하노이 교외 투티엠식 토지 경매로 인한 비정상성, 불이익 및 불안정성

하노이 교외 '투티엠형' 토지 경매의 비정상성, 불이익, 불안정성 - 2부

최근 하노이 교외에서 일어난 토지 경매가 투기꾼과 토지 중개인에 의해 조작된 것이라는 사실이 밝혀지지 않는다면, 부동산 시장과 경제 에 많은 영향이 미칠 것입니다.

8월 19일 오전 9시부터 8월 20일 오전 4시 30분까지 19시간 동안, 호아이득 구, 티엔옌 사, 롱쿡 지역의 19개 토지가 9차례의 경매를 거쳐 시장에 나오지 않은 최고가인 1억 3,330만 VND/m2를 기록하며 낙찰되었습니다. 이는 시작 가격보다 18배 이상 높은 가격입니다. 한편, 가장 낮은 낙찰가는 m²당 최대 9,130만 동으로 시작가보다 12.5배 높았습니다. 이전에도 탄카오(하노이 탄오아이) 사에서 진행된 토지 경매는 등록자가 7,000명에 달하고, 참가자가 1,500명에 달하며 '충격'을 일으켰고, 낙찰가도 원래 가격보다 수십 배나 높았습니다.

올해 초 교외 지역 토지 경매가 재개된 이후, 투기꾼과 토지 중개인의 조작 의혹을 받으며 토지 경매에 불규칙한 일들이 벌어지고 있는 것을 보는 것은 어렵지 않다. 이로 인해 정부 의 주택 가격 인하와 사회 보장 확보 노력이 흐트러질 위험이 있고, 고가의 토지 매각을 기다리는 심리로 인해 전체 경제가 침체될 수도 있다.

2부: 투티엠 땅의 어두운 동기와 반복되는 "악몽"

하노이 교외에 '열풍'을 일으킨 최근 토지 경매의 공통점은 지역 주민조차 아닌 많은 개인 투기자 집단이 참여하여 토지 가격을 비합리적이고 비시장적 수준으로 끌어올리고 실제 거래는 전혀 없을 것이라고 예측한다는 것입니다. 많은 시장 관계자들은 최근 토지 가격 조작 사건 뒤에 "어둠의 동기"가 있는 것은 아닐까 궁금해합니다. 토지 중개업자가 시장을 독점하고 조작하는 상황에서 국가 관리 기관의 역할은 무엇인가?

투기꾼들이 경매장의 열기를 부추길 때

많은 전문가에 따르면, 단기적으로 경매 지역의 가격 상승 가능성은 크지 않을 것으로 보인다. 경매 지역은 해당 지역 주민들의 주거 및 투자 수요에만 부합하기 때문이다. 그러나 최근 티엔옌(호아이득) 사에서 열린 두 차례의 "열광적인" 경매와 그 전에 탄카오(탄오아이) 사에서 열린 두 차례의 경매에서 지역 주민이 낙찰받은 비율이 얼마인지에 대한 의문이 제기되었습니다.

다우투 신문 기록에 따르면, 많은 온라인 포럼 그룹에서 지역 주민이라고 주장하는 많은 사람들이 최근 경매에서 이겨서 운이 좋았다고 말하며, 경매가 필요하지 않아서 약간 더 높은 가격으로 양도하고 싶다고 말했는데, 그 차이는 "수억 동"에 달한다고 합니다. 하지만 실제로 현지에서 기록해보면 대부분이 해당 지역에 영주권 등록을 하지 않은 사람들이라는 것을 알 수 있다.

티엔옌(호아이득) 토지 경매 이후, "수억 동"의 가격 차이로 양도되었다는 정보가 나왔습니다.

예를 들어, 최근 탄카오 공동체에서 열린 경매에서 탄오아이 지구 토지 기금 개발 센터 소장인 응우옌 콩 광(Nguyen Cong Quang) 씨에 따르면, 탄오아이에서 단 2명만이 토지 가격을 m2당 약 8,000만 동으로 낙찰받았다고 합니다. 하노이의 메린구에서는 여러 사람이 많은 복권을 낙찰받았고, 하노이의 쭈옹미구에서는 한 사람이 경매에서 낙찰받았습니다. 경매에서 낙찰받은 사람들은 대부분 박닌, 박장, 하이즈엉, 푸토 출신이었습니다.

한편, Tien Yen 사(Hoai Duc)에서 경매에 참여한 많은 사람들의 확인에 따르면 최종 당첨자 그룹의 최대 99%가 Tien Yen 사 주민이 아니라 Ba Vi, Kim Chung(Hanoi), Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang 등 다른 지역에서 온 투자자 그룹이었습니다. 경매에 참여했지만 "운이 좋지 않아" 당첨되지 못한 투자자도 지역 주민은 매우 적었고, 주로 7~19개 토지 구획에서 동시에 경매에 참여한 그룹의 투자자들이었습니다.

