선생님, 많은 사람들이 부동산 가격이 계속 오르는 이유, 특히 하노이와 호치민시에서 토지, 주택, 부동산의 3대 법률의 맥락에서 왜 그런지 궁금해합니다. 이 문제를 어떻게 설명하시나요?
최근 부동산 가격이, 특히 대도시를 중심으로 '어지럽게' 상승한 데에는 여러 가지 이유가 있다. 그러나 아마도 많은 사람이 공감대를 형성할 이유는 공급 부족과 수요와 공급의 불균형, 특히 중심 지역의 평균 가격의 아파트와 소규모 토지 때문일 것입니다.
토지법, 주택법, 부동산사업법이 8월 1일부터 시행되었는데 왜 가격 변동과 공급 부족이 발생하는가?
우리의 의견으로는, 새로운 법률이 시행된 직후에 판매를 시작하는 새로운 주택 프로젝트가 많지 않기 때문입니다. 많은 사람들이 공급이 늘어날 것으로 예상하지만, 새로운 규제가 보다 개방적이고 합리적이기는 하지만 새로 시행되는 주택 프로젝트에만 적용된다는 점을 객관적으로 평가할 필요가 있습니다. 이러한 프로젝트는 법적 절차를 완료해야 하며, 법률이 시행되자마자 바로 판매를 시작할 수 없습니다.
반면, 주택 사업은 잘못된 투자자 선택, 토지 규정 미준수 등 다양한 이유로 중단돼야 하는 경우가 많아 여전히 이를 해결할 방법이 없다. 따라서 이전 프로젝트는 여전히 새 정책이 제거되기를 "대기" 모드에 있습니다. 해결되지 않은 "문제"가 있는 프로젝트는 시장에 공급을 창출하지 못했습니다.
두 번째로, '투입' 비용의 증가는 토지 가격의 상승으로 이어진다. 현재 각 지자체에서는 토지법 규정에 따라 토지가격표를 조정하고 있습니다. 예를 들어, 호치민시는 10월 21일에 토지 가격표를 발표하였는데, 2020년 토지 가격표와 비교했을 때, 구찌 지구를 비롯하여 많은 지역의 토지 가격이 기존 가격 대비 3배에서 11배로 상승하였습니다. 호크몬은 2~11배 더 높습니다... 높은 토지 가격표는 사람들의 토지 비용(토지세, 증서로 발급된 토지 사용료, 토지 용도 전환 수수료 등)이 상응하게 증가하게 됩니다...) .
기업의 경우, 프로젝트 토지 가격은 토지 가격표를 기준으로 결정되지는 않지만, 새로운 규정에 따라 투자 프로젝트에 대해 결정되는 토지 이용료는 이전보다 낮을 수 없습니다. 특히 토지 개간에 따른 보상 비용이 증가한 상황에서 토지를 회복한 사람들은 이전보다 더 많은 혜택을 받게 될 것입니다.
세 번째 이유는 부동산 투기 추세가 여전히 만연하다는 것입니다. 사람들이 여전히 토지에 투자하고 싶어하는 이유는 수익성이 높기 때문이라고 단언하기 어렵지 않습니다. 어떤 사람들은 토지가 자산을 보관하는 좋은 수단이라고 생각합니다. 이는 투자자와 부동산을 보유하기 위해 토지를 구매하는 사람 모두에게 해당됩니다. "평생 일하는 것보다 땅에서 벌어들이는 이익이 더 중요하다"는 말은 오늘날에도 여전히 사실이다.
투기는 부동산 가격을 '자극'하기 위한 수법으로 이어지기도 합니다. 타잉오아이, 호아이득 지역의 경매에서처럼 엄청난 가격을 제시한 후 보증금을 몰수하는 경매는 시장 정보를 교란시키고 있으며, 심지어 최근에는 2억 6,200만 VND/m2의 낙찰가를 기록한 하동 지역에서도 계속적으로 이전 경매 기록을 교란시키고 있습니다. 가격 "자극"의 결과는 시장 정보가 교란되고 구매자가 가격 "미로"에 빠진다는 것입니다.
각 지자체의 토지가격표를 조정하면 시장에서 부동산 양도가격이 오를 것으로 생각하시나요?
