사회주택 건설의 시급한 필요성 - 1부: 문제가 있는 곳에는 해결책이 있다

사무국은 지침 34-CT/TW에서 2020년까지의 국가 주택 개발 전략과 2030년까지의 비전에 명시된 사회 주택 개발에 대한 많은 목표가 달성되지 않았다고 평가했습니다. 사회주택의 공급은 실제 수요에 비해 여전히 제한적이며, 수혜자의 소득에 비해 평균 가격은 여전히 ​​너무 높습니다.

게다가 사회주택에 대한 국가 관리에도 많은 약점과 단점이 있습니다. 도시지역 사회주택 개발을 위한 토지기금의 비중과 이 부문에 대한 우대 신용 프로그램에 대한 국가 예산 지원은 여전히 ​​낮은 수준이다. 아직 사회적 자원을 적극적으로 동원하여 참여하지 못하고 있습니다.

이런 일련의 이유로 인해 많은 정책적 "지원"에도 불구하고 사회주택 개발이 예상대로 이루어지지 않고 있습니다. 이로 인해 목표를 설정하는 것이 매우 어려워집니다. 일련의 어려움이 목표를 "묶어 놓고" 있습니다.

타겟을 '묶는' 것의 어려움

황하이(Hoang Hai) 주택 및 부동산 시장 관리부(건설부) 국장은 다음과 같이 말했습니다. 현재 일부 지방자치단체에서는 "2021~2030년까지 저소득층과 공업단지 근로자를 위한 사회주택 100만 채 이상 건설에 투자" 프로젝트를 신속하게 시행할 계획을 발표하지 않았습니다. 사회주택 건설 투자를 위한 토지 필요성은 사회주택 개발을 위한 충분한 토지를 계획하고 배정하기 위한 기준으로 명확하게 파악되지 않았습니다. 동시에 사회주택 건설에 투자하는 많은 기업은 토지 배정 계획 및 투자 유치 프로젝트 홍보 등 토지 확보에 여전히 어려움을 겪고 있습니다. 일부 프로젝트는 투자 정책을 승인하고 투자자를 선정했지만, 투자 및 건설 실행은 아직 일정대로 이루어지지 않았습니다.

또한, 12조동 규모의 우대신용자본 지급은 기대와 실무적 필요에 비해 아직은 느린 편이다. 사회주택 개발을 지원하기 위한 대출에 참여하는 상업은행이 많지 않다는 점은 말할 것도 없습니다. - 하이 씨는 말했습니다.

정부는 2024년까지 전국적으로 13만 채의 사회주택을 완공하는 목표를 세웠습니다. 그러나 통계에 따르면 2024년 1분기 말 현재 전국적으로 완공된 사회주택 사업은 8개에 불과해 목표 아파트 수의 30%에도 미치지 못하고 있습니다. 이러한 진전은 올해 사회주택 13만호를 완공한다는 목표가 아직 '목적지'에서 꽤 멀리 떨어져 있으며, 이를 달성하기 위해서는 막대한 노력이 필요하다는 것을 보여줍니다.

호치민시 건설국 부국장인 후인 탄 키엣(Huynh Thanh Khiet) 씨는 지역 관점에서 볼 때 현재 가장 큰 어려움은 예산에서 투자자본이 ​​부족하여 간부, 공무원, 공공 직원 등 정책 주체의 문제를 완전히 해결하기 위한 국가 소유의 사회 주택 프로그램을 건설하는 데 전액 할당할 수 없다는 것이라고 말했습니다.

현재 호치민 시는 사회주택 프로그램을 시행하는 데 자본금의 10%만을 할당할 수 있습니다. 현재부터 2025년까지 계획에 따르면 37조7000억 VND가 필요합니다. 하지만 도시가 감당할 수 있는 예산은 약 3조 7,700억 VND에 불과합니다. 2030년까지 이 도시에는 86조 4,000억 동(VND)의 자본이 필요하지만 예산에서 8조 6,000억 동만 배정할 수 있고 나머지는 사회 자본 재원에서만 사용할 수 있습니다.

