អចលនទ្រព្យជួលមានភាពយឺតយ៉ាវ នេះជាពេលវេលាមាសក្នុងការដាក់លុយ តើអ្នកគួរទិញអាផាតមិនដើម្បី 'ដើរលេង'?

ពេលនេះជាពេលវេលាត្រឹមត្រូវក្នុងការវិនិយោគ ផ្ទះជួលមិនទាន់លក់ ចំនួននៃការបើកលក់គឺទាបបំផុតក្នុងរយៈពេល 10 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ តម្លៃនៃការធ្វើសៀវភៅក្រហមនឹងផ្លាស់ប្តូរនៅពេលដែលច្បាប់ភូមិបាល (វិសោធនកម្ម) ចូលជាធរមាន... ជាព័ត៌មានអចលនទ្រព្យចុងក្រោយបង្អស់។

Một góc khu đô thị Phước Long, Nha Trang, Khánh Hòa. (Nguồn: Báo XD)

នៅពេលដែល "បាត" នៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យត្រូវបានកំណត់ វាគឺជាឱកាសសម្រាប់អ្នកវិនិយោគក្នុងការដាក់ប្រាក់ចុះ។ (ប្រភព៖ XD Newspaper)

ពេលវេលា "មាស" ក្នុងការវិនិយោគ?

យោងតាម ក្រុមហ៊ុន VietNamNet លោក Le Dinh Chung អគ្គនាយកនៃក្រុមហ៊ុន SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC បានវាយតម្លៃថា សម្រាប់វិនិយោគិនម្នាក់ៗ នៅពេលនេះ នៅពេលដែលអត្រាការប្រាក់បានធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង តម្លៃមាសនៅតែមានកម្រិតខ្ពស់។ ខណៈពេលដែលទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានបង្ហាញពីសញ្ញានៃការងើបឡើងវិញ... ឥឡូវនេះគឺជាពេលវេលា "មាស" សម្រាប់អ្នកវិនិយោគក្នុងការស្រាវជ្រាវ និង "ដាក់ប្រាក់" នៅក្នុងទីផ្សារដែលឆ្ងាយពីទីក្រុងហាណូយ ឬនៅតាមទីក្រុងធំៗ។

លោក Chung មានប្រសាសន៍ថា៖ «នៅឆ្នាំ២០២៥ នៅពេលដែលច្បាប់ទាំងបីនៃអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ ច្បាប់លំនៅឋាន និងច្បាប់ភូមិបាលចូលជាធរមាន ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងប្រែក្លាយទំព័រថ្មី តម្លៃនៃផលិតផលអចលនទ្រព្យដែលមានស្រាប់នឹងកើនឡើង។ ការវិនិយោគនៅពេលនេះ អ្នកវិនិយោគមានសិទ្ធិជ្រើសរើសផលិតផលជាមួយនឹងតម្លៃសមរម្យ និងស្របច្បាប់»។

ទន្ទឹមនឹងនោះ លោក Nguyen Anh Que ប្រធានក្រុមហ៊ុន G6 Group បាននិយាយថា ច្បាប់ភូមិបាល ច្បាប់លំនៅឋាន និងច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យបានកំណត់ការបញ្ចប់នៃវដ្តមុន និងការចាប់ផ្តើមនៃវដ្តថ្មីមួយ។

ពេលនេះអាចត្រូវបានគេហៅថា "បាត" ហើយកំពុងឈានចូលដំណាក់កាលថ្មី។ នៅពេលដែល "បាត" នៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យត្រូវបានកំណត់ អ្នកវិនិយោគដែលមានលុយគួរតែទិញ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយយោងទៅតាមលោក Que ទីផ្សារនឹងបែងចែកជា 3 ប្រភេទអ្នកវិនិយោគ។

"សម្រាប់អ្នកវិនិយោគដែលមានលុយ 100% នេះគឺជាពេលវេលាដើម្បីទិញអចលនទ្រព្យ។ ប៉ុន្តែសម្រាប់អ្នកវិនិយោគដែល "ចាប់ចោរដោយដៃទទេ" ឬប្រើអានុភាពហិរញ្ញវត្ថុច្រើនពេក នេះមិនមែនជាពេលវេលាត្រឹមត្រូវក្នុងការវិនិយោគទេ ព្រោះសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនៅតែខ្សោយ យ៉ាងហោចណាស់សម្រាប់ឆ្នាំក្រោយ។

