부자든, 가난하든, 감옥에 갇히든, 모두 땅 때문에 생긴 일이다.
5월 초의 찌는 듯한 더위 속 찜통 같은 임대방에서, 응우옌 티 킴 부 여사( 동나이 성 짱봄현 송트라우면 1번 마을)는 약 20년 전 바우쎄오 산업단지 건설을 위해 강제 수용된 가족 소유의 11,000제곱미터 (m²) 토지에 대한 이의 제기를 이어가기 위해 "새로운" 서류들을 준비하고 있다. 70세인 킴 부 여사는 이 문제에 대해 이의를 제기하는 2세대이다. 그녀의 어머니인 레 티 람 여사는 2018년 말 가족의 토지가 강제 수용된 직후인 5년 전에 세상을 떠났다. 킴 부 여사만 이의를 제기하는 것은 아니다. 이 지역의 약 50가구가 여러 세대에 걸쳐 동나이성 정부의 토지 수용 및 바우쎄오 산업단지 투자자에게 토지를 넘겨준 결정에 반대하고 있다.
2004년 1월 12일, 동나이성 인민위원회 위원장은 송트라우, 떠이호아, 도이61 면과 짱봄 마을에 걸쳐 440헥타르가 넘는 토지를 매립하고, 틴응이아 회사, 동나이 고무 회사 및 그 계열사에 "매립된 토지 전체를 임시로 할당"하여 바우쎄오 산업단지 건설을 위한 보상, 토지 정리 및 투자 절차를 진행하도록 하는 결정 101/QD-CT-UBND에 서명했습니다. 2004년 2월, 틴응이아 회사와 동나이 고무 회사는 자본을 출자하여 바우쎄오 산업단지의 투자자인 통낫 주식회사를 설립했습니다.
이번 민원의 발단 역시 이와 관련이 있습니다. 김부 씨 가족을 비롯한 토지 수용 피해자들은 바우쎄오 산업단지 조성과 관련하여 총리 의 결정이 나오기 전인 2004년 동나이성 인민위원회 주석이 발표한 결정 101호가 "권한 밖의 조치"였다고 주장합니다. 이들의 토지와 주택은 승인된 개발 계획 구역에도 포함되지 않았기 때문에 산업단지 투자자에게 넘겨주기 위한 토지 수용은 법적 근거가 없다는 것입니다. 따라서 이들은 수용에 불응하고 2004년부터 지속적으로 민원을 제기해 왔습니다. 2018년, 짱봄구 인민위원회는 강제 토지 수용을 공고했습니다. 김부 씨와 다른 가구들은 짱봄구 인민위원회가 결정 101호를 근거로 강제 토지를 수용한 것은 불법이라며 지금까지 계속해서 민원을 제기하고 있습니다.
"그들은 우리에게 평방미터당 25,000 VND와 이주 보상금으로 1,500만 VND만 지급했는데, 총액은 11,000m²의 주택과 정원에 대해 7억 VND가 넘습니다. 땅을 몰수당했는데 어떻게 살아가라는 겁니까?" 김부 씨는 이렇게 말했습니다. 70세인 그녀는 일곱 명의 형제자매를 대표하여 수년간 친구의 방을 빌려 살면서 소송을 진행하고 있지만, 언제 끝날지 알 수 없어 막막해하고 있습니다.
바우쎄오 산업단지에 거주하는 김부 여사처럼 여러 세대에 걸쳐 토지 관련 민원을 제기하는 가족은 드물지 않습니다. 국회 에서 매달 발표되는 민원 보고서에는 지방에서 중앙 정부로 민원을 제기하여 정의를 요구하는 많은 민원인들이 항상 언급됩니다. 이들 대부분은 김부 여사와 짱봄 지역 주민들처럼 토지 분쟁을 제기하는 시민들입니다. 당국이 발표한 70% 이상의 토지 관련 민원 수치는 수년간의 평균 통계입니다.
거의 40년에 걸친 국가 개혁은 수많은 억만장자를 탄생시켰고, 그들 대부분은 부동산을 통해 부를 축적했습니다. 그러나 이 40여 년에 걸친 국가 개혁은 또한 여러 세대에 걸쳐 불공평함을 낳았습니다. 조상 대대로 물려받은 땅이 헐값에 몰수되어 기업에 넘겨져 산업단지, 쇼핑센터, 고층 건물이 건설된 후 고가에 되팔리는 현실에 대한 불만이 고조되고 있습니다. 농지는 평방미터당 100만 동에 몰수된 후 주거용지로 용도 변경되고, 다시 분할되어 기업에 의해 평방미터당 5천만 동에 고층 건물로 되팔리고 있습니다. 응우옌 시 중 전 국회 사무처 부주임은 이러한 4천9백만 동의 가격 상승은 토지 수용, 용도 변경, 토지 배분 결정으로 인한 지대 차이라고 지적했습니다.
실제 토지 가격 차이는 응우옌 시 중 씨가 예로 든 것보다 훨씬 큽니다. 호치민시 투득시 투티엠 지역의 많은 주민들은 평방미터당 1,800만 동이라는 가격에 토지를 몰수당했지만, 불과 몇 년 후 그 땅에 건설 중인 프로젝트 현장으로 돌아왔을 때, 아파트 가격이 평방미터당 3억 5천만 동으로 올랐고 이미 모두 매진되었다는 말을 들었습니다. 베트남 부동산 협회의 조사에 따르면, 일부 지역에서는 프로젝트 전후 토지 가격 차이가 최대 700배에 달했고, 최소 50배 이상인 경우도 있었습니다. 이러한 엄청난 이익은 부당하고 분노를 자아내며 불의의 근원입니다. 사람들은 국가적, 공공의 이익을 위한 사회경제적 개발 프로젝트 때문에 집과 땅, 일자리를 잃지만, 정작 그 프로젝트가 가져다주는 가치 상승의 혜택은 받지 못합니다. 보상금과 재정착 지원금은 토지 몰수 이후 더 나은 삶을 살도록 도와주지 못합니다. 사회경제적 개발 사업이 진행 중이지만, 주민들의 가난은 여전히 심각합니다. 따라서 토지 수용과 부지 정리 작업은 많은 주민들에게 불안감을 조성하고, 오랫동안 불만과 민원의 근원이 되어 왔습니다.
2022년 5월 제13차 당대회 제5차 중앙위원회 회의에서 토지 정책 결의안을 검토하는 자리에서 응우옌 푸 쫑 총서기는 모두 발언을 통해 “토지 덕분에 부를 축적한 사람도 많지만, 가난해지고, 심지어 투옥되고, 부자 관계나 형제 관계까지 단절된 사람도 많다”며 “국가 변혁과 발전 속에서 토지 갈등은 더욱 심화되고 있다”고 지적했습니다.
전국 토지 관련 소송의 70% 이상을 차지합니다.
토지 분쟁의 근본 원인
토지 수용 사업으로 발생하는 차등 임대료 혜택을 사람들이 누리지 못한다면, 도대체 누가 이득을 보는 걸까요? 가장 очевид한 답은 기업입니다. 수용된 토지를 싼 가격에 배정받은 후 비싼 가격에 되파는 기업들이죠. 하지만 여러 온라인 포럼에서 기업들은 자신들이 부당하게 비난받고 명예훼손을 당하고 있다고 주장합니다.
헌법, 당 결의안, 그리고 현행 토지법에 따르면 토지는 전 국민의 소유이며, 국가는 대표 소유자로서 토지를 균등하게 관리한다. 국가는 대표 소유자로서의 권리를 행사하여 토지 이용 계획을 통해 토지 이용 목적을 정하고, 토지 이용 변경을 허가한다. 그러나 (국가만이 할 수 있는) 농지를 도시 개발 용도로 사용하는 대신 특정 토지를 사용하도록 결정하는 것은 토지 임대료의 차이를 발생시킨다.
투자 및 부동산 법률 전문가인 응우옌 반 딘 박사에 따르면, 기업이 부동산 프로젝트를 시행할 때 국가 보상금과 토지 정리 비용을 선납하는 것 외에도 국가가 정한 토지 가격에 따른 추가 비용을 지불해야 합니다. 대부분의 토지 취득 및 용도 변경 프로젝트에 사용되는 잉여 가치 평가 방식에서는 투자 프로젝트 완료 후 기업이 추가 가치의 15%를 이익으로 가져가도록 토지 가격을 산정합니다. 나머지 85%의 토지 임대료 차액은 토지 사용료라는 명목으로 국가 예산에 납부해야 합니다. 딘 박사는 "이론적으로 잉여 가치의 85%는 투자자가 국가에 납부해야 하는 토지 사용료이며, 이는 국가 예산법에 따라 전국적인 공공 목적에 사용되어 공공 투자에 기여하는 예산으로 편입됩니다."라고 설명했습니다.
그러나 딘 씨의 말은 단지 "이론"일 뿐입니다. 토지 임대료 차별 규제의 실제 모습은 매우 복잡하며, 부패와 부정행위의 온상이 도사리고 있는 수많은 허점과 복잡한 절차로 이루어져 있습니다. 기업들은 이윤을 극대화하기 위해 온갖 방법을 동원합니다. 한편, 국가는 부가가치의 85%를 예산에 제대로 반영한 적이 거의 없습니다. 지난 수년간 북부에서 남부에 이르기까지 대부분의 주요 토지 관련 사례에서, 지방 정부와 시 정부는 다양한 수단을 통해 기업들에게 토지를 헐값에 분양했고, 그 결과 토지 임대료 차별로 인한 국가 세수 손실이 수백억에서 수천억 동에 달했습니다.
응우옌 시 둥 박사, 전 국회 사무처 부실장
최근 재판에 회부된 주요 사건에서, 빈투안성 인민위원회 전 위원장인 응우옌 응옥 하이는 2017년 2월 23일, 판티엣시 푸하이동 706B 도로 양안에 위치한 총면적 92,600m²가 넘는 토지 세 필지를 경매 없이 탄비엣팟(Tan Viet Phat) 회사에 평방미터당 120만 동이라는 2013년 결정에 따른 경매 시작가로 배정하는 것을 승인하는 문서에 서명했습니다. 이후 조사 결과, 토지법에 따라 토지 사용료 및 임대료는 국가 기관이 토지를 배정하거나 임대할 당시의 토지 가격을 기준으로 책정되어야 하므로 평방미터당 120만 동이라는 가격으로 토지를 배정한 것은 불법인 것으로 드러났습니다. 당국에 따르면, 과거 빈투안성 지도자들이 이 세 필지의 토지를 해당 회사에 이처럼 헐값에 배정함으로써 국가에 450억 VND 이상의 손실을 초래했다고 합니다.
마찬가지로, 2012년 12월 27일, 당시 빈즈엉성 당위원회 서기이자 성 인민위원회 부주석이었던 쩐 반 남(Tran Van Nam)은 43헥타르와 145헥타르 규모의 두 필지에 대한 토지 용도 변경 및 빈즈엉 생산수출공사(Binh Duong Production - Import-Export Corporation)에 토지를 배정하는 과정에서, 2006년 빈즈엉성 인민위원회 결정에 명시된 평방미터당 51,914동의 토지 가격을 적용하여 토지 사용료를 산정하는 데 동의하는 결정문에 서명했습니다. 판결에 따르면, 피고인 쩐 반 남과 그의 공범들이 규정을 위반하여 낮은 토지 가격을 책정함으로써 국가에 7,610억 동 이상의 손실을 초래했습니다.
칸화, 다낭, 호치민시 등지에서 핵심 지역의 토지를 헐값에 매각한 유사 사례에서, 해당 지역의 지도자들은 모두 토지를 저가에 기업에 배정하는 과정에서 부당한 이득을 취하거나 부패에 연루되지 않았다고 주장합니다. 그러나 당국 역시 이를 입증하지 못했습니다. 그들의 발코니에서 현금 뭉치가 발견되지도 않았고, 금고나 은행 계좌에서 불법 자금이 발견되지도 않았습니다. 수상한 관계도 드러나지 않았습니다. 공무원들이 토지 저가 배정이 잘못된 것임을 알고 있었음에도 불구하고, 자문 및 의사 결정 시스템 전체가 어떻게 부패에 물들었는지 아무도 정확히 알지 못합니다. 그럼에도 불구하고, 손실액은 꾸준히 증가하고 있습니다.
응우옌 시 둥 박사는 "오랫동안 전체 시스템은 차등 토지 임대료 추구에 의해 움직여 왔습니다. 이것이 불평등과 토지 분쟁의 근본 원인입니다."라고 요약했습니다. 분쟁을 줄이기 위해 둥 박사는 차등 토지 임대료 규제 문제를 해결하여, 당 결의안에 명시된 대로 토지 수용자들이 기존 주택과 같거나 더 나은 새 주택을 마련할 수 있도록 차등 임대료의 일부를 사용해야 한다고 말했습니다. 그는 또한 "차등 토지 임대료가 발생하더라도, 토지 용도 변경이나 계획 조정 권한을 가진 기업이나 공무원의 주머니로 들어가서는 안 됩니다. 차등 토지 임대료를 공정하게 재분배할 수 있는 방안이 필요합니다."라고 강조했습니다.
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