우리의 의견으로는, 지역 토지 가격표를 조정하는 것은 객관적으로 필요한 일입니다. 기존에 규제되었던 토지 가격표는 해당 토지의 실제 가치를 반영하지 않습니다. 따라서 토지가격표를 조기에 조정하고 적용하는 것은 필요하며, 시장의 투명성과 안정성을 높이는 데 도움이 되며, 수년간 미결되어 온 문제(예: 토지를 회수한 사람들의 보상가격을 보다 합리적으로 산정하는 것)를 해결할 수 있습니다. 합리적이며, 개인이 토지를 수집한 후 투기 목적으로 용도를 바꾸는 상황을 제한합니다.
그러나 가격표의 토지가격 상승은 또한 많은 주체 집단, 특히 토지이용권 증명서를 부여받아야 하는 개인, 동일 지역 내 농지 용도 변경을 요청하는 개인에게도 영향을 미칩니다. 주택이 있는 토지 , 비농업용 토지 이용세… 토지가격표 조정으로 인해 토지이용료가 인상되어 부정적인 영향을 받는 대상은 다음과 같습니다.
예를 들어, 토지 가격표가 조정되기 전에는 용도 변경으로 인해 사람들은 100m2 농지 한 채에 10억 VND를 지불해야 했습니다. 토지 가격이 2.2배 오르면 국민들의 토지 비용은 22억 VND 증가하게 된다. 등록 수수료와 비농업 토지 이용세도 증가했습니다.
이는 취약 계층, 특히 오랫동안 "계획 중단" 상태로 토지를 사용하다가 인증서를 받지 못하고 있던 사람들에게 영향을 미칠 것이며, 이제 인증서를 받을 자격이 생기면 역사적 수수료를 내는 비용이 줄어들 것입니다. 토지 이용 국가가 인정하는 경우 기존보다 증가할 경우도 있습니다.
전체적으로 보면, 지가표에서 특정 지가(투입 지가)가 시장가에 가깝게 결정될수록 이전 지가(산출 지가)는 일반적으로 상승하는 것을 볼 수 있습니다. 따라서 공급이 개선되더라도 단기적으로 부동산 가격이 '침체'되기는 어려울 수 있다.
그렇다면 앞으로 부동산 가격이 급등하는 현 상황에 대한 해결책은 무엇이라고 생각하시나요?
부동산 가격을 '냉각'하려면 당국에서 여러 가지 동시적 해결책이 필요합니다. 그러나 법적인 관점에서 우리는 단기적 해결책뿐만 아니라 장기적 해결책도 모두 필요하다고 믿습니다.
단기적으로, 유관 당국은 법적 문제로 인해 중단된 프로젝트를 처리하기 위한 메커니즘을 발행하는 것을 고려해야 합니다. 즉, 이러한 유형의 프로젝트를 결정적으로 처리할 수 있는 규정이 필요하며, 이를 통해 프로젝트의 실행을 허용하거나 완전히 중단할 수 있습니다. 현재 상황처럼 프로젝트를 "멈추게" 두지 마세요.
"부활" 프로젝트는 향후 시장에 중요한 공급원이 될 것입니다. "중단된" 프로젝트가 많고, 이 중 소수의 프로젝트만 실행된다면 시장 공급에 변화가 생길 것입니다. 반면, 정부는 지가조정에 따른 충격을 피하기 위해 가구 및 개인의 토지이용목적 변경을 포함하여 토지이용료의 면제 및 감면과 관련된 규정을 조속히 발행하는 것을 고려해야 합니다.
장기적으로 많은 부동산을 소유한 사람들에게 더 높은 세금을 부과하고, 땅을 묵혀두고 단기간 내에 땅을 사고 파는 것을 고려하는 것은 여전히 근본적인 해결책입니다. 이것이 유일한 해결책은 아니지만 시장을 규제하는 중요한 조치 중 하나입니다. 사람들이 부동산에 쏟아붓는 돈을 제한하는 데 기여합니다. 물론, 이러한 세법을 적용하려면 적절한 시기와 방법에 대한 신중한 연구가 필요합니다.
또한, 정보 공개, 디지털화 촉진, 현재의 증권거래소 형태인 전국 부동산 거래소 설립을 추진하는 것도 지속 가능한 해결책이 될 수 있습니다. 국가가 관리하는 공공 서비스 기관 모델로 운영되는 전국 부동산 거래소는 국가 인구 및 토지 데이터베이스와 통합되어 거래 가격을 통제하고 시장을 투명하고 건강하게 만드는 데 기여할 것입니다.
매우 감사합니다!
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출처: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040
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