플렉시블 타입

사회주택 프로그램이 성공하지 못한 이유 중 하나는 주택을 살 여유가 없는 사람들에게 주택을 판매하기 때문이라는 주장이 있습니다. 부동산 법률 전문가인 응우옌 반 딘 씨는 다음과 같이 말했습니다. 매매 및 임대 매수를 위한 사회 주택 상품 외에도 임대를 위한 사회 주택 문제에도 개발을 촉진하는 정책이 필요합니다. 사회주택은 주로 저소득층을 대상으로 하기 때문입니다.

이 전문가에 따르면, 8월 1일부터 시행된 주택법 2023에서는 사회주택 사업 투자자가 임대료를 위해 바닥 면적의 20%를 확보해야 한다는 규정이 삭제되었습니다. 즉, 아파트 100%가 판매될 경우 국가는 대체 임대 공급을 보완해야 합니다.

2023년 주택법은 산업단지 근로자를 위한 주택 유형을 구체적으로 임대형으로만 규정하고 있습니다. 따라서 도시 지역의 육체 노동자와 프리랜서 근로자 등 산업단지에서 일하지 않는 저소득 계층은 임대 사회주택을 이용할 기회가 거의 없습니다.

같은 견해를 공유하는 베트남 노동조합 연합 프로젝트 관리 위원회 위원장인 Trinh Quang Minh 씨는 다음과 같이 말했습니다. 사회주택을 짓고 판매하는 것은 매우 어렵습니다. 절차가 길고 판매 가격이 저소득 근로자의 소득보다 높기 때문입니다. 이러한 규정은 이익 한도가 10%에 불과한 투자자들에게는 매력적이지 않습니다. 따라서 실제 수요에 부합하고 근로자 소득에 적합한 임대형 사회주택을 개발하는 것이 더 합리적일 것입니다. 게다가 임대 수요는 매우 높은 반면, 공급은 부족하고, 시장의 임대 가격은 매우 높습니다.

현재 베트남노동총연맹은 사회주택 임대 계획을 제안했는데, 사회주택 임대 가격을 외부 시장 가격과 같거나 더 낮게 책정하는 방안입니다. 대표적인 사례가 하남성에서 베트남노동총연맹이 추진한 사회주택 임대 시범사업인데, 사업이 시작되자마자 단기간에 임대가 완료되었습니다.

이 프로젝트의 임대 가격은 한 달에 120만~140만 VND이고, 외부 임대 가격은 한 달에 200만~300만 VND입니다. 하지만 민 씨에 따르면 임대형 사회주택을 건설하는 데는 투자 재원 유치, 사업 위치, 임대료 가격 등 세 가지 어려움이 있다고 합니다.

사업적인 관점에서 Le Thanh Construction Trading Company의 이사인 Le Huu Nghia 씨는 이렇게 분석했습니다. 사회주택 1,000채에 투자하는 경우, 주택당 비용은 약 5억 VND이고, 투자 비용은 최대 5,000억 VND에 달할 것입니다. 월 300~350만 VND의 임대료로 아파트 1,000채를 임대할 경우, 투자자는 월 300~35억 VND, 연 300~350억 VND의 수익을 얻을 수 있습니다.

만약 투자자가 연 10-13% 이상의 이자율로 상업적으로 돈을 빌린다면, 이 5000억 동에 대해 500억 동에 달하는 이자를 지불해야 하며, 투자자는 반드시 손실을 보게 될 것입니다. 한편, 2023년 주택법에서는 임대형 사회주택 개발은 분양형 사회주택 개발과 동일한 10%의 이익만 얻을 수 있도록 했습니다. 응이아 씨는 새로운 규정에 따르면 임대 주택은 더 이상 기술 및 사회 기반 시설에 대한 국가 투자를 받지 못하게 되므로 어떤 투자자도 사회 주택 임대 프로젝트를 감히 진행하지 못할 것이라고 강조했습니다.

