ការសាងសង់លំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យដើម្បី 'ឡើងកំដៅ' ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ?

ចំណូលរាប់សិបលានដុងក៏ពិបាកទិញផ្ទះដែរ។

អ្នកស្រី Nguyen Thi Thuy អ្នកស្រុក Tan Binh បាននិយាយថា “ប្តីខ្ញុំ និងខ្ញុំបានជួលផ្ទះអស់រយៈពេល 7 ឆ្នាំមកហើយ ហើយមិនដឹងថាពេលណាយើងអាចទិញផ្ទះនៅទីក្រុងហូជីមិញបានទេ”។

អ្នកស្រី ធុយ បាននិយាយថា គាត់ធ្វើការជាគណនេយ្យករឲ្យក្រុមហ៊ុនកាត់ដេរមួយដែលទទួលបានប្រាក់ខែ១០លានដុងក្នុងមួយខែ។ ប្ដីរបស់នាងធ្វើការជាអ្នកបច្ចេកទេសក្រុមហ៊ុនសំណង់មួយដោយប្រាក់ខែ១២លានដុងក្នុងមួយខែ។ ប្រាក់ចំណូលសរុបចំនួន 22 លានដុង គឺគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់តែប្តីប្រពន្ធមួយគូនេះសម្រាប់ចំណាយលើការរស់នៅ និងមើលថែទាំកូនស្រីអាយុ 6 ឆ្នាំប៉ុណ្ណោះ។

បើតាមអ្នកស្រី ធុយ អ្នកស្រី និងស្វាមីបានសន្សំប្រាក់ជាច្រើនរយលានដុង ប៉ុន្តែចំនួននេះមិនគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ទិញផ្ទះទេ។ ចំនួនប្រាក់អប្បបរមាដែលប្តីប្រពន្ធត្រូវការគឺប្រហែល 600 លានដុង ដូច្នេះធនាគារនឹងខ្ចីប្រាក់ពួកគេដើម្បីទិញអាផាតមិនចាស់ និងថោកបំផុតនៅក្នុងទីក្រុង។

អ្នកស្រី ធុយ ចែករំលែកថា ទោះបីគាត់មានលុយ ៦០០ លានដុងក៏ដោយ ប៉ុន្តែប្រាក់ចំណូលប្រចាំខែរបស់គាត់មិនកើនឡើងទេ ហើយអ្នកស្រី និងស្វាមីក៏មិនមានប្រាក់សម្រាប់បង់ដើម និង ការប្រាក់ទៅធនាគារដែរ។ ដូច្នេះហើយ ក្តីស្រមៃចង់មានផ្ទះនៅឆ្ងាយណាស់។

សាងសង់លំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ ដើម្បីកម្តៅទីផ្សារអចលនទ្រព្យ? - ១

មនុស្សជាច្រើនដែលមានប្រាក់ចំណូលជាមធ្យមមិនអាចទិញផ្ទះនៅទីក្រុងហូជីមិញបានទេ។ (រូបភាព៖ ដាយវៀត)

ដូចគ្រួសាររបស់លោកស្រី Thuy លោក Vo Thanh Tuan ដែលជាអ្នកឯកទេសផ្នែកទំនាក់ទំនងរបស់ក្រុមហ៊ុនបរទេសមួយ មិនអាចទិញផ្ទះបានទេ ទោះបីជាប្រាក់ចំណូលបច្ចុប្បន្នរបស់គាត់មានចំនួន 16 លានដុង/ខែក៏ដោយ។

បើតាមលោក Tuan ប្រសិនបើលោកចង់ទិញផ្ទះនៅពេលបច្ចុប្បន្ន លោកត្រូវខ្ចីប្រាក់ប្រមាណ ១,៥ ពាន់លានដុង។ ដូច្នេះ ការបង់ប្រាក់ដើម និងការប្រាក់ទៅធនាគារនឹង "លេប" ប្រាក់ខែរបស់គាត់ទាំងមូល។

លំនៅដ្ឋានសង្គម "អាប់អួរ"

ខណៈពេលដែលអ្នកដែលមានប្រាក់ចំណូលទាប និងមធ្យមរាប់លាននាក់កំពុងត្រូវការលំនៅឋាន ប៉ុន្តែផ្នែកលំនៅដ្ឋានសង្គមនៅតែអភិវឌ្ឍយ៉ាងយឺតយ៉ាវ។ ហេតុផលគឺថាលំនៅដ្ឋានប្រភេទនេះប្រឈមមុខនឹងការលំបាកជាច្រើនក្នុងនីតិវិធីច្បាប់ ភាពមិនគ្រប់គ្រាន់នៃបទប្បញ្ញត្តិ ការលំបាកក្នុងការខ្ចីប្រាក់កម្ចីអនុគ្រោះ និងការលំបាកក្នុងការកំណត់អត្តសញ្ញាណអ្នកទទួលផលគោលនយោបាយ។

