호치민시가 돌파구를 마련하려면 무엇이 필요할까?

레 황짜우 씨는 호치민시의 발전을 돕기 위해 많은 특별한 방안을 제안했습니다.

-그 메커니즘이 무엇이라고 생각하시나요?

*첫째, BOT 계약은 호치민시의 기존 도로 공사를 업그레이드, 확장 및 현대화하는 투자 프로젝트에 적용되어서는 안 됩니다. 이렇게 하면 프로젝트 투자자와 BOT 도로를 사용하는 사람들 간의 이해 상충을 피할 수 있으며, 이들은 수수료를 내야 하며 잠재적으로 사회적 핫스팟을 만들 수 있습니다. 대신, BT 계약에 따라 기존 도로 공사를 업그레이드, 확장 및 현대화하는 투자 프로젝트를 구현하여 도시 예산을 사용하여 투자자에게 지불하는 것이 더 좋습니다.

또한, 호치민시가 국가 예산 자본을 사용하여 투자자에게 지불하고, 토지 자금으로 투자자가 다른 프로젝트를 진행하는 데 지불하지 않는 BT 계약 양식에 따라 건설 투자 프로젝트를 재개할 수 있도록 허용하는 것을 고려해야 합니다. 동시에 국가는 토지법(개정안)의 규정에 따라 토지기금개발, 토지개발기금, 토지기금개발기구, 토지이용권 경매 등의 투자활동을 통해 예산자본을 조성하여 민간으로부터 자원을 동원하여 도시기반시설, 교통공사 등의 개발에 투자한다.

- 현재 부동산 시장의 병목 현상과 관련하여, 이를 해결하고 호치민시의 발전을 위한 돌파구를 마련하기 위해 어떤 제안이 있으신가요?

*현재 가장 큰 문제는 법률, 구체적으로는 토지이용료 산정과 관련된 것입니다. 대부분의 프로젝트는 현재의 계산 방법을 사용해서는 토지 이용료를 지불할 수 없기 때문에 시행할 수 없습니다. 따라서 상업용 주택 프로젝트가 토지 가격 조정 계수(계수 K)를 적용하고, 호치민시 인민위원회에 제출하여 모든 토지 구획 및 토지에 토지 사용료와 토지 임대료를 적용할 수 있도록 승인을 받는 것이 제안되었습니다(토지 가격표에 따라 계산된 가치와 관계없이).

현재는 잉여 토지 가격을 결정하기 위해 일반적으로 잉여금 계산 방법을 사용하여 부동산 프로젝트, 상업용 주택, 도시 지역의 토지 사용료와 토지 임대료를 계산하기 위해 구체적인 토지 가격을 결정합니다. 하지만 이 방법은 신뢰할 수 없는 토지 평가 결과를 제공합니다. 전문가의 계산에 따르면, 같은 부동산 프로젝트에 대해 하나의 평가회사에서만 두 가지 토지 평가방법을 적용한다면 두 가지 다른 결과가 나오며, 가치 차이가 약 17%에 달합니다. 만약 같은 부동산 프로젝트를 두 개의 다른 평가회사가 동일한 토지 가치 평가방법을 사용하여 평가한다면, 그 결과는 약 17%의 가치 차이가 날 것입니다. 따라서 상업용 주택 부동산 사업에 대한 토지이용료와 토지임대료를 산출하기 위해 지가조정계수 방식을 적용하는 것은 매우 필요합니다.

-K계수를 적용하는 것이 얼마나 유익합니까?

*제가 아는 한, 호치민시 인민위원회는 현재처럼 토지 가치 평가 컨설팅 기관을 고용하는 대신 토지 사용료 가치가 300억 VND 이상이든 이하이든 모든 부동산 및 상업용 주택 프로젝트에 대해 토지 사용료와 토지 임대료를 산정하는 데 K 계수 방법을 적용하도록 허가를 요청하는 문서를 발행한 적이 있습니다. 토지이용료를 결정하기 위해 계수 K를 적용하는 경우 6개월 이상 걸리지 않을 수도 있습니다. 프로젝트 투자자의 권리를 보장하는 동시에 국가 예산을 완전하고 정확하고 시기적절하게 징수합니다.

많은 프로젝트는 토지 이용료를 지불하지 못해 시행되지 못합니다.

동시에 호치민시 인민위원회의 제안에 따라 적용되면 부동산 프로젝트, 상업용 주택, 도시 지역에 대한 토지 사용료와 토지 임대료 계산이 공식화되어 투명성이 보장되고 국가와 기업 모두 국가 예산에 지불해야 하는 토지 사용료와 토지 임대료 금액을 예측할 수 있습니다.

공무원, 공공근로자, 공공기관 종사자들이 공무를 수행하거나 관계자에게 법적 위험을 초래하는 것을 피하면서, 현재 토지이용료 및 토지임대료와 관련된 미지의 상황을 극복한다. 또한 국가 기관이 국가 예산에 지불해야 하는 토지 사용료 및 토지 임대료의 금액을 결정할 전적인 권한을 갖도록 보장합니다(토지가격 조정 계수(계수 K4)를 매년 또는 시장 변동 시마다 또는 각 부동산 프로젝트 유형, 상업용 주택, 도시 지역에 적합할 때 결정할 수 있는 권한을 통해 시장을 따르는 국가가 아닌 시장을 선도하는 국가 역할을 수행). 동시에 이는 프로젝트 투자자의 권리를 보장하는 동시에 국가 예산의 완전하고 정확하고 시기적절한 징수를 보장합니다.

- 현재 기업들이 '고착'되어 있는 문제 중 하나는 투자 정책 승인과 투자자 승인 절차입니다. 이것들은 프로젝트를 수행하기 위한 첫 두 단계입니다. 이를 해결하기 위한 권장 사항이 있나요?

*투자자 승인과 동시에 투자 정책을 승인하는 절차는 부동산 및 상업용 주택 프로젝트의 투자 및 건설 절차 '체인'의 초기 절차일 뿐임을 알고 있습니다. 따라서 이러한 절차의 "막힘"은 최근 사회주택 사업과 상업용 주택 사업의 "막힘"으로 이어졌습니다. 따라서 호치민시뿐만 아니라 전국적으로 이러한 장애물을 제거하는 것이 필요합니다.

또한 현재 문제는 사회주택 사업에 대한 1/2000 계획을 조정하는 것입니다. 대부분의 사회주택 사업은 상업용 주택을 개조한 토지이기 때문에 많은 사업을 시행할 수 없습니다. 사회주택을 건설하면 토지이용계수가 1.5배 증가한다. 즉, 기존의 1/2000 계획도 이에 맞게 조정되어야 한다는 의미입니다.

1/2000 규모의 구역 계획 조정은 국가 기관의 책임과 권한에 속하며 도시 계획 및 건설에 관한 법률에 따라 "주기적으로" 조정되지만 "건설 투자를 위한 타당성 조사 보고서를 작성하고 프로젝트의 다음 단계를 실행하기 전에 구역 계획 및 세부 계획이 법률에 따라 승인되거나 조정 승인을 받아야 한다"는 규정은 없습니다. 따라서 사회 주택 프로젝트 투자자는 사회 주택 프로젝트가 도의 인구 규모를 늘리지 않더라도 얼마나 기다려야 할지 모른 채 기다려야 합니다. 사회 주택 구매자는 최소 6개월 동안 영구 또는 임시 거주자여야 하며 사회 보험에 가입해야 하며, 이는 프로젝트가 위치한 지역의 지역 인구 규모만 증가시키기 때문입니다.

소스 링크: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm