ទស្សនវិស័យទីផ្សារអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម៖ កំណើនស្ថិរភាព

នៅឆ្នាំ 2023 ទោះបីជាសេដ្ឋកិច្ចក្នុងស្រុក និងបរទេសជួបការលំបាកក៏ដោយ ក៏ទីផ្សារអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មរបស់វៀតណាមនៅតែកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង។ នាពេលខាងមុខ បើទោះបីជាបានចង្អុលបង្ហាញពីបញ្ហាប្រឈមជាច្រើនដែលទីផ្សារអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មវៀតណាមកំពុងជួបប្រទះក៏ដោយ អ្នកជំនាញភាគច្រើនវាយតម្លៃខ្ពស់ចំពោះទស្សនវិស័យនៃទីផ្សារនេះក្នុងរយៈពេលមធ្យម និងវែង។

ទីផ្សារ​អចលន​ទ្រព្យ​ឧស្សាហកម្ម​របស់​ប្រទេស​វៀតណាម​នៅ​តែ​មាន​ការ​កើន​ឡើង​យ៉ាង​ខ្លាំង។ រូបភាព៖ VNA

អត្រាស្នាក់នៅគឺល្អ។

នៅក្នុងរបាយការណ៍ “ការយកចិត្តទុកដាក់លើវិស័យអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មវៀតណាម៖ កំណើនប្រកបដោយស្ថិរភាព” ចេញផ្សាយនៅថ្ងៃទី 3 ខែវិច្ឆិកា Savills វៀតណាមបានថ្លែងថា “បន្ទាប់ពីឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំមានការប្រែប្រួល វៀតណាមបានបង្ហាញពីកំណើនស្ថិរភាពដោយសារកត្តាជំរុញទីផ្សារសំខាន់ៗ។ ក្នុងចំណោមនោះ កម្លាំងពលកម្មវ័យក្មេង និងថាមវន្ត ថ្លៃពលកម្មប្រកួតប្រជែង សេដ្ឋកិច្ចតម្រង់ទិសនាំចេញ បរិយាកាសធុរកិច្ចស្ថិរភាព ទីតាំងភូមិសាស្រ្ត និងការចូលរួមយ៉ាងសកម្មរបស់វៀតណាមក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងពាណិជ្ជកម្មសេរី (FTAs) គឺជាកត្តាសំខាន់។

យោងតាមក្រុមហ៊ុន Savills Vietnam នៅឆ្នាំ 2023 សួនឧស្សាហកម្មចំនួន 397 នឹងត្រូវបានបង្កើតឡើងដែលមានផ្ទៃដីសរុប 122,900 ហិកតា ក្នុងនោះសួនឧស្សាហកម្មចំនួន 292 កំពុងដំណើរការជាមួយនឹងផ្ទៃដីសរុបជាង 87,100 ហិកតា។ បន្ថែម​ពី​លើ​នេះ សួន​ឧស្សាហកម្ម​ចំនួន ១០៦ ផ្សេង​ទៀត​កំពុង​ស្ថិត​ក្នុង​ការ​សាង​សង់​ដែល​មាន​ផ្ទៃ​ដី​សរុប ៣៥ ៧០០ ហិកតា។ សួនឧស្សាហកម្មទូទាំងប្រទេសមានអត្រាកាន់កាប់ខ្ពស់ជាង 80% ក្នុងនោះខេត្តភាគខាងជើងសំខាន់ៗមានដល់ទៅ 83% និងខេត្តភាគខាងត្បូងសំខាន់ៗមានដល់ទៅ 91%។

តំបន់សេដ្ឋកិច្ច Northern Key បានកត់ត្រាគម្រោងសួនឧស្សាហកម្មចំនួន 68 ដែលមានផ្ទៃដីជួលចំនួន 12,000 ហិកតា។ តម្លៃជួលដីបានកើនឡើង 30% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ដែលឈានដល់ជាមធ្យម 138 ដុល្លារ/m2/វដ្តនៃការជួល។ អ្នកជួលនៅក្នុងតំបន់នេះសកម្មជាចម្បងក្នុងវិស័យអេឡិចត្រូនិក និងកុំព្យូទ័រ ការដំឡើងរថយន្ត ការផលិតគ្រឿងម៉ាស៊ីន និងឧបករណ៍ ព្រមទាំងគ្រឿងបន្លាស់ទាក់ទងនឹងថាមពលពន្លឺព្រះអាទិត្យផងដែរ។ អាជីវកម្មលេចធ្លោមួយចំនួនដែលកំពុងប្រតិបត្តិការនៅភាគខាងជើងរួមមាន Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda និង Vinfast ។

តំបន់សេដ្ឋកិច្ច Southern Key បានកត់ត្រាគម្រោងសួនឧស្សាហកម្មចំនួន 122 ដែលមានផ្ទៃដីជួល 24,883 ហិកតា។ តម្លៃជួលដីបានកើនឡើង 15% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ហើយឈានដល់ជាមធ្យម 174 ដុល្លារ/m2/រយៈពេលជួល។ ភតិកៈមានសកម្មភាពជាចម្បងក្នុងការកែច្នៃម្ហូបអាហារ និងភេសជ្ជៈ សម្ភារៈសំណង់ វាយនភ័ណ្ឌ និងផលិតផលកៅស៊ូ និងប្លាស្ទិក។ អ្នកជួលដែលគួរឱ្យកត់សម្គាល់មួយចំនួនរួមមាន LEGO, Suntory PepsiCo, Intel, Unilever, Coca-Cola និង Kumho Tires ។

ចែករំលែកទស្សនៈដូចគ្នា នៅក្នុងរបាយការណ៍ចុងក្រោយរបស់ខ្លួន ក្រុមហ៊ុន Knight Frank Vietnam Company បាននិយាយថា អត្រាកាន់កាប់នៃសួនឧស្សាហកម្មនាពេលនេះមានភាពវិជ្ជមានខ្លាំង នៅតំបន់ជាយក្រុងហាណូយមាន 78% និងនៅក្នុងទីក្រុង។ ហូជីមិញ ៩២%។ តម្លៃជួលដីសួនឧស្សាហកម្មនៅក្នុងទីក្រុងធំជាងគេទាំងពីរក្នុងប្រទេសក៏នឹងកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងផងដែរនៅក្នុងរយៈពេល 2022-2023 ជាពិសេសកើនឡើង 14% នៅជាយក្រុងហាណូយ និង 58% ជាយក្រុងនៃទីក្រុងហូជីមិញ។ ហូជីមិញ

យោងតាមក្រុមហ៊ុន Knight Frank Vietnam ទីផ្សាររោងចក្រ និងឃ្លាំងដែលត្រៀមរួចជាស្រេច (RBF និង RBW) បាននឹងកំពុងទាក់ទាញទុនវិនិយោគបរទេសយ៉ាងខ្លាំងចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2018 ហើយចំនួនអ្នកវិនិយោគបានកើនឡើងប្រាំដងរហូតមកដល់បច្ចុប្បន្ន។ បញ្ហាប្រឈមដែលកើតចេញពីការរីកចំរើននេះ ជាពិសេសនៅតំបន់ជាយក្រុងនៃទីក្រុង។ ទីក្រុងហូជីមិញ ដែលជាកន្លែងផ្គត់ផ្គង់ឃ្លាំងដែលត្រៀមរួចជាស្រេចឈានដល់ 2.1 លានម៉ែត្រការ៉េ បានរួមចំណែកបង្កើតទីផ្សារដែលអនុគ្រោះដល់អ្នកជួល ដោយតម្លៃជួលជាមធ្យមប្រហែល 4.5 ដុល្លារ/ម៉ែត្រការ៉េ/ខែ នៅភាគខាងត្បូង និង 4.7 ដុល្លារ/ម៉ែត្រការ៉េ/ខែ នៅភាគខាងជើង។

“និន្នាការនេះត្រូវបានព្យាករណ៍ និងមិនបង្កហានិភ័យដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មនោះទេ។ នេះនឹងជួយរក្សាអត្រាការជួលប្រកបដោយការប្រកួតប្រជែងនាពេលខាងមុខ ខណៈពេលដែលទីផ្សារមានភាពចាស់ទុំ និងពង្រីកដើម្បីប្រកួតប្រជែងជាមួយបណ្តាប្រទេសក្នុងតំបន់ ជាពិសេសប្រទេសថៃ ដែលការផ្គត់ផ្គង់ឃ្លាំងដែលត្រៀមរួចជាស្រេចមានអត្រាកំណើនប្រចាំឆ្នាំ (CAGR) ចាប់ពីឆ្នាំ 2021 ដល់ឆ្នាំ 2024 នៃ 6.6% បើធៀបនឹង 15% នៅប្រទេសវៀតណាម។