លោកបណ្ឌិត Doan Van Binh អ្នកជំនាញផ្នែកអចលនៈទ្រព្យបានអត្ថាធិប្បាយថា ទោះបីជាច្បាប់លំនៅឋានបានចែងយ៉ាងជាក់លាក់នូវលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការទិញលំនៅដ្ឋានសង្គមដូចជាប្រាក់ចំណូល ទីកន្លែងរស់នៅ លំនៅឋានជាដើមក៏ដោយ វានៅតែពិបាកក្នុងការកំណត់មុខវិជ្ជាត្រឹមត្រូវក្នុងការទិញ ជួល ឬជួល-ទិញ។

លើសពីនេះ បទប្បញ្ញត្តិដែលគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មនៅក្នុងតំបន់ទីក្រុងប្រភេទ III ឬខ្ពស់ជាងនេះត្រូវបម្រុងទុក 20% នៃមូលនិធិដីសម្រាប់លំនៅដ្ឋានសង្គមគឺមិនសមស្របនឹងការពិត។ កត្តានេះធ្វើឲ្យគម្រោងជាច្រើនត្រូវបម្រុងទុកដីសម្រាប់លំនៅឋានសង្គមប៉ុន្តែមិនប្រើប្រាស់វាខ្ជះខ្ជាយធនធានដី និងធ្វើឲ្យបាត់បង់សោភ័ណភាពទីក្រុង។

សម្រាប់គម្រោងតូចៗ ប្រសិនបើ 20% នៃផ្ទៃដីប្រើប្រាស់សម្រាប់លំនៅដ្ឋានសង្គម នោះតំបន់នេះមិនគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់សាងសង់ជាតំបន់លំនៅដ្ឋានសង្គមស្តង់ដារដែលមានឧបករណ៍ប្រើប្រាស់ និងទេសភាពសម្រាប់បម្រើប្រជាពលរដ្ឋនោះទេ។

សាងសង់លំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ ដើម្បីកម្តៅទីផ្សារអចលនទ្រព្យ? - ២

ទីផ្សារលំនៅឋានសង្គមកំពុងមានការអភិវឌ្ឍយ៉ាងយឺតយ៉ាវ និងមិនល្អប្រសើរ។ (រូបថត៖ D.V)

យោងតាមលោកបណ្ឌិត Binh ប្រជាជន និងអាជីវកម្មដែលទទួលបានប្រាក់កម្ចីអនុគ្រោះដើម្បីសាងសង់លំនៅដ្ឋានសង្គមក៏ប្រឈមនឹងការលំបាកជាច្រើន។ សកម្មភាពឥណទានដើម្បីគាំទ្រផ្នែកលំនៅដ្ឋានសង្គមមិនទាន់មានប្រសិទ្ធភាពនៅឡើយ។

យោងតាមលោកស្រី Tran Lan Anh តំណាងក្រុមហ៊ុនអចលនៈទ្រព្យនៅសង្កាត់១២ ទីក្រុងហូជីមិញ មូលហេតុដែលអាជីវកម្មមិនចាប់អារម្មណ៍លើលំនៅដ្ឋានសង្គមគឺដោយសារតែតម្លៃដីបានកើនឡើងខ្ពស់ពេក ហើយប្រាក់ចំណេញពីការសាងសង់លំនៅដ្ឋានសង្គមទាបពេក។

ទន្ទឹមនឹងនេះ យន្តការ និងគោលនយោបាយមិនបានផ្តល់ការគាំទ្រច្រើនសម្រាប់អាជីវកម្មទេ។ ដូច្នេះ អាជីវកម្មកម្រចូលរួមក្នុងការកសាងលំនៅដ្ឋានសង្គម ហើយផ្តោតតែលើការសាងសង់លំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មប៉ុណ្ណោះ។

ការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ គឺជាដំណោះស្រាយ

យោងតាមអ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហូជីមិញ ការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យនឹងបើកឱកាសដើម្បីដោះស្រាយអតុល្យភាពរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ បំពេញតម្រូវការលំនៅដ្ឋានរបស់មនុស្សភាគច្រើនដែលមានប្រាក់ចំណូលមធ្យម និងមធ្យម និងកាត់បន្ថយកម្រិតតម្លៃលំនៅដ្ឋាននៃទីផ្សារទាំងមូល។

