តើផ្នែកមួយណានឹង 'ផ្ទុះ'?

(CLO) អ្នកជំនាញជឿជាក់ថា ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងមានភាពប្រសើរឡើង ហើយឱកាសសម្រាប់ការរីកចម្រើននឹងមានសម្រាប់ផ្នែកដូចខាងក្រោម៖ អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម លំនៅដ្ឋានសង្គម ទីក្រុងអេកូ ទីក្រុងឆ្លាតវៃ និងអចលនទ្រព្យ ទេសចរណ៍ ។

ចំណុចសំខាន់ៗនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

នៅក្នុងសន្និសីទសហគមន៍អចលនទ្រព្យវៀតណាម ឆ្នាំ២០២៥ (VRECC ២០២៥) ដែលមានចំណងជើងថា “យុគសម័យនៃការទម្លាយថ្មីៗ” ដែលបានប្រារព្ធឡើងនៅរសៀលថ្ងៃទី៩ ខែមករា សាស្ត្រាចារ្យរង លោកបណ្ឌិត ត្រឹន ឌីញធៀន សមាជិកក្រុមប្រឹក្សា សេដ្ឋកិច្ច របស់នាយករដ្ឋមន្ត្រី និងជាអតីតនាយកវិទ្យាស្ថានសេដ្ឋកិច្ចវៀតណាម បានគូសបញ្ជាក់ពីចំណុចសំខាន់ៗចំនួនប្រាំពីរដែលកំណត់រូបរាងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

យោងតាមសាស្ត្រាចារ្យរង លោកបណ្ឌិត ត្រឹន ឌិញធៀន ច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ១៩៨៧ ដែលអនុម័តនៅឆ្នាំ១៩៨៧ បានកំណត់អំពីប្រព័ន្ធនៃភាពជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិដីធ្លីរបស់រដ្ឋ និងសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី ដែលបានដាក់មូលដ្ឋានគ្រឹះដំបូងសម្រាប់ការបង្កើតទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសវៀតណាម។

សាស្ត្រាចារ្យរង ត្រឹន ឌិញ ធៀន សមាជិកក្រុមប្រឹក្សាសេដ្ឋកិច្ច នាយករដ្ឋមន្ត្រី អតីតនាយកវិទ្យាស្ថានសេដ្ឋកិច្ចវៀតណាម។ (រូបថត៖ XD)

ក្រោយមក នៅឆ្នាំ ១៩៩៣-១៩៩៤ រដ្ឋសភាបានអនុម័តច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ ១៩៩៣ និងច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋាន ដែលអនុញ្ញាតឱ្យមានការផ្ទេរដីធ្លីកាន់តែងាយស្រួល។ ចាប់ពីពេលនោះមក តម្រូវការដីធ្លីបានកើនឡើងគួរឱ្យកត់សម្គាល់ ហើយប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យក៏បានកើនឡើងជាលំដាប់។

នៅពេលនេះ ក្រឹត្យលេខ 18 និង 87 ស្តីពីពន្ធលើដីធ្លី ការទប់ស្កាត់ការកេងចំណេញ និងការគ្រប់គ្រងទីផ្សារ ក៏បានសម្គាល់ «ចំណុចរបត់» ក្នុងការប្រយុទ្ធប្រឆាំងនឹងការកេងចំណេញ និងការរៀបចំតម្លៃនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យផងដែរ។

នៅឆ្នាំ ២០០០-២០០១ ច្បាប់សហគ្រាសឆ្នាំ ២០០០ និងច្បាប់វិនិយោគបរទេសឆ្នាំ ២០០១ បានអនុញ្ញាតឱ្យជនជាតិវៀតណាមនៅក្រៅប្រទេសទិញផ្ទះនៅក្នុងប្រទេសវៀតណាម ហើយក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ បញ្ជីតម្លៃដីធ្លីថ្មីមួយត្រូវបានចេញផ្សាយ។ នេះក៏ជាពេលវេលាដែលទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមបានឃើញការកើនឡើងភ្លាមៗ និងយ៉ាងខ្លាំងនៃតម្លៃផ្ទះ និងដីធ្លី។

នៅឆ្នាំ ២០០៣ ច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ ២០០៣ ត្រូវបានអនុម័តជាផ្លូវការ រួមជាមួយនឹងក្រឹត្យលេខ ១៨១ ដែលមានគោលបំណងទប់ស្កាត់ការបែងចែក និងការលក់ដីធ្លី និងគ្រប់គ្រងតម្លៃអចលនទ្រព្យ។

