토지 가치 평가의 4가지 방법
법령 12/2024/ND-CP는 토지 평가 방법 및 각 방법 적용 조건에 관한 법령 44/2014/ND-CP의 제4조 및 제5조를 개정합니다.
구체적으로 비교방법은 동일한 토지이용목적을 가진 토지의 가격을 조정하고, 시장에 양도된 토지의 가격에 영향을 미치는 요소에 일정한 유사성이 있는 경우, 경매낙찰자가 경매낙찰 결정에 따라 재정적 의무를 이행한 토지이용권의 경매낙찰 시, 토지에 부착된 자산의 가치(있는 경우)를 제외한 후 토지 가격에 영향을 미치는 요소를 분석·비교하여 평가대상 토지의 가격을 결정하는 방식으로 시행됩니다.
비교방법은 동일한 토지 용도 목적을 가진 토지가 3개 이상인 경우, 시장에 이전된 토지 가격에 영향을 미치는 요소에 일정한 유사성이 있는 경우, 경매 낙찰자가 경매 낙찰 결정에 따른 재정적 의무를 이행한 경우(이하 비교대상 토지)에 대한 가격을 결정하는 데 적용됩니다. 다만, 아래 가, 나, 다, 라에 명시된 경우는 제외합니다.
소득법은 국가가 3년 연속으로 해당 지방의 정관 자본금 또는 총 의결권 주식의 50% 이상을 보유한 상업은행의 12개월 베트남 동화 예금의 평균 저축 이자율로 토지 면적당 연평균 순소득을 나누어서 시행합니다. 이는 평가 시점 이전의 데이터를 기준으로 합니다.
소득법은 주거용 토지가 아닌 농지 또는 비농지로서 평가할 토지 또는 토지가 비교법을 적용하기 위한 조건을 충족하지 않는 경우에 평가에 적용하되, 토지 이용에 따른 소득 및 비용은 아래 가, 나, 다, 라에 명시된 경우를 제외하고는 평가 당시의 합법적인 토지 이용 목적에 따라 결정할 수 있다.
잉여금 방식은 해당 토지이용계획 및 관할기관에서 승인한 세부건설계획에 따라 가장 효율적인 토지이용(토지이용계수, 시공밀도, 건축물의 최대층수 등)을 기준으로 해당 토지 또는 토지면적의 총추정개발수입에서 총추정개발비용을 뺀 방식으로 시행합니다.
잉여가치법은 비교법이나 소득법을 적용하기 위한 조건을 충족하지 않으나 아래 가, 나, 다, 라에 명시된 경우를 제외하고 프로젝트의 총 개발수입 및 총 개발비용을 추산할 수 있는 투자사업의 토지 및 토지구역에 적용됩니다.
지가조정계수법은 지가표상의 지가에 지가조정계수를 곱하여 시행합니다. 지가조정계수는 도, 중앙직할시 인민위원회(이하 성급인민위원회라 함)가 지가표상의 지가와 시장의 일반 지가를 비교하여 발행합니다.
지가조정계수법은 도(省) 인민위원회가 공표한 지가표에 명시된 토지 및 토지면적 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지에 대하여 지가를 결정하는 데 적용됩니다.
가) 토지법 제114조 제4항 가목 및 제189조 제3항의 경우
b) 국가가 토지이용권을 경매하지 않고 토지를 임대하는 경우 연간 토지 임대료를 계산합니다.
다) 국가가 기술기반시설에 투자한 토지 또는 토지면적에 대하여 세부건설계획에 따라 토지를 배정하거나 임대할 경우 토지사용권 경매 시작가격을 산정한다.
d) 평가가 필요한 토지 또는 토지 면적의 지가를 결정하고, 토지 사용료 및 토지 임대료 대상 구역의 지가표에 있는 지가에 따라 산정한 총 가치가 중앙 도시의 경우 300억 VND 이하, 산간 및 고지대의 지방은 100억 VND 이하, 나머지 지방은 다음의 경우 200억 VND 이하입니다.
토지법 제114조 제4항 제b목 및 제d목, 제172조 제2항에서 정한 경우
국가가 토지이용권을 경매하지 않고 토지를 임대하는 경우, 전체 임대 기간에 걸쳐 한 번 지불한 토지 임대료를 계산합니다.
라) 비교방법 적용조건을 충족하지 아니하는 인접토지 다수가 동일한 용도목적을 가지고 개간되는 경우 국가가 토지를 개간하는 경우 보상금을 산정한다.
법령에서는 다음과 같이 명확히 규정하고 있습니다: 토지 평가 방법을 적용하기 위한 비교 가능한 토지 구획은 토지법의 규정에 따라 토지 이용자의 권리를 행사하기 위한 조건을 충족해야 합니다.