ទន្ទឹមនឹងនេះ យោងតាមក្រុមហ៊ុនសេវាកម្មអចលនទ្រព្យ CBRE Vietnam រោងចក្រដែលត្រៀមរួចជាស្រេច និងឃ្លាំងដែលត្រៀមរួចជាស្រេចនឹងឃើញការកើនឡើងអត្រាស្រូបយកនៅក្នុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 ដោយសារតម្រូវការពីក្រុមហ៊ុនអាមេរិក អឺរ៉ុប និងជប៉ុន។ ក្នុងរយៈពេល 9 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2023 ទីផ្សារភាគខាងត្បូងបានកត់ត្រានូវរោងចក្រ និងឃ្លាំងថ្មីចំនួន 450,000 m2 ។ ជាមួយនឹងការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីដ៏ច្រើនសន្ធឹកសន្ធាប់ តម្លៃជួលសម្រាប់ប្រភេទទាំងពីរមានស្ថិរភាពនៅក្នុងខេត្ត និងទីក្រុងលំដាប់ទី 1 (ទីក្រុងហូជីមិញ ប៊ិញឌឿង ដុងណៃ ឡុងអាន) នៅភាគខាងត្បូង។ តម្លៃជួលឃ្លាំងជាមធ្យមគឺ 4.5 USD/m2/ខែ ហើយតម្លៃជួលរោងចក្រគឺ 4.9 USD/m2/ខែ។

ទន្ទឹមនឹងនេះ អត្រាកាន់កាប់របស់ឃ្លាំងដែលត្រៀមរួចជាស្រេច (មិនរាប់បញ្ចូលឃ្លាំងសេវាកម្ម) គឺ 56% ដែលបន្តនិន្នាការធ្លាក់ចុះដោយសារតែការផ្គត់ផ្គង់ថ្មី។ ទន្ទឹមនឹងនេះ អត្រាកាន់កាប់របស់រោងចក្រដែលត្រៀមរួចជាស្រេចនៅតែស្ថិតក្នុងកម្រិតល្អ ដោយឈានដល់ 91% អ្នកជួលមកពីប្រទេសចិន វៀតណាម ជប៉ុន សហរដ្ឋអាមេរិក និងសហភាពអឺរ៉ុបគឺជាអ្នកវិនិយោគសកម្មដែលកំពុងស្វែងរកដីឧស្សាហកម្ម ឃ្លាំង និងរោងចក្រនៅក្នុងទីផ្សារវៀតណាមដែលមានចំនួនប្រហែល 70-80% នៃការស្វែងរករបស់ CBRE ។

តំណាងក្រុមហ៊ុន CBRE Vietnam បាននិយាយថា “ជាមួយនឹងវៀតណាមបន្តពង្រឹងកិច្ចសហប្រតិបត្តិការជាមួយដៃគូយុទ្ធសាស្ត្រគ្រប់ជ្រុងជ្រោយដូចជាសហរដ្ឋអាមេរិក កូរ៉េខាងត្បូង និងចិនក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ អ្នកជួលមកពីប្រទេសទាំងនេះត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងបន្តដឹកនាំតម្រូវការសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មរបស់វៀតណាមនាពេលអនាគត”។

ទស្សនវិស័យរយៈពេលវែង

យោងតាម ​​Savills Vietnam ការកើនឡើងនៃសន្ទស្សន៍ផលិតកម្ម និងផលិតកម្មឧស្សាហកម្ម បង្ហាញពីការសន្យាដ៏អស្ចារ្យនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មរបស់វៀតណាម។ លើសពីនេះ អ្នកប្រឹក្សាដូចជា Savills ក៏បានកត់ត្រាការកើនឡើងការសាកសួរ និងការស្ទង់មតិលើគេហទំព័រពីការផលិតពហុជាតិ ភស្តុភារ និងអាជីវកម្មអេឡិចត្រូនិក ដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីការកើនឡើងនៃតម្រូវការផលិតផលឧស្សាហកម្ម។

សួនឧស្សាហកម្មនៅស្រុក Bac Tan Uyen (Binh Duong)។ រូបថត៖ Hong Dat - VNA

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ លោក John Campbell នាយករង នាយកសេវាកម្មឧស្សាហកម្ម Savills Vietnam ក៏បានចង្អុលបង្ហាញពីបញ្ហាប្រឈមមួយចំនួនសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មរបស់វៀតណាមនាពេលខាងមុខ។

ជាក់ស្តែង យោងតាមលោក Campbell គុណភាពនៃការធានាឱ្យដំណើរការរលូននៃហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដឹកជញ្ជូនទាំងអស់នៅក្នុងប្រទេសវៀតណាមនៅតែទាបជាងប្រទេសដទៃទៀតនៅក្នុងតំបន់។ ទោះបីជាហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដឹកជញ្ជូនមានការរីកចម្រើនយ៉ាងឆាប់រហ័សក៏ដោយ ប៉ុន្តែការអភិវឌ្ឍន៍មិនបានរក្សាល្បឿនជាមួយនឹងកំណើនសេដ្ឋកិច្ច និងសង្គមនោះទេ។ កំណើនយ៉ាងឆាប់រហ័សនៃចំនួនប្រជាជននៅទីក្រុង និងការដឹកជញ្ជូនទំនិញគឺជាកត្តាជំរុញដ៏សំខាន់នៃតម្រូវការហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ខណៈដែលសមត្ថភាពកំពង់ផែ និងកំពង់ផែសមុទ្រមិនទាន់ឈានដល់សក្តានុពលពេញលេញនៅឡើយ។

ម៉្យាងវិញទៀត លោក Campbell បាននិយាយថា នៅពេលដែលការផ្តោតអារម្មណ៍របស់វៀតណាមងាកទៅរកការទាក់ទាញឧស្សាហកម្មដែលមានតម្លៃបន្ថែមខ្ពស់ និងការបង្កើនផលិតភាពឱ្យស្មើគ្នាជាមួយនឹងមិត្តរួមថ្នាក់ក្នុងតំបន់ នោះតម្រូវការសម្រាប់កម្លាំងពលកម្មជំនាញនឹងកើនឡើង។ ទោះបីជាតម្លៃពលកម្មនៅវៀតណាមមានត្រឹមតែមួយភាគបីនៃចំនួននៅក្នុងប្រទេសចិនក៏ដោយ ផលិតភាពក៏ទាបជាងក្នុងកម្រិតដូចគ្នាដែរ។

លើសពីនេះទៀត បទប្បញ្ញត្តិអគ្គីភ័យថ្មីដ៏តឹងរឹងនឹងត្រូវបានអនុវត្តនៅចុងឆ្នាំ 2022 ដែលបានបង្កើតឧបសគ្គសម្រាប់អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ឧស្សាហកម្ម ក្រុមហ៊ុនផលិត និងក្រុមហ៊ុនសេវាកម្មដឹកជញ្ជូន។ វិនិយោគិនបរទេសធំៗមានការលំបាកក្នុងការទទួលបានវិញ្ញាបនបត្រសមស្រប ហើយគម្រោងមួយចំនួនត្រូវបានពន្យារពេលដោយសារបញ្ហានេះ។

ដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហាប្រឈមដែលមានស្រាប់ លោក Campbell បាននិយាយថា រដ្ឋាភិបាលវៀតណាមចាំបាច់ត្រូវបន្តវិនិយោគលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងការកែលម្អជំនាញនៃកម្លាំងពលកម្មវៀតណាម ដើម្បីបង្កើនផលិតភាព និងប្រសិទ្ធភាព។ លើសពីនេះ ការលើកកម្ពស់ឧស្សាហកម្មគាំទ្រ ការពង្រឹងខ្សែសង្វាក់ផ្គត់ផ្គង់ ការធ្វើឱ្យងាយស្រួលក្នុងការវិនិយោគ និងនីតិវិធីប្រើប្រាស់ដី និងការអនុវត្តឌីជីថលនីយកម្ម គឺជាវិស័យសំខាន់ទាំងអស់នៃឧស្សាហកម្មរបស់វៀតណាម។

ដោយឡែកលោក Alex Crane នាយកគ្រប់គ្រងក្រុមហ៊ុន Knight Frank Vietnam បាននិយាយថា អត្រាមូលធននីយកម្មនៃទ្រព្យសកម្មប្រតិបត្តិការកំពុងស្ថិតក្រោមសម្ពាធបរិត្តផរណាដោយសារការចំណាយហិរញ្ញវត្ថុខ្ពស់ លក្ខខណ្ឌប្រើប្រាស់ដីខ្លី និងការប្រកួតប្រជែងពីទីផ្សារផ្សេងទៀតជាមួយនឹងការជួលមានតម្លៃថោកនៅក្នុងតំបន់អាស៊ី។ អត្រាមូលធននីយកម្មនៅក្នុងប្រទេសវៀតណាមឥឡូវនេះកំពុងកើនឡើងពី 9 ទៅ 12% ដោយសារតែការផ្គត់ផ្គង់បន្ថែមពីរោងចក្រ និងឃ្លាំងដែលត្រៀមរួចជាស្រេចដែលមានគុណភាពខ្ពស់ (RBF និង RBW) នៅទូទាំងប្រទេស។

ការព្យាករណ៍នៅឆ្នាំ 2024 ក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម លោក Alex Crane បានកត់សម្គាល់ថា អត្រាពន្ធអប្បបរមាជាសកល និងតម្លៃដឹកជញ្ជូនខ្ពស់នឹងក្លាយជាឧបសគ្គក្នុងការទាក់ទាញក្រុមហ៊ុនផលិតឱ្យមកបណ្តាក់ទុននៅវៀតណាម។ ទោះបីជាវៀតណាមបានចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចព្រមព្រៀងពាណិជ្ជកម្មសេរីទ្វេភាគី និងពហុភាគីជាច្រើនក៏ដោយ ការកើនឡើងនៃថ្លៃពលកម្ម និងសំណង់ក៏បានជះឥទ្ធិពលខ្លះៗដល់អត្ថប្រយោជន៍នៃការចំណាយរបស់ប្រទេសផងដែរ។

យោងតាម ​​Knight Frank Vietnam នេះអាចត្រូវបានគេមើលឃើញយ៉ាងច្បាស់តាមរយៈតម្លៃដី។ ឧទាហរណ៍ តម្លៃជួលដីឧស្សាហកម្មនៅជាយក្រុងបាងកក (ប្រទេសថៃ) បច្ចុប្បន្នគឺ 82-164 USD/m2/រយៈពេលជួល ទាបជាងតំបន់ជាយក្រុងហាណូយ (80-250 USD/m2/រយៈពេលជួល) និងជាយក្រុងនៃទីក្រុងហូជីមិញ (80-250 USD/m2/រយៈពេលជួល)។ ទីក្រុងហូជីមិញ (៩៥-២៨០ ដុល្លារ/ម២/រយៈពេលជួល)។ លោក Alex Crane បានសង្កត់ធ្ងន់ថា អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម និងកែច្នៃនៅតែជាទីផ្សារសំខាន់ក្នុងប្រទេសវៀតណាម ប៉ុន្តែនឹងប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាប្រឈមជាច្រើនក្នុងការទាក់ទាញការវិនិយោគ និងការបំពេញទំហំដែលត្រៀមរួចជាស្រេចនៅឆ្នាំ 2024។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តំណាងក្រុមហ៊ុន Knight Frank Vietnam បានសម្តែងសុទិដ្ឋិនិយមអំពីទស្សនវិស័យអភិវឌ្ឍន៍រយៈពេលវែង នៅពេលដែលមូលនិធិរូបិយវត្ថុអន្តរជាតិ (IMF) និងធនាគារ HSBC បានព្យាករណ៍ថា វៀតណាមនឹងសម្រេចបាននូវអត្រាកំណើន GDP ប្រហែលពី 4.7% ទៅ 5% នៅឆ្នាំ 2023។ យោងតាមលោក Alex Crane ការប្តេជ្ញាចិត្តរបស់វៀតណាមចំពោះការចំណាយ និងការវិនិយោគលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធក្នុងតំបន់ និងជាផ្នែកមួយដ៏រឹងមាំបំផុតសម្រាប់ការផ្លាស់ប្តូរទិន្នន័យ ផ្តោតលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ។/.

ថាញ់ហៃ