하노이 외곽의 토지 경매가 진정되다: 구매자들이 '깨어나고' 있는가, 아니면 새로운 투기적 속임수인가?

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11월 23일, 하노이 탄오아이 지역의 토지 25개 구획에 대한 경매가 11차로 마무리되었습니다. 가장 높은 가격을 기록한 토지는 m2당 7,530만 VND에 달해 시작 가격의 14배가 넘었습니다. 이 가격은 8월 10일 세션보다 훨씬 낮습니다. 당시 최고 낙찰가는 1억 3,300만 VND/m2였습니다. 이번 경매에는 413건의 신청으로 97명의 고객이 모였는데, 이는 8월 10일 세션에서 제출된 4,600건의 신청과 1,545명이 신청한 4,201건의 합격 신청보다 적은 수치입니다.

이에 앞서 11월 16일에는 탄오아이에서 토지 25개가 경매에 부쳐져, 최고 낙찰가가 m²당 9,000만 VND를 넘었습니다. 이 세션에는 111명의 참석자로부터 400여 건의 신청이 접수되었습니다. 따라서 경매 가격이 상당히 낮아진 것을 알 수 있습니다.

이와 유사하게 호아이득구에서도 경매가격은 최고치에 비해 약 20% 하락했습니다. 구체적으로, 2024년 11월 첫 두 차례 경매의 최고 낙찰가는 각각 1억 300만 VND/m2와 1억 900만 VND/m2였고, 8월 세션의 최고 낙찰가는 1억 3300만 VND/m2에 달했습니다.

또는 Phuc Tho 지역의 최근 경매에서 최고 낙찰가는 m²당 3,760만 VND에 불과했지만, 2개월 전에는 이곳의 일부 토지가 m²당 7,500만 VND에 달했습니다.

하노이 외곽 지역의 토지 경매는 여러 곳에서 냉각되었습니다. (그림: 민득)

낙찰가가 떨어졌을 뿐만 아니라, 경매에 참여하는 사람의 수도 크게 줄었습니다.

호아이득구에서는 8월 19일 첫 토지 경매에 참가자가 500명, 서류가 1,500부였지만, 11월 4일과 11일 경매에는 참가자가 100명을 넘었습니다.

마찬가지로, 탄오아이 지역에서 11월 16일에 진행된 토지 경매에는 참가자가 111명, 경매 서류가 400여 부에 불과했는데, 이는 8월 10일에 진행된 역대 최고 경매에 참가한 참가자가 1,500명, 서류가 4,000여 부에 달했던 것과 비교하면 90% 이상 감소한 수치입니다. 11월 23일 경매에는 413건의 참여 신청을 접수한 97명의 고객만이 모였습니다.

푸크토 지구에서는 120건 이상의 신청서에 32명의 투자자만 등록하면서 참여자 수가 급격히 줄었습니다. 이전에 이곳에서 진행된 9월 17일 경매에는 100명이 넘는 참석자가 있었습니다.

토지 경매가 침체된 것에 대해 논평하면서, EZ Propert의 CEO인 Pham Duc Toan 씨는 이전 경매에서 토지 가격이 너무 높게 책정되었다고 분석했습니다. 그러나 가격이 실제 가치를 훨씬 넘어서면 유동성이 큰 문제가 됩니다. 경매에서 낙찰받은 사람은 구매자를 찾지 못해 재판매에 어려움을 겪습니다. 특히 은행 대출 이자율이 높고 부동산 시장이 자본 조달에 어려움을 겪고 있는 상황에서 더욱 그렇습니다.

토안 씨는 " 최근 경매 가격이 점차 낮아진 직접적인 이유는 유동성이 부족했기 때문일 수 있다 "고 말했다.

토안 씨에 따르면, 최근 경매에서는 신청 건수와 낙찰가가 급격히 감소했는데, 이는 구매자가 가격이 급등한 후에 "깨어났기" 때문일 수 있다고 합니다.

" 일부 투자자들은 더 이상 높은 가격을 지불하고 토지를 매입한 후 차익을 위해 양도하는 데 관심이 없습니다. 그들은 모두 현재 가격이 너무 비현실적이라고 생각합니다. 한 달 안에 매수자를 찾지 못하면 계약금을 포기해야 합니다. 지난 8월 탄오아이 지역 토지 경매의 교훈은 투자자들의 심리에 영향을 미쳐 더욱 신중해졌습니다."라고 토안 씨는 분석했습니다.

또한 토안 씨는 하노이의 호아이득, 타인오아이, 푹토 등 교외 지역은 모두 인프라 개발이 고르지 않다고 말했습니다. 이러한 지역은 단기적으로 매력적일 수 있지만, 토지 가격이 너무 높이 올라가면 시장의 실제 구매력에 부합하지 않아 장기간 "토지를 보유하고 적절한 시기를 기다리는" 상황으로 이어져 경매된 토지의 매력도가 감소합니다.

토안 씨가 제시한 또 다른 이유는 토지 중개업자들이 토지를 미리 보유하고 있다가 현금화하지 못하면서 보증금을 잃어 재정 자금이 점차 고갈되었다는 것입니다.

한편, 베트남 부동산 중개업 협회 회장인 응우옌 반 딘 씨는 "침체" 상황이 투기자와 중개인의 새로운 술책일 가능성이 매우 높다고 말했습니다.

최근 경매 가격 하락은 토지 중개인들이 시장에 심리적인 영향을 미치려는 수법 때문일 수 있습니다. 대규모 중개업체나 투기 단체는 토지 가격이 "하락하고 있다"는 느낌을 주기 위해 의도적으로 참여를 줄이거나 낙찰가를 낮추는 경우가 많습니다.

이러한 속임수는 소규모 투자자들이 이전에 매수한 토지를 "좋은" 가격에 팔도록 강요하거나, 실제 구매자들이 이것이 참여할 좋은 기회라고 느끼게 하기 위한 것일 수도 있습니다. "라고 Dinh 씨는 말했습니다.

이에 따라 토지 거래자들은 가격 인하 소식을 퍼뜨리거나, 경매를 주선하거나, 심지어 가상 입금을 하는 등의 수법을 써서 참여자들의 심리를 조작하는 데 주저하지 않습니다. 토지 가격이 낮은 수준으로 떨어지면, 이러한 집단은 싼 가격으로 물건을 사들이고 시장이 개선되면 가격을 다시 올릴 기회를 기다립니다. 그뿐만 아니라, 의도적으로 경매에서 이긴 가격을 부풀리지 않는 것도 재고를 더 빨리 없애는 데 도움이 됩니다.

전문가들은 토지 경매 시장을 안정시키려면 국가가 시작 가격을 통제하고 경매 메커니즘을 보다 투명하게 보장해야 하며, 토지 중개인이 가격을 인상하여 시장 교란을 일으키는 상황을 제한해야 한다고 말합니다.

베트남 건설 계약자 협회 회장인 응우옌 꾸옥 히엡 씨는 토지 경매에서의 투기를 막기 위해 경매 시작 가격과 보증금 비율을 높이고, 시작 가격을 시장 가격에 가깝게 정하고, 5년 이내 양도를 제한하고 2~3년 이내에 공사를 완료하도록 요구하며, 경매에서 낙찰받은 후 대금 지불 기간을 단축해야 한다고 말했습니다.

차우 안

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