Dinh Trong Thinh 박사, 전 국제 금융학과장, 금융 아카데미 부교수

최근 타잉오아이와 호아이득의 두 토지 경매 지역은 주변이 '황무지'로 둘러싸여 있어 인프라와 도로가 특별히 뛰어나지는 않지만, 토지 가격이 m2당 수억 동에 달해 도시나 교외 지역에서는 가격이 더욱 높아질 가능성이 있습니다. 이러한 경매를 살펴보면, 일부 투기꾼들이 탄오아이 지역의 가격 수준을 높이기 위해 가격을 부풀린 것으로 드러났습니다. 전반적인 가격 수준이 상승하면 더욱 완벽한 인프라를 갖춘 아름다운 지역에 5~7개 또는 수십 개의 토지를 보유하고 있는 투기자들은 당연히 이익을 얻을 것입니다. .

호아이득 지구 체육관 내 경매 참가자들 외에도 많은 부동산 중개인들이 8월 19일 오전부터 토지 경매를 지켜보기 위해 모였습니다. 일부 중개인은 소셜 미디어 플랫폼에서 라이브 비디오 스트리밍을 켜고 경매장 주변 분위기를 보도했습니다.

"인프라가 아직 부족하더라도 나중에 좋아질 것이고, 농지가 나중에 도시화되고, 특별한 경제적 이점이 많지 않다면 사람들은 그것을 가질 수 있겠지만, 지금 땅을 사지 않으면 수년 동안은 구할 수 없을 것이다"라는 관념으로, 이런 투자자 집단은 돈을 쏟아부어 경매 토지 가격을 엄청나게 끌어올리는 데 주저하지 않으며, 이는 지역 주민들의 상상을 초월합니다.

투티엠 토지 경매 악몽의 "그림자"

Batdongsan.com.vn의 조사에 따르면, Thanh Cao 지역(하노이주 Thanh Oai)의 매물 토지 가격은 최근 몇 년 동안 상승세를 보이고 있다고 기술 플랫폼 Batdongsan.com.vn에서 최근 발표한 보고서에서 밝혔습니다. 이 부동산의 가격 이력 도구에 따르면, 이 지역의 평균 토지 가격은 지난 4년 동안 약 80% 상승했습니다. 2020년의 평균 수준인 m²당 1,500만 동에서 2024년에는 m²당 2,700만 동으로 올랐습니다. 지난 2주 동안 이 웹사이트에 새로 제공된 많은 토지의 가격대가 m²당 4,300만 동으로 새로운 수준으로 올랐으며, 이는 이전 가격에 비해 약 60% 상승한 수치입니다.

한편, 이 웹사이트에서 중개업체의 판매 데이터를 살펴보면, 티엔옌 코뮌(호아이득, 타인까오)도 최근 몇 년 동안 상당한 증가세를 보였습니다. 이 지역이 지구로 승격을 준비하고 있다는 정보와 함께, 링로드 4호선이 지나간다는 정보가 전해진 후로 약 1,000만 동/m²에서 약 4,000만 동/m²로 증가했습니다. 그러나 타인까오 토지 경매가 있은 지 몇 주 만에 티엔옌과 주변 지역의 토지 가격은 30~40%나 급등하여 m²당 5,500~6,000만 동에 거래되었습니다.

토지 경매의 열기는 투자자와 지역 주민의 심리에 엄청난 영향을 미치는 것으로 나타났습니다. 많은 사람들은 낙찰가가 너무 높으면 토지 가격을 그에 상응하는 수준으로 조정하는 데 아무런 문제가 없을 것이라고 믿기 때문입니다.

탄까오(Thanh Cao) 지역에서 사업용 토지를 매입하려는 한 중개인은 여러 중개인과 이야기를 나누며 "현재 탄까오 지역의 토지 수요는 매우 높아 매물이 거의 없습니다. 좋은 토지를 원하시면 중개인이 이전 구매자를 설득하여 토지를 넘겨줄 때까지 기다리거나 더 많은 돈을 입금해야 합니다. 그러면 기회가 생길 수 있습니다."라고 말했습니다.

마찬가지로, "호아이득" 화재 현장에서, 지난 며칠 동안 롱쿡 지역 주변의 토지를 매수하여 경매된 토지를 이용하고자 하는 투자자들은 그것이 거의 불가능하다는 것을 알게 되었고, 투자자들이 이전에 소유했던 토지를 다시 사기 위해 수억 달러에 달하는 막대한 차액을 지불해야 했습니다. 골목길에는 주로 거주용으로 쓰이지만 사업하기에는 어려운 나쁜 땅들이 있을 뿐만 아니라, 상상만큼 찾기도 쉽지 않습니다.

베트남 부동산협회(VARS) 부회장인 응우옌 치 탄(Nguyen Chi Thanh) 씨에 따르면, 이처럼 "비정상적으로" 높은 낙찰률을 기록하는 토지 경매에 대한 가장 큰 우려는 불분명한 동기를 가진 투자자 집단이 가격을 인상한다는 것입니다.

이는 특이한 현상입니다. 최근의 어려운 시장 상황 덕분에 인프라가 잘 갖춰져 있고 계획이 명확하며 성장 잠재력이 있는 지역에 위치한 상품임에도 불구하고 많은 투자자가 여전히 매우 신중한 반면, 탄오아이와 호아이득 지역의 토지 가격은 엄청나게 높습니다.

탄오아이 경매에 참여한 사람들이 대부분 다른 지역에서 왔다는 점은 실제 주택 수요에서 나온 것이 아니라는 것을 더욱 증명한다고 탄 씨는 말했습니다. 많은 투자자들이 경매에서 낙찰되자마자 수억 원 차이로 팔아 치우기 위해 달려드는 모습이 이를 더욱 잘 보여준다.

현재 시작 가격(1억~2억 VND/lot)을 기준으로 계산된 보증금 수준이 낮기 때문에 투자자들은 보증금을 면제받는 데 동의하지만, 그 결과 경매된 토지 지역 주변의 가격 수준은 새로운 높이로 끌어올려졌고, 실제 매수 수요는 높지 않습니다. 국가가 보증금에서 소액의 돈만 거두는 반면, 해당 지역 주변의 많은 프로젝트에 대한 보상 비용이 확실히 인상되면 더 많은 손실을 보게 될 것입니다.

일부 교외 지역에서 토지 경매 열풍이 불고, 투기적 가격 인플레이션이 발생하면서 해당 지역의 사회 경제적 발전이 부정적인 영향을 받고 둔화될 것입니다.

한편, 부동산 투자 컨설턴트인 트란 민(Tran Minh)은 하노이의 중개인과 투자자들이 그 정보를 이용해 다른 지역의 프로젝트 매매 가격을 비교하고 올려 하노이 부동산 가격을 더욱 뜨겁게 만들고 있다는 점이 우려스럽다고 말했습니다. 반면, 경매 지역의 단기적인 가격 상승 가능성은 그다지 크지 않습니다. 경매 지역은 해당 지역 주민들의 주거 및 투자 수요에만 부합하기 때문입니다. 여기에는 가격을 인상하거나 다른 지역에서 사람들을 이곳으로 유치하기 위한 뚜렷한 계획이 없습니다.

GP Invest 회장 Nguyen Quoc Hiep

이러한 "기록적인" 경매는 두 가지 요인이 결합된 결과일 수 있습니다.

첫 번째는 경매를 통해 이익을 내기 위해 "가격을 부풀리려는" 소문 때문입니다. 두 번째는 완전한 정보를 가지고 있지 않은 일부 무지한 사람들로 인해 발생한 영향으로, 일부 지자체에서 토지 가격표 ​​초안을 발표했는데, 가격이 5배에서 50배로 인상되었습니다. 따라서 이런 사람들은 가까운 미래에 토지 가격이 오를 것을 우려하여 경매에 참여해 '선점'을 노릴 가능성이 높습니다.

따라서 이 경매 결과가 나온 후, 보증금 기간이 끝날 때까지 기다려서 실제 가격인지 아닌지 알아보겠습니다. .

규모는 다르지만 탄오아이(Thanh Oai)와 호아이득(Hoai Duc)에서 일어난 일은 많은 사람들에게 2021년 말 투티엠(호치민시)에서 일어난 "전례 없는" 토지 경매를 떠올리게 했습니다. 이 경매에서 4개의 토지 모두 가격이 시작 가격에서 너무 많이 올랐고, 한 기업의 자회사가 1만m²가 넘는 면적의 토지를 24조5천억 동(m²당 24억 동 이상)에 낙찰받았습니다. 다행히도 위의 가격은 확정되지 않았습니다. 그로부터 얼마 지나지 않아 낙찰자가 동시에 보증금을 취소해 달라고 요청했기 때문입니다.

하지만 투티엠 토지 경매 직후, 가상의 낙찰가를 이용해 '추세를 따라가는' 행위가 발생해 주변 지역의 토지와 주택 가격을 부풀리는 사건이 발생했습니다. 인근에 토지자금을 보유한 다른 상장기업들도 채권과 주식의 가치가 몇 배로 오르면 혜택을 본다.

TS에 따르면. 베트남 부동산 시장 조사 및 평가원(VARS IEX)의 쩐 쑤언 르엉 부소장은 일부 교외 지역의 토지 경매 열풍이 투기와 가격 인플레이션을 일으키고 있으며, 이는 부정적인 영향을 미치고 지역의 사회 경제적 발전을 둔화시킬 것이라고 말했습니다. 하지만 도시화가 둔화되면 국내외 투자 유치도 감소하게 됩니다. 장기적으로 지역 경제에 미치는 영향은 엄청납니다.

"토지 경매가 증가하고 새로운 가격 수준이 확립되면, 향후 국민을 위한 토지 환수 시 국가가 보상하는 데 많은 어려움이 있을 것이며, 이는 부지 정리 및 사업 시행 과정을 어렵게 만들 것입니다. 국가는 이 문제에 대한 명확한 정책과 관점을 가져야 합니다."라고 쩐 쑤언 르엉 박사는 인정했습니다.

(계속)

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-thuong-bat-loi-va-bat-on-tu-vu-dau-gia-dat-kieu-thu-thiem-tai-vung-ven-ha-noi—bai-2-d222973.html