정을 조속히 마련하는 것을 검토해야 한다.

장기적으로는 많은 부동산을 소유한 사람들에게 더 높은 세금을 부과하고, 땅을 방치하고, 단기간 내에 땅을 사고 파는 것을 고려하는 것이 여전히 근본적인 해결책입니다. 이것이 유일한 해결책은 아니지만 시장을 규제하는 중요한 조치 중 하나입니다. 부동산에 쏟아지는 사람들의 돈을 제한하는 데 기여합니다. 물론, 이러한 세법을 적용하려면 적절한 시기와 방법에 대한 신중한 연구가 필요합니다.

또한, 정보 공개, 디지털화 촉진, 현재의 증권거래소와 같은 형태의 전국 부동산 거래소 설립을 추진하는 것도 지속 가능한 해결책이 될 수 있습니다. 국가가 관리하는 공공서비스기관 모델에 따라 운영되는 전국 부동산 거래소와 인구 및 토지에 관한 국가 데이터베이스가 통합되면 실제 거래 가격을 통제하고 시장을 투명하고 건강하게 만드는 데 도움이 될 것입니다.

매우 감사합니다!

출처: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040