ចំណែកអ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យអាជីពប្រើអានុភាពមធ្យមប្រហែល 30 - 50% ហើយនៅតែមានផែនការលក់ក្នុងរយៈពេលខ្លី 3 - 6 ខែ នៅតែធានាបានដើមទុនប្រហែល 10 - 30% ពួកគេបានចូលទីផ្សារតាំងពីដើមឆ្នាំ 2023 មកម្ល៉េះ ដូច្នេះពិបាកនិយាយថាតើនេះជាពេលវេលាវិនិយោគត្រឹមត្រូវឬអត់ ប៉ុន្តែការវិភាគនីមួយៗក៏អាស្រ័យលើបទពិសោធន៍នីមួយៗដែរ។

អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន SGO Homes លោក Le Dinh Chung បាននិយាយថា នៅឆ្នាំនេះ ផ្នែកអគារខ្ពស់ និងអគារទាបនៅក្នុងទីក្រុងធំៗ នៅតែមានភាពទាក់ទាញខ្លាំងសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ។ ទោះជាយ៉ាងណា ជាមួយនឹងអាផាតមិនដូចនៅទីក្រុងហាណូយ តម្លៃបានកើនឡើង 15-20% បើទោះបីជានៅមានកន្លែងសម្រាប់ការវិនិយោគក៏ដោយ តម្លៃនៃការវិនិយោគមានទំហំធំ។ កម្រិតអប្បបរមាគឺ 3 ពាន់លានដុងសម្រាប់អាផាតមិន ឬសម្រាប់អគារទាប អប្បបរមាគឺ 6 ពាន់លានដុង ឬច្រើនជាងនេះ ដូច្នេះនេះនឹងមិនមែនជាផ្នែកទូទៅសម្រាប់មុខវិជ្ជាទាំងអស់នោះទេ។

«នៅឆ្នាំ 2024 ផ្នែកដីដែលមានតម្លៃទាបបំផុតនឹងចាប់ផ្តើមកើនឡើងម្តងទៀត ដោយទាក់ទាញអ្នកវិនិយោគកាន់តែច្រើន ដោយសារតម្លៃសមរម្យ ធានាបាននូវស្ថានភាពផ្លូវច្បាប់ ហើយក៏ជាជម្រើសដ៏ប្រសើរបំផុតនៅពេលនេះ។

បច្ចុប្បន្នផ្នែកដែលមានការកាត់បន្ថយតម្លៃយ៉ាងជ្រៅបំផុត ការទិញដីនៅដំណាក់កាលនេះនឹងក្លាយជាគុណសម្បត្តិមួយ។ លោក Chung បានវាយតម្លៃថា នៅពេលដែលទីផ្សារងើបឡើងវិញ រួមជាមួយនឹងបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ថ្មីដែលចូលជាធរមានចាប់ពីដើមឆ្នាំ 2025 គម្រោងថ្មីៗនឹងមានតម្លៃខ្ពស់។

ជាមួយគ្នានេះ ប្រធានក្រុមហ៊ុន G6 Group បានវិភាគថា នាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ មិនគួរណាវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យ រីសតទេ ព្រោះវាត្រូវចំណាយពេលយូរណាស់ ដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញ។ ឬជាមួយអាផាតមិន នៅពេលនេះ ការទិញដើម្បីជួលគឺខ្ពស់ពេក រយៈពេលនៃការប្រមូលដើមទុនគឺប្រហែល 25 ឆ្នាំ។ ការទិញផ្ទះល្វែងមួយដើម្បី "ត្រឡប់" គឺមិនសមរម្យនៅពេលនេះ។

លោក Que បានមានប្រសាសន៍ថា “ស្ថានភាពគឺស្រដៀងគ្នាសម្រាប់ផ្ទះលក់ទំនិញ និងវេទិកា លទ្ធភាពជួលចេញដើម្បីយកដើមទុនក៏ត្រូវចំណាយពេលយូរដែរ។ ចំពោះអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម ការវិនិយោគ រួចជួល ឬលក់បន្ត នៅតែមានបន្ទប់ ប៉ុន្តែវាលែងមានជីជាតិដូចកាលពីឆ្នាំ 2018-2023 ព្រោះតម្លៃឡើងខ្ពស់ហើយ”។

ជាមួយនឹងបទពិសោធន៍ក្នុងអាជីព អ្នកដឹកនាំរូបនេះជឿជាក់ថា គ្រប់វដ្តនៃអចលនទ្រព្យមានផ្នែក "ស្តេច" ពីរផ្នែក។ ជាដី និងមជ្ឈមណ្ឌលពាណិជ្ជកម្ម ផ្ទះល្វែង។

លោក Que បានវាយតម្លៃថា "ដីមានតម្លៃទាប រំពឹងទទួលបានដើមទុនខ្ពស់ និងសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលខ្ពស់។ ផ្សារទំនើប ឬទីប្រជុំជនគឺជាផ្នែកវិនិយោគសម្រាប់ជួល ដែលជាផ្នែក "ស្តេច" នៅចុងបញ្ចប់នៃវដ្តនេះ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយនៅពេលវិនិយោគក្នុងរយៈពេលនេះ អ្នកដឹកនាំក្រុម G6 បានកត់សម្គាល់ថាអ្នកវិនិយោគត្រូវយកចិត្តទុកដាក់លើបញ្ហាផែនការ។

លោក Que បានកត់សម្គាល់ថា "អ្នកគួរតែទិញអចលនទ្រព្យនៅកន្លែងដែលមានផែនការស្ថិរភាព ឬរៀបចំផែនការជាមុន ប្រសិនបើអ្នកពិតជាមានព័ត៌មាន។ នៅពេលជ្រើសរើសទីតាំងនៃផលិតផលវិនិយោគ វាគួរតែត្រូវបានផ្សារភ្ជាប់ជាមួយនឹងលំនៅដ្ឋាន ឬរមណីយដ្ឋាន។ ប្រសិនបើអចលនទ្រព្យមិនត្រូវបានផ្សារភ្ជាប់ជាមួយនឹងកត្តាទាំងនេះទេ វាគ្រាន់តែជាការរំពឹងទុកប៉ុណ្ណោះ ការវិនិយោគ "ការរុករក" ហានិភ័យសម្រាប់អ្នកវិនិយោគនៅពេលចង់បានសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលគឺពិបាកណាស់។

លោក Chung បានកត់សម្គាល់ថា នៅពេលវិនិយោគក្នុងដំណាក់កាលនេះ អ្នកវិនិយោគត្រូវយកចិត្តទុកដាក់ជ្រើសរើសផលិតផលដែលមានឯកសារច្បាប់ពេញលេញ ជ្រើសរើសទីផ្សារជុំវិញទីក្រុងហាណូយ ប៉ុន្តែមានទំនាក់ទំនងយ៉ាងជិតស្និទ្ធជាមួយសួនឧស្សាហកម្ម តំបន់លំនៅឋាន និងផលិតផលដែលសំដៅលើតម្លៃនៃការរស់នៅសម្រាប់អ្នករស់នៅ ដោយមានបរិក្ខារពេញលេញដូចជា សាលារៀន សួនកម្សាន្ត មន្ទីរពេទ្យ ការតភ្ជាប់ចរាចរណ៍ដ៏ងាយស្រួល។ល។

បរិមាណបើកទាបបំផុតក្នុងរយៈពេល 10 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ។

នៅក្នុងលក្ខខណ្ឌនៃការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការលំនៅឋានថ្មីសរុបក្នុងឆ្នាំ 2023 តួលេខរបស់ CBRE កំពុងបង្ហាញពីសញ្ញាដែលមិនមានភាពវិជ្ជមាន ជាពិសេសនៅដើមឆ្នាំ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ទាំងទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ មានបរិមាណលក់ថ្មីទាបបំផុតក្នុងរយៈពេល 10 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ។

របាយការណ៍ទីផ្សារថ្មីៗរបស់អង្គភាពបង្ហាញថា ទីផ្សារលំនៅដ្ឋាននៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញទាំងពីរបានកត់ត្រាការផ្គត់ផ្គង់សរុបទាបបំផុតនៃការបើកដំណើរការថ្មីក្នុងឆ្នាំ 2023 ក្នុងរយៈពេលដប់ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ។

ដោយឡែកនៅទីក្រុងហាណូយ ផ្ទះល្វែងថ្មីសរុបចំនួនជិត 10,300 និងផ្ទះទាបចំនួន 2,600 ត្រូវបានបើកដំណើរការថ្មីក្នុងឆ្នាំនេះ ធ្លាក់ចុះ 32% និង 84% រៀងគ្នាបើធៀបនឹងឆ្នាំ 2022។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ទីក្រុងហូជីមិញបានកត់ត្រាការផ្គត់ផ្គង់តិចតួចជាងជាមួយនឹងផ្ទះល្វែងជាង 8,700 ហើយបើធៀបនឹង 20% ផ្ទះថ្មីត្រឹមតែ 20% និងទាប .

ទាក់ទងនឹងអត្រាស្រូបយក ទីផ្សារទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញបានកត់ត្រាផ្ទះលក់បានជាង 22,000 ខ្នង (រួមទាំងអគារខ្ពស់ និងអគារទាប) ក្នុងឆ្នាំ 2023 ដែលមានតែប្រហែលពាក់កណ្តាលនៃចំនួនដែលបានលក់ក្នុងឆ្នាំ 2022។

ស្រដៀងគ្នានេះដែរ របាយការណ៍ទីផ្សារថ្មីៗរបស់ Savills បានបង្ហាញថា ប្រតិបត្តិការវីឡា និងទីប្រជុំជននៅទីក្រុងហាណូយក្នុងឆ្នាំ 2023 បានកត់ត្រាត្រឹមតែ 359 យូនីតប៉ុណ្ណោះដែលលក់បាន ដែលជាចំនួនទាបបំផុតចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2014។ លើសពីនេះ ចំនួនប្រតិបត្តិការសរុបបានថយចុះ 76% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ហើយអត្រាស្រូបយកក៏ថយចុះ 31% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។ នៅក្នុងត្រីមាសទី 4 នៃឆ្នាំ 2023 មានតែ 64 គ្រឿងប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវបានជួញដូរធ្លាក់ចុះ 67% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។

គួរកត់សម្គាល់ថា ទោះបីជាការលក់ធ្លាក់ចុះក៏ដោយ ក៏តម្លៃផ្ទះថ្មីៗក្នុងក្រុងហាណូយនៅតែបន្តកើនឡើង។ ក្នុងនោះ ការកើនឡើងខ្លាំងបំផុតគឺនៅក្នុងវីឡាបឋម ជាមួយនឹងការកើនឡើង 55% ប្រចាំត្រីមាសដល់ 160 លានដុង/m2។ លើសពីនេះ តម្លៃផ្ទះ និងផ្ទះលក់ទំនិញក៏កើនឡើង 3% ពីមួយត្រីមាសទៅមួយត្រីមាស ដែលឈានដល់ 194 លានដុង/m2 និង 328 លានដុង/m2 រៀងគ្នា។

កន្លងមកក្រសួងសំណង់ក៏បានបញ្ជាក់ដែរថា តម្លៃលក់វីឡា និងផ្ទះល្វែងក្នុងទីក្រុងហាណូយនៅតែមានតម្លៃខ្ពស់ បើទោះបីជាទំហំប្រតិបត្តិការទាបក៏ដោយ។ ផ្នែកនេះបានកត់ត្រាតម្លៃលក់ជាង 100 លានដុង/m2 ជាមួយនឹងគម្រោងមួយចំនួនថែមទាំងឈានដល់ជាង 300 លានដុង/m2 ដែលផ្តោតសំខាន់នៅតំបន់ភាគខាងលិចនៃទីក្រុងហាណូយ។ ឬនៅទីក្រុងហូជីមិញ តម្លៃលក់ផ្ទះវីឡា និងទីប្រជុំជននៅតំបន់ខ្លះមានចាប់ពី 140-400 លានដុង/m2។

