ការយកពន្ធលើការលក់អចលនទ្រព្យដោយផ្អែកលើរយៈពេលកាន់កាប់៖ តើការរំពឹងទុកអាចមានកម្រិតទេ?

ហេតុផលនោះគឺថា យោងតាមក្រសួងហិរញ្ញវត្ថុ គោលនយោបាយពន្ធលើប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួននាពេលបច្ចុប្បន្នរបស់វៀតណាមមិនមានភាពខុសប្លែកគ្នាទៅតាមរយៈពេលនៃការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យរបស់អ្នកផ្ទេរប្រាក់នោះទេ។

ចាំបាច់ ប៉ុន្តែត្រូវប្រុងប្រយ័ត្ន

យោងតាមអ្នកជំនាញ ប្រសិនបើបានអនុម័ត សំណើនេះអាចបង្កើតការលើកទឹកចិត្តសម្រាប់បុគ្គលក្នុងការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យសម្រាប់រយៈពេលវែង ជំនួសឱ្យការរំពឹងទុករយៈពេលខ្លីសម្រាប់ប្រាក់ចំណេញ។ នេះរួមចំណែកដល់ស្ថិរភាពទីផ្សារអចលនទ្រព្យ កាត់បន្ថយហានិភ័យនៃ "ពពុះ" និងធានាការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានប្រកបដោយនិរន្តរភាព។

លើសពីនេះ ចំណូលពន្ធពីប្រតិបត្តិការរយៈពេលខ្លីអាចកើនឡើង ជាពិសេសក្នុងបរិបទនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យដ៏រស់រវើក ដែលរួមចំណែកដល់ថវិការដ្ឋ។

លោក ង្វៀន វ៉ាន់ឌីញ ប្រធានសមាគមឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុវៀតណាមបានវិភាគ៖ ការយកពន្ធលើប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួនពីប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យដោយផ្អែកលើពេលវេលានៃកម្មសិទ្ធិនឹងក្លាយជាដំណោះស្រាយមួយដើម្បីទប់ស្កាត់ការរំពឹងទុក ជួយគ្រប់គ្រងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ដោយហេតុនេះធ្វើឱ្យតម្លៃលំនៅដ្ឋានកាន់តែមានស្ថិរភាព ជាពិសេសនៅទីក្រុងធំៗដូចជាហាណូយ ឬទីក្រុងហូជីមិញ...

លោក Dinh មានប្រសាសន៍ថា “ ការយកពន្ធលើអចលនទ្រព្យមិនអាចមើលរំលងបានទេ ព្រោះវាពិបាកក្នុងការរក្សាស្ថិរភាពទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ការយកពន្ធគឺផ្តោតសំខាន់ទៅលើអ្នកដែលប្រមូលទ្រព្យសម្បត្តិ ជំនួសឲ្យអ្នកដែលទិញអចលនទ្រព្យសម្រាប់ការរស់នៅ ឬផលិតកម្ម និងគោលបំណងអាជីវកម្ម ជួយបង្កើនចំណូលថវិកា និងគ្រប់គ្រងទីផ្សារ ”។

លើសពីនេះ បើតាមលោក Dinh បាតុភូតនៃការរំពឹងទុក និងការស្តុកទុកទំនិញប្រឈមមុខនឹងការផ្គត់ផ្គង់ខ្វះខាត ដើម្បីរង់ចាំការឡើងថ្លៃដើម្បីទទួលបានប្រាក់ចំណេញខ្ពស់គឺជារឿងធម្មតាណាស់។ ដូច្នេះវាសមហេតុផលក្នុងការបង់ពន្ធអចលនទ្រព្យ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកជំនាញក៏សង្កត់ធ្ងន់ថា ការអនុវត្តក៏ត្រូវគិតគូរពីកត្តាជាច្រើនផងដែរ។

ជាពិសេស យោងតាម Savills Vietnam ដើម្បីអនុវត្តការយកពន្ធលើអចលនទ្រព្យដោយផ្អែកលើពេលវេលាកាន់កាប់ ដំណោះស្រាយបច្ចេកទេសជាច្រើនគឺត្រូវការជាចាំបាច់ដូចជា៖ ការគណនាតម្លៃវិនិយោគលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេស ឧបករណ៍គណនាពន្ធ ជាពិសេសតម្លាភាព និងការបំប្លែងទិន្នន័យអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានទាំងអស់។ កត្តាទាំងនេះបង្កើតឧបសគ្គធំៗ ទាមទារធនធានហិរញ្ញវត្ថុធំៗ ការប្តេជ្ញាចិត្តពីអាជ្ញាធរ និងការសម្របសម្រួលរយៈពេលវែង។

យោងតាមអ្នកជំនាញការយកពន្ធលើការទិញផ្ទះដោយផ្អែកលើរយៈពេលនៃការកាន់កាប់ចាំបាច់ត្រូវគិតគូរពីកត្តាជាច្រើន។ (រូបភាព៖ មិញ ឌឹក)។

តាមលោក Dinh ការយកពន្ធតម្រូវឱ្យមានវិធានការបច្ចេកទេសជាច្រើនដែលត្រូវពិចារណាឱ្យបានត្រឹមត្រូវ។ ឧទាហរណ៍៖ អ្នកណាម្នាក់ទិញផ្ទះ ប៉ុន្តែត្រូវការដើមទុនដើម្បីលក់ភ្លាមៗ ដែលខុសពីការទិញហើយលក់ភ្លាមៗដើម្បីចំណេញ។

លោក ឌិញ បានសង្កត់ធ្ងន់ថា ទិន្នន័យព័ត៌មានត្រូវតែច្បាស់លាស់ និងតម្លាភាព ដើម្បីការបង់ពន្ធមានភាពងាយស្រួល និងយុត្តិធម៌។ សូម្បីតែអ្នកទិញផ្ទះជាច្រើនត្រូវប្រើប្រាក់កម្ចីពីធនាគារ ហើយនៅពេលផ្ទេរប្រាក់ ការប្រាក់កម្ចីក៏ត្រូវបានបញ្ចូលទៅក្នុងតម្លៃលក់ និងថ្លៃដើមជាច្រើនទៀតផងដែរ។

លោកបានបន្តថា៖ « ច្បាប់ពន្ធត្រូវតែត្រូវបានគ្រប់គ្រងយ៉ាងពេញលេញដើម្បីចៀសវាងការបង្កផលលំបាកដល់ប្រជាពលរដ្ឋ ជាពិសេសអ្នកដែលមិនមានបំណងស្មានឬជំរុញតម្លៃទីផ្សារ »។

ចែករំលែកទស្សនៈដូចគ្នា លោក Pham Duc Toan នាយកប្រតិបត្តិ EZ Property មានប្រសាសន៍ថា ការបង់ពន្ធបុគ្គលដែលផ្ទេរអចលនទ្រព្យទៅតាមឆ្នាំនៃកម្មសិទ្ធិដោយមានគោលដៅបង្កើនចំណូលថវិកាគឺត្រឹមត្រូវ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយការអនុវត្តបទប្បញ្ញត្តិនេះជាមួយនឹងការរំពឹងទុកនៃការកាត់បន្ថយតម្លៃអចលនទ្រព្យគឺ "ពិបាកណាស់ក្នុងការសម្រេចបាន" ។

នាយកប្រតិបត្តិនៃ EZ Property បាននិយាយថា " នៅពេលផ្ទេរអចលនទ្រព្យ ម្ចាស់នឹងបន្ថែមការចំណាយទាំងអស់ទៅតម្លៃលក់ចុងក្រោយ។ ជាលទ្ធផល អ្នកទិញនៅតែជាអ្នកដែលរងទុក្ខច្រើនបំផុត " ។

លោក Le Xuan Nghia សមាជិកក្រុមប្រឹក្សាប្រឹក្សាគោលនយោបាយរូបិយវត្ថុ និងហិរញ្ញវត្ថុជាតិ បានចង្អុលបង្ហាញពីការពិតដែលថាតម្លៃផ្ទះល្វែងមួយនាពេលបច្ចុប្បន្នឡើងដល់ 60 - 70 លានដុង/m2 ដែលខ្ពស់ពេកបើធៀបនឹងប្រាក់ចំណូលរបស់មនុស្សជាច្រើន។ ខណៈពេលដែលមនុស្សជាច្រើនទិញផ្ទះមិនមែនដើម្បីរស់នៅ ប៉ុន្តែសម្រាប់គោលបំណងនៃការជួល វាមិនអាចត្រូវបានគេហៅថាការរំពឹងទុកនោះទេ។ ច្បាស់ណាស់ ការយកពន្ធលើអចលនទ្រព្យទីពីរ ឬរយៈពេលកាន់កាប់មិនមែនជាដំណោះស្រាយដ៏ល្អសម្រាប់ទីផ្សារនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះទេ។

បើតាមលោក Nghia ពេលអនុវត្តពន្ធ គឺត្រូវគណនាថាតើចំណូលពន្ធអាចទូទាត់ការចំណាយបានឬអត់។ ប្រសិនបើយើងចង់ទប់ស្កាត់ការរំពឹងទុក យើងត្រូវបន្ថែមសេវាសាធារណៈ និងការចំណាយផ្សេងៗទៀត ដើម្បីធានាបាននូវភាពយុត្តិធម៌ដល់ប្រជាពលរដ្ឋ ដែលនាំឱ្យការចំណាយលើការបង់ពន្ធខ្ពស់ជាងការប្រមូលពន្ធ។

ស្ថានភាព "ជិះស្គី" គឺជារឿងធម្មតាណាស់។

តាមពិតទៅ ស្ថានភាពទិញលក់អចលនទ្រព្យ«ដំណើរ»គឺមានរឿងធម្មតាក្នុងប្រទេសវៀតណាម។ របាយការណ៍ថ្មីៗនេះដោយ PropertyGuru Vietnam បានបង្ហាញថានៅឆ្នាំ 2023 វិនិយោគិន 15% បានកាន់កាប់អចលនទ្រព្យហើយបន្ទាប់មកលក់វាក្នុងរយៈពេល 3 ខែ 36% កាន់កាប់វាសម្រាប់រយៈពេល 3-6 ខែ និង 35% កាន់កាប់វាសម្រាប់រយៈពេល 6-12 ខែ។

នេះមានន័យថាមានតែ 16% នៃអ្នកវិនិយោគនៅវៀតណាមកាន់កាប់រយៈពេល 1-2 ឆ្នាំ ឬយូរជាងនេះ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ នៅទ្វីបអឺរ៉ុប ពេលវេលានៃការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យមុននឹងលក់មានដូចខាងក្រោម៖ ៧% នៃអ្នកទិញកាន់កាប់អចលនទ្រព្យចាប់ពី ១-៣ ឆ្នាំ ២៣% កាន់ ៣-៥ ឆ្នាំ ៣៣% កាន់ ៥-១០ ឆ្នាំ ៣៨% កាន់លើសពី ១០ ឆ្នាំ។

"ទិញលឿន លក់លឿន" អាចមកពីមូលហេតុជាច្រើន ប៉ុន្តែភាគច្រើនមកពីអ្នកវិនិយោគ "ដើរលេង"។ ផ្នែកមួយនៃហេតុផលសម្រាប់បញ្ហា surfing គឺថាពន្ធលើប្រាក់ចំណូលលើសកម្មភាពផ្ទេរអចលនទ្រព្យ និងជួលក្នុងប្រទេសវៀតណាមបច្ចុប្បន្នទាបពេក។

ជាធម្មតា អ្នកវិនិយោគត្រូវបង់ពន្ធលើប្រាក់ចំណូលត្រឹមតែ 2% នៅពេលផ្ទេរអចលនទ្រព្យ ហើយប្រាក់ចំណូលពីការជួលអចលនទ្រព្យស្មើនឹង 5% នៃប្រាក់ចំណូល (អនុវត្តចំពោះចំណូលលើសពី 100 លានដុង)។

ដូច្នេះ យោងតាមក្រសួងហិរញ្ញវត្ថុ ដើម្បីកំណត់ការប៉ាន់ស្មានអចលនទ្រព្យ ប្រទេសមួយចំនួនលើពិភពលោកបានប្រើប្រាស់ឧបករណ៍ពន្ធដើម្បីបង្កើនតម្លៃនៃឥរិយាបទប៉ាន់ស្មាន និងកាត់បន្ថយភាពទាក់ទាញនៃការប៉ាន់ស្មានអចលនទ្រព្យក្នុងសេដ្ឋកិច្ច រួមទាំងពន្ធលើប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួនផងដែរ។

លើសពីនេះ ប្រទេសមួយចំនួនក៏អនុវត្តពន្ធលើប្រាក់ចំណេញដែលទទួលបានពីប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យស្របតាមភាពញឹកញាប់នៃប្រតិបត្តិការ និងពេលវេលានៃការទិញ និងលក់អចលនទ្រព្យឡើងវិញ។ បើពេលនេះកើតឡើងលឿនជាងនេះ អត្រាពន្ធក៏ខ្ពស់ បើវាកើតឡើងយឺត អត្រាពន្ធក៏ទាប។

ក្រសួងហិរញ្ញវត្ថុបានលើកឡើងថា នៅប្រទេសសិង្ហបុរី ដីដែលបានទិញ និងលក់ក្នុងឆ្នាំដំបូងត្រូវបង់ពន្ធ 100% លើភាពខុសគ្នានៃតម្លៃទិញ និងលក់។ បន្ទាប់ពី 2 ឆ្នាំអត្រាពន្ធគឺ 50%; បន្ទាប់ពី 3 ឆ្នាំគឺ 25% ។ ឬនៅតៃវ៉ាន់ (ប្រទេសចិន) ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យដែលបានធ្វើឡើងក្នុងរយៈពេល 2 ឆ្នាំដំបូងបន្ទាប់ពីការទិញអនុវត្តអត្រាពន្ធ 45% ។ អនុវត្តក្នុងរយៈពេល 2-5 ឆ្នាំ អត្រាពន្ធគឺ 35%; ក្នុងរយៈពេល 5-10 ឆ្នាំអត្រាពន្ធគឺ 20% ហើយបន្ទាប់ពី 10 ឆ្នាំអត្រាពន្ធគឺ 15% ។

ក្រសួងហិរញ្ញវត្ថុបាននិយាយថា " ដើម្បីឱ្យមានកម្រិតសមហេតុផលនៃបទប្បញ្ញត្តិនិងជៀសវាងការរំពឹងទុកនិងអចលនទ្រព្យ "ពពុះ" វាអាចធ្វើទៅបានដើម្បីសិក្សាការអនុវត្តការប្រមូលពន្ធលើប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួនពីការផ្ទេរអចលនទ្រព្យដោយផ្អែកលើរយៈពេលនៃការកាន់កាប់ដូចបទពិសោធន៍របស់ប្រទេសមួយចំនួន " ។

ទាក់ទងនឹងអត្រាពន្ធជាក់លាក់ ក្រសួងហិរញ្ញវត្ថុជឿជាក់ថា ចាំបាច់ត្រូវស្រាវជ្រាវ និងកំណត់ឱ្យបានត្រឹមត្រូវ ដើម្បីឆ្លុះបញ្ចាំងពីការអនុវត្តជាក់ស្តែងនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ការអនុវត្តគោលនយោបាយពន្ធលើប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួនលើការផ្ទេរអចលនទ្រព្យដោយផ្អែកលើរយៈពេលកាន់កាប់ក៏ចាំបាច់ត្រូវធ្វើសមកាលកម្មជាមួយនឹងដំណើរការនៃគោលនយោបាយល្អឥតខ្ចោះទាក់ទងនឹងដីធ្លី និងលំនៅដ្ឋាន។ ក៏ដូចជាការធ្វើសមកាលកម្ម និងការត្រៀមខ្លួននៃហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកវិទ្យាព័ត៌មានសម្រាប់ការចុះបញ្ជីដីធ្លី និងអចលនទ្រព្យ។

ចូវអាញ់

ប្រភព