일본이 올 봄 17년 만에 처음으로 금리를 인상할 것이라는 추측으로 인해 국내 부동산에 대한 외국인 투자가 5년 만에 최저치로 떨어지고 있습니다.
마이너스 금리 정책이 종료된다
외국 투자 펀드는 2023년 4분기에 일본의 대규모 부동산 자산을 연이어 매각했습니다. 싱가포르의 메이플트리 인베스트먼트는 오사카의 상업용 빌딩을 전자제품 소매업체 에디온에 540억 엔에 매각했습니다. 미국 포트리스 인베스트먼트 그룹이 오키나와의 리조트 호텔을 자사 산하의 부동산 투자 신탁에 약 400억 엔에 매각했습니다.
세계 최대 상업용 부동산 투자 및 서비스 회사인 CBRE에 따르면, 외국 기업의 신규 투자는 2022년 같은 기간에 비해 2023년 4분기에 80% 감소했습니다. 2023년 첫 9개월 동안 외국인 투자자의 부동산 매매는 작년 동기 대비 두 배 이상 늘어나 1조 500억 엔(71억 달러)에 달했고, 반면 매수는 약 20% 감소해 8,300억 엔에 그쳤습니다.
2023년 전체 연간 기준으로 일본 부동산에 대한 외국인 투자는 약 30% 감소해 1조 엔(67억 달러)에 그쳤고, 부동산 매매는 두 배로 늘어나 약 1조 3,700억 엔에 달했습니다. 이는 2018년 이후 처음으로 순매출이 발생한 연간 실적입니다.
부동산 매도 추세는 부분적으로 일본은행(BOJ)의 통화 정책 조정 가능성에서 비롯되었습니다. 일본은행 총재인 카즈오 우에다는 최근 일본은행이 이번 봄에 금리를 인상할 가능성을 강조했습니다. 전문가들에 따르면, 일본은행(BOJ)은 2024년 4월에 마이너스 금리 정책을 종료하기로 결정하는 데 점점 가까워지고 있다. 투자자들은 금리가 급등하기 시작하면 차입 비용이 늘어나 부동산 투자 수익이 감소할 것을 우려한다.
건물 매각
해외 부동산 시장의 침체도 매각에 영향을 미쳤다. 높아진 이자율과 재택근무의 꾸준한 추세로 인해 미국과 유럽의 사무실 가격이 폭락했습니다. 일부 사람들은 일본의 자산을 조기에 매도하여 손실을 최소화하고 수익을 챙겼습니다. 일본의 자산 가격은 다른 시장에 비해 여전히 비교적 높습니다.
과잉 공급과 은행 금리 상승으로 임대료가 하락하면서 일본 사무실 건설 시장을 주도하던 국제 투자자들이 처음으로 매도에 나섰습니다. 분석가들은 2024년에도 외국인 투자자들이 일본 부동산을 계속 매각할 것으로 예측하고 있습니다.
그 중 싱가포르의 국가부펀드 GIC는 올해 여름 도쿄의 시오도메 시티센터 고층 빌딩의 지분 대부분을 매각하는 절차를 시작했지만, 그 과정이 얼마나 잘 진행될지는 아직 불확실합니다. GIC의 2023년 3월까지 5년간 명목 연간 수익률은 3.7%로 2016년 이후 최저치를 기록했습니다. 미국과 유럽에서 사무실 건물 가격이 하락하자 GIC는 가격이 더 높았던 일본의 부동산을 매각하여 손실을 메웠습니다.
부동산증권협회에 따르면, 사무실 빌딩은 일본 부동산 투자 시장의 핵심으로, 일본 부동산 투자 신탁 포트폴리오의 약 40%를 차지합니다. 주거용이나 호텔 등 다른 유형의 부동산에 대한 수요는 여전히 강한 반면, 사무실 시장이 약세로 인해 일부 부동산 투자자에게는 어려움을 겪고 있습니다.
특히 오피스 빌딩 거래량은 큰 타격을 입어 40% 감소한 1조 800억 엔으로, 2012년 이후 최저치를 기록했습니다. 닛케이 아시아에 따르면, 도쿄의 오피스 공실률은 11년 만에 최고치를 기록했지만, 임대료는 4년 전에 비해 30% 하락했습니다.
외국 투자자들이 일본 부동산에 매력을 느끼는 주된 이유는 일본중앙은행(BOJ)의 초완화적 통화정책에 따른 차입 비용이 낮기 때문이다. 하지만 이번 봄에 이자율이 더 높아질 가능성이 시장에 다가오고 있습니다. 미쓰비시 UFJ 신탁은행의 조사에 따르면, 2019년에는 외국인 투자자의 89%가 일본 부동산에 대해 낙관적이거나 다소 낙관적이라고 답했지만, 현재 이 비율은 28%로 떨어졌습니다.
행복한 치
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