손으로 쓴 종이로 팔린 땅을 '수리'할 권리가 있는 사례 5건

(단트리) - 법을 위반하지 않고도 양도인이 토지사용권을 회수하고 양수인에게 돈을 돌려줄 수 있는 경우는 5가지가 있습니다.

토지 매매(양도)는 토지 사용권을 양도하는 거래이지만, 계약서에는 법률에 따라 공증이나 인증이 되어 있지 않습니다. 예전에는 이런 형태의 거래가 비교적 인기가 있었습니다. 여러 가지 이유로 양도인은 토지 사용권을 회수하고 그 금액을 양수인에게 돌려주고 싶어합니다.

이러한 민사거래가 효과적이기 위해서는 양수인과 합의하거나 법원에 무효선고를 요청해야 합니다.

2015년 민법 및 2024년 토지법에 따라, 매매된 토지를 서면 문서로 회수할 수 있는 경우는 다음과 같습니다.

8월 1일 이후 거래

2024년 토지법 제27조 제3항은 토지이용권, 토지이용권 및 토지에 부속된 자산을 이용한 양도, 증여, 저당권 설정 및 자본금 출자 계약은 이 항 제2호의 경우를 제외하고는 공증 또는 인증을 받아야 한다고 규정하고 있습니다.

따라서 양도인 중 1인 이상이 부동산사업자인 경우에만 공증 또는 인증의무가 면제됩니다.

따라서 토지이용권의 서면증서에 의한 양도는 8월 1일 이전에 양도가 이루어진 경우에만 유효합니다. 8월 1일 이후에 서면증서로 이루어진 거래는 법적 효력이 없습니다.

이전이 불가능합니다

토지이용권 양도자에 대하여 2024년 토지법 제45조 제1항은 다음 각 호의 조건을 충족하는 단체, 가구 및 개인은 토지이용권을 양도할 수 있다고 규정하고 있습니다.

- 토지이용권, 주택소유권 및 기타 토지에 귀속된 재산에 대한 증서를 소지하여야 한다. 다만, 다음의 경우에는 그러하지 아니하다. 토지이용권의 상속, 토지합병 시 농지로의 전환, 구획교환, ​​국가 또는 지역주민에 대한 토지이용권의 기부 등이다. 외국인투자 경제 조직은 부동산사업에 관한 법률의 규정에 따라 부동산사업을 양도받는다.

- 적색책을 부여받지 않았지만 적색책을 받을 자격이 있는 개별 가구는 토지이용권을 양도하고, 임대하고, 토지이용권을 재임대하고, 토지이용권을 활용하여 자본을 투자하여 프로젝트를 수행할 수 있습니다.

- 토지에 대한 분쟁이 없거나 분쟁이 유능한 국가 기관, 법원 판결이나 결정, 법적 효력을 갖는 중재 결정이나 판정에 의해 해결된 경우

- 토지이용권은 민사판결집행법의 규정에 따라 판결의 집행을 보장하기 위한 압류 또는 기타 조치의 대상이 되지 아니합니다.

- 토지 이용 기간 동안;

- 토지이용권은 법률이 정하는 바에 따라 임시긴급조치의 대상이 되지 아니한다.

따라서 위의 조건 중 하나만 충족되더라도, 법원에 양도를 무효로 선언해 달라고 요청할 권리가 있습니다(대부분은 증명서가 없는 토지).

양수인은 양도가 허용되지 않는 상황에 처해 있어서는 안 됩니다. 예를 들어, 농업을 직접 생산하지 않는 개인은 벼농사 땅을 양도받을 수 없습니다.

토지 이용권 증명서 샘플(사진: IT).

회원의 동의 없이

2024년 토지법이 공포되어 8월 1일부터 시행된 이후, 토지이용권증(적색책)과 관련된 문제가 많은 주목을 받았습니다. 이 법의 변경 사항 중 하나는 가구에 발급된 적색책이 더 이상 인정되지 않는다는 것입니다.

2024년 토지법 제256조 제4항에서는 8월 1일 이전에 가구 대표에게 발급된 토지사용권, 주택소유권 및 기타 토지에 부속된 재산에 대한 증서에 대해 가구의 토지사용권을 공유하는 구성원에게 필요한 경우 새로운 증서를 발급하고 토지사용권을 공유하는 구성원의 성명을 모두 기재해야 한다고 명시하고 있습니다.

가구의 토지 사용권을 공유하는 구성원이 토지 사용권 증서에 이름을 등록하는 것은 이들 구성원의 합의에 의한 것이며, 법 앞에서 책임을 져야 합니다.

실제로 가구의 어떤 사람(이전에는 가구주)이 토지를 사용하는 다른 가구 구성원의 공증 또는 인증된 서면 동의 없이 임의로 다른 사람에게 토지를 양도하는 일은 매우 흔합니다.

천연자원환경부 의 2015년 2월 통지문 제14조 5항에 따르면, 토지 사용권 및 토지에 부착된 자산의 소유권에 관한 계약서 또는 거래서류에 서명할 수 있는 사람은 토지를 사용하는 가구 구성원이 서면으로 동의하고 해당 문서가 법률의 규정에 따라 공증 또는 인증을 받은 경우에만 가능하다고 규정하고 있습니다.

따라서 토지이용권을 공유하는 구성원 중 가구의 토지를 타인에게 양도하는 데 대한 공증 또는 인증된 서면 동의가 없는 경우, 다른 구성원은 자신의 토지이용권을 회수할 권리가 있습니다.

부부공동재산의 임의양도

2014년 혼인 및 가족에 관한 법률 제35조 2항에 따르면, 부부의 공유재산인 부동산을 양도하려면 서면 동의가 필요합니다. 부부가 임의로 상속을 이전하는 경우, 상대방은 법원에 그 거래를 무효로 선언해 달라고 요청할 권리가 있습니다.

공증 또는 인증되지 않은 계약서

2024년 토지법은 부동산 양도 계약서가 공증 또는 인증을 받아야 한다고 규정하고 있습니다. 즉, 계약서가 법률이 정한 바에 따라 공증 또는 인증되지 않은 경우, 2015년 민법 제129조 제2항을 제외하고는 양도는 무효입니다.

즉, 당사자 중 한 명 또는 여러 명이 거래 의무의 3분의 2 이상을 이행하지 않은 경우에만 구제권이 있습니다. 토지가 양도 가능한 상태이고 양수인이 합의된 금액의 2/3 이상을 지불한 경우, 토지를 돌려받기 위해 법원에 양식 위반으로 인해 토지가 무효라고 선언해 달라고 요청할 필요가 없습니다.

출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-truong-hop-co-quyen-doi-lai-dat-da-ban-bang-giay-viet-tay-20241122101100722.htm