부동산 시장의 해결책은 이자율 인하일까?

SCMP에 게재된 기사에서 저자 니콜라스 스피로는 한국과 호주라는 두 경제권이 주거용 부동산 전망에 영향을 미치는 다른 요소들과 함께 통화 정책의 한계에 대한 경고의 이야기를 제공한다고 주장합니다. [광고1]

시드니 교외 메도우뱅크의 아파트 건물. 최근 몇 년 동안 호주의 주택 가격은 기록적으로 낮은 이자율로 인해 수요가 촉진되면서 급등했지만, 이러한 성장이 지속 불가능하다는 경고에도 불구하고 그렇습니다. 사진: 블룸버그

미국 연방준비제도이사회 의장 제롬 파월은 8월 23일 와이오밍주 잭슨홀에서 열린 캔자스시티 연방준비제도 연례 회의에서 많은 기대를 모은 연설을 했지만, 금융 시장은 놀라지 않았습니다. 하지만 "정책을 조정할 때가 됐다"는 그의 주장은 금리 인하가 임박했다는 것을 보여주는 지금까지 세계에서 가장 영향력 있는 중앙은행의 가장 강력한 암시였다.

유럽 ​​중앙은행을 포함한 다른 주요 중앙은행들이 대출금리를 인하하기 시작한 가운데, 연준의 정책 전환은 전 세계에 "강력한 영향"을 미쳤습니다. 이는 특히 아시아에서 두드러지는데, 아시아는 미국과의 무역 및 금융적 연결이 긴밀하기 때문에 파급 효과가 더 두드러집니다.

중국을 제외하고 아시아의 주요 경제국 중에서 가장 먼저 대출 금리를 인하할 나라는 어디일지에 대한 추측이 난무하고 있다. 이자율에 민감한 주택 시장의 경우, 통화 정책의 변화는 감정에 강한 영향을 미칩니다. 하지만 그것이 주거용 부동산의 성과와 전망에 영향을 미치는 유일한 요소는 아닙니다. 일부 경제권에서는 단기적으로 이자율을 낮출 수 있을지, 아니면 낮춰야 할지 여부조차 불분명합니다.

예를 들어, 한국에서는 금리가 조만간 인하될 것이라는 기대가 부동산 가격의 강한 회복에 기여했습니다. 한국은행이 금리를 14년 만에 최고인 3.5%로 인상하기로 결정한 이후 극심한 침체에 빠진 서울의 아파트 가격은 2022년 12월 최저치에서 급등했습니다.

한국의 물가상승률이 2% 목표치 이하로 떨어지고 내수도 급격히 약화되어 금리 인하가 필요한 상황이지만, 금융 안정을 유지하는 것은 한국은행의 임무 중 하나입니다. 이로 인해 한국은행은 동북아 경제의 아킬레스건인 한국 가계의 높은 부채 비율에 극도로 민감하게 반응하고 있습니다.

한국 정부가 본격적인 주택 위기를 막기 위해 취한 이전 대책으로 인해 주택담보대출이 예상보다 크게 회복되어, 지난 분기에는 연간 기준으로 약 6% 증가했습니다. 2020~2021년 붐만큼 강력하지는 않지만, 지난달 한국은행 정책회의에서 서울 주택가격 회복을 금리 인하에 신중한 이유로 지적할 만큼 빠른 속도다.

“수도권 가격을 구체적으로 언급한 건 이번이 처음이다. 또한 이는 낮은 인플레이션과 약한 성장에도 불구하고 주택가격 폭등 위험이 통화정책에 제약으로 작용하고 있음을 보여줍니다. 노무라의 한국 및 대만 경제학자 박정우는 BOK가 "어려운 상황에 처해 있다"고 말했습니다.

주택 시장을 규제하는 책임이 중앙 은행이 아니라 정부에 있다는 사실 때문에 이를 더욱 어렵게 만듭니다. 주택담보대출 규제가 강화되었고 공급을 늘리기 위한 노력이 진행 중이지만, 정책 입안자들은 여전히 ​​호황과 침체가 부동산 시장에 피해를 주는 것을 막기 위해 고군분투하고 있습니다.

반면 호주에서는 금리 인하조차 고려되지 않았습니다. 이번 달 초, 호주 중앙은행(RBA)은 차입 비용을 12년 만에 가장 높은 수준으로 유지했으며, 인플레이션이 계속 상승함에 따라 추가 인상 가능성도 논의했습니다.

RBA는 다른 주요 중앙은행들처럼 공격적으로 통화 정책을 강화하지는 않았지만, 올해 통화 완화 추세에 맞서 장기간 금리를 높게 유지할 것이라고 시장을 설득하는 데 어려움을 겪고 있습니다. 채권 투자자들은 RBA가 12월에 통화정책을 완화하기 시작할 것으로 예상합니다.

하지만 국가의 주택 시장을 움직이는 것은 통화 정책이 아니다. 작년에 RBA가 금리를 인상했을 때에도 주택 가격은 급격하지만 단기적인 하락 이후 예상치 못할 정도로 빠른 속도로 상승했습니다. CoreLogic의 아시아 태평양 연구 책임자인 팀 롤리스는 "금리에 대한 문제만 있었다면 우리는 지금쯤 심각한 경기 침체에 빠져 있었을 것"이라고 말했습니다.

호주에서는 수요와 공급의 변동이 부동산 가치에 훨씬 더 큰 영향을 미칩니다. 코로나19 팬데믹으로 인해 악화된 주택 가격 부담 가능성 위기는 공급과 수요 측면에서 장기적인 정책 실패를 드러냈습니다.

코리나 경제 자문의 사울 에슬라케는 주택 위기에 관한 인민위원회에 4월에 제출한 의견서에서 주택 시장이 가장 큰 타격을 입었다고 지적했습니다. 1980년대 중반 이래로 연방 정부와 주 정부는 공급을 늘리는 것보다는 수요를 늘리는 데 집중해 왔습니다. 수요 측 정책은 세금 제도의 변화로 인해 신규 주택 구매자보다 투자자에게 유리하게 되었습니다.

주택 소유율의 급격한 감소로 인해 임대 주택에 대한 수요가 늘어났고, 이는 팬데믹으로 인한 순이민 급증 속에서 구매력이 떨어지는 데 영향을 미쳤습니다. 제한적인 계획 및 구역 지정 규정으로 인해 도심 근처의 인기 있는 교외 지역에서 중밀도 주택 개발이 방해를 받아 위기가 더욱 심화되었습니다.

차입 비용을 낮추어도 구매력이 향상되지 않고 오히려 문제가 더 악화될 수도 있습니다. 반면에, 호주의 계획 시스템을 대대적으로 개혁한다면 주택 위기의 근본 원인을 해결하는 데 큰 도움이 될 것입니다.

투자자들이 아시아 주요 경제권에서 금리가 낮아질 것이라고 베팅하는 반면, 한국과 호주는 특히 주택 시장과 관련해 통화 정책의 한계에 대해 경고의 목소리를 높이고 있습니다.

* 니콜라스 스피로는 런던에 본사를 둔 거시경제 및 부동산 자문 회사인 로레사 어드바이저리의 파트너입니다. 그는 선진국과 신흥경제권의 전문가이며 거시정치, 금융 상황에 대한 논평을 자주 내놓습니다.

출처: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html