ការជាប់គាំងសេដ្ឋកិច្ច អតិផរណាកើនឡើង ប្រសិនបើតម្លៃផ្ទះមិនត្រូវបានគ្រប់គ្រង

ក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាមបានកត់ត្រាការកើនឡើងតម្លៃជាបន្តបន្ទាប់ នេះត្រូវបានចាត់ទុកថាជាលទ្ធផលនៃប្រព័ន្ធច្បាប់ដែលមានចន្លោះប្រហោងជាច្រើន ដែលបង្កឱ្យមានអំពើពុករលួយក្នុងការរៀបចំផែនការដោយមន្ត្រីរដ្ឋមួយចំនួន ឬការរំពឹងទុក ឧបាយកល និងអតិផរណាតម្លៃដោយអ្នកចូលរួមទីផ្សារ។ ប្រសិនបើស្ថានភាពនៃការកើនឡើងតម្លៃផ្ទះមិនត្រូវបានគ្រប់គ្រងក្នុងពេលឆាប់ៗនេះទេ វានឹងបន្សល់ទុកនូវផលវិបាកជាច្រើនសម្រាប់សេដ្ឋកិច្ច និងសន្តិសុខសង្គម និងសុវត្ថិភាព។ ដើម្បីយល់កាន់តែច្បាស់អំពីបញ្ហានេះ អ្នកយកព័ត៌មាន Kinh te & Do thi មានបទសម្ភាសន៍ជាមួយអនុប្រធានក្លឹបអចលនទ្រព្យហាណូយ លោក Nguyen The Diep។

លោក Sir ក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ទីផ្សារលំនៅដ្ឋានបានកត់ត្រាការកើនឡើងតម្លៃជាមធ្យមពី 15 ទៅ 20% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ហើយនៅតំបន់ខ្លះវាបានកើនឡើង 35-40% ។ តើអ្វីជាមូលហេតុនៃស្ថានភាពនេះ?

- យើងទាំងអស់គ្នារំពឹងថា បន្ទាប់ពីច្បាប់ដែលបានកែសម្រួល និងបំពេញបន្ថែម (ច្បាប់ដីធ្លី ច្បាប់លំនៅឋាន ច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ) ដែលទាក់ទងនឹងទីផ្សារអចលនទ្រព្យចូលជាធរមាន ពួកគេនឹងរួមចំណែកកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះ។ ប៉ុន្តែ​តាម​ពិត​ទៅ តម្លៃ​អចលនទ្រព្យ​នៅ​តែ​កើនឡើង​ជា​លំដាប់ ទោះ​ជា​កើនឡើង​យ៉ាង​លឿន​ក៏​មិន​មាន​សញ្ញា​ឈប់​ដែរ មាន​ហេតុផល​ជា​ច្រើន​ដើម្បី​ពន្យល់​ពី​ការ​កើនឡើង​តម្លៃ​អចលនទ្រព្យ​ជា​បន្តបន្ទាប់ ប៉ុន្តែ​តាម​គំនិត​ខ្ញុំ គឺ​បណ្តាល​មក​ពី​ឥទ្ធិពល​នៃ​ការ​ផ្គត់ផ្គង់ និង​តម្រូវការ គោលនយោបាយ​ហិរញ្ញវត្ថុ និង​កត្តា​ផ្លូវចិត្ត ។

ជាដំបូង មានភាពអតុល្យភាពរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ ដោយសារការកើនឡើងនៃចំនួនប្រជាជន ជាពិសេសនៅតាមទីក្រុងធំៗ ដែលនាំឱ្យតម្រូវការលំនៅដ្ឋាន និងការវិនិយោគខ្ពស់ ខណៈការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីមានកម្រិត ដោយសារមូលនិធិដីមានកម្រិត និងនីតិវិធីច្បាប់ស្មុគស្មាញ ធ្វើឱ្យដំណើរការសំណង់យឺតយ៉ាវ។ ហើយវាក៏ដោយសារតែដំណើរការនៃការពង្រីកហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងការធ្វើផែនការទីក្រុង (ត្រូវបានគេស្គាល់ថាជានគរូបនីយកម្ម) ដែលមានឥទ្ធិពលនៃការកើនឡើងតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅក្នុងតំបន់ដែលមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដែលបានគ្រោងទុក និងវិនិយោគ។ ឬជាមួយនឹងគោលនយោបាយពង្រីកទីក្រុង ការបំប្លែងដីកសិកម្មទៅជាដីលំនៅដ្ឋានក៏ជះឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងដល់ការឡើងថ្លៃផ្ទះ និងដីផងដែរ។

