토지 및 주택에 관한 3가지 법률: 장애물을 즉시 제거하십시오.

정부와 국회 가 2024년 토지법을 예정보다 5개월 앞당겨(2025년 1월 1일부터) 시행하기로 결정한 목표 중 하나는 기업과 시민을 위한 주택 및 토지 관련 절차를 간소화하고 문제점을 해결하는 것입니다.

하지만 일부 지역, 특히 호치민시에서는 이 법이 시행된 이후 토지 관련 절차가 상당 부분 지연되고 있습니다.

사람들이 안절부절못하고 있어요.

2024년 토지법이 발효된 2024년 8월 초에 토지 양도 계약서에 서명한 후, 호찌민시 빈찬구 빈록아동 거주자인 V씨는 8월 5일에 구청 등기소에 등록 서류를 제출했고, 세금 계산서는 8월 14일에 세무당국으로 이송되었습니다.

그러나 한 달이 넘도록 세무 당국은 등기소에 전달하여 등기 절차를 완료하고 구매자에게 소유권을 이전할 수 있도록 하는 세금 고지서를 아직 발행하지 않았습니다.

V씨는 양도 계약서에 서명할 당시 매수인에게 20일 이내에 소유권 정보를 업데이트하겠다고 약속했다고 진술했습니다. 서류 처리 지연으로 인해 매수인은 V씨에게 문제를 해결하거나 대금을 반환하라고 상당한 압력을 가했습니다.

"지난 한 달 동안 세무 당국과 자원 관련 기관들이 서로 보고서를 제출하고 문제점에 대한 의견을 구하는 내용의 뉴스 보도를 읽으면서 마음이 불안하고 초조해졌습니다."

"토지 매매 및 양도 절차는 신속하게 해결되어야 하는데, 오히려 각 부처와 지방 정부는 회의만 계속 열고 있어 국민과 기업들이 많은 기회를 놓치고 온갖 손해를 보고 있습니다."라고 V씨는 분개하며 말했다.

마찬가지로, TQD 씨는 2024년 8월 8일 푸뉴안 지구에 집을 구입했지만, 한 달 전에 등기 및 소유권 이전 서류를 제출했음에도 불구하고 아직 결과를 받지 못해 모든 계획에 차질이 생겼습니다.

구체적으로, D씨는 140억 VND에 집을 샀습니다. 그는 외부에서 100억 VND를 빠르게 빌려서 상환하고, 나머지 금액은 은행에서 대출받아 갚을 계획이었습니다.

대출 신청서가 미완성 상태이고 은행에서 감정 및 승인 절차를 완료했음에도 불구하고 자금을 지급할 수 없는 상황입니다. 그 결과, D씨는 언제 원금을 돌려받을 수 있을지 모르는 채 외부 대출 이자를 갚는 데 어려움을 겪고 있습니다.

"비공식 대출업자에게서 빌리는 돈에 대한 일일 이자는 수천만 동에 달하는데, 당국은 해결책을 내놓는 데 너무 느려 국민들이 무거운 짐을 고스란히 떠안고 있습니다."라고 D씨는 말했다.

재정적인 어려움 때문에 호치민시 12구에 거주하는 PL 씨는 12구에 있는 토지 두 필지를 60억 VND에 매각해야 했습니다. 두 필지 모두 은행에 담보가 설정되어 있었기 때문에, 토지 소유권을 해제하는 절차를 완료하기 위해 지인들에게 40억 VND 이상을 빌려야 했습니다.

한편, 구매자가 은행 대출도 받고 있었기 때문에 L씨는 구매자가 필요한 절차를 밟도록 도왔습니다. 은행은 양도세 납부와 등기 절차가 완료되면 대출금을 지급하기로 했습니다.

L씨는 세무서에 신청서를 제출했을 때, 시 인민위원회가 곧 새로운 토지 가격표를 발표할 예정이므로 새로운 토지 가격표에 따라 양도세가 계산될 때까지 기다려야 한다는 안내를 받았습니다.

하지만 오늘날까지도 양도세 계산 절차가 지연되면서 매도인과 매수인 모두 난감한 상황에 놓여 있습니다.

"돈이 부족해서 땅을 팔았어요. 땅을 팔고 나니 상황이 더 어려워질 줄은 몰랐네요. 당국에서 양도세를 빨리 계산해서 토지 매매 절차를 마무리할 수 있으면 좋겠어요."라고 L씨는 말했다.