ក្នុងរយៈពេលកន្លងមក បក្ស និងរដ្ឋាភិបាលតែងតែយកចិត្តទុកដាក់ និងកំណត់ដំណោះស្រាយលំនៅឋានសម្រាប់ប្រជាជនជាភារកិច្ចសំខាន់ក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គមរបស់ប្រទេស។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ កំណើនសេដ្ឋកិច្ចយ៉ាងឆាប់រហ័ស និងនគរូបនីយកម្មបានបង្កើនតម្រូវការលំនៅដ្ឋាន។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ការផ្គត់ផ្គង់បានថយចុះជាបន្តបន្ទាប់ ហើយមិនបានបង្ហាញសញ្ញាណាមួយនៃការកើនឡើងចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2018 ដែលធ្វើឲ្យអតុល្យភាពនៃតម្រូវការផ្គត់ផ្គង់កាន់តែធ្ងន់ធ្ងរ។

រចនាសម្ព័ននៃការផ្គត់ផ្គង់កំពុង "ទំនោរ" កាន់តែខ្លាំងឡើងឆ្ពោះទៅរកផលិតផលដែលមានតម្លៃខ្ពស់ ដែលបម្រើឱ្យការវិនិយោគ និងគោលបំណងប៉ាន់ស្មាន។ ភាពខុសគ្នានៃដំណាក់កាលដ៏យូរនេះបណ្តាលឱ្យតម្លៃលំនៅដ្ឋានកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់ បង្កើតកម្រិតតម្លៃថ្មីលើសពីលទ្ធភាពដែលមនុស្សភាគច្រើនអាចទទួលយកបាន។ ដូច្នេះ ការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យនឹងបើកឱកាសដើម្បីដោះស្រាយអតុល្យភាពរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ បំពេញតម្រូវការលំនៅដ្ឋានរបស់ប្រជាជន។

សាងសង់លំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ ដើម្បីកម្តៅទីផ្សារអចលនទ្រព្យ? - ៣

លំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងជួយទីផ្សារអចលនទ្រព្យ "ឡើងកំដៅ" នាពេលអនាគត។ (រូបភាព៖ ដាយវៀត)

ទិន្នន័យស្រាវជ្រាវពីសមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) បង្ហាញថាសមាមាត្រនៃការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិននៅក្នុងផ្នែកដែលមានតម្លៃសមរម្យ (ក្រោម 25 លានដុង/ម2) នៃការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានសរុបបានថយចុះជាបន្តបន្ទាប់ពី 30% ក្នុងឆ្នាំ 2019 ដល់ 7% ក្នុងឆ្នាំ 2022 និង 6% នៅឆ្នាំ 2023។

ក្នុងអំឡុងឆ្នាំ 2019 - 2022 សមាមាត្រនៃអាផាតមិនកម្រិតមធ្យម (25 - 50 លានដុង / ម 2) ក៏ថយចុះមកត្រឹម 54%, 34%, 27% រៀងគ្នាជាមួយនឹងការផ្គត់ផ្គង់ដែលភាគច្រើនបានមកពីផលិតផលដែលមានតម្លៃ 40 - 50 លានដុង / ម 2 ។

ទន្ទឹមនឹងនោះ តម្រូវការលំនៅឋានពិតប្រាកដតែងតែនាំមុខរចនាសម្ព័ន្ធតម្រូវការលំនៅឋានដោយសមាមាត្រ 80% នៅសល់ 15% គឺជាតម្រូវការវិនិយោគរយៈពេលវែង និង 5% ជាតម្រូវការប៉ាន់ស្មាន។ យោងទៅតាមទិន្នន័យរបស់ VARS មានតែប្រហែល 25% នៃតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដប៉ុណ្ណោះដែលមានសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុក្នុងការទូទាត់។

នៅក្នុងបរិបទនោះ VARS ជឿជាក់ថា រួមជាមួយនឹងលំនៅដ្ឋានសង្គម លំនៅឋានតម្លៃសមរម្យនឹងក្លាយជានិន្នាការអភិវឌ្ឍន៍ដ៏សំខាន់នៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងរយៈពេលខាងមុខ ព្រោះនេះគឺជាផ្នែកដែលកើតចេញពីតម្រូវការ និងសមត្ថភាពជាក់ស្តែងរបស់មនុស្សភាគច្រើន។

តើអ្វីជា "តម្លៃសមរម្យ"?

លោកបណ្ឌិត Nguyen Van Dinh ប្រធានសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុវៀតណាមបានមានប្រសាសន៍ថា វៀតណាមមិនមានគោលគំនិតផ្លូវការនៃលំនៅឋានតម្លៃសមរម្យនោះទេ ប៉ុន្តែគេអាចចង្អុលបង្ហាញពីលក្ខណៈមួយចំនួននៃប្រភេទនេះដោយប្រៀបធៀបវាជាមួយលំនៅដ្ឋានសង្គម និងផ្អែកលើរបៀបកំណត់ភាពសមហេតុផលនៃតម្លៃលំនៅដ្ឋាន។

អាស្រ័យហេតុនេះ បច្ចុប្បន្ននេះ លំនៅឋានសង្គមគឺផ្តោតជាសំខាន់លើអ្នកដែលមានចំណូលទាប និងកម្មករនៅក្នុងសួនឧស្សាហកម្ម លើកលែងថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងទទួលបានកញ្ចប់ឥណទានអនុគ្រោះផ្តាច់មុខសម្រាប់វិនិយោគិន និងអ្នកទិញផ្ទះ...

