ការដោះស្រាយបញ្ហាផ្គត់ផ្គង់អចលនទ្រព្យ

ចាំបាច់ត្រូវពង្រីកលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការទទួលការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី ដើម្បីអនុវត្តគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម។

ក្នុងសម័យប្រជុំលើកទី៨ នៃរដ្ឋសភានីតិកាលទី១៥ រដ្ឋាភិបាលបានដាក់ជូនរដ្ឋសភានូវសេចក្តីព្រាងសេចក្តីសម្រេចស្តីពីការសាកល្បងការអនុវត្តគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម (NƠTM) តាមរយៈកិច្ចព្រមព្រៀងស្តីពីការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី (QSDĐ) ឬមាន QSDĐ ជាមួយនឹងវិសាលភាពនៃការអនុវត្តទូទាំងប្រទេស ដើម្បីលុបបំបាត់ការលំបាកផ្នែកច្បាប់សម្រាប់គម្រោង NƠTM ក្រោមមាត្រដ្ឋានតំបន់ទីក្រុង (តម្លៃក្រោម ២០ហិកតា)។ ប្រសិនបើរដ្ឋសភាបានអនុម័តនឹងត្រូវអនុវត្តក្នុងរយៈពេល ៥ឆ្នាំ ដោយចាប់ផ្ដើមពីថ្ងៃទី១ ខែមករា ឆ្នាំ២០២៥។

ផ្តាច់គម្រោងជាច្រើន។

យោងតាមរដ្ឋមន្ត្រីក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន លោក Do Duc Duy ចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2015 តទៅ ច្បាប់លំនៅឋានឆ្នាំ 2014 មានបទប្បញ្ញត្តិខុសពីច្បាប់ភូមិបាល។ អាស្រ័យហេតុនេះ លក្ខខណ្ឌប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់អនុវត្តគម្រោង NTM មានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីលំនៅដ្ឋាន ឬដីលំនៅឋាន និងដីផ្សេងៗទៀត។ ក្នុងករណីទទួលបានការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ត្រូវតែជាដីលំនៅឋាន។

បទប្បញ្ញត្តិនេះនៅតែបន្តទទួលមរតកនៅចំណុច ខ ប្រការ ១ និងប្រការ ៦ មាត្រា ១២៧ នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ ២០២៤ ដែលបានបង្រួមករណីនៃការអនុវត្តគម្រោង NTM ក្រោមមាត្រដ្ឋាននៃតំបន់ទីក្រុង ជាពិសេសតំបន់ថ្មី និងតំបន់ដែលគ្មានដីលំនៅដ្ឋាន។

រដ្ឋមន្ត្រីក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានបានមានប្រសាសន៍ថា “តាមពិតការកំណត់បែងចែកដីអតិបរមាសម្រាប់គ្រួសារ និងបុគ្គលតាមពេលវេលាគឺ ៤០០ ម៉ែត្រការ៉េ នៅសល់ជាដីកសិកម្មក្នុងដីតែមួយ ដូច្នេះទោះបីជាអ្នកវិនិយោគទទួលបានការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីនៅតំបន់លំនៅដ្ឋានក៏ដោយ ក៏ពួកគេមិនអាចធ្វើដូច្នេះបានដែរ”។

លើសពីនេះ គម្រោងអចលនទ្រព្យភាគច្រើនត្រូវបានអនុវត្តលើដីដែលមិនមែនជាដីលំនៅឋានពីដើម ហើយផែនការលម្អិតនៃគម្រោងក៏មានរួមបញ្ចូលផងដែរនូវប្រភេទដីជាច្រើនប្រភេទដូចជា ដីលំនៅដ្ឋាន ដីចរាចរណ៍ ដីបៃតងជាដើម ដូច្នេះហើយ យោងតាមបញ្ញត្តិនៃចំណុច ខ ប្រការ ១ មាត្រា ១២៧ នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ ២០២៤ គម្រោងជាច្រើនមិនអាចអនុវត្តជាក់ស្តែងបានទេ។

សេចក្តីព្រាងដំណោះស្រាយនេះត្រូវបានបង្កើតឡើងដើម្បីដោះស្រាយការលំបាកក្នុងការផ្គត់ផ្គង់គម្រោងអចលនទ្រព្យក្នុងបរិបទដែលតម្លៃអចលនទ្រព្យឡើងខ្ពស់ មួយផ្នែកដោយសារការលំបាកក្នុងការទទួលបានដីសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ។ លោករដ្ឋមន្ត្រី Do Duc Duy បាននិយាយថា “ចាំបាច់ត្រូវពង្រីកលក្ខខណ្ឌទទួលការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ដើម្បីអនុវត្តគម្រោងជនបទថ្មី រួមចំណែកកាត់បន្ថយការតវ៉ារបស់ប្រជាពលរដ្ឋ ធានាបាននូវភាពយុត្តិធម៌ក្នុងការទទួលបានដីធ្លីក្នុងចំណោមអ្នកវិនិយោគ និងមូលដ្ឋាន និងរក្សាស្ថិរភាពនៃការផ្គត់ផ្គង់គម្រោងជនបទថ្មី”។

Một khu nhà ở thương mại tại quận 7, TP HCM. Ảnh: HOÀNG TRIỀU — តំបន់លំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មមួយក្នុងសង្កាត់ 7 ទីក្រុងហូជីមិញ។ រូបថត៖ HOANG TRIEU

យោងតាមការដាក់ស្នើរបស់រដ្ឋាភិបាល ដំណោះស្រាយនេះត្រូវបានអនុវត្តទូទាំងប្រទេសចំពោះគម្រោងរបស់អង្គការអាជីវកម្មអចលនវត្ថុក្នុង ៤ ករណី៖ ការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី; មានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី; មានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី។ ការអនុវត្តគម្រោង NƠTM លើផ្ទៃដីនៃគ្រឿងបរិក្ខារដែលត្រូវផ្លាស់ប្តូរទីតាំងដោយសារការបំពុលបរិស្ថាន គ្រឿងបរិក្ខារត្រូវផ្លាស់ប្តូរទីតាំងទៅតាមផែនការសាងសង់ ការរៀបចំផែនការទីក្រុង។

ទាក់ទងនឹងលក្ខខណ្ឌនៃការអនុវត្តគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ជនបទថ្មី តាមរយៈកិច្ចព្រមព្រៀងស្តីពីការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី ឬសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី អ្នកវិនិយោគអនុវត្តគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ជនបទថ្មីលើដីមួយប្រភេទ ឬច្រើនប្រភេទ៖ ដីកសិកម្ម; ដីមិនមែនកសិកម្ម មិនមែនដីលំនៅដ្ឋាន; ដីលំនៅឋាន និងដីផ្សេងទៀតក្នុងដីឡូត៍តែមួយជាមួយនឹងករណីនៃកិច្ចព្រមព្រៀងស្តីពីការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី; រួមជាមួយនឹងនោះត្រូវតែបំពេញតាមលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យជាក់លាក់។

គួរតែត្រូវបានសាកល្បងក្នុងកម្រិតតូចមួយ

ពិភាក្សាលើបញ្ហានេះ តំណាងរដ្ឋសភាជាច្រើនរូបបានឯកភាពជាមូលដ្ឋានចំពោះភាពចាំបាច់នៃការចេញសេចក្តីសម្រេចដើម្បីលុបបំបាត់ការលំបាក និងឧបសគ្គក្នុងការអនុវត្តគម្រោងវិនិយោគ និងធុរកិច្ចក្នុងវិស័យអភិវឌ្ឍន៍ជនបទថ្មី។ ប្រតិភូ Tran Hoang Ngan (គណៈប្រតិភូ HCMC) បានទទួលស្គាល់ថា ការសាកល្បងគោលនយោបាយនេះនឹងមានឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងក្លាក្នុងការជួយដល់ការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គមរបស់ប្រទេស ជាពិសេសការលុបបំបាត់ការលំបាកក្នុងការសាងសង់ជនបទបែបថ្មី បង្កើតលក្ខខណ្ឌអំណោយផលសម្រាប់អ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងអ្នកវិនិយោគ ដើម្បីសកម្មក្នុងការអនុវត្តគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ជនបទបែបថ្មី និងតម្រូវការសម្រាប់ប្រជាជនរស់នៅ។

ប៉ុន្តែក៏មានកង្វល់ជាច្រើនផងដែរ។ ប្រតិភូ ដូ វ៉ាន់យ៉េន (គណៈប្រតិភូ Ba Ria - Vung Tau) មានប្រសាសន៍ថា សេចក្តីព្រាងសេចក្តីព្រាងសេចក្តីសម្រេចអំពីប្រភេទដីដែលមានទំហំធំបំផុតសម្រាប់ការសាកល្បងសាកល្បងគឺមិនស្របតាមច្បាប់ភូមិបាលនោះទេ។ ជាងនេះទៅទៀត ប្រសិនបើការអនុវត្តសាកល្បងនោះ គួរតែអនុវត្តក្នុងកម្រិតតូចជាងមុន ដោយផ្តោតលើខេត្ត-ក្រុង ដែលមានតម្រូវការលំនៅដ្ឋានបន្ទាន់ ហើយមិនគួរពង្រីកទូទាំងប្រទេសនោះទេ។

ប្រតិភូ យ៉េន ក៏បានស្នើថា រដ្ឋាភិបាលចាំបាច់ត្រូវវាយតម្លៃផលប៉ះពាល់ ជៀសវាងស្ថានភាព "ទាញយកផលប្រយោជន៍ពីគោលនយោបាយប្រមូលដីកសិកម្ម" ឬ "ការបំពានច្បាប់" ដើម្បីឱ្យមានបទប្បញ្ញត្តិកាន់តែតឹងរ៉ឹង សមហេតុផល និងមានប្រសិទ្ធភាព។

ដោយបង្ហាញពីភាពចាំបាច់ក្នុងការវាយតម្លៃឡើងវិញនូវស្ថានភាពបច្ចុប្បន្នរបស់ NƠTM នៅគ្រប់មូលដ្ឋាន អនុប្រធានរដ្ឋ Nguyen Thi Thu Ha (គណៈប្រតិភូខេត្ត Quang Ninh) បានអះអាងថា នៅមានគម្រោង ការងារជាច្រើន និង NƠTM ដែលមិនទាន់បានបំពេញ ទុកចោលទទេ បោះបង់ចោល ឬមិនទាន់បញ្ចប់នីតិវិធីច្បាប់។ ការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការទីផ្សារ NTM អាស្រ័យលើតំបន់ផ្សេងៗគ្នា ហើយ "មិនមែនគ្រប់តំបន់មានតម្រូវការទេ"។

គណៈប្រតិភូ Ha បានស្នើថា ត្រូវតែមានការវាយតម្លៃអំពីស្ថានភាពបច្ចុប្បន្នរបស់ NTM ដើម្បីយល់ច្បាស់អំពីការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការទីផ្សារក្នុងតំបន់ មុននឹងអនុម័តសេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះ។ រដ្ឋាភិបាល និងស្ថាប័នពាក់ព័ន្ធត្រូវតែមានការវាយតម្លៃឱ្យបានហ្មត់ចត់។ ពិចារណាថាតើអ្នកបើកយន្តហោះគួរតែជាតំបន់ ឬក្នុងតំបន់ ហើយគួរតែមានអាសយដ្ឋានជាក់លាក់មួយ។

អ្នកស្រី ហា បានព្រមានថា «គម្រោងសាកល្បងដូចបានស្នើក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះ អាចឈានទៅដល់ការបង្កើតអង្គការ បុគ្គល និងអង្គការអាជីវកម្មអចលនវត្ថុ ដែលទាញយកផលប្រយោជន៍ពីការទិញលក់ រួចផ្ទេរ ប្រមូល និងបញ្ចូលដី មិនប្រើប្រាស់ដីឱ្យមានប្រសិទ្ធភាព បន្ទាប់មកចំណេញ និងប្រែក្លាយសម្ភារៈផលិតកម្មទៅជាធាតុចូល ដើម្បីរង់ចាំការអនុវត្តគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ជនបទថ្មី»។

នៅក្នុងរបាយការណ៍ត្រួតពិនិត្យនេះ ប្រធានគណៈកម្មាធិការសេដ្ឋកិច្ច លោក Vu Hong Thanh ក៏បានលើកឡើងដែរថា មានមតិនៅក្នុងគណៈកម្មាធិការដែលពាក់ព័ន្ធថា ការអនុញ្ញាតឱ្យកិច្ចព្រមព្រៀងទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីក្រៅពីដីលំនៅដ្ឋានសម្រាប់គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ជនបទថ្មី នឹងនាំឱ្យឡើងថ្លៃសម្រាប់ដីកសិកម្ម និងប្រភេទដីផ្សេងៗទៀត។ ប្រការនេះអាចបង្កការលំបាកជាច្រើនដល់ប្រជាពលរដ្ឋ និងអាជីវកម្ម ក៏ដូចជារដ្ឋនៅពេលដែលខ្លួនត្រូវការទាមទារសំណង និងសំណងសម្រាប់ដី។

ប្រធានគណៈកម្មាធិការសេដ្ឋកិច្ច ស្នើឱ្យរដ្ឋាភិបាលពិនិត្យ និងបញ្ជាក់អំពីការអនុវត្តយន្តការសាកល្បង តាមរយៈកិច្ចព្រមព្រៀង ដើម្បីទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ ឬមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីកសិកម្ម និងមិនមែនកសិកម្ម (ពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម) ដើម្បីជៀសវាងការរំលោភបំពានគោលនយោបាយ។

ជៀសវាងការបំប្លែងដ៏ខ្លាំងក្លា

អនុប្រធានគណៈកម្មាធិការវិទ្យាសាស្ត្រ បច្ចេកវិទ្យា និងបរិស្ថាននៃរដ្ឋសភា លោក Nguyen Phuong Tuan បានយល់ស្របថា ដំណោះស្រាយគួរតែត្រូវបានអនុវត្តនៅទូទាំងប្រទេស ដើម្បីធានាបាននូវភាពយុត្តិធម៌ក្នុងចំណោមមូលដ្ឋាន ជៀសវាងភាពស្មុគស្មាញក្នុងនិយតកម្មលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យ និងលក្ខខណ្ឌនានា និងជៀសវាងការលេចចេញនូវយន្តការ "សំណើ-ផ្តល់ជំនួយ"។ ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី លោកបានស្នើឱ្យទីភ្នាក់ងាររៀបចំសេចក្តីព្រាងច្បាប់មានបទប្បញ្ញត្តិជាក់លាក់ ដើម្បីបញ្ចៀសស្ថានការណ៍ដែលក្រោយពេលបទប្បញ្ញត្តិចូលជាធរមាន ការបំប្លែងការប្រើប្រាស់ដីធ្លីរីករាលដាលបានប៉ះពាល់ដល់សន្តិសុខសង្គមមិនត្រឹមតែប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងសន្តិសុខស្បៀងទៀតផង។

ពិនិត្យផែនការប្រើប្រាស់ដីនៃតំបន់នីមួយៗ

គណៈប្រតិភូ Nguyen Truc Son (គណៈប្រតិភូ Ben Tre) បានឲ្យដឹងថា សេចក្តីព្រាងដំណោះស្រាយមានភាពខុសគ្នាមួយចំនួនពីច្បាប់វិនិយោគ (ធ្វើវិសោធនកម្ម) ច្បាប់ភូមិបាល (ធ្វើវិសោធនកម្ម) និងច្បាប់លំនៅឋាន (ធ្វើវិសោធនកម្ម) ដែលរដ្ឋសភាបានអនុម័តនាពេលថ្មីៗនេះ។ នៅពេលសាកល្បងគម្រោង ចាំបាច់ត្រូវពិនិត្យមើលឡើងវិញនូវផែនការប្រើប្រាស់ដីធ្លីថ្នាក់ជាតិ ផែនការប្រើប្រាស់ដីធ្លី ជាពិសេសផែនការប្រើប្រាស់ដីក្នុងស្រុក។ ប្រសិនបើគម្រោងដែលមិនត្រូវបានរាប់បញ្ចូលក្នុងគម្រោងដីលំនៅឋាន និងទីក្រុងត្រូវបានសាកល្បង តើពួកគេអាចធ្វើបានទេ?

លោក LE HOANG CHAU ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA)៖

បទប្បញ្ញត្តិលម្អិតអំពីការកំណត់តំបន់វិនិយោគ

HoREA បានផ្តល់អនុសាសន៍ដល់គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញ និងនាយកដ្ឋានពាក់ព័ន្ធដើម្បីផ្តល់យោបល់លើសេចក្តីសម្រេចលេខ 83/2024/QD-DT របស់គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញ។ អាស្រ័យហេតុនេះ ចាំបាច់ត្រូវពិចារណា និងធ្វើវិសោធនកម្មបទប្បញ្ញត្តិក្នុងប្រការ ១ ប្រការ ២ ក្នុងទិសដៅលម្អិតអំពីការកំណត់តំបន់ដែលអ្នកវិនិយោគគម្រោងអចលនទ្រព្យ និងលំនៅឋានត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីជាមួយហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសដល់បុគ្គលដើម្បីសាងសង់ផ្ទះផ្ទាល់ខ្លួននៅក្នុងឃុំ ដោយមិនរាប់បញ្ចូលទីប្រជុំជនក្នុងសង្កាត់ទាំង ៥ នៃខេត្ត Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, not Cuction to land to build their own homes in ឃុំ ដោយមិនរាប់បញ្ចូលទីប្រជុំជនក្នុង 5 ស្រុក Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, not Cuction to Land to Construction ។

ដោយសារតែយោងទៅតាមប្រការ 6 មាត្រា 31 នៃច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2023 អ្នកវិនិយោគនៃគម្រោងអចលនទ្រព្យ និងគម្រោងវិនិយោគសាងសង់លំនៅដ្ឋានត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីជាមួយនឹងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសសម្រាប់ដីដែលមិនមាននៅក្នុងវួដ ស្រុក ឬទីក្រុងនៃថ្នាក់ពិសេស ថ្នាក់ទី 1 ថ្នាក់ទី 2 និងទី 3 ទីក្រុង។ មិនមែនជាកម្មវត្ថុនៃការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីដើម្បីវិនិយោគលើគម្រោងសាងសង់លំនៅដ្ឋានស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ភូមិបាល។ សម្រាប់តំបន់ដែលនៅសេសសល់ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តត្រូវផ្អែកលើលក្ខខណ្ឌមូលដ្ឋាន កំណត់តំបន់ដែលអ្នកវិនិយោគគម្រោងត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីជាមួយហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសសម្រាប់បុគ្គលសាងសង់ផ្ទះផ្ទាល់ខ្លួន។

លោក NGO DUC SON អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន DRH Holdings Joint Stock Company៖

បង្កើតឱកាសសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះ

រហូតមកដល់ពេលនេះ ដើម្បីអនុវត្តគម្រោង ការអនុវត្ត NTM ត្រូវបំពេញលក្ខខណ្ឌដូចជា៖ ការអនុលោមតាមផែនការប្រើប្រាស់ដីថ្នាក់ស្រុក។ ស្របតាមផែនការសាងសង់ និងផែនការទីក្រុង; អនុលោមតាមកម្មវិធី និងផែនការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅឋានក្នុងស្រុកដែលបានអនុម័ត។ ការពិតបង្ហាញថាការត្រួតស៊ីគ្នា និងភាពផ្ទុយគ្នារវាងច្បាប់ភូមិបាល និងច្បាប់លំនៅឋានកំពុងកើនឡើង ទីផ្សារមូលធន និងអចលនទ្រព្យមានការបង្ខូចទ្រង់ទ្រាយ ហើយហានិភ័យសម្រាប់ទាំងអ្នកជំនួញ និងអ្នកវិនិយោគ និងអ្នកដែលមានតម្រូវការលំនៅដ្ឋានកំពុងកើនឡើង។ ការសាកល្បងដែលបានស្នើឡើងរបស់រដ្ឋាភិបាលនឹងបើកទីផ្សារមូលធន ជួយរក្សាស្ថិរភាព និងកាត់បន្ថយបន្ទុកហិរញ្ញវត្ថុក្នុងការប្រើប្រាស់ដើមទុនសម្រាប់អាជីវកម្ម និងកាត់បន្ថយពេលវេលា និងការចំណាយនៃការរៀបចំគម្រោងវិនិយោគ។ ធ្វើឱ្យទីផ្សារមានតម្លាភាព និងបង្កើតឱកាសសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះក្នុងការទទួលបានការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ។ ការស្រាយចំណងនេះអាចជួយ "សន្សំ" អាជីវកម្មរាប់លានដែលរង់ចាំអស់ជាច្រើនឆ្នាំ។

S. Nhung បានសរសេរ

ប្រភព៖ https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm