호치민시 인민위원회 지도자는 조정된 토지가격표가 법적 규정을 준수하고, 도시의 실제 상황에 적합하며, 3자 이해관계의 조화를 보장한다고 강조했습니다.
10월 22일, 호치민시 인민위원회는 해당 지역의 토지 가격 목록을 규제하는 호치민시 인민위원회 결정 02/2020을 수정 및 보완하는 2024년 10월 21일자 결정 79/2024를 발표했습니다. 조정된 토지가격표는 2025년 10월 31일부터 12월 31일까지 적용됩니다.
12개의 물체에 영향을 미칩니다
조정된 토지 가격표에 따르면, 가장 높은 가격은 동코이, 레러이, 응우옌 후에 거리(1군)로 6억 8,700만 VND/m2로, 2020년 2월 결정에 따른 토지 가격표 1억 6,200만 VND/m2보다 4배 높습니다. 함응이 거리 가격은 m2당 4억2,900만 VND로 약 4배 상승했습니다. 호크몬 현에서는 국도 22호선 평행 도로(응우옌안투에서 리투옹끼엣까지의 구간) 건설 비용이 1m2당 3,200만 동이며, 결정 02/2020에 따른 가격은 1m2당 140만 동입니다. 나머지 평행 구간의 가격은 이전에는 78만 VND/m2에 불과했지만, 무려 38배나 상승했습니다.
농경지는 3개 구역과 3개 장소로 나뉩니다. 1구역에는 1, 3, 4, 5, 6, 10, 11구, 빈탄구, 푸년구가 포함됩니다. 2구역에는 7구, 8구, 12구, 탄빈구, 탄푸구, 빈탄구, 고밥구, 투덕구가 포함됩니다. 3구역에는 빈찬구, 호크몬구, 구치구, 냐베구, 칸조구가 포함됩니다.
1년생 작물을 재배하는 토지, 즉 벼를 재배하는 토지와 기타 1년생 작물을 재배하는 토지를 포함합니다. 다년생 토지; 임업용지, 특수용도임지, 보호임지, 생산임지 등 양식장, 가축집중형 토지 소금 땅; 기타 농경지는 3개 지역으로 나뉩니다. 위치 1 : 도로변(토지가격표에 명시된 도로)에 인접하여 200m 이내 위치 2: 토지 가격표에 명시된 도로변(도로명)으로부터 400m 이내에 인접하지 않음 포지션 3: 나머지 포지션.
호치민시 자연자원환경부(TN-MT)의 응우옌 토안 탕 국장은 결정 제79/2024호에 따라 발행된 조정된 토지 가격표에는 6가지 유형의 토지 가격표가 포함되어 있다고 말했습니다. 농지가격표의 수집수준은 기존과 동일합니다. 고기술 농업지대에 위치한 농경지의 징수율도 기존과 동일하게 1m2당 1,140동/년입니다.
22개 현과 투덕시의 토지가격표는 현 상황에 적합하게 작성되었으며, 지역 내 토지가격표 조정으로 영향을 받는 주체, 특히 가구와 개인의 토지 용도 변경 사례를 고려하였습니다. 상업용 토지 가격표; 비농업 생산 및 사업을 위한 토지는 상업용 또는 서비스용 토지가 아닙니다. 하이테크 구역의 상업 및 서비스용 토지 하이테크파크 내 상업서비스용지가 아닌 비농업 생산 및 사업용지는 기존과 동일하게 유지됩니다.
2024년 토지법 규정에 따른 토지가격표는 12건에 적용기준이 됩니다. 이 중 4건은 2013년 토지법과 유사한 토지가격표를 계속 적용하고 있습니다. 1건의 적용사례는 2013년 토지법과 거의 유사합니다(다만, 한도 내외와 관계없이 국가가 가구 또는 개인의 주거용 토지의 사용권을 인정하는 경우, 가구 또는 개인의 토지 용도를 변경하는 경우 토지이용료를 산정하는 것입니다). 2013년 토지법과 비교해 완전히 새로운 적용 사례가 7건입니다.
