하노이 외곽의 토지 경매가 진정되다: 구매자들이 '깨어나고' 있는가, 아니면 새로운 투기적 속임수인가?

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11월 23일, 하노이의 탄오아이 구에서 25개 토지에 대한 경매가 11차에 걸쳐 마무리되었습니다. 가장 높은 가격을 기록한 토지는 m2당 7,530만 VND에 달했는데, 이는 시작 가격의 14배가 넘습니다. 이 가격은 8월 10일 세션보다 훨씬 낮습니다. 당시 최고 낙찰가는 1억 3,300만 VND/m2였습니다. 이 경매에는 413건의 신청을 한 97명의 고객이 모였는데, 이는 8월 10일 세션에서 1,545명이 제출한 4,600건의 신청과 4,201건의 합격 신청보다 적은 수치입니다.

이에 앞서 11월 16일에는 탄오아이 지역의 토지 25개가 경매되어, 최고 낙찰가가 9,000만 VND/m2를 기록했습니다. 이 세션에는 111명의 참석자로부터 400여 건의 신청이 접수되었습니다. 따라서 경매 가격이 상당히 낮아진 것을 알 수 있습니다.

이와 유사하게 호아이덕 구에서도 경매 가격은 최고치에 비해 20% 정도 하락했습니다. 구체적으로, 2024년 11월 첫 두 차례 경매의 최고 낙찰가는 각각 1억 300만 VND/m2와 1억 900만 VND/m2였고, 8월 세션의 최고 낙찰가는 최대 1억 3300만 VND/m2였습니다.

또는 Phuc Tho 지역의 최근 경매에서 최고 낙찰가는 3,760만 VND/m2에 불과했지만, 2개월 전에는 이곳의 일부 토지는 7,500만 VND/m2에 달했습니다.

하노이 외곽 지역의 토지 경매가 여러 곳에서 냉각되었습니다. (그림: 민득).

낙찰가가 떨어진 것이 아니라, 경매에 참여하는 사람의 수도 크게 줄었습니다.

호아이덕 구에서는 8월 19일에 있었던 첫 번째 토지 경매에 참가자가 500명이고 서류가 1,500부였지만, 11월 4일과 11일에 있었던 경매에는 참가자가 100명을 넘었습니다.

마찬가지로 탄오아이 구에서 11월 16일에 있었던 토지 경매에는 참가자가 111명과 경매 서류 400부만 모였는데, 이는 8월 10일에 있었던 역대 최고 경매에 참가한 참가자 1,500명과 서류 4,000부보다 90% 이상 감소한 수치입니다. 11월 23일 경매에는 413건의 신청이 있었고 단 97명의 고객만이 참여했습니다.

Phuc Tho 지구에서는 120건이 넘는 신청서에 32명의 투자자만 등록하면서 참여자 수가 급격히 줄어들었습니다. 이전에 이곳에서 진행된 9월 17일 경매에는 100명이 넘는 참석자가 있었습니다.

토지 경매의 침체에 대해 논평하면서, EZ Propert의 CEO인 Pham Duc Toan 씨는 이전 경매에서 토지 가격이 너무 높게 책정되었다고 분석했습니다. 그러나 가격이 실제 가치를 훨씬 넘어설 경우 유동성이 큰 문제가 됩니다. 경매에서 낙찰받은 사람은 매수자를 찾지 못해 재판매에 어려움을 겪는데, 특히 은행 대출 이자율이 높고 부동산 시장이 자본 재원 확보에 어려움을 겪고 있는 상황에서 더욱 그렇습니다.

" 최근 경매 가격이 점차 낮아진 직접적인 이유는 유동성이 부족하기 때문일 수 있다 "고 토안 씨는 말했다.

토안 씨에 따르면, 최근 경매에서는 신청 건수와 낙찰 가격이 급격히 감소했는데, 이는 구매자가 어지러울 정도로 가격이 오른 후에 "깨어났기" 때문일 수 있습니다.

" 일부 투자자들은 더 이상 너무 높은 가격을 지불하여 토지를 사서 이익을 위해 팔고 싶어하지 않습니다. 그들은 모두 현재 가격이 너무 비현실적이라고 생각합니다. 한 달 안에 매수자를 찾지 못하면 보증금을 포기해야 합니다. 작년 8월 탄오아이 지구 토지 경매의 교훈은 투자자들의 심리에 영향을 미쳤습니다. 따라서 그들은 더욱 조심스러워졌습니다 ."라고 토안 씨는 분석했습니다.

또한 토안 씨는 호아이덕, 타인오아이, 푹토 등 하노이 교외 지역은 모두 인프라 개발이 고르지 않다고 말했습니다. 이러한 지역은 단기적으로 매력적일 수 있지만, 토지 가격이 너무 높이 오르면 시장의 실제 구매력에 부합하지 못해 "토지를 보유하고 적절한 시기를 기다리는" 장기간의 상황으로 이어져 경매 토지의 매력도가 감소합니다.

토안 씨가 제시한 또 다른 이유는 토지 중개인들이 토지를 미리 잡아두고 매각하지 못해 보증금을 잃어 재정 자금이 점차 고갈되었다는 것이다.

한편, 베트남 부동산 중개인 협회 회장인 응우옌 반 딘 씨는 "냉각" 상황이 투기자와 중개인의 새로운 수법일 가능성이 매우 높다고 말했습니다.

" 최근 경매 가격 하락은 시장에 심리적 효과를 주기 위한 토지 중개인의 속임수 때문일 수 있습니다. 대형 중개업체나 투기자 그룹은 종종 의도적으로 참여를 줄이거나 낙찰 가격을 낮추어 토지 가격이 "냉각되고 있다"는 느낌을 줍니다.

이러한 속임수는 소규모 투자자들이 이전에 매수한 토지를 "좋은" 가격에 매각하도록 강요하거나, 진짜 구매자들이 이것이 참여할 좋은 기회라고 느끼게 하기 위한 것일 수 있습니다. "라고 Dinh 씨는 말했습니다.

이에 따라 토지 거래자들은 가격 인하 소식을 퍼뜨리거나 경매를 주선하거나 심지어 가상 입금을 하는 등의 수법을 써서 참여자들의 심리를 조작하는 데 주저하지 않는다. 토지 가격이 낮은 수준으로 낮아지면, 이러한 집단은 싼 가격으로 물건을 사들인 뒤, 시장이 개선되면 가격을 다시 올릴 기회를 기다립니다. 그뿐만 아니라, 의도적으로 경매에서 이긴 가격을 부풀리지 않는 것도 재고를 더 빨리 없애는 데 도움이 됩니다.

전문가들은 토지 경매 시장을 안정시키려면 국가가 시작 가격을 통제하고 더 투명한 경매 메커니즘을 보장해야 하며, 토지 중개인이 가격을 끌어올려 시장을 교란시키는 상황을 제한해야 한다고 말합니다.

베트남 건설 계약자 협회 회장인 응우옌 꾸옥 히엡 씨는 토지 경매에서의 투기를 막기 위해 경매 시작 가격과 보증금 비율을 높이고, 시장 가격에 가까운 시작 가격을 결정하고, 5년 이내에 양도를 제한하고, 2~3년 이내에 공사를 완료하도록 요구하며, 경매에서 낙찰된 후 대금 지불 기간을 단축해야 한다고 말했습니다.

차우안

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