លំនៅឋានតម្លៃសមរម្យ គឺជាលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃសមរម្យ សមរម្យសម្រាប់សមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់ប្រជាជនភាគច្រើន ផ្តោតលើមនុស្សដែលមានប្រាក់ចំណូលមធ្យម និងមធ្យម ជាមួយនឹងកម្រិតនៃការសន្សំជាក់លាក់នៅក្នុងតំបន់ទីក្រុងពិសេស។

លោក Dinh ជឿជាក់ថា លំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ គឺជាពេលដែលគ្រួសារអាចថ្លឹងថ្លែងតម្លៃផ្ទះ និងការចំណាយលើការរស់នៅផ្សេងទៀតនៅក្នុងប្រាក់ចំណូលរបស់ពួកគេ។

យោងតាមបទពិសោធន៍ក្នុងការវាយតម្លៃលទ្ធភាពទិញផ្ទះនៅប្រទេសជាច្រើនជុំវិញពិភពលោក លំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យគឺជាលំនៅដ្ឋានដែលតម្លៃលំនៅឋានមានចំនួនមិនលើសពី 30% នៃប្រាក់ចំណូលសរុបរបស់គ្រួសារមួយ។ សម្រាប់គ្រួសារដែលមានប្រាក់ចំណូលប្រហែល 30 លានដុង/ខែ 30% នៃការចំណាយនេះគឺស្មើនឹងការប្រមូលប្រាក់ប្រហែល 100 លានដុង/ឆ្នាំ ដូច្នេះលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យមានតម្លៃប្រហែល 2 - 2,5 ពាន់លានដុង/អាផាតមិន។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បើតាមលោក Dinh ការពិតវាពិតជាលំបាកណាស់ក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងផ្ទះល្វែងដែលមានតម្លៃចាប់ពី 2 ទៅ 2.5 ពាន់លានដុង។ ជាពិសេសនៅទីក្រុងធំៗចំនួនពីរដូចជា ទីក្រុងហូជីមិញ និងហាណូយ ប៉ុន្តែការពិបាកមិនមានន័យថាមិនអាចទៅរួចនោះទេ។

លោក Dinh ជឿជាក់ថា ប្រសិនបើទីផ្សារទាំងមូលរួមដៃគ្នា ហើយគោលនយោបាយលំនៅដ្ឋានដើរតាមទិសដៅសេដ្ឋកិច្ចទីផ្សារ លំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យនឹងអភិវឌ្ឍ។ អភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ រួមជាមួយនឹងលំនៅដ្ឋានសង្គម

យោងតាម VARS នៅខាងរដ្ឋ ចាំបាច់ត្រូវផ្តល់និយមន័យផ្លូវការនៃលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ។ យន្តការស្រាវជ្រាវ និងគោលនយោបាយអនុគ្រោះជាពិសេសសម្រាប់លំនៅឋានតម្លៃសមរម្យ ជាមួយនឹងគោលដៅចម្បងនៃការលើកទឹកចិត្តអ្នកវិនិយោគឱ្យចូលរួមក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍ការផ្គត់ផ្គង់ផ្នែកនេះ បំពេញតម្រូវការលំនៅដ្ឋានរបស់គ្រួសារដែលមានចំណូលមធ្យម ឬជិតមធ្យម។

ទាំងនេះរួមមានគោលនយោបាយឥណទានអនុគ្រោះដែលបានរចនាឡើងជាពិសេសដើម្បីបង្កើន "អំណាចទិញ" ឬបង្កើនពន្ធលើផ្ទះទីពីរ និងទីបី ដើម្បីកាត់បន្ថយការលើកទឹកចិត្តសម្រាប់ការរំពឹងទុក ហើយប្រាក់ពន្ធអាចត្រូវបានកែច្នៃឡើងវិញដើម្បីជួយអ្នកដែលត្រូវការពិតប្រាកដ។ គាំទ្រអ្នកវិនិយោគក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍ និងប្រតិបត្តិការគម្រោងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសង្គម...

លើសពីនេះ បង្កើនការវិនិយោគ និងពង្រីកការតភ្ជាប់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធចរាចរណ៍។ នៅពេលដែលចម្ងាយលែងជាបញ្ហា និន្នាការនៃការផ្លាស់ប្តូរពីតំបន់កណ្តាលទៅជាយក្រុងគឺជៀសមិនរួច។

ប្រភព