정책에서 제거

많은 지방자치단체가 사회주택 정책을 시행하는 데 어려움을 겪는 반면, 하이퐁시에서는 이 정책을 시행하여 놀라운 성과를 거두었습니다. 지금까지 하이퐁 시는 총 36,600개의 아파트 규모를 갖춘 31개의 사회주택 프로젝트에 대한 정책을 승인하고 투자자를 선정했습니다. 이 중 약 15,000세대 규모의 아파트를 건설하는 9개 프로젝트가 착공되었습니다. 이 수치대로라면 2021~2025년에는 약 16,200호가 완공될 것으로 예상되며, 정부가 설정한 사회주택 개발 목표인 15,400호를 넘어설 것으로 보입니다.

이는 여전히 어려움이 존재하며 이를 정책부터 해결해야 한다는 것을 보여주는 사례이며, 하이퐁의 사례도 그 전형적인 예입니다. 이러한 긍정적인 결과를 얻기 위해 하이퐁 시는 부동산 및 주택 사업에 대한 법적 규정을 면밀히 준수했습니다. 이에 따라 하이퐁시 당위원회는 지도에 주력하고, 시인민위원회는 5건의 결의안을 통과시켰으며, 시인민위원회는 관련 결정 13건을 내려 시행에 들어갔습니다.

특히, 하이퐁 시는 투자 및 사업 환경 개선, 특히 주택 절차에 대한 현재의 메커니즘과 정책을 유연하고 효과적으로 적용했습니다. 사회주택을 포함합니다. 이를 통해 투명하고 개방적이며 우호적인 사업 환경을 조성하고, 대규모 투자 프로젝트를 많이 유치하며, 사회주택 구매 및 임대에 대한 사람들의 요구를 효과적으로 충족시킬 수 있습니다.

황하이 국장은 몇 가지 중요한 성과를 달성했지만 사회주택 개발의 실행에는 여전히 몇 가지 단점이 있다고 밝혔습니다. 현재 건설부는 2023년 주택법과 2023년 부동산사업법이 공포된 후 이를 시행하는 방법을 세부적으로 기술하고 지도하는 법령, 결정, 통지문의 시행을 위한 지방자치단체의 배치, 완성 및 지도에 주력하고 있습니다.

동시에 건설부는 지방자치단체에 "2021~2030년까지 저소득층과 공업단지 종사자를 위한 사회주택 아파트 최소 100만호 건설 투자" 사업 목표와 사회주택 부록에 따른 2024년 완료 목표를 바탕으로 사회주택 사업 투자를 위한 구체적인 계획을 시급히 수립하여 목표를 달성할 것을 촉구하고 있습니다.

건설부는 2021~2030년 기간의 국가주택개발전략을 이행하고, 2045년을 목표로 하여, 각 성 및 중앙 직할시의 인민위원회에 2024년과 2021~2025년 기간의 주택개발계획 수립 및 조정에 관한 문서를 보냈다. 저소득층을 위한 사회주택, 인민군을 위한 주택, 근로자를 위한 숙박 시설의 요구와 목표를 명확히 파악하여 2023년 주택법을 준수합니다.

국회는 2024년 국회감독프로그램을 시행하는 것 외에도, "2015년부터 2023년 말까지 부동산 시장 관리 및 사회주택 개발에 관한 정책 및 법률의 시행"이라는 주제로 최고 감독을 실시할 예정입니다. 모니터링 주제는 달성된 결과, 한계 및 어려움을 평가하는 것을 목표로 합니다. 부동산 시장 관리 및 사회 주택 개발에 대한 정책과 법률의 시행 효과를 개선하기 위해 원인을 파악하고 기관, 조직 및 개인의 책임을 명확히 합니다. 이를 통해 관련 정책과 법률을 개선하기 위한 해결책을 제안합니다.

정치 시스템 전체가 주도적으로 참여하여 "문제가 있는 곳에는 해결책이 있다"는 정신을 갖고, 사회주택 정책을 시행하면 사회의 기대와 함께 목표도 달성할 수 있을 것입니다.

수업 2: 근로자가 쉽게 접근할 수 있도록 하세요

출처: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594