លោកស្រី Do Thu Hang នាយកជាន់ខ្ពស់នាយកដ្ឋានស្រាវជ្រាវ និងពិគ្រោះយោបល់ Savills Hanoi បាននិយាយថា ក្នុងឆ្នាំ ២០២៣ ចំនួនប្រតិបត្តិការផ្ទះវីឡា និងទីប្រជុំជននៅទីក្រុងហាណូយមានកម្រិតទាបបំផុតក្នុងរយៈពេលជិត ១០ ឆ្នាំ។ មូលហេតុគឺដោយសារការផ្គត់ផ្គង់នៅលើទីផ្សារមានកម្រិតទាប ធ្វើឱ្យចំនួនប្រតិបត្តិការមានចំនួនតិច ។

យោងតាមលោកស្រី ហង្ស ការផ្គត់ផ្គង់បឋមឈានដល់ជាង ៧០០ យូនីត ពីគម្រោងចំនួន ១៦ ធ្លាក់ចុះ ២៣% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ដែលក្នុងនោះ ផ្ទះជួលមានចំណែកទីផ្សារសំខាន់ ៤៤% ។ ប្រសិនបើយើងរាប់ត្រឹមតែគម្រោងថ្មី នោះឆ្នាំទាំងមូលនៃឆ្នាំ 2023 បានកត់ត្រាត្រឹមតែជាង 270 យូនីតប៉ុណ្ណោះ ធ្លាក់ចុះ 82% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ និងធ្លាក់ចុះដល់កម្រិតទាបបំផុតក្នុងរយៈពេល 10 ឆ្នាំ។ ជាពិសេសចំនួនគម្រោងថ្មីចាប់ពីខ្សែក្រវាត់៣.៥តទៅក៏មានចំនួនតិចដែរ។

លើសពីនេះ ថ្លៃដើមខ្ពស់នៃសារពើភ័ណ្ឌក៏បណ្តាលឱ្យអ្នកវិនិយោគភាគច្រើនមិនផ្លាស់ប្តូរតម្លៃ ហើយថែមទាំងបន្តបង្កើនតម្លៃលក់កន្ត្រកថ្មី។

បើតាមអ្នកស្រី ហង្ស តម្លៃលក់ខ្ពស់បានបង្កើតរបាំងធំសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះទាប។ វិនិយោគិនជាច្រើនមានការស្ទាក់ស្ទើរក្នុងការផ្តល់ជូនតម្លៃទាបជាងការរំពឹងទុក ដូច្នេះអ្នកទិញត្រូវតែបង់ថ្លៃបើកខ្ពស់បន្តិច។

ផ្ទះសម្រាប់ជួលមិនមានទេ។

ម្ចាស់ផ្ទះ និងម្ចាស់ដីជាច្រើនបានទទួលស្គាល់ថាពិបាករកអ្នកជួលនៅក្បែរក្រុងតេតណាស់។

ទាក់ទិននឹងបាតុភូតនេះ ឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុមួយចំនួនបាននិយាយថា មូលហេតុចម្បងគឺតម្រូវការទាបសម្រាប់ទំហំហាង នៅពេលដែលអាជីវកម្មជួបការលំបាក។ ទន្ទឹមនឹងនោះ អចលនទ្រព្យមួយចំនួនធំដែលមិនអាចលក់បានតាមតម្លៃដែលរំពឹងទុក កំពុងត្រូវបានប្តូរមកជួលវិញ ទាំងម្ចាស់ដើម្បីទទួលបានលំហូរសាច់ប្រាក់បន្ថែម និងត្រូវទុករហូតដល់ដំណាច់ឆ្នាំ ដើម្បីបន្តស្វែងរកអ្នកទិញបន្ទាប់ពីតេត។

របាយការណ៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនាពេលថ្មីៗនេះពីអង្គភាពមួយបង្ហាញថាចំនួននៃការប្រកាសជួលអចលនទ្រព្យនៅលើគេហទំព័រទាំងមូលបានកើនឡើង 21% បើធៀបនឹងខែមុន និង 2% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។ ផលិតផលដែលមានការចុះបញ្ជីជួលច្រើនជាងគេកាលពីខែមុនគឺផ្ទះសំណាក់ដែលមានការកើនឡើង 58% បើធៀបនឹងខែមុន។

ផ្ទុយទៅនឹងតម្រូវការជួល តម្រូវការជួលអចលនៈទ្រព្យមិនមានភាពប្រសើរឡើងទេ ដោយបន្តថយចុះ 6% បើធៀបនឹងខែមុន និង 14% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2022។ និន្នាការនៃការថយចុះតម្រូវការជួលគឺខ្លាំងនៅគ្រប់ប្រភេទអាផាតមិន ផ្ទះឯកជន ផ្ទះល្វែង និងហាងនានា ជាមួយនឹងការថយចុះពី 5-14% បើធៀបនឹងខែមុន។

គួរកត់សម្គាល់ថានៅទីក្រុងហាណូយ តម្រូវការជួលអចលនទ្រព្យបានកើនឡើង ខណៈដែលចំនួននៃការចុះបញ្ជីនៅក្នុងផ្នែកនេះបានកើនឡើង 7% ។ ប៉ុន្តែតម្រូវការជួលបានធ្លាក់ចុះ 2% ទៀត។ និន្នាការស្វែងរកការជួលមានការថយចុះយ៉ាងខ្លាំងស្ទើរតែគ្រប់ប្រភេទ ការជួលផ្ទះនៅទីក្រុងហាណូយថយចុះ 18% ការជួលផ្ទះល្វែងហាណូយថយចុះ 8% ផ្ទះស្នាក់នៅថយចុះ 15% និងការជួលការិយាល័យថយចុះ 11% ។

យោងតាមអ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យជាច្រើន ទីផ្សារជួលអចលនទ្រព្យត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងជួបការលំបាកជាច្រើននៅឆ្នាំនេះ ដោយសារសេដ្ឋកិច្ចកំពុងប្រឈមមុខនឹងបញ្ហា ហើយអចលនទ្រព្យនៅតែត្រូវការពេលវេលាច្រើនក្នុងការងើបឡើងវិញ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការលំបាកនឹងថយចុះជាបណ្តើរៗក្នុងរយៈពេលជាច្រើនខែ ហើយកំណើននឹងត្រលប់មកវិញក្នុងប្រភេទដែលឆ្លើយតបនឹងតម្រូវការជួលរបស់មនុស្សភាគច្រើនដូចជា អាផាតមិន និងផ្ទះល្វែងជាដើម។

លោក Dinh Minh Tuan នាយកក្រុមហ៊ុន Batdongsan.com.vn បានមានប្រសាសន៍ថា អាផាតមិនសម្រាប់ជួល និងផ្ទះសំណាក់នឹងបន្តដំណើរការប្រកបដោយស្ថិរភាព ដោយសារតម្រូវការសម្រាប់ប្រភេទទាំងពីរនេះនៅតែមានចំនួនច្រើន។

សម្រាប់អាផាតមិន គម្រោងដែលមានទីតាំងនៅជិតមជ្ឈមណ្ឌលដែលមានតម្លៃជួល 7-15 លានដុងក្នុងមួយខែ នឹងនៅមានអ្នកជួលមានស្ថិរភាព។ ចំពោះប្រភេទផ្ទះស្នាក់នៅ និងបន្ទប់នៅតំបន់កណ្តាល តម្រូវការជួលតែងតែខ្ពស់ណាស់សម្រាប់ទាំងបុគ្គលិកការិយាល័យ យុវជន និងនិស្សិត។

នៅតំបន់ជាយក្រុង បន្ទប់ជួលនៅជិតសួនឧស្សាហ៍កម្មនឹងនៅតែត្រូវបានជួលយ៉ាងល្អ ដោយសារកម្មករត្រឡប់ក្រោយបុណ្យតេត។ ហើយផ្ទះឡើងជិះនៅជិតសាកលវិទ្យាល័យនឹងនៅតែជាគោលដៅដែលនិស្សិតចូលចិត្ត។

លោកស្រី Trinh Thi Kim Lien នាយកផ្នែកលក់នៃសេវាកម្ម Dat Xanh បាននិយាយថា នៅឆ្នាំ 2023 នឹងមានការផ្លាស់ប្តូរឥរិយាបទអ្នកប្រើប្រាស់ ដោយផ្លាស់ប្តូរពីការទិញទៅជួលផ្ទះក្នុងបរិបទនៃសេដ្ឋកិច្ចមិនទាន់ងើបឡើងវិញ ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានខ្វះខាត និងតម្លៃខ្ពស់។ ការផ្លាស់ប្តូរនេះបានធ្វើឱ្យតម្រូវការផ្ទះជួលកើនឡើង។

ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ វានៅតែមានភាពខុសគ្នារវាងប្រភេទផ្ទះជួល។ លំនៅដ្ឋានកម្រិតទាប និងលំនៅដ្ឋានកម្មករគឺពិតជាទំនេរ និងពិបាកក្នុងការជួល ខណៈដែលអាផាតមិនជួលកម្រិតមធ្យម និងខ្ពស់ជាងនេះរក្សាអត្រាស្រូបយកបានល្អ។ អ្នកស្រី លៀន បាននិយាយថា៖ «ផ្ទះកាន់តែជិតទៅកណ្តាល កាន់តែទទួលបានការយកចិត្តទុកដាក់ជាពិសេស និងតម្លៃជួលកាន់តែខ្ពស់»។

តើតម្លៃនៃការធ្វើសៀវភៅក្រហមនឹងផ្លាស់ប្តូរនៅពេលដែលច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ចូលជាធរមានដែរឬទេ?

ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ទើបតែត្រូវបានអនុម័តជាមួយនឹងបទប្បញ្ញត្តិថ្មីជាបន្តបន្ទាប់ស្តីពីតារាងតម្លៃដី និងវិធីគណនាតម្លៃដី... ជាលទ្ធផល ការចំណាយទាក់ទងនឹងការចេញវិញ្ញាបនបត្រសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី (ឬហៅថាសៀវភៅក្រហម) នឹងមានការផ្លាស់ប្តូរច្រើន។

យោងតាមប្រការ 1 មាត្រា 257 នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 បញ្ជីតម្លៃដីបច្ចុប្បន្នកំពុងត្រូវបានអនុវត្តសម្រាប់ឆ្នាំ 2020-2024 ហើយនឹងបន្តអនុវត្តរហូតដល់ថ្ងៃទី 31 ខែធ្នូ ឆ្នាំ 2025។

ចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2026 ខេត្ត និងក្រុងដែលគ្រប់គ្រងដោយកណ្តាលនឹងចេញ និងអនុវត្តតារាងតម្លៃដីថ្មី។

Sổ đỏ bị cấp sai: Đính chính hay cấp lại?

បន្ទាប់មក បញ្ជីតម្លៃដីនឹងត្រូវបានកែសម្រួល កែសម្រួល និងបំពេញបន្ថែមជារៀងរាល់ឆ្នាំ (ធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពតម្លៃដីឱ្យត្រូវគ្នានឹងទីផ្សារសម្រាប់តំបន់ និងប្រភេទដីដែលមានការប្រែប្រួល) ជំនួសឱ្យរៀងរាល់ 5 ឆ្នាំដូចបច្ចុប្បន្ន ដើម្បីផ្គូផ្គងគោលការណ៍ទីផ្សារ។ តារាងតម្លៃដីថ្មីត្រូវបានសាងសង់ទៅតាមតំបន់ និងទីតាំង ដោយឈរលើមូលដ្ឋានដែលការវាយតម្លៃដីត្រូវតែធានានូវគោលការណ៍ទីផ្សារ។

លើសពីនេះ ប្រការ 2 មាត្រា 257 នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ចែងយ៉ាងច្បាស់ថា តារាងតម្លៃដីនឹងត្រូវបានបង្កើតឡើងសម្រាប់ដីនីមួយៗដោយផ្អែកលើទំហំតម្លៃ និងប្លង់ស្តង់ដារនៃដីសម្រាប់តំបន់ដែលមានផែនទីសុរិយោដី និងមូលដ្ឋានទិន្នន័យតម្លៃដី។

ទន្ទឹមនឹងនេះ យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្ន តារាងតម្លៃដីធ្លីត្រូវបានចេញរៀងរាល់ 5 ឆ្នាំម្តង ដោយផ្អែកលើគោលការណ៍ វិធីសាស្រ្តនៃការវាយតម្លៃដីធ្លី និងក្របខ័ណ្ឌតម្លៃដី។ កែសម្រួលតែតារាងតម្លៃដីនៅពេលរដ្ឋាភិបាលកែសម្រួលតម្លៃដី/តម្លៃដីទូទៅនៅលើទីផ្សារប្រែប្រួល។

ទោះជាយ៉ាងណា ច្បាប់ភូមិបាលដែលបានធ្វើវិសោធនកម្មបានលុបចោលក្របខណ្ឌតម្លៃដី។ តារាងតម្លៃដីថ្មីត្រូវបានសាងសង់ឡើងដោយផ្អែកលើគោលការណ៍ និងវិធីសាស្រ្តនៃការវាយតម្លៃដី មិនមែនផ្អែកលើតម្លៃដីអប្បបរមា និងអតិបរមានៃប្រភេទដីនីមួយៗក្នុងក្របខណ្ឌតម្លៃដីបច្ចុប្បន្ន មានន័យថា តារាងតម្លៃដីថ្មីនឹងខិតទៅជិតតម្លៃដីទីផ្សារ ដូច្នេះវាអាចកើនឡើងខ្លាំងបើធៀបនឹងតារាងតម្លៃដីបច្ចុប្បន្ន។

តម្លៃដីត្រូវបានកំណត់ដោយផ្អែកលើកត្តាដូចខាងក្រោមៈ គោលបំណងប្រើប្រាស់ដី; ពាក្យប្រើប្រាស់ដី។ សម្រាប់ដីកសិកម្មដែលត្រូវបានរដ្ឋបែងចែកទៅឱ្យគ្រួសារ និងបុគ្គលតាមកូតាបែងចែកដីកសិកម្ម ដីកសិកម្មក្នុងកូតាសម្រាប់ការទទួលបានសិទ្ធិផ្ទេរ លក្ខខណ្ឌប្រើប្រាស់ដីមិនផ្អែកលើ;

បញ្ចូលព័ត៌មានដើម្បីកំណត់តម្លៃដីតាមវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីធ្លីរួមមានៈ តម្លៃដីដែលបានកត់ត្រាក្នុងមូលដ្ឋានទិន្នន័យដីធ្លីជាតិ មូលដ្ឋានទិន្នន័យតម្លៃជាតិ។ តម្លៃដីមានចែងក្នុងកិច្ចសន្យាផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី; តម្លៃដេញថ្លៃនៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីបន្ទាប់ពីការបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុ;

តម្លៃដីដែលប្រមូលបានតាមរយៈការស៊ើបអង្កេត និងអង្កេតសម្រាប់ករណីដែលមិនមានព័ត៌មានតម្លៃដីបានបញ្ជាក់នៅក្នុងចំណុច ក និងចំណុច ខ នៃប្រការនេះ ។ ព័ត៌មានអំពីចំណូលចំណាយ ចំណូលពីការប្រើប្រាស់ដីធ្លី។

វាក៏មានកត្តាផ្សេងទៀតដែលប៉ះពាល់ដល់តម្លៃដីផងដែរ។ បទប្បញ្ញត្តិច្បាប់ពាក់ព័ន្ធនៅពេលវាយតម្លៃ។

ទន្ទឹមនឹងនេះ ថ្លៃសេវាដែលត្រូវបង់នៅពេលចុះឈ្មោះសម្រាប់ 'សៀវភៅក្រហម' ដំបូងរួមបញ្ចូលថ្លៃសេវាដែលត្រូវបានគណនាដោយផ្អែកលើតម្លៃដីនៅក្នុងបញ្ជីតម្លៃដីដូចជា ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី (ប្រសិនបើមាន); តម្លៃនៃការចុះឈ្មោះគួរតែត្រូវបានអនុវត្តនៅពេលដែលតារាងតម្លៃដីថ្មីត្រូវបានអនុវត្តចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2026 ការចំណាយទាំងនេះអាចកើនឡើងទៅតាមនោះ។

ប្រភព