부자, 가난한 사람, 감옥, 모두 땅 때문에
5월 초의 강렬한 더위 속에 답답한 임대 방에서, 응웬 티 킴 부(Hamlet 1, Song Trau Commune, Trang Bom District, Dong Nai) 여사는 거의 20년 전에 Bau Xeo 산업단지(IP)를 건설하기 위해 몰수된 11,000m2 가 넘는 가족 토지에 대한 불만을 계속 제기하기 위해 "새로운" 문서를 준비하고 있습니다. 70세의 김부 여사는 소송을 맡은 두 번째 세대입니다. 킴 부우 씨의 어머니, 레 티 람 씨는 5년 전에 세상을 떠났습니다. 2018년 말에 가족의 토지가 강제로 몰수된 지 얼마 지나지 않은 때였습니다. 킴 부우 씨는 불평하는 유일한 주민이 아닙니다. 이곳에 사는 약 50가구는 여러 세대에 걸쳐 동나이 정부가 바우세오 산업단지 투자자에게 토지를 반환하기로 한 결정에 반대하고 있습니다.
2004년 1월 12일, 동나이성 인민위원회 위원장은 송짜우, 타이호아, 도이 61, 장봄 타운의 440헥타르가 넘는 토지를 매립하고 "매립된 전체 토지 구역을 일시적으로 틴응이아 회사, 동나이 고무 회사 및 회원에게 인계"하여 바우세오 산업단지 건설을 위한 보상, 부지 정리 및 투자 절차를 실시하는 결정 101/QD-CT-UBND에 서명했습니다. 2004년 2월, 틴응이아 회사와 동나이고무회사가 자본을 투자하여 바우세오 산업단지의 투자자로서 통녓 주식회사를 설립했습니다.
불만의 근원도 여기서 시작됐습니다. 김부 씨의 가족과 토지를 회수한 가구들은 2004년 동나이성 인민위원회 위원장의 결정 101호, 즉 바우세오 산업단지 설립에 대한 총리의 결정이 없었을 때의 결정은 "권한이 없다"고 말했습니다. 또한, 해당 토지는 승인된 계획 경계 내에 있지 않으므로 산업단지 투자자에게 토지를 인도하기 위한 법적 근거가 없습니다. 그래서 사람들은 취소 조치를 따르지 않고 2004년부터 불만을 제기해 왔습니다. 2018년에 장봄현 인민위원회는 강제 토지 회수를 조직하라는 통지문을 발표했습니다. 김부 씨와 다른 가구들은 짱봄 현 인민위원회가 법에 따라 결정된 101호에 따라 토지를 강제로 매립했다고 믿고 지금까지 소송을 계속하고 있습니다.
"그들은 우리에게 25,000 VND/m2만 보상했고, 재정착 자금으로 1,500만 VND, 총 11,000m2의 주택과 정원을 보상했는데, 그들은 7억 VND 이상을 보상했는데, 땅이 회복된 후에는 어떻게 살 것인가?"라고 김부 씨가 말했다. 70세의 한 여성은 7명의 형제 자매를 대신하여 소송을 진행하기 위해 수년 동안 친구의 하숙집에서 살아야 했지만 끝이 보이지 않았습니다.
바우세오 산업단지의 김부 여사와 같이 토지 분쟁을 겪는 다세대 가족은 드물지 않습니다. 지방 단위의 대규모 청원 대표단은 매월 국회의 국민청원에 대한 보고서를 통해 중앙 정부에 공정한 의견을 구하고자 노력합니다. 그들 대부분은 킴 부 여사와 트랑봄 지구의 사람들처럼 토지 분쟁을 겪고 있는 사람들입니다. 당국이 발표한 토지 관련 소송의 70%가 넘는 수치는 수년에 걸친 평균 통계입니다.
거의 40년간의 국가적 혁신으로 수많은 억만장자가 탄생했습니다. 그들 대부분은 부동산으로 부자가 되었습니다. 그러나 국가적 쇄신을 위해 40년 가까이 노력하면서 많은 세대가 불의를 느꼈습니다. 조상들이 여러 세대에 걸쳐 물려준 땅이 싼값에 탈환되어 기업에 주어지고, 공업 단지, 상업 센터, 고층 빌딩이 건설되어 높은 가격에 판매되는 것을 보면서 불의를 느낀 사람들이 많았습니다. 국민의 농경지를 1m2당 100만 동에 회수하여 주거지로 계획하고, 기업은 이를 구획하여 매각한 뒤 고층 빌딩을 건설하여 1m2당 5,000만 동에 매각했습니다. 국회사무처 전 부총장인 응우옌 시 둥 박사는 토지 회수, 계획 변경, 토지 분배에 대한 결정으로 인해 4,900만 VND가 증가한 것은 토지 임대료의 차이라고 말했습니다.