이해관계의 조화 보장
호치민시 자연자원환경부 국장은 또한 조정된 토지가격표의 이점은 주로 다음과 같은 내용에 초점을 맞추고 있다고 강조했습니다.
첫째, 토지 이용자, 특히 가구와 개인을 포함한 조직과 개인에게 부과되는 수수료, 세금, 토지이용료 및 재정적 의무는 공개되고 투명하며 공정하게 처리됩니다. 두 번째로, 토지 규정 위반에 대한 처벌이 증가하여 위반을 억제하고 줄이는 데 기여했으며, 부동산 시장을 건전한 방식으로 정화하고 개발하는 데 기여했습니다. 셋째, 기술 인프라가 완성된 토지에 대한 토지 사용권 경매 시작 가격을 결정하는 과정이 더 빠르게 이루어지고, 토지에 대한 접근성이 낮은 개인과 조직이 더 쉽게 토지에 접근할 수 있는 여건이 조성됩니다. 넷째, 토지를 회복한 사람들에게는 이전보다 더 공개적이고 투명하며 신속하게 재정착 가격 결정을 실시하여 토지 회복 가격과 재정착 토지 매매 가격의 공정성을 확보합니다.
호치민시 인민위원회 부위원장 Bui Xuan Cuong이 조정된 토지 가격표에 대해 설명했습니다. 사진: Quoc Anh
위에서 언급한 긍정적 영향 외에도 토지가격표 조정은 일부 지역 주민들의 토지이용목적변경 수요에 영향을 미칩니다. 이러한 문제를 해결하기 위해, 2024년 토지법에 규정된 토지이용료 면제 및 감면에 관한 규정에 따라, 총리는 재무부에 2024년 토지법에 아직 규정되지 않은 경우, 가구 및 개인의 토지 이용 목적 변경 사례를 포함하여 토지이용료 면제 및 감면을 규정하는 법령을 개발하고 발행하도록 정부에 권고하도록 지시했습니다.
호치민시 인민위원회 부위원장인 부이쑤언꾸엉 씨는 조정된 토지가격표는 중요하고 민감하며 내용이 복잡하고 조정 대상 범위가 넓다고 말했습니다. 토지를 이용하는 조직 및 개인에게 미치는 영향, 도시의 경제적, 사회적 상황. 결정 02/2020에 따른 토지 가격 목록은 더 이상 현행 규정 및 도시 관행과 일치하지 않습니다.
호치민시 인민위원회 지도자는 새로운 토지 가격표가 점차 시장 가격에 접근하여 사회 경제 활동을 위한 여건을 조성하고, 조직과 개인의 토지 채무 기록을 해결하는 데 있어 혼잡을 피하고, 프로젝트와 공사를 조기에 수행하는 데 기여할 것이라고 강조했습니다.
"도시는 매우 신중하고 철저하게, 종합적으로 경청하고 수용하여 결정 79/2024를 발표했습니다... 국가, 토지 사용자 및 투자자의 이익의 조화를 보장한다는 모토에 따라 국민의 합법적 권리에 대한 영향을 최소화합니다." - Mr. Bui Xuan Cuong이 말했습니다.
79/2024 결정을 시행하는 과정에서 Bui Xuan Cuong 씨는 부서와 지부가 특히 영향을 받는 사례와 영향을 받는 사례에서 새로운 규정의 선전과 보급을 계속 촉진할 것을 요청했습니다. 정보는 매우 명확하고, 공개적이며, 투명하고, 구체적이며, 철저합니다... 발생하는 내용이 있으면 적용을 위해 논의하고, 정책을 곧 실행에 옮기십시오.
호치민시 자연자원환경부 장관인 응우옌 토안 탕은 79/2024 결정이 발효되기 전에 관할 국가 기관이 토지 사용자 서류를 접수한 경우, 재정적 의무와 토지세를 계산하기 위한 토지 가격은 서류 제출 시점의 규정에 따라 계속 시행될 것이라고 밝혔습니다.
