អាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយបាត់បង់ 'ទម្រង់' កំណត់ចំនួនប្រតិបត្តិការក្នុងមួយឆ្នាំសម្រាប់បុគ្គលអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ

ទីផ្សារទីក្រុងហាណូយបានកត់ត្រាការថយចុះនៃការចាប់អារម្មណ៍ និងចំនួននៃការចុះបញ្ជី កង្វះការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានសង្គមនៅក្នុងតំបន់ទីក្រុងពិសេសចំនួនពីរ ហើយបុគ្គលដែលធ្វើអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យទិញ និងលក់ច្រើនជាង 10 ដងក្នុងមួយឆ្នាំ... គឺជាព័ត៌មានអចលនទ្រព្យចុងក្រោយបង្អស់។

អចលនទ្រព្យចុងក្រោយបង្អស់៖ ក្នុងខែឧសភា ឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយគឺជាផ្នែកតែមួយគត់ដែលមានការរីកចម្រើន ខណៈដែលផ្នែក និងប្រភេទផ្សេងទៀតភាគច្រើនបានថយចុះចំណាប់អារម្មណ៍។ (រូបថត៖ Linh An)

ចំនួន​ការ​ចុះ​បញ្ជី​អាផាតមិន​នៅ​ហាណូយ​បាន​ធ្លាក់​ចុះ ៩%

យោងតាមទិន្នន័យទីផ្សារពី Batdongsan.com.vn ក្នុងខែឧសភា ឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយគឺជាផ្នែកតែមួយគត់ដែលមានការរីកចម្រើន ខណៈដែលផ្នែក និងប្រភេទអចលនទ្រព្យផ្សេងទៀតភាគច្រើនបានធ្លាក់ចុះចំណាប់អារម្មណ៍។ ជាពិសេស កម្រិតនៃការចាប់អារម្មណ៍លើផ្នែកអាផាតមិននៅក្នុងទីផ្សារទិញ និងលក់ក្នុងខែឧសភា បានកើនឡើង 9% ហើយទីផ្សារជួលកើនឡើង 6%។

គួរកត់សម្គាល់ថាក្នុងខែមិថុនា ទីផ្សារអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយមិនអាចរក្សាសន្ទុះកំណើនដូចក្នុងខែឧសភាទៀតទេ នៅពេលដែលកម្រិតនៃការប្រាក់នៅតែដដែលដូចខែមុន ហើយចំនួននៃការចុះបញ្ជីបានធ្លាក់ចុះ 9% នៅក្នុងទីផ្សារទិញនិងលក់។ ទាក់ទងនឹងផ្នែកជួល ទីផ្សារអាផាតមិនហាណូយក៏បានកត់ត្រានូវការអភិវឌ្ឍន៍ដែលមិនមានភាពវិជ្ជមានផងដែរ នៅពេលដែលកម្រិតនៃការប្រាក់កើនឡើងត្រឹមតែ 4% ប៉ុន្តែចំនួននៃការចុះបញ្ជីបានថយចុះបន្តិច 4% ។

យោងតាម គេហទំព័រ Batdongsan.com.vn ការធ្លាក់ចុះនៃទីផ្សារអាផាតមេនហាណូយគឺជាផ្នែកមួយនៃការធ្លាក់ចុះជាទូទៅនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យហាណូយ ដោយកម្រិតនៃការចាប់អារម្មណ៍លើទីផ្សារទាំងមូលធ្លាក់ចុះ 9% និងចំនួនការចុះបញ្ជីធ្លាក់ចុះ 6% ។ ស្ទើរតែគ្រប់ស្រុកទាំងអស់នៃទីក្រុងហាណូយបានថយចុះពី 3 ទៅ 19% ។

មិនត្រឹមតែអាផាតមិនប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែផ្នែក និងប្រភេទផ្សេងទៀតក៏បានកត់ត្រាការថយចុះនៃការចាប់អារម្មណ៍ និងចំនួនប្រកាសផងដែរ។ ជាក់ស្តែង បើប្រៀបធៀបនឹងខែមុន ក្នុងទីផ្សារទិញ-លក់ កម្រិតនៃការចាប់អារម្មណ៍ផ្ទះឯកជននៅទីក្រុងហាណូយបានថយចុះ ១៦% ចំនួនចុះបញ្ជីថយចុះ ៣%; ការប្រាក់លើដីបានថយចុះ 16% ចំនួននៃការចុះបញ្ជីនៅតែមានស្ថិរភាព តួលេខស្រដៀងគ្នានៅក្នុងផ្នែកផ្ទះនៅមុខផ្លូវហាណូយមាន 14% និង 10% រៀងគ្នា។ ទីផ្សារវីឡាហាណូយមិនដំណើរការល្អជាងនេះទេ ដោយកម្រិតការប្រាក់ធ្លាក់ចុះ 11% និងការចុះបញ្ជីធ្លាក់ចុះ 12%។

នៅក្នុងទីផ្សារជួល អាផាតមិន និងផ្ទះសំណាក់ គឺជាផ្នែកតែពីរប៉ុណ្ណោះដែលបានឃើញកំណើននៃការចាប់អារម្មណ៍ជាមួយនឹងតួលេខជាក់លាក់នៃ 4% និង 5% ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយចំនួននៃការចុះបញ្ជីនៅក្នុងផ្នែកទាំងពីរនេះបានថយចុះដែលបង្ហាញថាការផ្គត់ផ្គង់មិនមានច្រើនទេកាលពីខែមុនជាមួយនឹងការថយចុះជាក់លាក់ 4% ។

សម្រាប់អចលនទ្រព្យជួល ការប្រាក់ និងការចុះបញ្ជីសម្រាប់អចលនទ្រព្យឯកជនទាំងពីរបានថយចុះ 7% ។ សម្រាប់​ផ្ទះ​ជួល ការ​ប្រាក់​បាន​ធ្លាក់​ចុះ ១៣% ខណៈ​ចំនួន​ការ​ចុះ​បញ្ជី​បាន​កើន​ឡើង ៦%។ ការប្រាក់ការិយាល័យធ្លាក់ចុះ 9%, ការចុះបញ្ជីធ្លាក់ចុះ 15% ។

ការស្ទង់មតិជាក់ស្តែងដែលធ្វើឡើងដោយ Batdongsan.com.vn បានកត់ត្រាថា កម្រិតតម្លៃនៃទីផ្សារផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយកំពុងកើនឡើងបន្តិច ឬនៅដដែលបើធៀបនឹងខែឧសភា ឆ្នាំ 2025។ ជាក់ស្តែង តម្លៃលក់អាផាតមិនរបស់គម្រោង Hei Tower បានកើនឡើងបន្តិចពី 4.9 - 5.2 ពាន់លានដុង/អាផាតមិន សម្រាប់ផ្ទះល្វែង 2 បន្ទប់គេង 2 បន្ទប់ទឹក ដល់ 4.950 – 5.3 ពាន់លានដុង/អាផាតមិន។

អាផាតមិន 3 បន្ទប់គេងទាំងអស់មានតម្លៃជាមធ្យមចាប់ពី 5.3 ពាន់លានដុង ឬច្រើនជាងនេះ។ នៅគម្រោង Hapulico Complex ផ្ទះល្វែង 2 បន្ទប់គេង និង 2 បន្ទប់ទឹក បានកើនឡើងពី 4.1 - 4.3 ពាន់លានដុង / អាផាតមិនដល់ 4.2 - 4.4 ពាន់លានដុង / ផ្ទះល្វែង។ អាផាតមិន 3 បន្ទប់គេងនៅក្នុងគម្រោង Bohemia Residence នៅតែត្រូវបានផ្តល់ជូនសម្រាប់លក់ក្នុងតម្លៃ 7 - 7.3 ពាន់លានដុង/ផ្ទះល្វែង។

តម្លៃជួលដីឧស្សាហកម្មនៅភាគខាងជើងត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងបន្តកើនឡើង។

ឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2024 បន្តកត់ត្រាការអភិវឌ្ឍន៍ជាវិជ្ជមាននៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យសួនឧស្សាហកម្ម។ សកម្មភាពនាំចេញ-នាំចេញ និងផលិតកម្មបានបន្តបង្ហាញសញ្ញានៃការងើបឡើងវិញ ខណៈដែលទំហំនៃការនាំចូល-នាំចេញសរុបបានកើនឡើង 15.7% ធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុនដែលឈានដល់ 368.53 ពាន់លានដុល្លារ។

របាយការណ៍ត្រីមាសទី 2 របស់ CBRE បាននិយាយថា សម្រាប់ទីផ្សារដីឧស្សាហកម្ម តម្លៃដីឧស្សាហកម្មនៅក្នុងទីផ្សារលំដាប់ទី 1 នៅភាគខាងជើងបានកើនឡើងបន្តិច 0.3% បើធៀបនឹងត្រីមាសមុន និង 4.5% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នា ដែលឈានដល់កម្រិតមធ្យម 134 ដុល្លារ/m2/រយៈពេលដែលនៅសល់។ តំបន់ស្រូបយកក្នុងរយៈពេល 6 ខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2024 ឈានដល់ជាង 220 ហិកតា ដែលជួយឱ្យអត្រាកាន់កាប់នៅតំបន់ភាគខាងជើងរក្សាបាន 83% ការកើនឡើង 0.4 ភាគរយក្នុងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។ ក្រុមហ៊ុនផលិតគ្រឿងអេឡិចត្រូនិកបន្តនាំមុខទីផ្សារភាគខាងជើងជាមួយនឹងកិច្ចព្រមព្រៀងសំខាន់ៗពី Victory Giant និង Foxconn នៅ Bac Ninh។

សម្រាប់ទីផ្សារឃ្លាំងត្រៀមរួចជាស្រេចនៅភាគខាងជើងក្នុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2024 នឹងមានឃ្លាំងដែលត្រៀមរួចជាស្រេចប្រមាណជាង 225,000m2 ដែលបានបញ្ចប់នៅក្នុងទីផ្សារលំដាប់ទី 1 ដែលក្នុងនោះផ្ទៃដីនៃរោងចក្រសាងសង់រួចរាល់មាន 95% ។ តំបន់ស្រូបយករបស់រោងចក្រដែលបានសាងសង់មុនក៏ល្អជាងហើយខ្ពស់ជាង 4 ដងនៃតំបន់ស្រូបយកនៃឃ្លាំងដែលបានសាងសង់មុន។ នៅចុងត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2024 អត្រាកាន់កាប់របស់រោងចក្រដែលត្រៀមរួចជាស្រេចនឹងឈានដល់ 89% ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ឃ្លាំងស្តុកទំនិញនៅតំបន់ភាគខាងជើងបានរក្សាកម្រិតកាន់កាប់ 79% ។

តម្លៃជួលនៃរោងចក្រដែលត្រៀមរួចជាស្រេចបានឈានដល់ USD 4.9/m2/month កើនឡើង 1.9% YoY ហើយឃ្លាំងដែលត្រៀមរួចជាស្រេចឈានដល់ USD 4.6/m2/month ធ្លាក់ចុះ 1.0% YoY។ ឧស្សាហកម្មអេឡិចត្រូនិក គ្រឿងអេឡិចត្រូនិក គ្រឿងសង្ហារិម និងភស្តុភារគឺជាអ្នកជួលនាំមុខគេក្នុងតម្រូវការសម្រាប់ឃ្លាំង/រោងចក្រដែលត្រៀមរួចជាស្រេចនៅភាគខាងជើងក្នុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំនេះ។

CBRE ព្យាករណ៍ថាក្នុងរយៈពេល 3 ឆ្នាំខាងមុខ តម្លៃជួលដីឧស្សាហកម្មត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងកើនឡើង 5-8% ក្នុងមួយឆ្នាំនៅភាគខាងជើង។ ទន្ទឹមនឹងនេះ តម្លៃជួលនៃឃ្លាំង/រោងចក្រដែលត្រៀមរួចជាស្រេចត្រូវបានព្យាករណ៍ថានឹងកើនឡើងបន្តិចពី 1-4% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

ជា​មធ្យម ក្នុង​មួយ​ឆ្នាំ ទីក្រុង​ហាណូយ និង​ហូជីមិញ ខ្វះ​លំនៅឋាន​ជាង ៥០ ម៉ឺន​យូនីត។ (រូបថត៖ Ke Toai)

កង្វះការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានសង្គមនៅក្នុងតំបន់ទីក្រុងពិសេសចំនួន 2

យោងតាមសមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) បច្ចុប្បន្ននៅទីក្រុងពិសេសចំនួនពីរគឺទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានសង្គមនៅខ្វះខាតនៅឡើយ។

VARS បានលើកឡើងថា ចំនួនលំនៅដ្ឋានសង្គមដែលបានចុះបញ្ជីក្នុងគោលដៅអភិវឌ្ឍន៍លំនៅឋានឆ្នាំ 2024 នៃទីក្រុងទាំងពីរនេះនៅមានកម្រិតទាបនៅឡើយបើប្រៀបធៀបទៅនឹងតម្រូវការជាក់ស្តែង។ ចាប់ពីពាក់កណ្តាលត្រីមាសទីមួយឆ្នាំ 2024 ក្នុងសន្និសីទដាក់ពង្រាយគម្រោង "វិនិយោគលើការសាងសង់ផ្ទះល្វែងសង្គមយ៉ាងហោចណាស់មួយលានសម្រាប់ប្រជាជនដែលមានចំណូលទាប និងកម្មករសួនឧស្សាហកម្មក្នុងកំឡុងឆ្នាំ 2021-2030" រដ្ឋមន្ត្រីក្រសួងសំណង់ លោក Nguyen Thanh Nghi បានគូសបញ្ជាក់ថា ក្នុងឆ្នាំ 2024 ទីក្រុងហាណូយបានចុះបញ្ជីផ្ទះល្វែងចំនួន 1,181 ល្វែង នៅទីក្រុងហូជីមិញ។

ទន្ទឹមនឹងនោះ ទិន្នន័យស្រាវជ្រាវ VARS បង្ហាញថា ជាមធ្យម ក្នុងមួយឆ្នាំៗ ទីក្រុងហាណូយ និងហូជីមិញ ខ្វះខាតលំនៅឋានជាង ៥០,០០០ យូនីត។ ដូច្នេះហើយ ទោះបីជាផែនការអភិវឌ្ឍន៍នៃទីក្រុងទាំងពីរនេះ ត្រូវបានអនុវត្តដល់កម្រិតអតិបរមាក៏ដោយ ក៏ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានសង្គមនៅតែមិនអាចបំពេញតម្រូវការលំនៅដ្ឋានបន្ទាន់នៃតំបន់ទីក្រុងពិសេសទាំងពីរនេះបានទេ។

ដូច្នេះ VARS ជឿជាក់ថា ដើម្បីអភិវឌ្ឍផ្នែកលំនៅដ្ឋានសង្គម ជាពិសេសនៅក្នុងតំបន់ទីក្រុងពិសេសទាំងពីរ បន្ថែមពីលើការអនុម័តកញ្ចប់ឥណទាន 140 ពាន់ពាន់លានដុងភ្លាមៗ (ជាមួយធនាគារពាណិជ្ជភាគហ៊ុនឯកជនចំនួន 4 ផ្សេងទៀតក៏បានចុះឈ្មោះចូលរួមជាមួយ 5,000 ពាន់លានដុង/ធនាគារ) កែតម្រូវក្នុងទិសដៅអនុគ្រោះបន្ថែមទៀត ដើម្បីអនុវត្តតម្រូវការពេញលេញនៃការគ្រប់គ្រង និងលក្ខខណ្ឌនៃការគ្រប់គ្រងរដ្ឋ។

ជាក់ស្តែង ច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋានឆ្នាំ២០២៣ និងក្រឹត្យលេខ ១០០/២០២៤/គ. នេះគឺជាច្រករបៀងផ្លូវច្បាប់ស្របគ្នា សម្រួលដល់ការបន្តលើកកម្ពស់ការបញ្ចប់គម្រោងលំនៅឋានសង្គម ដែលបានចាប់ផ្តើមនៅទីក្រុងដែលមានតម្រូវការលំនៅឋានខ្លាំង ដូចជាទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញជាដើម។

ទន្ទឹមនឹងនេះ ដើម្បីធានាបាននូវការអនុវត្តល្អនៃគោលដៅគោលនយោបាយ និងជៀសវាងការបំពានគោលនយោបាយ និងអវិជ្ជមាន ចាំបាច់ត្រូវផ្សព្វផ្សាយ និងធ្វើឱ្យមានតម្លាភាពលើការទិញ និងលក់លំនៅដ្ឋានសង្គម។ តាមដានយ៉ាងដិតដល់ និងធានាឱ្យបាននូវមុខវិជ្ជាត្រឹមត្រូវ ទិញ ជួល ឬជួល-ទិញលំនៅដ្ឋានសង្គម។

នៅក្នុងតំបន់ទីក្រុងពិសេសចំនួនពីរ ដើម្បីឱ្យមានមូលនិធិដីសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានសង្គម ការអន្តរាគមន៍បន្ថែមពីភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងរដ្ឋគឺចាំបាច់។ ការរៀបចំផែនការបែងចែកដីសម្រាប់ការសាងសង់លំនៅដ្ឋានសង្គមត្រូវតែធានាថាវាឆ្លើយតបនឹងតម្រូវការដ៏ធំរបស់ទីក្រុង។

លើសពីនេះទៀត ដើម្បីលើកកម្ពស់កំណើន និងធានាសន្តិសុខសង្គម គួរតែមានគោលនយោបាយអនុគ្រោះបន្ថែមទៀតសម្រាប់អ្នកវិនិយោគក្នុងការអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃសមរម្យ - VARS បានស្នើឡើង។

បុគ្គល​ដែល​ធ្វើ​អាជីវកម្ម​អចលនទ្រព្យ​មិន​ត្រូវ​បាន​អនុញ្ញាត​ឱ្យ​ទិញ​លក់​លើស​ពី​១០​ដង​ក្នុង​មួយ​ឆ្នាំ​ឡើយ ។

ចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែសីហា បុគ្គលដែលធ្វើអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យខ្នាតតូចមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យធ្វើប្រតិបត្តិការលើសពី 10 ដងក្នុងមួយឆ្នាំ និងក្រោម 300 ពាន់លានដុងក្នុងមួយកិច្ចសន្យា។

បទប្បញ្ញត្តិខាងលើមានចែងក្នុងក្រិត្យលេខ 96/2024/ND-CP (ក្រឹត្យលេខ 96) ដែលរៀបរាប់លម្អិតអំពីមាត្រាមួយចំនួននៃច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុ។

ក្រឹត្យនេះចែងយ៉ាងច្បាស់អំពីតម្រូវការសម្រាប់បុគ្គលដែលធ្វើអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យខ្នាតតូច។ ដូច្នោះហើយ បុគ្គលដែលធ្វើអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យខ្នាតតូចមិនតម្រូវឱ្យរៀបចំគម្រោងវិនិយោគនោះទេ។

ចំនួនប្រតិបត្តិការត្រូវបានកំណត់តិចជាង 10 ដងក្នុងមួយឆ្នាំ ហើយកិច្ចសន្យានីមួយៗមិនលើសពី 300 ពាន់លានដុង។ ក្នុងករណីមានប្រតិបត្តិការមួយក្នុងមួយឆ្នាំ តម្លៃមិនត្រូវបានរាប់បញ្ចូលទេ។

យោងតាមច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុឆ្នាំ 2023 បុគ្គលដែលធ្វើអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យខ្នាតតូចមិនចាំបាច់បង្កើតអាជីវកម្មនោះទេ ប៉ុន្តែត្រូវតែប្រកាស និងបង់ពន្ធ។

ដូចគ្នានេះដែរ អង្គការដែលលក់ ឬជួលផ្ទះ ការងារសំណង់ ឬផ្នែកនៃផ្ទៃជាន់សំណង់មិនសម្រាប់គោលបំណងអាជីវកម្ម ក៏ត្រូវបានកំណត់ចំនួនលក់ ហើយត្រូវប្រកាស និងបង់ពន្ធផងដែរ។

ដូច្នេះបទប្បញ្ញត្តិថ្មីបានកំណត់ជាពិសេសចំនួនប្រតិបត្តិការ និងតម្លៃកិច្ចសន្យាក្នុងករណីនេះ។ នេះ​ជា​ចំណុច​ថ្មី​បើ​ធៀប​នឹង​ពេល​មុន ព្រោះ​បទប្បញ្ញត្តិ​ចាស់​មិន​បាន​បញ្ជាក់​ពី​លក្ខខណ្ឌ​សម្រាប់​បុគ្គល​ដែល​ធ្វើ​អាជីវកម្ម​អចលនទ្រព្យ​ខ្នាត​តូច​នោះ​ទេ។

អ្នកជំនាញជាច្រើនជឿថាការកំណត់យ៉ាងច្បាស់លាស់លក្ខណៈវិនិច្ឆ័យសម្រាប់បុគ្គលដែលធ្វើអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យខ្នាតតូចនឹងកំណត់ការរំពឹងទុកនិង "ការរុករក" ទីផ្សារ។

ប្រភព៖ https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-ha-noi-mat-phong-do-gioi-hanh-giao-dich-trong-nam-doi-voi-ca-nhan-kinh-doanh-dia-oc-281497.html