នៅឆ្នាំ ២០០៥ បញ្ជីតម្លៃដីថ្មីត្រូវបានកែសម្រួលដើម្បីឆ្លុះបញ្ចាំងយ៉ាងដិតដល់នូវតម្លៃជាក់ស្តែង ដែលបានដាក់សម្ពាធលើគម្រោងអចលនទ្រព្យ។ គម្រោងជាច្រើនស្រាប់តែជួបប្រទះការលំបាកដោយសារតែការកើនឡើងនៃថ្លៃដើមនៃការឈូសឆាយដី។

នៅឆ្នាំ ២០០៧ ក្របខ័ណ្ឌច្បាប់ថ្មីៗជាច្រើន ដូចជាច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ ច្បាប់ស្តីពីការចុះបញ្ជីអចលនទ្រព្យ ច្បាប់ស្តីពីពន្ធលើការប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋាន បានសម្គាល់ព្រឹត្តិការណ៍ដ៏សំខាន់មួយក្នុងការកំណត់រូបរាងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

ជាពិសេស ការសម្រេចចិត្តរបស់ប្រទេសវៀតណាមក្នុងការសាកល្បងអនុញ្ញាតឱ្យជនបរទេសទិញផ្ទះនៅក្នុងប្រទេសវៀតណាមបានបើកជំពូកថ្មីមួយសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

នៅឆ្នាំ ២០១៣-២០១៤ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានឃើញការផ្លាស់ប្តូរដ៏សំខាន់មួយជាមួយនឹងការអនុម័តច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ ២០១៣ ច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ ២០១៣ និងច្បាប់លំនៅឋានឆ្នាំ ២០១៤ ដែលបានបង្កើតទីផ្សារ។

សាស្ត្រាចារ្យរង ត្រឹន ឌីញ ធៀន បានមានប្រសាសន៍ថា៖ នៅឆ្នាំ ២០០៧-២០០៨ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានផ្លាស់ប្តូរពីការរីកចម្រើនទៅជាការធ្លាក់ចុះ ហើយរហូតដល់ចុងឆ្នាំ ២០១៣ និងដើមឆ្នាំ ២០១៤ ទើបទីផ្សារចាប់ផ្តើមងើបឡើងវិញ។

ចាប់តាំងពីឆ្នាំ ២០១៤ នៅពេលដែលច្បាប់ដីធ្លីដែលបានធ្វើវិសោធនកម្មត្រូវបានអនុម័ត កញ្ចប់គាំទ្រប្រាក់កម្ចីលំនៅដ្ឋានចំនួន ៣០ ពាន់ពាន់លានដុងត្រូវបានដាក់ឱ្យដំណើរការជាមួយនឹងអត្រាការប្រាក់ ៦%។ ជាមួយនឹងការអភិវឌ្ឍម៉ាក្រូសេដ្ឋកិច្ចវិជ្ជមាន រួមទាំងអតិផរណាថយចុះ និងកំណើនសេដ្ឋកិច្ចរឹងមាំ (GDP ៦,៧%) អត្រាការប្រាក់បានមានស្ថេរភាពបន្តិចម្តងៗ...

«ទីផ្សារកំពុងចាប់ផ្តើមងើបឡើងវិញពីទីនេះ ដោយស្តុកអចលនទ្រព្យបន្តធ្លាក់ចុះ ហើយតម្លៃលក់ត្រូវបានកែតម្រូវឱ្យកាន់តែខិតជិតទៅនឹងតម្រូវការរបស់អ្នកទិញ» សាស្ត្រាចារ្យរង ត្រឹន ឌីញ ធៀន បានមានប្រសាសន៍។

ទីផ្សារកំពុងចូលដល់យុគសម័យថ្មីមួយ។

ដោយប្រឈមមុខនឹងយុគសម័យថ្មីមួយ សាស្ត្រាចារ្យរងបណ្ឌិត ត្រឹន ឌីញធៀន បានសង្កេតឃើញថា ទោះបីជាសេដ្ឋកិច្ចពិភពលោកនៅតែប្រឈមមុខនឹងការលំបាក និងភាពមិនប្រាកដប្រជាជាច្រើនក៏ដោយ ក៏ប្រទេសវៀតណាមមានលក្ខខណ្ឌអំណោយផលជាច្រើនសម្រាប់ការទម្លាយភាពជឿនលឿន ជាពិសេសនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ លោក ធៀន បានកត់សម្គាល់ថា ប្រទេសវៀតណាមត្រូវកំណត់អត្តសញ្ញាណឱ្យបានច្បាស់លាស់អំពីអតុល្យភាពរចនាសម្ព័ន្ធ - អតុល្យភាពនៃការផ្គត់ផ្គង់-តម្រូវការ និងផលវិបាករបស់វា - នៅក្នុងផ្នែកទីផ្សារអចលនទ្រព្យបច្ចុប្បន្ន។