시장 반응을 기다리며
재무부는 최신 문서에서 호치민시에서 개정된 토지 가격표와 추가 재정착 토지 가격은 호치민시의 링로드 2, 링로드 3, 쑤옌땀 운하, 지하철 2호선, 더블 운하 북안을 연결하는 프로젝트 등 공공 투자 프로젝트의 혼잡을 해소하기 위한 보상 진행을 촉진하는 것을 목표로 한다고 밝혔습니다.
어떤 프로젝트를 진행하는 회사 사장은 새로운 토지 가격 계산과 적용으로 이 사업체가 내야 하는 세율이 이전 세율보다 약 25% 더 높다고 말했습니다. 지금까지의 총 비용을 계산해보면, 이 회사의 제품은 막대한 손실을 보며 판매되었습니다. 이는 프로젝트가 중단된 기업에 긍정적인 신호를 전혀 주지 않습니다.
Wowhome Real Estate JSC의 부국장인 타 중 끼엔 씨는 기본적으로 시장 가격에 가까운 새로운 토지 가격표가 있으면 기업이 프로젝트를 실행할 때 편리할 것이라고 말했습니다. 그들은 처음부터 비용을 고려하고 다양한 비용을 추산할 수 있습니다. 새로운 토지가격표 적용으로 인해 비용을 공제한 후의 상품 판매가격은 기존에 비해 상승할 수 있으나, 투자자는 잉여금을 계산하여 균형을 맞출 수 있습니다. 아파트를 고객에게 인도한 프로젝트 투자자들의 경우, 새로운 토지 가격표가 있으면 비용을 파악하고 고객을 위해 신속하게 장부를 작성할 수 있습니다. 하지만 세금이 높으면 많은 돈을 내야 하고, 고객에게 넘겨준 부동산이 아파트라면 부담스러워 불합리하다고 느낀다.
키엔 씨에 따르면, 투자자의 향후 프로젝트에는 토지 이용세를 포함한 모든 투입 비용이 확실히 포함될 것입니다. 모든 업데이트된 가격은 과거보다 높아질 것입니다.
새로운 프로젝트에 대해, 국민을 위해, DKRA 그룹 주식회사의 부사장인 보 홍 탕 씨는 새로운 토지 가격표가 단기적으로 크게 상승할 것이며 긍정적, 부정적이 혼합된 심리적 영향을 미칠 것이라고 말했습니다. 다른 토지를 주거용 토지로 전환하려는 사람은 최소한 10배 이상의 높은 세금을 내야 합니다. 특히 교외 지역에서는 농경지가 주로 교외에 집중되어 있기 때문입니다. 분리수거와 토지이용변경에 따른 여파를 걱정하는 주체들이 있는데, 기존에 매수한 농지값보다 더 많은 금액을 지불해야 하는 경우도 있다.
하지만 긍정적인 측면에서 보면, 시장 가격에 가까운 토지 가격을 책정하면 보상 수준을 신속하게 협상하는 데 도움이 되며, 부지 정리에 걸리는 시간도 단축될 것입니다. 특히 재정적 비용이 크게 절감됩니다. 프로젝트 기간을 1년 연장하면 비용이 늘어나기 때문입니다. 허가가 잘 되면 공공투자 프로젝트가 조만간 전개되고 완료되어 국가와 사회에 큰 혜택을 가져올 것입니다.
호치민시에 있는 Savills Consulting Services의 이사인 Do Thi Thu Giang 여사는 오랜 가격 차이로 인해 "2가지 가격" 시스템이 생겨서 많은 결과가 초래되었다고 말했습니다. 특히 토지관리의 어려움이 있고, 동시에 부동산 프로젝트 개발 역시 많은 어려움에 직면하고 있습니다. 특히 토지 취득 및 부지 정리 단계에서 어려움이 큽니다.
시장 가격에 근접하지 않은 토지 가격표를 기반으로 한 보상으로 인해 피해 주민들은 지연, 불만, 재정적 손실을 겪었고, 이로 인해 장기 토지 분쟁과 소송이 이어졌습니다.
그러나 새로운 규정에 따른 가격은 기존 가격표보다 상당히 높고 단기간 동안만 적용되도록 제안되어 있어, 해당 계층에 큰 재정적 압박을 주고 있습니다. 따라서 모든 당사자의 이익을 균형 있게 고려하고, 특히 국민의 권리를 보장하는 것을 우선시하는 것이 필요합니다.
10월 31일 이전에 전체 시행 문서 발행
10월 22일, 팜민친 총리는 천연자원환경부와 지방 자치 단체에 토지법의 지휘 및 시행에 더욱 주력할 것을 요청하는 공식 교신 제109/CD-TTg에 서명했습니다.
총리는 지방과 도시에서 각자의 권한에 따라 토지법을 시행하는 내용을 자세히 설명하는 문서를 발행했다고 말했습니다. 하이퐁과 랑선성, 카인호아성, 닥락성, 벤째성, 속짱성을 제외한 많은 성과 도시는 기본적으로 완료되었으며, 이들 지역은 총 20개의 할당된 콘텐츠 중 2~5개만 발급되었습니다.
총리는 인민위원회 위원장과 지방자치단체 인민위원회 위원장의 지연에 대해 엄중히 비난하고 책임 사항을 검토하고 명확히 할 것을 요청했습니다.
총리에 따르면, 자신의 권한에 따라 완전한 문서를 발행하지 못한 것은 법 집행의 효율성을 제한하여 국민, 기업의 권리, 행정 절차, 새로운 토지법 정책 시행의 효과성에 영향을 미쳤습니다. 따라서 배정된 모든 콘텐츠는 2024년 10월 31일 이전에 완전히 발행되어야 합니다.
V. 두안
조기 공급 오픈
호치민시 부동산협회에 따르면, 현재 이 도시에는 158개 이상의 보류 중인 프로젝트가 있으며, 해결되지 않은 문제로 인해 프로젝트가 수년간 정체되어 있습니다. 여러 그룹으로 나누면, 재정적 의무를 이행할 수 있는 사업과 많은 주민에게 핑크북을 발급할 수 있는 사업 등 세금 납부와 관련된 그룹이 해결될 것입니다.
또한 호치민시 자연자원환경부에 따르면, 지금부터 연말까지 22개의 토지 및 프로젝트가 평가에 들어가며, 총 토지 사용료는 최대 25,483억 VND에 달할 예정입니다. 이는 단지 각 부서와 지부가 제공한 숫자일 뿐입니다. 사업체가 만족하고 재정적 의무를 다해 곧 공급과 제품을 시장에 내놓는다면, 그것은 매우 긍정적입니다. 그러나 시장에서는 실제 적용 후 추가적인 반응이 나올 때까지 기다려야 합니다.
특히, 최근 호치민시 부동산 협회(HoREA)의 레 황 짜우 회장은 정부가 상업용 주택 프로젝트를 시행하기 위해 투자자들이 주거용 토지가 아닌 토지에 대한 토지 사용권을 받거나 토지 사용권을 갖는 것에 대해 협상할 수 있도록 하는 시범 조치에 대한 결의안 초안을 국회에 제출했다고 밝혔습니다.
이 초안이 승인된다면, 투자자와 기업이 주거용 토지가 아닌 토지에 대한 토지 사용권 수령 또는 토지 사용권 보유에 대한 계약을 통해 토지에 접근하여, 분쟁이나 소송 없이 사람과 기업 간의 자발적인 계약, "의도적인 매수자와 매도자"에 근거하여 상업용 주택 프로젝트를 시행할 수 있는 조건이 마련될 것입니다. 또한 토지 사용권 경매 또는 입찰을 통해 토지를 사용하는 프로젝트에 대한 투자자를 선정하는 방식도 가능해져, 프로젝트와 상업용 주택 상품의 공급이 늘어나 주택 가격을 낮추는 데 도움이 될 것입니다.
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출처: https://nld.com.vn/bang-gia-dat-tai-tp-hcm-phu-hop-thuc-tien-19624102221424965.htm
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