토지 평가방법 적용을 위한 정보
12/2024/ND-CP 법령에는 토지 평가 방법 적용에 대한 정보에 관한 제5b조도 추가되었습니다. 이에 따라 비교법, 잉여법, 건물지가격조정계수를 적용하기 위한 토지가격, 토지임대가격, 건물임대가격에 관한 정보는 다음과 같습니다.
1) 경매낙찰자가 경매낙찰결정에 따른 재정적 의무를 이행한 경우 토지이용권 경매의 낙찰가격
2) 토지이용권 양도의 경우 토지가격이 세무기관에서 세무수속을 완료하였거나 토지등기소에 등록되어 있어야 합니다.
3) 토지 임대료, 건물 임대료;
4) 시장에서의 토지 이전 가격.
법령은 다음과 같이 명확히 규정하고 있습니다. 토지 평가 방법을 적용하기 위한 정보는 토지 평가 시점 또는 그 이전 시점으로부터 최대 24개월 이내의 정보이며, 평가 시점에 가장 가까운 정보로 다음 출처에서 수집한 정보를 우선으로 합니다.
- 국가토지데이터베이스, 가격데이터베이스;
- 토지등록소, 토지이용권 경매를 주관하는 부서, 자산 경매를 주관하는 부서;
- 세무 당국, 농업 및 농촌 개발 당국;
- 부동산 거래소, 부동산 사업;
- 토지가격 결정에 관한 컨설팅 기능을 수행하는 기관, 가격평가기업;
- 신용기관, 부동산협회, 연구기관/센터 등
- 시장에 이전된 사건에 대해 이전자 또는 이전 대상자를 직접 인터뷰합니다.
또한 12/2024/ND-CP 법령에 따라 소득 방식을 적용하기 위해 비농업 토지를 사용함으로써 발생하는 소득 및 지출에 대한 정보는 다음 소스에서 수집합니다. 재무제표에 기록된 생산 및 사업 활동에서 발생한 소득 또는 평가 시점 직전 3년(1월 1일부터 12월 31일까지 계산) 동안 수집된 토지 임대 및 건물 임대에서 발생한 소득.
평가 대상 토지 또는 토지 면적의 수입이 매년 완전하지 않고 토지 이용으로 인한 실제 수입을 정확하게 반영하지 않는 경우, 비교를 위해 최소 3개 토지의 토지 임대 가격과 건물 임대 가격에 대한 정보를 수집합니다.
위에 규정된 토지이용소득 창출에 드는 비용은 관할 국가기관이 공표한 기준 및 단가 또는 건설부가 고시한 건설투자자본비율에 따라 결정됩니다. 관할 국가기관이 정한 기준, 단가 또는 건설투자자본비율이 없는 경우에는 본 조 제5항 제b호에 따라 평가대상 토지 또는 토지면적과 가장 가까운 거리에 있는 최소 3개 토지의 시장에서 공통적으로 이용되는 정보와 평균원가자료를 기준으로 한다.
비교방법을 적용할 때 잉여법은 다음의 우선순위에 따라 비교 가능한 토지를 선택해야 합니다: 가) 평가대상 토지와 비교했을 때 입지, 기반시설 조건, 면적, 규모, 형태, 토지이용계수, 건축밀도, 건물 높이 및 토지가격에 영향을 미치는 기타 요소가 유사한 경우 b) 평가 대상 토지 또는 토지 면적과 가장 가까운 거리이며, 지방자치단체, 지구, 도 행정구역의 행정 경계에 의해 제한되지 않습니다.
구체적인 토지 가격은 도 인민위원회가 결정한다.
특정 토지 가격 결정과 관련하여, 법령 12/2024/ND-CP는 토지법 제112조 1항에 규정된 토지 평가 원칙, 토지 평가 방법 적용 조건 및 특정 토지 평가 위원회의 토지 가격 평가 결과에 근거하여 도 인민위원회가 특정 토지 가격을 결정하거나, 도 인민위원회가 지방 정부 조직법의 규정에 따라 허가한 경우에는 현 인민위원회가 특정 토지 가격을 결정해야 한다고 규정하고 있습니다.
구체적인 토지가격은 토지법 제114조 제4항, 제172조 제2항, 제189조 제3항에서 정하는 경우에 그 근거로 한다. 국가가 토지이용료를 징수하여 토지를 할당하고, 전체 임대 기간 동안 일시불로 토지를 임대하는 경우 토지이용권 경매의 시작 가격입니다.
천연자원환경부는 동급 인민위원회가 구체적인 토지 가격을 결정하도록 지원하는 업무를 담당합니다.
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