ហេតុអ្វីបានជាអាជីវកម្មពិបាកកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះ?

អាជីវកម្មទាំងអស់ចង់កាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅដ្ឋាន ផ្តល់អាទិភាពដល់លំហូរសាច់ប្រាក់

លោក Vo Hong Thang នាយកសេវាប្រឹក្សា និងអភិវឌ្ឍន៍គម្រោង DKRA Group បានអត្ថាធិប្បាយថា នៅក្នុងទីផ្សារបច្ចុប្បន្ន អ្នកវិនិយោគជាច្រើនបានកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅឋានយ៉ាងសកម្ម ដោយផ្តល់អាទិភាពដល់លំហូរសាច់ប្រាក់លើសពីប្រាក់ចំណេញ។ អាជីវកម្មកាត់បន្ថយតម្លៃដោយគាំទ្រអតិថិជនជាមួយនឹងវិធីបង់ប្រាក់កាន់តែយូរ អត្រាការប្រាក់ទាប អាចបង់បាន 30% សូម្បីតែ 10% ដើម្បីទទួលបានផ្ទះ ឬគាំទ្រអត្រាការប្រាក់ រយៈពេលអនុគ្រោះដើម...

បើ​តាម​លោក ថាង ការផ្គត់ផ្គង់​គម្រោង​បឋម​នៅលើ​ទីផ្សារ​បច្ចុប្បន្ន​មាន​មិន​ច្រើន​ទេ ចំនួន​គម្រោង​ដែល​មាន​សិទ្ធិ​លក់​មាន​តិចតួច​ណាស់។ ប៉ុន្តែអ្នកវិនិយោគភាគច្រើន នៅពេលដែលមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ក្នុងការលក់ ផ្តល់អាទិភាពដល់លំហូរសាច់ប្រាក់។ គាត់បាននិយាយថាតម្លៃខ្ពស់នឹងមិនលក់ផលិតផលទេអ្នកវិនិយោគនឹងជាប់គាំងជាមួយនឹងលំហូរសាច់ប្រាក់ដូច្នេះគ្មាននរណាម្នាក់ល្ងង់គ្រប់គ្រាន់ក្នុងការកំណត់តម្លៃខ្ពស់នៅពេលនេះទេ។

លើសពីនេះ លោក ថាង បានបញ្ជាក់ថា គម្រោងនេះនឹងមានរូបមន្តមូលដ្ឋានបំផុតនៃប្រាក់ចំណេញបូកនឹងការចំណាយដើម្បីទទួលបានតម្លៃលក់។ កាលពីមុន វិនិយោគិនអាចរំពឹងថានឹងទទួលបានប្រាក់ចំណេញរហូតដល់រាប់សិបភាគរយមុនពេលធ្វើអ្វីមួយ ប៉ុន្តែឥឡូវនេះពួកគេបានតាំងចិត្តថានឹងបំបែកសូម្បីតែឬសូម្បីតែបាត់បង់ប្រាក់នៅក្នុងដំណាក់កាលដំបូងមួយចំនួន។ គោលដៅខ្ពស់បំផុតរបស់អ្នកវិនិយោគនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះគឺតម្លៃលក់ទាបបំផុតដែលអាចធ្វើទៅបានដោយប្រមូលប្រាក់ឱ្យបានលឿនតាមដែលអាចធ្វើទៅបានដើម្បីបង្កើតលំហូរសាច់ប្រាក់ប្រតិបត្តិការ។

លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) ក៏បានទទួលស្គាល់ថា នៅក្នុងទីផ្សារ អ្នកវិនិយោគគម្រោងលំនៅឋានលំដាប់ខ្ពស់ និងគម្រោងលំនៅឋានកម្រិតមធ្យមមួយចំនួនបានកាត់បន្ថយតម្លៃលក់តាមរយៈគោលនយោបាយបញ្ចុះតម្លៃ និងផ្សព្វផ្សាយ និងសេវាកម្មក្រោយការលក់ដែលផ្តល់ផលប្រយោជន៍ដល់អតិថិជន។

គម្រោងលំនៅដ្ឋានមួយចំនួនបានកាត់បន្ថយតម្លៃតាមរយៈគោលនយោបាយអនុគ្រោះជាច្រើន (រូបភាពរូបភាព៖ ហាយឡុង)។

អាជីវកម្មចង់កាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះ ប៉ុន្តែ...

តំណាងអ្នកវិនិយោគដែលកំពុងអនុវត្តគម្រោងនៅទីក្រុងហូជីមិញ និងឡុងអានបានសារភាពថាក្រុមហ៊ុនពិតជាចង់កាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះ ហើយពិតជាសង្ឃឹមថាតម្លៃលំនៅដ្ឋាននឹងទាបគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ប្រជាជនងាយស្រួលចូលប្រើប្រាស់។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អាជីវកម្មក៏មានការលំបាកក្នុងការកាត់បន្ថយការចំណាយលើធាតុចូលដែរ ដោយសារពួកគេមិនអាចកាត់បន្ថយវាបាន។ ការចំណាយលើធាតុចូលដូចជា ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី សំណងបោសសំអាតការដ្ឋាន ការប្រាក់កម្ចីធនាគារ ថ្លៃពលកម្ម ការទិញសម្ភារៈសំណង់... ទាំងអស់បានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ។

គម្រោងមួយចាប់ពីមានគោលនយោបាយវិនិយោគរហូតដល់ត្រូវបានសាងសង់ជាផ្លូវការអាចចំណាយពេលរហូតដល់ 5-7 ឆ្នាំ ក្នុងករណីខ្លះ 15 ឆ្នាំ ជំនួសមកវិញជាមធ្យម 3 ឆ្នាំតាមការរំពឹងទុក ខ្ជះខ្ជាយធនធានច្រើន និងធ្វើឱ្យអាជីវកម្មបាត់បង់ឱកាស។ បុគ្គលនេះបាននិយាយថា មិនមែននិយាយទេ ក្រុមហ៊ុនក៏មានការប្តេជ្ញាចិត្តចំពោះម្ចាស់ភាគហ៊ុន និងដៃគូអំពីប្រាក់ចំណេញអប្បបរមាដែលទទួលបានជារៀងរាល់ឆ្នាំ។

ក្នុងនាមជាអ្នកដែលមានបទពិសោធន៍ជាច្រើនឆ្នាំនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ លោក ចូវ យល់ច្បាស់ជាងអ្នកទាំងអស់អំពីការលំបាកដែលអាជីវកម្មជួបប្រទះនៅពេលនិយាយអំពីការកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះ។ លោកបានចង្អុលបង្ហាញថា អាជីវកម្មត្រូវទទួលបន្ទុកជាច្រើនប្រភេទ ដូចជាតម្លៃសំណង់ វត្ថុធាតុដើម និងកម្លាំងពលកម្ម។ ការចំណាយហិរញ្ញវត្ថុ; ការ​ចំណាយ​លើ​ការ​គ្រប់​គ្រង​កំពុង​កើន​ឡើង ហើយ​ក៏​មាន "ថ្លៃ​ដើម​មិន​បញ្ចេញ​ឈ្មោះ"។

ជាក់ស្តែង ការចំណាយលើដីរបស់គម្រោងរួមមាន ថ្លៃសំណង និងថ្លៃបោសសំអាតទីតាំង តាមរយៈការទទួលការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ការបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ថ្លៃជួលដី និងថ្លៃការពារដីស្រែ (ប្រសិនបើដីស្រែប្រើប្រាស់) ជូនរដ្ឋ។ តម្លៃដីមានប្រហែល 15% នៃថ្លៃដើមនៃគម្រោងផ្ទះល្វែងមួយ; លើសពី ឬក្រោម 30% សម្រាប់គម្រោងផ្ទះល្វែង; លើសពី ឬក្រោម 20% សម្រាប់គម្រោងវីឡា។

ជាពិសេស សំណងបច្ចុប្បន្ន និងការចំណាយលើការបោសសម្អាតទីតាំង ជារឿយៗត្រូវបានកាត់ដោយភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ចនៅប្រហែល 70% នៃការចំណាយជាក់ស្តែងដែលសហគ្រាសបានចំណាយ។ ការចំណាយជាក់ស្តែងដែលនៅសេសសល់ដែលមិនត្រូវបានកាត់ត្រូវបានចាត់ទុកថាជាប្រាក់ចំណេញ ហើយអាជីវកម្មត្រូវបង់ពន្ធលើប្រាក់ចំណូលសាជីវកម្មបន្ថែម 20% ។ ទីបំផុត ការចំណាយទាំងនេះត្រូវបានរាប់បញ្ចូលក្នុងតម្លៃលក់ដែលអតិថិជនត្រូវតែ "ទទួល" នៅពេលទិញផ្ទះ។

ការចំណាយលើការសាងសង់មានចំនួនប្រហែល 50% នៃតម្លៃគម្រោងផ្ទះល្វែង 30% នៃតម្លៃគម្រោងផ្ទះវីឡា និង 20% នៃតម្លៃគម្រោងវីឡា។ ការចំណាយលើប្រភេទនេះកំពុងកើនឡើង ឧទាហរណ៍ 1m2 នៃទំហំជាន់សម្រាប់ការសាងសង់អាគារផ្ទះល្វែងបានកើនឡើងដល់ 12-13 លានដុង/m2 បើធៀបនឹងប្រហែល 7-8 លានដុង/m2 ពីមុនមក។

ការចំណាយហិរញ្ញវត្ថុ រួមទាំងការប្រាក់ឥណទាន និងការទូទាត់ការប្រាក់ពីប្រភពដើមទុនផ្សេងទៀត ជាធម្មតាមានប្រហែល 10% នៃតម្លៃថ្លៃដើម។ ការចំណាយលើការគ្រប់គ្រងជាធម្មតាមានប្រហែល 5% នៃការចំណាយ។

ជាមួយនឹងការចំណាយ "គ្មានឈ្មោះ" តម្លៃនៃធាតុទាំងនេះមិនតូចទេ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដោយសារតែ "ភាពស្របច្បាប់ សុពលភាព និងភាពសមហេតុផល" នៃការចំណាយដែលកំណត់ដោយច្បាប់ពន្ធដារមិនត្រូវបានធានា វាមិនត្រូវបានគេរាប់បញ្ចូលក្នុងការចំណាយលើការវិនិយោគគម្រោង ហើយទីបំផុតត្រូវបានរួមបញ្ចូលក្នុងតម្លៃលក់ដែលអ្នកទិញផ្ទះត្រូវតែទទួល។

លោក ចូវ វិភាគថា រាល់ការចំណាយខាងលើត្រូវបានគណនាក្រោមលក្ខខណ្ឌទីផ្សារធម្មតាប្រហែល 3 ឆ្នាំសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម។ ប្រសិនបើវាត្រូវបានអូសបន្លាយដោយសារបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ដូចដែលបានកើតឡើងក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះ ការចំណាយលើការវិនិយោគសរុបនឹងកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង។

ការចំណាយលើធាតុចូលជាច្រើននៅពេលសាងសង់គម្រោងគឺលើសថវិកា (រូបភាព៖ Quang Anh)។

តើអ្វីជាដំណោះស្រាយ?

តំណាងអាជីវកម្មដែលកំពុងអភិវឌ្ឍគម្រោងជាច្រើននៅទីក្រុងឡុងអាន និងដុងណៃ បាននិយាយថា ដើម្បីកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅឋាន ទីផ្សារត្រូវការកិច្ចសហប្រតិបត្តិការពីភ្នាក់ងារ និងសមាជិកជាច្រើននៅក្នុងទីផ្សារ។

បុគ្គលនេះបានស្នើឱ្យរដ្ឋអាចពិចារណាផ្តល់ការលើកទឹកចិត្តសម្រាប់ពន្ធលើការប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម និងគម្រោងលំនៅដ្ឋានរបស់កម្មករ។ ធនាគារអាចជួយសម្រួលដល់អាជីវកម្មក្នុងការខ្ចីដើមទុនដើម្បីអនុវត្តគម្រោងជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់អនុគ្រោះ។ ជាពិសេស ដំណើរការនៃការបំពេញបែបបទ និងឯកសារអនុម័តគម្រោង ចាំបាច់ត្រូវពន្លឿន និងអនុវត្តឱ្យបានឆាប់រហ័ស ដើម្បីកុំឱ្យអាជីវកម្មអូសបន្លាយពេលវេលាអនុវត្ត។