ជាងនេះទៅទៀត ដោយសារតែការស្មាន និងតក់ស្លុតពីសំណាក់ក្រុមមនុស្សមួយចំនួន បានប្រើល្បិចជាច្រើន ដើម្បីជំរុញឱ្យតម្លៃផ្ទះ និងដីឡើងថ្លៃស្ទើរតែ ធ្វើឱ្យប្រជាពលរដ្ឋជាច្រើនមានការភ័យខ្លាចថា តម្លៃនឹងកើនឡើងកាន់តែច្រើន ទើបពួកគេប្រញាប់ប្រញាល់ទិញ ធ្វើឱ្យទីផ្សារបង្កើតកម្រិតតម្លៃថ្មី។

ទន្ទឹមនឹងនោះ ដោយសារបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ និងការគ្រប់គ្រងរដ្ឋ រឿងនេះត្រូវបានគេលើកឡើងជាច្រើនលើកមកហើយ បញ្ហាផ្លូវច្បាប់បានបណ្តាលឲ្យគម្រោងលំនៅដ្ឋានរាប់រយត្រូវបានបញ្ឈប់ ឬពន្យារពេល កាត់បន្ថយការផ្គត់ផ្គង់ទីផ្សារ។ ឬច្បាប់លំនៅឋានដែលបានធ្វើវិសោធនកម្មដែលពង្រីកបទប្បញ្ញត្តិសម្រាប់ជនបរទេសដែលមានផ្ទះនៅប្រទេសវៀតណាមក៏នឹងជះឥទ្ធិពលដល់ការកើនឡើងតម្លៃផ្ទះផងដែរ។

កត្តាមួយទៀតដែលខ្ញុំចង់និយាយគឺគោលនយោបាយហិរញ្ញវត្ថុ និងការកើនឡើងនៃតម្លៃសំណង់ និងសម្ភារៈ។ ថ្មីៗនេះ ប្រព័ន្ធធនាគារបានកែសម្រួលអត្រាការប្រាក់កម្ចីជាបន្តបន្ទាប់ ហើយទន្ទឹមនឹងនោះ នៅពេលដែលអតិផរណានៅតែមានកម្រិតខ្ពស់ ប្រជាជនបានជ្រើសរើសអចលនទ្រព្យជាកន្លែងសុវត្ថិភាពសម្រាប់រក្សាទុកទ្រព្យសកម្មរបស់ពួកគេ ដែលជាហេតុធ្វើឱ្យតម្លៃផ្ទះកាន់តែថ្លៃ។ សរុប​មក ការ​ឡើង​ថ្លៃ​អចលន​ទ្រព្យ​គឺ​ដោយសារ​ឥទ្ធិពល​នៃ​កត្តា​សេដ្ឋកិច្ច គោលនយោបាយ និង​ចិត្តសាស្ត្រ​ទីផ្សារ​ជា​ច្រើន បើ​មិន​បាន​គ្រប់គ្រង​ឱ្យ​បាន​ល្អ​ទេ វា​អាច​នាំ​ឱ្យ​មាន​ពពុះ​អចលនទ្រព្យ និង​មាន​ផល​វិបាក​ជា​ច្រើន​ដល់​សេដ្ឋកិច្ច ។

តើ​មាន​ផល​វិបាក​អ្វី​ខ្លះ​ដែល​អ្នក​ចង់​សំដៅ​លើ​ទី​នេះ?

- និយាយដោយគោលបំណង តម្លៃអចលនទ្រព្យរបស់វៀតណាមគឺទាបជាងប្រទេសដទៃទៀតនៅក្នុងតំបន់អាស៊ី ដូច្នេះវាមិនគួរឱ្យភ្ញាក់ផ្អើលទេដែលយើងបានជួបប្រទះនឹងរយៈពេលនៃកំណើន "ក្តៅ" ដែលជៀសមិនរួចនៅក្នុងដំណើរការនៃការបើកសេដ្ឋកិច្ចទីផ្សារក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានទសវត្សរ៍កន្លងមកនេះ។ យើងត្រូវពិនិត្យមើលការកើនឡើងនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យពីទិដ្ឋភាពពីរនៅលើផ្នែកវិជ្ជមាន តំបន់ដែលមានការវិនិយោគហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធស្របគ្នា និងពេញលេញនឹងឃើញការកើនឡើងតម្លៃ ដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីការអភិវឌ្ឍន៍ជាក់ស្តែង ដែលនឹងបង្កើនផលិតផលសង្គមនៃតំបន់ទាំងមូល និងធ្វើឱ្យជីវិតរបស់មនុស្សកាន់តែប្រសើរឡើង។

