최근 제15대 국회는 11월 27일 개정 주택법을 통과시켰습니다. Vietcap Securities Company는 새로 발간한 부동산 산업 분석 보고서에서 2013년 주택법과 2023년 개정 주택법 사이의 중요한 변화를 지적했습니다.
상업 프로젝트의 사회주택 개발을 위한 토지 기금
2013년 주택법에서는 상업 프로젝트에 사회주택 토지를 배치해야 한다는 요건은 구체적으로 규정되어 있지 않습니다. 그러나 2021년 4월 1일부터 시행되는 법령 49/2021/ND-CP에 따르면 특수 및 유형 I 도시 지역에서 2헥타르 이상의 토지 이용 규모를 가진 상업용 주택 및 도시 지역을 건설하거나 유형 II 및 유형 III 도시 지역에서 5헥타르 이상의 토지 이용 규모를 가진 상업용 주택 및 도시 지역을 건설하는 투자 프로젝트는 유관 기관에서 승인한 세부 계획 프로젝트에서 총 주거용 토지 면적의 20%를 예약해야 하며 사회 주택 건설을 위한 기술 인프라 시스템 구축에 투자해야 합니다.
2023년 개정 주택법은 성 인민위원회가 승인된 성 주택 개발 프로그램 및 계획에 따라 사회 주택 개발을 위해 충분한 토지 자금을 할당해야 한다고 명확히 규정하고 있습니다.
특히 1종, 2종, 3종 도시 지역의 경우, 성 인민위원회는 정부 규정에 따라 상업용 주택 건설 투자 프로젝트 투자자가 기술 인프라 시스템 구축에 투자한 프로젝트에서 주거용 토지 면적의 일부를 사회 주택을 건설하기 위해 확보해야 하거나, 기술 인프라 시스템 구축에 투자한 사회 주택 토지 기금을 해당 도시 지역의 상업용 주택 건설 투자 프로젝트 범위가 아닌 다른 위치에 마련하거나, 기술 인프라 시스템 구축에 투자한 토지 기금의 가치에 해당하는 금액을 지불하여 사회 주택을 건설해야 한다고 결정합니다.
따라서 투자자들은 상업 프로젝트 내부에 사회주택을 건설할 의무가 없고, 상업 프로젝트 외부에 사회주택 부지를 마련하거나 지방 자치 단체에 돈을 지불하는 등의 대체 옵션을 선택할 수 있기 때문에 사회주택을 개발해야 하는 의무를 이행하는 데 더 유연할 수 있음을 알 수 있습니다.
사회주택 프로젝트 투자자를 위한 인센티브
2013년 주택법은 투자자가 사회 주택 건설 투자를 위해 국가가 할당하거나 임대하는 토지에 대해 토지 이용료(LET)와 토지 임대료가 면제된다고 규정하고 있습니다.
그러나 실제로 일부 투자자는 면제를 신청하기 전에 토지 가격 결정, 토지 이용권 산정, 토지 임대료 산정 등의 절차를 거쳐야 합니다.
2023년 개정 주택법에 따라 투자자는 해당 프로젝트의 전체 토지 면적에 대해 토지 이용료와 토지 임대료가 면제됩니다. 또한 투자자는 토지가격 결정, 토지이용권 산정, 토지임대료 면제 등의 절차를 밟을 필요가 없으며, 토지이용권 및 토지임대료 면제 신청절차를 밟을 필요가 없습니다.
Vietcap의 평가에 따르면, 토지 사용권을 결정하기 위한 절차가 필요 없다는 것을 법률에 명확히 명시함으로써 사회주택 프로젝트 투자자들의 절차를 단축하는 데 도움이 될 것입니다.
사회주택 프로젝트 투자자는 기간을 단축하고 수익 마진을 늘릴 수 있는 기회를 얻습니다(사진: 하이롱).
투자자를 위한 이익 마진
2013년 주택법은 사회주택 프로젝트의 이익 마진을 명확하게 규정하지 않았지만, 2015년 12월 10일부터 시행된 법령 100/2015에 더 자세한 지침이 제공되어 사회주택의 판매 가격은 주택 건설을 위한 투자자본 회수에 드는 모든 비용, 대출 이자(있는 경우) 및 전체 프로젝트의 표준 이익이 총 투자 비용의 10%를 초과하지 않는 것을 계산하여 프로젝트 투자자가 결정해야 한다고 규정하고 있습니다. 국가가 정한 인센티브를 제외하고, 상업적 사업 부분은 사회주택 사업 전체에서 반드시 포함되어야 하며, 최대 10%의 이익 원칙을 보장해야 합니다.
2023년 개정 주택법의 새로운 요점은 투자자가 사회주택 건설 분야에 대해 총 건설 투자 비용의 최대 10%의 이익을 받을 자격이 있으며, 사업 지역 내 총 주거용 토지 면적의 최대 20%를 기술 인프라 시스템 구축 투자를 위해 예약하여 업무, 서비스, 상업 및 상업용 주택 공사 건설에 투자할 수 있다는 것입니다.
사회주택 건설 투자사업 투자자는 이 서비스, 상업주택 사업의 건설 투자 비용을 사회주택 가격에 포함하지 않고 별도로 계산할 수 있으며, 이 서비스, 상업주택 사업이 있는 구역에 대한 모든 수익을 누릴 권리가 있습니다. 상업용 주택 건설에 투자하는 경우, 투자자는 토지에 관한 법률의 규정에 따라 상업용 주택 건설 구역에 대한 토지 이용세를 납부해야 합니다.
따라서 투자자는 상업 지역을 통해 사회적 주택을 개발하여 추가 수익을 얻을 수 있습니다.
사회주택 구매 대상 확대
2023년 개정 주택법은 사회주택 지원정책의 적용대상인 2개 집단을 개정·보완합니다.
첫째, 법률이 정하는 대학, 학원, 단과대학, 직업학교 및 전문학교의 학생입니다. 공립 기숙학교 학생들.
두 번째는 산업단지 내 기업, 협동조합, 협동조합입니다.
사회주택의 매매, 할부구매 및 임대 원칙
2013년 주택법의 규정에 따르면, 사회주택의 임차인 또는 구매자는 임대 매수 또는 주택 매수 대금을 전액 지불한 날로부터 최소 5년 이내에 주택을 재판매할 수 없습니다.
매수인 또는 임차인이 주택의 매수 또는 임대료를 전액 지불한 날로부터 5년 이내에 주택을 매도하고자 하는 경우, 해당 주택은 사회주택 관리단위에만 매각하거나, 사회주택 매수 자격이 있는 주체에게 매각할 수 있으며, 이 주체가 동일한 장소 및 판매 시기에 동일한 유형의 사회주택의 판매 가격과 동일한 최고 판매 가격으로 매수하지 않는 경우에만 매각할 수 있습니다.
2023년 개정 주택법에 따라 매수인 및 할부 매수인은 사회주택 건설 투자사업 투자자 또는 사회주택 매수자격자에게 사회주택 건설 투자사업 투자자와의 매매계약에서 정한 사회주택의 매매가와 동일한 최고 매매가로만 5년 이내에 사회주택을 재판매할 수 있습니다.
[광고_2]
원천
댓글 (0)