정부가 토지 가치 평가에 대한 새로운 규정을 발표했습니다.

토지 가치 평가의 4가지 방법

법령 12/2024/ND-CP는 토지 평가 방법 및 각 방법 적용 조건에 관한 법령 44/2014/ND-CP의 제4조 및 제5조를 개정합니다.

구체적으로 비교방법은 동일한 토지이용목적을 가진 토지의 가격을 조정하고, 시장에 양도된 토지의 가격에 영향을 미치는 요소에 일정한 유사성이 있는 경우, 경매낙찰자가 경매낙찰결정에 따라 재정적 의무를 이행한 토지이용권의 경매낙찰자를 대상으로, 토지에 부착된 자산의 가치(있는 경우)를 제외한 후 토지 가격에 영향을 미치는 요소를 분석 및 비교하여 평가대상 토지의 가격을 결정하는 방식으로 시행됩니다.

비교방법은 토지이용목적이 동일한 03개 이상의 토지구획이 있는 경우, 시장에서 이전되는 토지가격에 영향을 미치는 요소에 일정한 유사성이 있는 경우, 경매낙찰자가 경매낙찰결정에 따른 재정적 의무를 이행한 토지이용권 경매에서 낙찰된 경우(이하 비교대상 토지구획이라 한다)에 대하여 가격을 결정하기 위하여 적용한다. 다만, 아래 가, 나, 다, 라에 명시된 경우는 제외한다.

소득법은 국가가 3년 연속으로 해당 지방의 정관 자본금 또는 총 의결권 주식의 50% 이상을 보유하거나 가장 최근 분기 말까지 평가 시점 이전의 데이터를 사용하여 12개월 만기 베트남 동의 정기 예금에 대한 평균 저축 이자율로 토지 면적당 연평균 순수익을 나누어 구현합니다.

소득방법은 토지 구획 또는 농지 또는 비농업용지가 주거용지가 아니고 평가할 토지 구획 또는 토지가 비교방법 적용 조건을 충족하지 않는 경우 평가에 적용되나, 토지 이용으로 인한 소득 및 비용은 아래 가, 나, 다, 라에 명시된 경우를 제외하고 평가 당시의 합법적인 토지 이용 목적에 따라 결정될 수 있습니다.

잉여금법은 토지이용계획 및 관할기관의 승인을 받은 상세건설계획에 따라 가장 효율적인 토지이용(토지이용계수, 건축밀도, 건축물의 최대층수)을 기준으로 해당 토지 또는 토지면적의 총추정개발비용에서 총추정개발수입을 뺀 금액을 산정하여 시행합니다.

잉여가치법은 비교법이나 수익법을 적용하기 위한 조건을 충족하지 않지만, 아래 가, 나, 다, 라에 명시된 경우를 제외하고 해당 프로젝트의 총 개발 수익 및 총 개발 비용을 추산할 수 있는 투자 프로젝트의 토지 구획 및 토지 면적에 대해 가치를 평가하는 데 적용됩니다.

지가조정계수법은 지가표상의 지가에 지가조정계수를 곱하여 실시합니다. 토지가격 조정계수는 도, 중앙직할시 인민위원회(이하 성급인민위원회라 한다)가 토지가격표상의 토지가격과 시장의 일반 토지가격을 비교하여 발표한다.

지가조정계수법은 도(省) 인민위원회가 공표한 토지가격표에 명시된 토지 구획 및 토지 면적 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지에 대하여 지가를 결정하는 데 적용됩니다.

가) 토지법 제114조 제4항 가목 및 제189조 제3항의 경우

b) 국가가 토지이용권을 경매하지 않고 토지를 임대하는 경우 연간 토지 임대료를 계산합니다.

다) 국가가 세부건설계획에 따라 기술기반시설에 토지 또는 토지면적을 투자한 경우, 국가가 토지를 배정하거나 임대할 때 토지사용권 경매의 시작가격을 산정한다.

d) 감정이 필요한 토지 또는 토지 면적의 토지 가격을 결정하고, 토지 사용료 및 토지 임대료 대상 지역의 토지 가격표에 있는 토지 가격에 따라 계산된 총 가치가 중앙 직할시는 300억 VND 미만, 산악 및 산간 지방은 100억 VND 미만, 기타 지방은 다음의 경우 200억 VND 미만입니다.

토지법 제114조 제4항 제2호, 제172조 제2항 제2호 및 제3호에 규정된 경우

국가가 토지 이용권을 경매하지 않고 토지를 임대하는 경우, 전체 임대 기간 동안 한 번만 지불한 토지 임대료를 계산합니다.

라) 비교방법 적용조건을 충족하지 아니하는 동일 용도의 인접 토지가 다수 개간되는 경우 국가가 개간하는 경우의 보상금 산정

법령에는 다음과 같이 명확히 규정되어 있습니다. 토지 가치 평가 방법을 적용하기 위한 비교 가능한 토지 구획은 토지법의 규정에 따라 토지 사용자 권리를 행사하기 위한 조건을 충족해야 합니다.

토지 평가방법 적용 안내

12/2024/ND-CP 법령에는 토지 평가 방법 적용에 대한 정보에 관한 제5b조도 추가되었습니다. 이에 따라 비교법, 잉여법, 건축토지가격조정계수를 적용하기 위한 토지가격, 토지임대료, 건물임대료에 관한 정보는 다음과 같습니다.

1) 경매낙찰자가 경매낙찰결정에 따른 재정적 의무를 이행한 경우 토지이용권 경매의 낙찰가격

2) 토지가격은 세무기관에서 세무수속을 완료하였거나 토지이용권 양도의 경우 토지등기소에 등록되어 있어야 합니다.

3) 토지임대료, 건물임대료;

4) 시장에서의 토지 이전 가격.

법령은 다음과 같이 명확히 규정하고 있습니다. 토지 평가 방법을 적용하기 위한 정보는 토지 평가 시점 또는 그 이전 시점으로부터 최대 24개월 이내의 정보이며, 평가 시점에 가장 가까운 정보로서 다음 출처에서 수집한 정보가 우선합니다.

- 국토 데이터베이스, 가격 데이터베이스;

- 토지등록소, 토지이용권 경매를 주관하는 부서, 자산 경매를 주관하는 부서;

- 세무 당국, 농업 및 농촌 개발 당국

- 부동산 거래소, 부동산 사업;

- 토지가격결정에 관한 컨설팅 기능을 수행하는 기관, 가격평가기업;

- 신용기관, 부동산협회, 연구소/센터 등

- 시장에 이전된 사건에 대해서는 이전자 또는 양수자에게 직접 면접을 실시합니다.

또한 법령 12/2024/ND-CP에 따르면 소득법을 적용하기 위해 비농업 토지를 사용하여 발생하는 소득 및 지출에 대한 정보는 다음 소스에서 수집합니다. 재무제표에 기록된 생산 및 사업 활동에서 발생한 소득 또는 평가 시점 직전 3년(1월 1일부터 12월 31일까지 계산) 동안 수집된 토지 임대 및 건물 임대에서 발생한 소득입니다.

평가 대상 토지 또는 토지 면적의 수입이 매년 완전하지 않고 토지 이용으로 인한 실제 수입을 정확하게 반영하지 못하는 경우, 비교를 위해 최소 3개 토지 구획의 토지 임대 가격과 건물 임대 가격에 대한 정보를 수집합니다.

위에 규정된 토지이용으로부터 소득을 창출하기 위한 비용은 유관 국가기관이 공표한 기준 및 단가 또는 건설부가 고시하는 건설투자자본비율에 따라 결정됩니다. 유능한 국가기관이 발행한 기준, 단가 또는 건설투자자본비율이 없는 경우, 그 기준은 이 조 제5항 제b호에 규정된 대로 평가대상 토지 또는 토지면적과 가장 가까운 거리에 있는 3개 이상의 토지에 대한 시장에서 공통적인 정보와 평균비용자료로 한다.

비교방법을 적용할 때 잉여방법은 다음의 우선순위에 따라 비교 가능한 토지를 선택해야 합니다: a) 평가대상 토지와 비교했을 때 위치, 기반시설 조건, 면적, 크기, 형태, 토지이용계수, 건축밀도, 건물높이 및 토지가격에 영향을 미치는 기타 요소가 유사한 경우; b) 평가 대상 토지 또는 토지 면적과 가장 가까운 거리에 있으며, 지방자치단체, 군, 도 행정구역의 행정 경계에 의해 제한되지 않습니다.

구체적인 토지 가격은 도 인민위원회가 결정한다.

구체적인 토지 가격 결정과 관련하여, 법령 12/2024/ND-CP는 토지법 제112조 1항에 규정된 토지 가치 평가 원칙, 토지 가치 평가 방법 적용 조건 및 구체적인 토지 가치 평가 위원회의 토지 가격 평가 결과에 근거하여, 도 인민위원회가 구체적인 토지 가격을 결정하거나, 도 인민위원회가 지방 정부 조직법의 규정에 따라 허가한 경우에는 구 인민위원회가 구체적인 토지 가격을 결정해야 한다고 규정하고 있습니다.

구체적인 토지가격은 토지법 제114조 제4항, 제172조 제2항, 제189조 제3항에서 정한 경우에 한하여 그 기준이 됩니다. 국가가 토지이용료 징수를 통해 토지를 할당하고, 전체 임대 기간 동안 일회성 수수료 징수를 통해 토지를 임대하는 경우 토지이용권 경매의 시작 가격입니다.

천연자원환경부는 동급 인민위원회가 구체적인 토지 가격을 결정하도록 지원하는 업무를 담당합니다.

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