호치민시의 부동산 거래는 매매 계약 체결 후에도 소유권 이전 및 등기 절차가 완료되지 않아 지연되는 경향이 있다. - 사진: 꽝딘

이는 부동산 시장에 더욱 어려움을 더하고 있습니다.

한편, 7군에 있는 부동산 중개업체의 대표인 쩐 득 투안 씨는 자신의 회사만 해도 세금 납부 단계에서 지연되고 있는 부동산 거래가 20건 가까이 된다고 밝혔습니다.

투안 씨에 따르면 8월 1일 이전과 이후의 모든 거래가 중단되어 완료된 거래도 "동결"되었고, 새로운 거래 역시 어려움으로 인해 중단되었으며, 사람들은 이 기간 동안 매매를 자제했다고 합니다.

"우리는 새 법이 시장을 개방하고 사람들이 거래하기 더 쉽게 만들어 줄 것이라고 생각했지만, 오히려 상황을 더 어렵게 만들었습니다."

"처음에는 세무서에서 1~2주 안에 새로운 토지 가격표를 받아 양도세를 계산할 수 있다고 했지만, 1개월 반이 넘도록 아무런 진전이 없습니다. 고객들이 계속해서 재촉하는 바람에 매주 세무서에 가서 문의해야 하는 상황입니다."라고 투안 씨는 토로했습니다.

호치민시의 부동산 중개인인 타 쭝끼엔 씨는 판매자가 절박한 자금 때문에 집을 팔아야 하는 경우가 많지만, 결국 거래가 완료되지 않고 구매자 역시 은행 대출을 받지 못해 판매자에게 100% 금액을 지불하지 못하는 상황이 발생한다고 말했습니다.

일부 고객은 해외 이주 비용을 마련하기 위해 집을 팔고 있으며, 항공편은 9월 15일로 예정되어 있어 2024년 8월 초부터 매매 절차를 시작했습니다.

공증 서류와 계약금 납부는 완료되었지만, 세금 계산 절차가 지연되면서 판매자는 어떻게 해야 할지 몰라 난감한 상황에 놓였습니다. 세금 납부가 보류된 상태에서 판매자는 9월 15일부터 해외로 출국해야 했습니다.

키엔 씨는 "고객들은 추후 문제가 발생할 경우, 절차 완료에 얼마나 시간이 걸릴지 알 수 없기 때문에 문제 해결을 위해 왕복하는 데 추가 비용이 발생한다는 점을 인정하고 있다"고 말했다.

게다가 키엔 씨에 따르면, 실제로 토지 소유권을 취득하고 소유권 이전을 완료하기 위해 기존 대출금을 상환하고자 외부에서 돈을 빌려야 하는 경우가 있다고 합니다. 만약 구매자 역시 은행에서 대출을 받았지만 대출금이 지급되지 않으면, 판매자는 딜레마에 빠져 집을 팔면서도 빚을 지게 되는 상황에 처하게 됩니다.

티타늄 부동산 관리 회사의 팜 트롱 푸 이사는 토지 사용 허가증 발급 및 갱신, 용도 변경 절차의 지연으로 사람들이 거래를 하지 못하고 있으며, 결과적으로 부동산 중개업 또한 어려움을 겪고 있다고 언급했습니다.

푸 씨는 "당국은 호치민시의 부동산 거래를 가로막는 장애물을 신속히 해결하거나 임시 방편을 마련해야 하며, 한 달 넘게 지속되고 있는 것처럼 거래가 '동결'되는 것을 방치해서는 안 된다"고 말했다.

비엣안호아 부동산투자회사의 쩐 칸 꽝 대표에 따르면, 기업들은 토지 관련 법규의 조기 시행이 시장의 장애물을 해소하고 부동산 거래를 촉진할 것으로 기대하고 있다. 그러나 현실은 오히려 거래를 더욱 저해하는 문제들이 발생하고 있다.

"각 지역마다 시행 방식이 제각각이어서 주민과 기업들이 그 여파를 고스란히 떠안고 있습니다." 꽝 씨는 분개하며 말했다.

호찌민시 빈탄구에서 토지 및 부동산 관련 절차를 밟고 있는 사람들 - 사진: H. Hanh

천연자원환경부는 아직 논평을 내놓지 않았습니다.