실제 토지 임대료 차이는 응우옌 시 둥 씨가 예로 들었던 것보다 훨씬 더 큽니다. 투티엠(호치민시, 투덕시)에 있는 많은 주민들이 1m²당 1,800만 동(VND)의 가격으로 토지를 몰수당했지만, 불과 몇 년 후 그들이 자신의 땅에 지어진 프로젝트로 돌아왔을 때 직원들은 아파트 가격을 1m²당 3억 5,000만 동(VND)으로 제시하고 매진시켰습니다. 베트남부동산협회 조사에 따르면 프로젝트 이전과 이후 토지 가격 차이가 어떤 곳은 최대 700배에 달하고, 가장 적게는 50배까지 난다고 합니다. 이 엄청난 이익은 불쾌하고, 분노를 불러일으키며, 불의의 근원입니다. 국민들은 국가와 공공의 이익을 위한 사회경제적 개발사업으로 인해 집과 땅, 일자리를 잃지만, 본인들은 이러한 사업이 가져오는 가치를 누리지 못합니다. 보상금과 재정착 자금은 토지를 회복한 후 그들이 더 나은 삶을 사는 데 도움이 되지 않습니다. 프로젝트는 경제와 사회를 발전시키지만 점점 더 가난해지고 있습니다. 따라서 토지 취득과 부지 정리는 많은 사람들에게 '두려움'이 되었고, 오랫동안 불만과 불평의 원인이 되었습니다.
응우옌 푸 쫑 서기장은 2022년 5월 제13대 임기 제5차 중앙회의 개회사에서 당 중앙위원회가 토지 정책에 대한 결의안을 요약했을 때 "많은 사람들이 토지 덕분에 부자가 되었지만, 토지 때문에 가난해진 사람들도 많고, 토지 때문에 감옥에 가기도 했으며, 토지 때문에 부자와 형제의 관계를 잃은 사람들도 많습니다..."라고 말했습니다. 국가의 발전에 따라 토지 갈등도 늘어나고 있다.
전국 소송의 70% 이상이 토지와 관련이 있습니다.
토지 갈등의 근원
토지 취득 프로젝트로 인해 발생하는 차등 임대료의 수혜자가 국민이 아니라면, 수혜자는 누구일까? 가장 분명한 답은 사업체입니다. 즉, 낮은 가격에 땅을 사서 매우 높은 가격에 판 사람들이죠. 하지만 많은 포럼에서 기업들은 "중상모략"을 당했기 때문에 "잘못된 비난"을 받고 있다고 주장합니다.
헌법과 당 결의, 현행 토지법에 따르면 토지는 전체 국민의 소유이며, 국가가 소유자로서 대표되고 획일적으로 관리됩니다. 국가는 토지소유자를 대표하는 권리를 행사하여 계획, 토지이용계획을 통해 토지이용 목적을 결정하고 토지이용 목적의 변경을 허용합니다. 국유 농지로 계속 유지하는 대신 어떤 토지를 도시 지역으로 건설하기로 한 결정(이런 결정은 국가만 할 수 있음)이 차등적 임대료를 발생시킵니다.
투자 및 부동산법 전문가인 응우옌 반 딘 박사에 따르면, 부동산 프로젝트를 시행할 때 국가에 토지 보상 및 개간 비용을 선불하는 것 외에도, 기업이 토지를 할당받을 때 국가가 결정한 토지 가격에 따라 추가 비용을 지불해야 합니다. 대부분의 토지 취득 및 전환 프로젝트에서 토지 가치를 평가하는 데 사용되는 잉여금 평가법에서는 토지 가격이 계산되어 기업이 투자 프로젝트 이후의 15%의 부가가치, 즉 이익이 발생할 수 있도록 합니다. 토지 임대료 차액의 85%는 토지 이용료를 통해 국가 예산으로 납부되어야 합니다. "이론적으로 잉여 가치의 85%는 투자자가 국가에 지불해야 하는 토지 사용료이며, 이는 국가 예산법에 따라 전국의 사람들에게 지출되는 예산에 섞여 공공 투자를 제공합니다."라고 Dinh 씨는 말했습니다.
하지만 딘 씨의 말은 단지 "이론"일 뿐이었습니다. 실제로 차등적 토지 임대료를 규제하는 모습은 매우 다릅니다. 복잡한 과정과 절차를 거쳐야 하며, 부패와 부정에 대한 허점이 많습니다. 기업은 이익을 극대화하기 위해 다양한 방법을 모색합니다. 정부는 아마도 부가가치의 85%를 "예산에 투입"할 수 없었을 것입니다. 지난 몇 년 동안 남북으로 일어난 대부분의 주요 토지 관련 사건에서, 지방 및 시 당국은 다양한 방법을 통해 기업에 낮은 가격으로 토지를 할당했고, 이로 인해 토지 임대료 차이가 커져 국가가 수입을 잃었습니다. 최소 수백억 동, 최대 수천억 동까지.
국회사무국 전 부국장, 응우옌 시 둥 박사
영어: 최근 재판에 회부된 주요 사건에서 2017년 2월 23일 빈투안성 인민위원회 전 위원장 응우옌 응옥 하이는 판티엣시 푸하이구에 있는 706B 도로 양쪽의 토지 기금에 속하는 92,600m2가 넘는 3개의 토지 구획을 경매 없이 탄비엣팟 회사에 120만 VND/m2의 가격으로 인도하는 데 원칙적으로 동의하는 공식 공문에 서명하고 발표했습니다.이는 2013년 결정에 따른 경매 시작 가격입니다.그 후의 조사 결과 120만 VND/m2의 가격으로 토지를 인도한 것은 규정에 어긋나는 것으로 밝혀졌습니다.토지법에 따르면 토지 사용료와 토지 임대료는 국가 기관이 토지를 배정하거나 임대할 당시의 토지 가격에 따라 계산해야 하기 때문입니다. 당국에 따르면, 빈투언성의 전직 지도자들이 3개의 토지를 헐값에 기업에 양도한 것으로 인해 국가는 450억 VND 이상의 수입 손실을 입었습니다.
이와 유사한 방식으로, 2012년 12월 27일, 빈즈엉성 당위원회 전 서기이자 당시 성 인민위원회 부위원장이었던 쩐 반 남은 빈즈엉성 인민위원회가 2006년 결정한 43헥타르와 145헥타르 규모의 두 토지에 대한 토지 사용료를 산정하여 용도 변경하고 빈즈엉 생산수출입공사에 토지를 인계할 때 토지 가격을 51,914동/m2로 적용하기로 합의하는 결정에 서명했습니다. 판결에 따르면 피고인 쩐 반 남과 그의 공범들이 불법 가격으로 토지 가격을 결정한 결과 국가에 7,610억 VND 이상의 손실이 발생했습니다.
칸호아, 다낭, 호치민시 등지에서 '황금 땅'을 헐값에 매각한 유사한 사례가 많이 있었는데, 각 성, 시의 지도자인 피고인들은 모두 기업에 헐값으로 땅을 분배하면서 이익을 취하거나 부패 행위를 저지른 적이 없다고 단언했습니다. 당국 역시 이를 증명하지 못했습니다. 그들의 발코니에서는 돈이 든 배낭은 발견되지 않았습니다. 용의자의 금고나 계좌에서 불법 자금은 발견되지 않았습니다. 어두운 관계가 드러나지도 않았습니다. 공무원들이 모두 토지를 싼 가격으로 할당하는 것이 잘못되었다는 것을 알고 있을 때, 자문 및 의사 결정 시스템을 "윤활유 공급"한 것이 무엇인지 아무도 이해하지 못합니다. 하지만 손실되는 돈의 양은 날이 갈수록 늘어나고 있습니다.
"오랫동안 전체 시스템은 토지 임대료 차이를 추구하도록 강요되었습니다. 이것이 토지 불의와 갈등의 근원입니다." Nguyen Si Dung 박사가 요약했습니다. Dung 씨는 갈등을 줄이기 위해 차등 토지 임대료 규제 문제를 해결해야 하며, 이렇게 증가한 가치의 일부를 당 결의안에 명시된 대로 토지를 회복한 사람들이 이전 거주지와 동등하거나 더 나은 새 주택을 갖도록 돕는 데 사용해야 한다고 말했습니다. "토지 임대료에 차이가 있다면, 토지 사용 목적을 변경하거나 계획을 조정할 권한이 있는 기업이나 공무원의 주머니에 들어가지 않도록 해야 합니다. 토지 임대료 차이를 공평하게 재분배할 방법이 필요합니다."라고 Dung 씨는 말했습니다.
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