ប៉ុន្តែនៅតំបន់ដែលមិនទាន់បានវិនិយោគលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ មានតែព័ត៌មានផែនការ ប៉ុន្តែតម្លៃដីឡើងថ្លៃ ខណៈប្រតិបត្តិការទិញលក់ និងមិនមានតម្រូវការប្រើប្រាស់ជាក់ស្តែង កន្លែងទាំងនោះមានការអន្តរាគមន៍ពីអ្នកប្រមើលមើល ឈ្មួញកណ្តាលដីធ្លី... ប៉ះពាល់ដល់ការអភិវឌ្ឍន៍តំបន់ទាំងមូល ពេលតម្លៃដីឡើងថ្លៃ អាជីវកម្មមិនចង់អនុវត្តគម្រោង នាំឱ្យដីត្រូវបោះបង់ចោល ឬត្រូវមានហានិភ័យ ដែលមិនអាចផលិតឡើងវិញ ឬធ្វើអាជីវកម្មបានទេ។

ជាទូទៅការកើនឡើងនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យមានទាំងផលវិជ្ជមាន និងអវិជ្ជមាន ប៉ុន្តែប្រសិនបើវាកើនឡើងលឿនពេក ឬមិនអាចគ្រប់គ្រងបាននោះ វាអាចបណ្តាលឱ្យមានផលវិបាកធ្ងន់ធ្ងរជាច្រើន។ នៅពេលនោះតម្លៃផ្ទះខ្ពស់បានធ្វើឱ្យមនុស្សជាច្រើន ជាពិសេសកម្មករដែលមានប្រាក់ចំណូលទាបមិនអាចទិញផ្ទះបាន គម្លាតរវាងអ្នកមាននិងអ្នកក្រកាន់តែធំឡើង ដែលនាំឱ្យមានភាពមិនស្មើគ្នានៅក្នុងសង្គម។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ នៅពេលដែលតម្លៃកើនឡើងលឿនពេកដោយសារតែការរំពឹងទុកដោយមិនឆ្លុះបញ្ចាំងពីតម្លៃពិត វាអាចនាំឱ្យមានពពុះយ៉ាងងាយស្រួល ហើយប្រសិនបើពពុះផ្ទុះឡើងតម្លៃធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង វិនិយោគិនជាច្រើនបាត់បង់ប្រាក់ ឬជាមួយនឹងបំណុលធំអាចពិបាកក្នុងការសងវិញនៅពេលអត្រាការប្រាក់កើនឡើង។ ខណៈពេលដែលធនាគារប្រឈមនឹងហានិភ័យបំណុលអាក្រក់ ដែលប៉ះពាល់ដល់ប្រព័ន្ធហិរញ្ញវត្ថុ។

អ្វីដែលគួរឲ្យបារម្ភបំផុតនោះគឺថា លុយហូរចូលអចលនទ្រព្យដោយមិនដក ជំនួសឱ្យការយកទៅប្រើប្រាស់សម្រាប់ផលិតកម្ម និងអាជីវកម្ម វានឹងកាត់បន្ថយការជំរុញនៃការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ច ប្រសិនបើអចលនទ្រព្យបង្កកជាបន្តបន្ទាប់ សំណង់ សម្ភារសំណង់ និងសហគ្រាសហិរញ្ញវត្ថុនឹងរងផលប៉ះពាល់... សម្ពាធអតិផរណាកើនឡើង ព្រោះនៅពេលដែលតម្លៃអចលនទ្រព្យកើនឡើង តម្លៃជួល និងតម្លៃសេវាកម្មក៏នឹងកើនឡើងដែរ ដែលធ្វើឲ្យតម្លៃនៃការរស់នៅកើនឡើង ដែលនាំឱ្យអ្នកប្រើប្រាស់កើនឡើង។

ដូច្នេះ តើ​មាន​ដំណោះ​ស្រាយ​អ្វី​ខ្លះ​ក្នុង​ការ​កម្រិត​ស្ថានការណ៍​នេះ?

- ស្ថិរភាពតម្លៃលំនៅឋានជាបញ្ហាស្មុគស្មាញ ដែលពាក់ព័ន្ធនឹងកត្តាជាច្រើនដូចជា ការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ គោលនយោបាយហិរញ្ញវត្ថុ ការរំពឹងទុក និងការរៀបចំផែនការទីក្រុង។ ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី ការនិយាយថា មិនមែនមានន័យថា គ្មានដំណោះស្រាយដែលអាចទៅរួចនោះទេ ប៉ុន្តែបញ្ហានៅទីនេះដែលខ្ញុំចង់បញ្ជាក់គឺតួនាទីនិយតកម្មរបស់ទីភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងរដ្ឋ តាមទស្សនៈផ្ទាល់ខ្លួន ខ្ញុំចង់លើកបញ្ហាមួយចំនួនដូចខាងក្រោម៖

ជាដំបូង ចាំបាច់ត្រូវបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានឱ្យបានឆាប់រហ័សតាមរយៈការពង្រីកដី រដ្ឋអាចរៀបចំផែនការមូលនិធិដីបន្ថែមទៀតសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋាន ជាពិសេសលំនៅដ្ឋានសង្គម និងលំនៅឋានសម្រាប់ប្រជាពលរដ្ឋដែលមានចំណូលទាប។ លើកទឹកចិត្តដល់ការសាងសង់លំនៅដ្ឋានតម្លៃទាប ផ្តល់ការលើកទឹកចិត្តផ្នែកពន្ធ កាត់បន្ថយថ្លៃលិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់ ឬផ្តល់ការគាំទ្រផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុដល់អាជីវកម្មដែលអភិវឌ្ឍផ្នែកលំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីមូលនិធិផ្ទះទំនេរ បង់ពន្ធ ឬមានគោលនយោបាយបង្ខំម្ចាស់ឱ្យដាក់ផ្ទះទំនេរនៅលើទីផ្សារ ដើម្បីជៀសវាងការរំពឹងទុក។

ទីពីរ ចាំបាច់ត្រូវគ្រប់គ្រងយ៉ាងតឹងរ៉ឹងនូវការរំពឹងទុក និងអតិផរណាតម្លៃ តាមរយៈការដាក់ពន្ធលើអចលនទ្រព្យដែលមានវឌ្ឍនភាពខ្ពស់លើអ្នកដែលមានអចលនទ្រព្យជាច្រើន ប៉ុន្តែមិនត្រូវដាក់ឱ្យពួកគេធ្វើអាជីវកម្ម (សម្រាប់ជួល ឬលក់)។ រឹតបន្តឹងការផ្តល់ប្រាក់កម្ចី ដើម្បីគ្រប់គ្រងលំហូរដើមទុនចូលទៅក្នុងអចលនទ្រព្យ កំណត់ការខ្ចីប្រាក់តាមការរំពឹងទុក។ ព័ត៌មានទីផ្សារប្រកបដោយតម្លាភាព ការកសាងមូលដ្ឋានទិន្នន័យនៃប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យដើម្បីជៀសវាងការក្លែងបន្លំតម្លៃ។ ដោះស្រាយយ៉ាងតឹងរ៉ឹងនូវទង្វើនៃការរៀបចំតម្លៃ ឬបង្កើតពពុះអចលនទ្រព្យ និងតាមដានយ៉ាងដិតដល់នូវគម្រោងដែលត្រូវបានផ្អាក ប្រសិនបើអ្នកវិនិយោគមិនអនុវត្តគម្រោងក្នុងរយៈពេលដែលបានសន្យាទេ ដីរបស់ពួកគេអាចត្រូវបានដកហូត។

ទីបី រដ្ឋត្រូវមានគោលនយោបាយគាំទ្របន្ថែមទៀតសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះពិតប្រាកដ ជាមួយនឹងកញ្ចប់កម្ចីអនុគ្រោះ និងអត្រាការប្រាក់ទាបសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះលើកដំបូង ឬគ្រួសារដែលមានចំណូលទាប។ ការរឹតបន្តឹងលើការផ្ទេរប្រាក់ភ្លាមៗបន្ទាប់ពីការទិញ និងជាច្បាប់ដែលអចលនទ្រព្យអាចត្រូវបានលក់បន្តបន្ទាប់ពីរយៈពេលជាក់លាក់មួយដើម្បីកំណត់ការរំពឹងទុក។

ទី​៤ គឺ​ពង្រឹង​គោលនយោបាយ​គ្រប់គ្រង​តម្លៃ និង​ផែនការ​ដោយ​ផ្តោត​លើ​ការ​គ្រប់គ្រង​តម្លៃ​ពិដាន​លំនៅឋាន​សង្គម រដ្ឋ​អាច​អនុវត្ត​ការ​កំណត់​តម្លៃ​លំនៅឋាន​សម្រាប់​ប្រជាពលរដ្ឋ​ដែល​មាន​ចំណូល​ទាប ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ជំរុញការវិនិយោគក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍ទីក្រុងរណប ដើម្បីកាត់បន្ថយសម្ពាធលំនៅឋាននៅតំបន់កណ្តាល ដោយការអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងការដឹកជញ្ជូនតភ្ជាប់ជាមួយតំបន់ជិតខាង។ សរុបសេចក្តីមក ដើម្បីរក្សាស្ថិរភាពតម្លៃលំនៅឋានទាមទារឱ្យមានការសម្របសម្រួលរវាងរដ្ឋាភិបាល ធុរកិច្ច និងប្រជាជន ប៉ុន្តែអ្វីដែលសំខាន់បំផុតគឺត្រូវគ្រប់គ្រងការរំពឹងទុក និងលើកកម្ពស់ការផ្គត់ផ្គង់សមហេតុផលសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍទីផ្សារប្រកបដោយចីរភាព។

សូមអរគុណ!

10:57 20/02/2025

ប្រភព៖ https://kinhtedothi.vn/kinh-te-dinh-tre-lam-phat-tang-neu-khong-kiem-soat-duoc-gia-nha.html