태국 관광청(TAT) 법률사무소의 응오 후인 푸옹 타오 변호사에 따르면, 시장 가치를 반영하여 토지 가격표를 조정하는 것은 필요하지만, 시민과 기업이 관료적인 절차에 얽매이게 하는 것은 용납할 수 없다고 합니다.

특히, 다른 많은 지역에서는 여전히 기존 K 계수와 가격표를 기준으로 토지 신청을 처리하고 있는 반면, 호치민시는 조정된 토지 가격표 ​​발표를 "기다리고" 있습니다.

타오 씨는 "새로운 토지 가격표를 기다리는 것은 사람들이 토지 관련 절차를 완료하는 데 어려움을 줄 뿐만 아니라 기업 운영에도 심각한 영향을 미치고, 특히 호치민시의 경제 발전 속도에 부정적인 영향을 준다"며, 새로운 토지 가격표가 발표될 때까지 기존 토지 가격표를 계속 적용해야 한다고 제안했다.

칸화성 변호사협회 회장이자 국회의원인 레쑤언탄은 2024년 토지법 초안 작성을 지원하는 기관으로서 천연자원환경부가 정부에 적극적으로 제안하거나, 관련 부처, 분야, 지방자치단체로부터 장애물에 대한 의견을 수렴하는 전국 회의를 개최하여 해결책을 모색하고 시의적절한 지침을 제공해야 한다고 제안했습니다.

탄 씨에 따르면, 2024년 토지법은 기존 법률에 따른 토지 가격표를 2025년 12월 31일까지 적용하도록 규정하고 있습니다. 따라서 필요에 따라 지방 인민위원회는 지역 시장 가격을 반영하여 가격을 조정할 수 있습니다.

그렇지 않을 경우 기존 토지 가격표가 계속 적용되며, 2026년 1월 1일부터 사용할 새로운 토지 가격표가 개발될 예정입니다.

따라서 일부 지역에서는 토지 가격표를 조정하지 않는 반면 다른 지역에서는 조정하는 것은 지극히 정상적인 일입니다.

"법은 이 책임을 지방 당국에 부여했습니다. 호찌민시는 기존 토지 가격표가 너무 낮아 시민들에게 손실을 초래할 수 있다고 판단되면, 절차를 간소화하여 개정된 토지 가격표를 신속하게 발표해야 합니다."라고 탄 씨는 말했습니다.

호치민시 변호사협회 소속 쩐득푸엉 변호사는 새로운 토지 가격 조정 목록이 발표될 때까지 호치민시는 기존 가격 목록을 적용해야 하며, 세무 당국은 시민들을 위해 행정 절차를 처리해야 한다고 주장했습니다.

또한, 새로운 토지법은 2025년 12월 31일까지 기존 토지 가격표를 적용할 수 있도록 허용하고 있습니다. 따라서 조정된 토지 가격표가 발표될 때까지 기존 가격표가 계속 적용됩니다.

"새로운 가격표가 아직 나오지 않았다면 기존 가격표를 적용해야 합니다. 왜 행정 절차 처리를 중단시켜 사람들이 손해를 보게 하는 겁니까?"

"지방 정부들이 의견 수렴을 위해 신청 처리 절차를 일시 중단한 상황에서, 관련 부처와 기관들은 지방 정부들이 절차를 진행할 수 있도록 신속하고 통일된 의견을 제시해야 합니다. 사람들이 정부 기관들이 의견을 교환하는 것을 그저 기다릴 수는 없습니다."라고 푸옹 씨는 말했습니다.

호치민시 세무국이 다시 한번 긴급 제안서를 제출했습니다.

사람들이 호치민시 푸뉴안구 토지등기소 지점에서 토지 및 부동산 관련 절차를 완료하기 위해 방문했다. (사진: TTD)

9월 16일, 호찌민시 세무국은 호찌민시 인민위원회에 2024년 8월 1일부터 시행될 토지 관련 문제를 해결하기 위한 회의를 개최해 줄 것을 긴급히 요청했다.

구체적으로, 이 기관은 시에서 토지 가격표, 토지 가격 조정 계수, 토지 임대료 계산 비율 등과 같은 법률 문서의 적용을 명확히 하고 표준화하기 위한 회의를 개최하여 세무 당국이 토지와 관련된 재정적 의무를 신속하게 계산할 수 있도록 해야 한다고 제안했습니다.

호치민시 세무국에 따르면, 2024년 8월 1일부터 시에서 토지 가격표 ​​조정 결정을 발표하기 전까지 발급된 토지 등기 서류에는 2020년부터 2024년까지의 시 토지 가격표 ​​관련 규정이 적용됩니다.