ក្នុង​នាម​ជា​ប្រធាន​ HoREA លោក Le Hoang Chau បាន​ស្នើ​ដំណោះ​ស្រាយ​ទូលំទូលាយ​ជា​ច្រើន​។ សម្រាប់អាជីវកម្ម លោក ចូវ បានស្នើឱ្យវិនិយោគិនកាត់បន្ថយការរំពឹងទុកប្រាក់ចំណេញ កុំរក្សាតម្លៃឱ្យខ្ពស់ បង្កើនការបញ្ចុះតម្លៃ និងមានគោលនយោបាយផ្សព្វផ្សាយ និងក្រោយពេលលក់ ដើម្បីជំរុញតម្រូវការ បង្កើនទំនុកចិត្តអតិថិជន បង្កើតលំហូរសាច់ប្រាក់ និងសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល។

អាជីវកម្មក៏ត្រូវផ្លាស់ប្តូរការវិនិយោគរបស់ពួកគេទៅផ្នែកលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ ជាមួយនឹងតម្លៃដែលសមស្របនឹងប្រាក់ចំណូលរបស់មនុស្ស។ កម្មវិធីដើម្បីអភិវឌ្ឍអាផាតមិនលំនៅដ្ឋានសង្គមយ៉ាងហោចណាស់ 1 លានក្នុងរយៈពេល 2021-2030 អាចជួយអាជីវកម្មទទួលបានកញ្ចប់ឥណទាន 120,000 ពាន់លានដុងជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ 1.5-2% ទាបជាងអត្រាការប្រាក់ពាណិជ្ជកម្មធម្មតា។

លើសពីនេះ អាជីវកម្មអាចចូលរួមក្នុងកម្មវិធីដើម្បីសាងសង់អគារផ្ទះល្វែងចាស់ៗឡើងវិញ ជួសជុល និងផ្លាស់ប្តូរទីតាំងផ្ទះនៅលើ និងតាមប្រឡាយទឹក និងរៀបចំឡើងវិញនូវតំបន់ទីក្រុងចាស់ៗដែលខូច។

ខាងរដ្ឋ លោក ចូវ ស្នើឱ្យស្ថាប័នរដ្ឋមានសមត្ថកិច្ច ផ្តោតលើការលុបបំបាត់ឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់ ដើម្បីបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់គម្រោងលំនៅឋាន ដែលជាមូលដ្ឋានសម្រាប់បង្កើនការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានសមរម្យ និងលំនៅដ្ឋានសង្គម។ ការកើនឡើងនៃការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋាននេះ នឹងជួយរក្សាស្ថិរភាពតម្លៃលំនៅឋាន ស្របតាមច្បាប់នៃការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ និងច្បាប់នៃការប្រកួតប្រជែងទីផ្សារ។

លើសពីនេះ សមាគមបានស្នើឱ្យក្រសួងសំណង់ឆាប់ដាក់ជូនរដ្ឋាភិបាលនូវបទប្បញ្ញត្តិលម្អិតអំពីដំណាក់កាលនៃគម្រោងវិនិយោគសាងសង់លំនៅឋាន ដូចមានចែងក្នុងមាត្រា៣៤ នៃច្បាប់លំនៅឋានឆ្នាំ២០២៣។ នេះជាការធ្វើស្តង់ដារដំណើរការ និងនីតិវិធីរដ្ឋបាលសម្រាប់ការអនុម័តគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម និងគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម កាត់បន្ថយពេលវេលាសម្រាប់ការអនុវត្តនីតិវិធីវិនិយោគដោយប្រើប្រាស់ដី។

សមាគមក៏បានស្នើឱ្យគណៈកម្មាធិការអចិន្ត្រៃយ៍រដ្ឋសភាពិចារណាបញ្ចប់សេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល ដែលត្រូវបានកែសម្រួល ដើម្បីរៀបចំយន្តការ និងគោលនយោបាយស្តីពីការប្រើប្រាស់ដីប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព និងសន្សំសំចៃ ដើម្បីអនុវត្តគម្រោងអចលនទ្រព្យ។

ជាពិសេស គម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម និងគម្រោងលំនៅឋានសង្គម មានការធានាត្រឹមត្រូវ និងស្របតាមច្បាប់លំនៅឋាន និងច្បាប់ពាណិជ្ជកម្មអចលនវត្ថុឆ្នាំ២០២៣ បង្កើតលក្ខខណ្ឌអំណោយផលសម្រាប់អ្នកវិនិយោគក្នុងការទទួលបានដីធ្លី ធានាមិនបាត់បង់ចំណូលថវិកា។

ប្រភព: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vi-sao-doanh-nghiep-gap-kho-trong-giam-gia-nha-20231219065924881.htm