사회주택 건설의 시급한 필요성 - 1부: 문제가 있는 곳에는 해결책이 있다

사무국은 지침 34-CT/TW에서 2020년까지의 국가 주택 개발 전략과 2030년까지의 비전에 따른 사회 주택 개발에 대한 많은 목표가 달성되지 않았다고 평가했습니다. 사회주택의 공급은 실제 수요에 비해 여전히 제한적이며, 수혜자의 소득에 비해 평균 가격은 여전히 ​​너무 높습니다.

게다가 사회주택에 대한 국가 관리에도 많은 약점과 단점이 있다. 도시지역 사회주택 개발을 위한 토지기금의 비중과 이 부문에 대한 우대 신용 프로그램에 대한 국가예산 지원은 여전히 ​​낮은 수준이다. 아직 사회적 자원을 적극적으로 동원하여 참여하지 못하고 있습니다.

이런 일련의 이유 때문에 많은 정책적 "지원"에도 불구하고 사회주택 개발이 예상대로 이루어지지 못하고 있습니다. 또한 이로 인해 설정된 목표를 달성하는 것이 매우 어려워집니다. 일련의 어려움이 목표를 "묶어 놓고" 있다.

타겟을 '바인딩'하는 것의 어려움

황하이(Hoang Hai) 주택 및 부동산 시장 관리부(건설부) 국장은 다음과 같이 말했습니다. 현재 일부 지방 자치 단체에서는 "2021~2030년 저소득층과 공업단지 근로자를 위한 사회주택 최소 100만 호 건설에 투자" 프로젝트를 시행하기 위한 계획을 즉시 발표하지 않았습니다. 사회주택 건설 투자를 위한 토지 수요는 사회주택 개발을 위한 충분한 토지를 계획하고 배정하기 위한 근거로서 명확하게 파악되지 않았습니다... 동시에 사회주택 건설에 투자하는 많은 기업들은 여전히 ​​토지 배정 계획 수립, 투자 유치 프로젝트 홍보 등 토지 확보에 어려움을 겪고 있습니다. 일부 프로젝트는 투자 정책을 승인하고 투자자를 선정했지만, 투자와 건설은 아직 일정대로 진행되지 않았습니다.

또한, 12조 VND 규모의 우대신용자본 지급은 기대와 실무적 필요에 비해 아직은 느린 편입니다. 사회주택 개발을 지원하기 위한 대출에 참여하는 상업은행이 많지 않다는 점은 말할 것도 없습니다. 하이 씨는 이렇게 말했습니다.

정부는 2024년까지 전국적으로 사회주택 13만호를 완공하는 목표를 세웠습니다. 하지만 통계에 따르면 2024년 1분기 말 현재 전국적으로 완공된 사회주택 사업은 8개에 불과해 아파트 목표 수의 30%에도 미치지 못하고 있다. 이러한 진전은 올해 사회주택 아파트 13만호를 완공한다는 목표가 아직도 '목적지'에서 꽤 멀리 떨어져 있으며, 이를 달성하기 위해서는 막대한 노력이 필요하다는 것을 보여줍니다.

지역적인 관점에서, 호치민시 건설국 부국장인 후인 탄 키엣 씨는 현재 가장 큰 어려움은 예산에서 투자 자본이 부족하여 국가가 소유한 사회 주택 프로그램을 건설하여 간부, 공무원, 공공 직원 등 정책 주체의 문제를 완전히 해결하는 데 전액 할당할 수 없다는 것이라고 말했습니다.

현재 호치민시는 사회주택 프로그램을 시행하는 데 자본금의 10%만 할당할 수 있습니다. 현재부터 2025년까지 계획에 따르면 37조7000억 VND가 필요합니다. 하지만 이 도시는 약 3조 7,700억 VND의 예산 할당만 충족할 수 있습니다. 2030년까지 도시에는 86조 4,000억 VND의 자본이 필요하지만 예산에서 8조 6,000억 VND만 배정할 수 있고 나머지는 사회 자본에서만 사용할 수 있습니다.

플렉시블 타입

사회주택 프로그램이 성공을 거두지 못한 이유 중 하나는 주택을 구매할 여력이 없는 사람들에게 주택을 판매하기 때문이라는 주장이 있습니다. 응우옌 반 딘(Nguyen Van Dinh) 부동산 법률 전문가는 다음과 같이 논평했습니다. 매매 및 임대 매수를 위한 사회적 주택 상품 외에도 임대를 위한 사회적 주택 문제도 개발을 촉진하는 정책이 필요합니다. 사회주택은 주로 저소득층을 대상으로 하기 때문입니다.

이 전문가에 따르면, 8월 1일부터 시행된 주택법 2023은 사회주택 사업 투자자가 전체 면적의 20%를 임대용으로 확보해야 한다는 규정을 삭제했습니다. 즉, 아파트를 100% 판매할 수 있게 되면 국가가 대체 임대 공급을 보완해야 한다는 의미입니다.

2023년 주택법은 산업단지 종사자를 위한 주택 유형을 구체적으로 임대형으로만 규정하고 있습니다. 따라서 도시 지역의 육체 노동자와 프리랜서 근로자 등 산업단지에서 일하는 사람이 아닌 저소득 계층은 사회 임대 주택을 이용할 기회가 거의 없습니다.

같은 견해를 공유하는 베트남 노동조합 연합 프로젝트 관리 위원회 위원장인 Trinh Quang Minh 씨는 다음과 같이 말했습니다. 사회주택을 짓고 판매하는 것은 매우 어렵습니다. 절차가 길고 판매 가격이 저소득 근로자의 소득보다 높기 때문입니다. 이러한 규정은 이익 한도가 10%에 불과한 투자자들에게는 매력적이지 않습니다. 따라서 실제 수요에 부합하고 근로자 소득에 적합한 임대형 사회주택을 개발하는 것이 더 합리적일 것입니다. 더욱이 임대 수요는 매우 높은 반면 공급은 부족하고, 시장 임대 가격은 매우 높습니다.

현재 베트남노동총연맹은 사회주택 임대 가격을 외부 시장 가격과 같거나 더 낮은 가격으로 하는 사회주택 임대 계획을 제안했습니다. 대표적인 사례가 하남성에서 베트남노동조합총연맹이 시행한 사회주택 임대시범사업인데, 이 사업은 시작하자마자 단시간에 임대가 완료되었습니다.

이 프로젝트의 임대 가격은 한 달에 120만~140만 VND이고, 외부 임대 가격은 한 달에 200만~300만 VND입니다. 하지만 민씨에 따르면 임대형 사회주택을 건설하는 데는 투자 재원 유치, 프로젝트 위치, 임대료 등 3가지 어려움이 있다고 합니다.

사업적인 관점에서, Le Thanh Construction Trading Company의 이사인 Le Huu Nghia 씨는 다음과 같이 분석했습니다. 사회주택 1,000채에 투자하는 경우, 각 주택의 가격이 약 5억 VND이고, 투자 비용도 최대 5,000억 VND에 달할 것입니다. 월 임대료가 300~350만 VND이고 아파트 1,000채를 임대한다고 가정하면, 투자자는 월 300~35억 VND, 연 300~350억 VND의 수익을 낼 수 있다.

만약 투자자가 연 10-13%가 넘는 이자율로 상업적으로 돈을 빌린다면, 이 5000억 VND는 500억 VND의 이자를 지불해야 하며, 투자자는 반드시 손실을 보게 됩니다. 한편, 2023년 주택법에서는 임대형 사회주택을 개발해도 판매형 사회주택과 동일한 10%의 이익만 얻을 수 있도록 했습니다. 새로운 규정에 따르면, 임대 주택은 더 이상 기술 및 사회 기반 시설에 대한 국가 투자를 받지 못하게 되어 어떤 투자자도 사회 주택 임대 프로젝트를 감히 하지 못할 것입니다.라고 Nghia 씨는 강조했습니다.

정책에서 제거

많은 지방자치단체가 사회주택 정책을 시행하는 데 어려움을 겪는 반면, 하이퐁시에서는 이 정책을 시행하여 놀라운 성과를 거두었습니다. 지금까지 하이퐁 시는 총 36,600개의 아파트 규모를 갖춘 31개의 사회주택 프로젝트에 대한 정책을 승인하고 투자자를 선정했습니다. 이 중 약 15,000호의 아파트 규모로 9개 프로젝트가 착공되었습니다. 이 수치로라면 2021년~2025년 기간에 약 16,200호가 완공될 것으로 예상되며, 정부가 정한 사회주택 개발 목표인 15,400호를 넘어설 것으로 보입니다.

이는 여전히 어려움이 존재하지만 정책부터 시작해서 해결해야 할 문제가 있음을 보여줍니다. 하이퐁의 사례도 전형적인 예입니다. 이러한 긍정적인 결과를 달성하기 위해 하이퐁 시는 부동산 및 주택 사업에 대한 법적 규정을 면밀히 준수했습니다. 이에 따라 하이퐁시 당위원회는 지도에 주력하고, 시인민위원회는 5건의 결의안을 통과시켰으며, 시인민위원회는 관련 결정 13건을 내려 시행에 들어갔습니다.

특히, 하이퐁 시는 투자 및 사업 환경 개선, 특히 주택 절차에 관한 현재의 메커니즘과 정책을 유연하고 효과적으로 적용했습니다. 사회주택을 포함합니다. 이를 통해 투명하고, 개방적이며, 우호적인 사업 환경을 조성하고, 대규모 투자 프로젝트를 많이 유치하며, 사회주택 매매 및 임대에 대한 사람들의 요구를 효과적으로 충족시킬 수 있습니다.

황하이 국장은 일부 중요한 성과를 달성했지만 사회주택 개발 시행에는 여전히 몇 가지 단점이 있다고 밝혔습니다. 현재 건설부는 2023년 주택법과 2023년 부동산사업법이 공포된 후 이를 시행하는 방법을 세부적으로 기술하고 지도하는 법령, 결정, 통지문의 시행을 지방자치단체에 배포, 완성, 지도하는 데 주력하고 있습니다.

동시에 건설부는 지방정부에 "2021-2030년 저소득층과 공업단지 근로자를 위한 사회주택 아파트 최소 100만호 건설에 투자" 프로젝트 목표와 사회주택 부록에 따른 2024년 완료 목표에 근거하여, 설정된 목표를 보장하기 위해 사회주택 프로젝트에 대한 투자를 시행하기 위한 구체적인 계획을 긴급히 수립할 것을 촉구하고 있습니다.

건설부는 2021~2030년 기간의 국가주택개발전략을 이행하기 위해 2045년 비전을 설정하고, 각 성 및 중앙 직할시의 인민위원회에 2024년 및 2021~2025년 기간의 주택개발계획 수립 및 조정에 관한 문서를 보냈다. 저소득층을 위한 사회주택, 인민군을 위한 주택, 근로자를 위한 숙박 시설의 요구와 목표를 명확히 파악하여 2023년 주택법을 준수합니다.

국회는 2024년 국회감독프로그램을 시행하는 것 외에도, "2015년부터 2023년 말까지 부동산 시장 관리 및 사회주택 개발에 대한 정책 및 법률 시행"이라는 주제에 대한 최고 감독을 실시할 것입니다. 모니터링 주제는 달성된 결과, 한계, 어려움을 평가하는 것을 목표로 합니다. 부동산 시장 관리 및 사회주택 개발에 대한 정책 및 법률 시행의 효과성을 높이기 위해 원인을 파악하고 기관, 조직 및 개인의 책임을 명확히 합니다. 이를 통해 관련 정책과 법률을 개선하기 위한 해결책을 제안합니다.

정치 시스템 전체가 주도적으로 참여하여 "문제가 있는 곳에는 해결책이 있다"는 정신을 갖고 사회주택 정책을 시행하면 사회의 기대와 함께 설정된 목표도 충족할 수 있을 것입니다.

수업 2: 근로자가 쉽게 접근할 수 있도록 하세요

출처: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594