ជាពិសេស នៅក្នុងបរិបទថ្មីនេះ និងយុគសម័យថ្មីនេះ អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យត្រូវយល់ដឹងពីនិន្នាការ និងការផ្លាស់ប្តូរថ្មីៗនៅក្នុងសេដ្ឋកិច្ច។ ដូច្នេះ និន្នាការបច្ចុប្បន្នក្នុងការអភិវឌ្ឍទីក្រុង និងលំនៅដ្ឋានគឺ បៃតង ទីក្រុងឆ្លាតវៃ ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធតភ្ជាប់ ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធឧស្សាហកម្មជាដើម។

លោក ធៀន បានមានប្រសាសន៍ថា «ការអភិវឌ្ឍនេះស្របតាមផែនការជាតិ និងចក្ខុវិស័យសម្រាប់យុគសម័យថ្មី»។

ទាក់ទងនឹងទស្សនវិស័យដ៏ភ្លឺស្វាងនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ សាស្ត្រាចារ្យរង លោកបណ្ឌិត ត្រឹន ឌីញ ធៀន ព្យាករណ៍ថា វានឹងមានភាពប្រសើរឡើង ហើយឱកាសសម្រាប់ការរីកចម្រើននឹងមានសម្រាប់ផ្នែកដូចខាងក្រោម៖ អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម លំនៅដ្ឋានសង្គម ទីក្រុងអេកូ ទីក្រុងឆ្លាតវៃ និងអចលនទ្រព្យទេសចរណ៍។

លើសពីនេះ សាស្ត្រាចារ្យរង ត្រឹន ឌីញ ធៀន ក៏បានចង្អុលបង្ហាញពីបញ្ហាប្រឈម និងឱកាសមួយចំនួននៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យនាពេលអនាគត គឺកត្តាសេដ្ឋកិច្ចពិភពលោក និងជាពិសេសសំណួរថាតើទីផ្សារដីធ្លីអាចបន្តបើកចំហបានដែរឬទេ។

យោងតាមសាស្ត្រាចារ្យរង ត្រឹន ឌីញ ធៀន ការដោះស្រាយបញ្ហាទាំងនេះមិនត្រឹមតែពាក់ព័ន្ធនឹងការលុបបំបាត់ឧបសគ្គនីតិវិធី និងដំណើរការប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែវាក៏ពាក់ព័ន្ធនឹងការដោះស្រាយទិដ្ឋភាពសំខាន់ៗដែលមិនទាន់បានប៉ះពាល់នៃសិទ្ធិអចលនទ្រព្យ និងយន្តការវាយតម្លៃទីផ្សារផងដែរ។ លើសពីនេះ ការដោះសោលំហូរមូលធនចូលទៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមក៏ជាបញ្ហាដ៏គួរឱ្យព្រួយបារម្ភផងដែរ។

លោក ដាវ ក្វឹក វៀត ក្រុមប្រឹក្សាភិបាលនៃសហគមន៍ពិនិត្យអចលនទ្រព្យ។ (រូបថត៖ XD)

ដោយយល់ស្របនឹងទស្សនៈនេះ លោក ដាវ ក្វឹក វៀត មកពីក្រុមប្រឹក្សាគ្រប់គ្រងសហគមន៍ពិនិត្យអចលនទ្រព្យ ជឿជាក់ថា សម័យកាលនៃការទម្លាយភាពជឿនលឿន គឺជាសារដ៏មានឥទ្ធិពលមួយអំពីការតភ្ជាប់ ចលនា និងការផ្លាស់ប្តូរដែលបំបែកព្រំដែនទាំងអស់សម្រាប់ឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យទាំងមូលនៅក្នុងយុគសម័យថ្មី។

លោក ដាវ ក្វឹក វៀត បានកត់សម្គាល់ថា «វាមិនមែនគ្រាន់តែជាការតភ្ជាប់អាជីវកម្ម វិនិយោគិន អ្នកចែកចាយ និងអ្នកលេងសំខាន់ៗនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យនោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងការតភ្ជាប់តម្លៃពិតប្រាកដជាមួយនឹងអត្ថប្រយោជន៍សង្គមផងដែរ។ អាជីវកម្មគឺដូចជារថភ្លើងដែលដឹកទំនិញដ៏មានតម្លៃ រមៀលជាមួយគ្នាក្នុងដំណើរដើម្បីកសាងសេដ្ឋកិច្ចអចលនទ្រព្យដ៏រឹងមាំ»។

ប្រភព៖ https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-trong-ky-nguyen-vuon-minh-phan-khuc-nao-se-bung-no-post329742.html