호찌민시 세무국의 통계에 따르면 8월 1일부터 27일까지 총 8,808건의 신청이 접수되었습니다. 이 중 346건은 토지 사용권 인정 관련 토지 사용료 징수 신청이었고, 277건은 토지 용도 변경 관련 토지 사용료 징수 신청이었습니다.

또한, 부동산 양도와 관련된 개인 소득세 신고서가 5,448건, 재정적 의무가 없는 사례에 대한 신고서가 2,737건 있습니다. 그러나 공개된 토지 가격표가 없어 토지 관련 신청 처리 과정에 상당한 지연이 발생하고 있습니다.

투오이 트레(Tuoi Tre) 신문의 조사에 따르면, 세무서들은 2024년 8월 1일 이후 토지 관련 서류 처리가 크게 밀려 있는 상황입니다. 일부 세무서에는 400~500건의 서류가 처리되지 않고 있습니다. 호치민시 중심부의 한 세무서장은 새로운 토지 가격표가 나와야 세금 계산이 가능하다고 밝혔습니다. 따라서 세무 당국은 상황을 설명하는 것 외에는 달리 할 수 ​​있는 일이 없다고 합니다.

하지만 일부 세무서는 개인 소득세 및 등록 수수료가 면제되는 양도, 상속, 증여와 관련된 사례에 대해서는 유연하게 처리하고 있다고 밝혔습니다. 과세 대상인 경우에는 달리 방법이 없으므로 계속 기다리는 수밖에 없습니다.

응우옌 반 딘 씨(베트남 부동산 중개인 협회 회장):

많은 지역들이 여전히 어려움을 겪고 있습니다.

세 가지 법률이 시행된 지 한 달이 넘었지만, 법률을 제정한 기관과 이를 시행하는 지방 정부 간에는 여전히 의견 차이가 있는 것으로 보입니다. 일부 지방 정부 공무원들은 법률 제정 기관의 관점을 아직 제대로 이해하지 못해 토지 관련 절차, 특히 토지 가격표(토지 관련 재정적 의무를 결정하는 기준) 처리에서 주저함과 혼란을 야기하고 있습니다.

법률을 안내하는 법령과 지침에도 불구하고, 실제 시행은 여전히 ​​매우 어렵습니다. 따라서 새 법이 시행된 지 한 달이 넘었지만, 대부분의 지방자치단체는 여전히 적절한 시행 방안을 모색하고 있으며, 토지 평가 및 토지 가격 승인과 같은 관련 규정을 새로 발표하고 있습니다. 실제로 지방자치단체들이 관련 업무 처리 절차를 재정비해야 하기 때문에 새 법에 따라 완료된 사업은 극히 드뭅니다.

응우옌 꽝 뚜옌 부교수 (하노이 법과대학 경제법학과 학과장):

우리는 법 집행관들을 보호할 수 있는 메커니즘이 필요합니다!

이 세 가지 법률의 실질적인 효과를 확인하려면 관련 부처, 분야, 지방 정부가 시행 방안에 대한 합의에 도달하는 데 더 많은 시간이 필요합니다. 예를 들어, 2024년 토지법은 토지 가격 결정에 관한 다섯 가지 원칙을 규정하고 있는데, 그중 첫 번째 원칙은 토지 가격을 시장 가격이 아닌 시장 원칙에 따라 결정해야 한다는 것입니다.

많은 지역에서는 토지 평가 기준을 시장 가격으로 이해하고 있지만, 시장 가격의 일일 변동성 때문에 실제 적용이 어렵습니다. 이러한 "불명확성"은 투기를 조장하고, 경매를 통한 토지 가격의 급격한 상승을 초래하여 시장을 교란합니다. 법 집행에 있어서는 지역 시장 원칙 외에도 나머지 네 가지 원칙을 적법한 절차에 따라 적용해야 합니다.

또한, 현 상황에서 집행관들을 보호할 수 있는 메커니즘이 필요합니다. 동시에 토지 평가 기관과 토지 가격 결정 기관의 독립성이 보장되어야 합니다. 토지 평가는 토지 이용자, 국가, 투자자 간의 이익 균형을 확보해야 합니다. 단순히 토지 가격을 부풀리는 것은 토지 이용 효율성을 극대화하는 것을 매우 어렵게 만들 것입니다.

출처: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm