តើការកាត់អត្រាការប្រាក់ជាដំណោះស្រាយសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យឬ?

នៅក្នុងអត្ថបទមួយដែលត្រូវបានបោះពុម្ពផ្សាយនៅក្នុង SCMP អ្នកនិពន្ធ Nicholas Spiro អះអាងថា សេដ្ឋកិច្ចទាំងពីរនៃប្រទេសកូរ៉េខាងត្បូង និងអូស្ត្រាលី ផ្តល់នូវការប្រុងប្រយ័ត្នអំពីដែនកំណត់នៃគោលនយោបាយរូបិយវត្ថុ នៅពេលដែលកត្តាផ្សេងទៀតក៏ប៉ះពាល់ដល់ទស្សនវិស័យសម្រាប់អចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានផងដែរ។

Cắt giảm lãi suất có phải là giải pháp cho thị trường bất động sản - Kinh nghiệm Hàn Quốc và Australia

អគារផ្ទះល្វែងនៅជាយក្រុងស៊ីដនីនៃ Meadowbank ។ តម្លៃផ្ទះអូស្ត្រាលីបានកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័សក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះ ដោយសារអត្រាការប្រាក់ទាបបានជួយដល់តម្រូវការប្រេងឥន្ធនៈ ទោះបីជាមានការព្រមានថាកំណើនបែបនេះមិនស្ថិតស្ថេរក៏ដោយ។ រូបថត៖ Bloomberg

ប្រធានធនាគារកណ្តាលអាមេរិកលោក Jerome Powell មិនបានធ្វើឱ្យទីផ្សារហិរញ្ញវត្ថុភ្ញាក់ផ្អើលទេ នៅពេលដែលលោកថ្លែងសុន្ទរកថាដែលរំពឹងទុកយ៉ាងខ្លាំងនៅឯសន្និសីទប្រចាំឆ្នាំរបស់ Kansas City Fed នៅ Jackson Hole រដ្ឋ Wyoming នៅថ្ងៃទី 23 ខែសីហា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការអះអាងរបស់គាត់ថា "វាដល់ពេលដែលត្រូវកែសម្រួលគោលនយោបាយ" គឺជាការណែនាំដ៏រឹងមាំបំផុតពីធនាគារកណ្តាលដ៏មានឥទ្ធិពលបំផុតរបស់ពិភពលោក ដែលការកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់គឺជិតមកដល់។

ខណៈពេលដែលធនាគារកណ្តាលសំខាន់ៗផ្សេងទៀត រួមទាំងធនាគារកណ្តាលអ៊ឺរ៉ុប បានចាប់ផ្តើមកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់ខ្ចី ការផ្លាស់ប្តូរគោលនយោបាយរបស់ Fed បានជះឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងទៅលើពិភពលោកទាំងមូល។ នេះជាការពិតជាពិសេសសម្រាប់អាស៊ី ដែលឥទ្ធិពលលេចធ្លាយកាន់តែច្បាស់ ដោយសារទំនាក់ទំនងពាណិជ្ជកម្ម និងហិរញ្ញវត្ថុកាន់តែជិតស្និទ្ធជាមួយសហរដ្ឋអាមេរិក។

មានការរំពឹងទុកយ៉ាងទូលំទូលាយថា តើប្រទេសណាដែលមានសេដ្ឋកិច្ចកំពូលនៅអាស៊ី ក្រៅពីប្រទេសចិន នឹងក្លាយជាប្រទេសដំបូងគេដែលកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់។ សម្រាប់ទីផ្សារលំនៅឋានដែលប្រកាន់យកអត្រាការប្រាក់ ការផ្លាស់ប្តូរគោលនយោបាយរូបិយវត្ថុមានឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងទៅលើមនោសញ្ចេតនា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នោះមិនមែនជាកត្តាតែមួយគត់ដែលប៉ះពាល់ដល់ដំណើរការ និងអនាគតនៃអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋាននោះទេ។ នៅក្នុងសេដ្ឋកិច្ចមួយចំនួន វាមិនច្បាស់ទេថាតើអត្រាការប្រាក់អាចឬគួរត្រូវបានបញ្ចុះក្នុងរយៈពេលដ៏ខ្លីខាងមុខនេះ។

ជាឧទាហរណ៍ នៅប្រទេសកូរ៉េខាងត្បូង ការរំពឹងទុកថាអត្រាការប្រាក់នឹងត្រូវកាត់បន្ថយក្នុងពេលឆាប់ៗនេះ បានរួមចំណែកដល់ការងើបឡើងវិញយ៉ាងខ្លាំងនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យ។ តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងសេអ៊ូលបានកើនឡើងពីកម្រិតទាបនៅក្នុងខែធ្នូ ឆ្នាំ 2022 បន្ទាប់ពីការធ្លាក់ចុះយ៉ាងឃោរឃៅដែលបង្កឡើងដោយការសម្រេចចិត្តរបស់ធនាគារកណ្តាលកូរ៉េ (BOK) ក្នុងការដំឡើងអត្រាការប្រាក់ដល់កម្រិតខ្ពស់រយៈពេល 14 ឆ្នាំគឺ 3.5% ។

ទោះបីជាអត្រាអតិផរណារបស់ប្រទេសកូរ៉េខាងត្បូងកំពុងធ្លាក់ចុះក្រោមគោលដៅ 2 ភាគរយរបស់ខ្លួន ហើយតម្រូវការក្នុងស្រុកបានធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង លក្ខខណ្ឌដែលធានាដល់ការកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់ ការរក្សាស្ថិរភាពហិរញ្ញវត្ថុគឺជាផ្នែកមួយនៃអាណត្តិរបស់ BOK ។ នេះធ្វើឱ្យ BOK មានភាពរសើបយ៉ាងខ្លាំងចំពោះសមាមាត្របំណុលខ្ពស់នៃគ្រួសារកូរ៉េខាងត្បូងដែលជាកែងជើង Achilles នៃសេដ្ឋកិច្ចអាស៊ីឦសាន។

វិធានការពីមុនរបស់រដ្ឋាភិបាលកូរ៉េខាងត្បូងក្នុងការទប់ស្កាត់វិបត្តិលំនៅដ្ឋានពេញលេញបាននាំឱ្យមានការស្ទុះងើបឡើងវិញខ្លាំងជាងការរំពឹងទុកនៅក្នុងការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះដែលបានកើនឡើងជិត 6 ភាគរយនៅក្នុងលក្ខខណ្ឌប្រចាំឆ្នាំកាលពីត្រីមាសមុន។ មិនខ្លាំងដូចការរីកដុះដាលនៃឆ្នាំ 2020-21 ប៉ុន្តែលឿនគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ BOK ដើម្បីចង្អុលបង្ហាញពីការស្ទុះងើបឡើងវិញនៃតម្លៃផ្ទះនៅទីក្រុងសេអ៊ូលនៅឯកិច្ចប្រជុំគោលនយោបាយរបស់ខ្លួនកាលពីខែមុនដែលជាហេតុផលដែលត្រូវប្រុងប្រយ័ត្នចំពោះការកាត់អត្រាការប្រាក់។

“នេះជាលើកដំបូងដែលពួកគេបានលើកឡើងជាពិសេសអំពីតម្លៃនៅក្នុងតំបន់សេអ៊ូល។ វា ក៏បង្ហាញពីរបៀបដែលហានិភ័យនៃការកើនឡើងតម្លៃផ្ទះមួយផ្សេងទៀតកំពុងដើរតួជាឧបសគ្គលើគោលនយោបាយរូបិយវត្ថុ បើទោះបីជាអតិផរណាទាប និងកំណើនខ្សោយក៏ដោយ។ លោក Jeong-woo Park សេដ្ឋវិទូកូរ៉េខាងត្បូង និងតៃវ៉ាន់នៅ Nomura បាននិយាយថា BOK ស្ថិតក្នុងស្ថានភាពលំបាកមួយ។

នេះកាន់តែពិបាក ដោយសារការទទួលខុសត្រូវក្នុងការគ្រប់គ្រងទីផ្សារលំនៅដ្ឋានស្ថិតនៅជាមួយរដ្ឋាភិបាល មិនមែនធនាគារកណ្តាលទេ។ ទោះបីជាបទប្បញ្ញត្តិកម្ចីទិញផ្ទះត្រូវបានរឹតបន្តឹង ហើយកិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងកំពុងដំណើរការដើម្បីជំរុញការផ្គត់ផ្គង់ក៏ដោយ ក៏អ្នកបង្កើតគោលនយោបាយនៅតែតស៊ូដើម្បីការពារការរីកចំរើន និងការធ្លាក់ចុះពីការបំផ្លាញទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

ផ្ទុយទៅវិញ នៅប្រទេសអូស្ត្រាលី ការកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់គឺមិនមាននៅលើតុទេ។ កាលពីដើមខែនេះ ធនាគារបម្រុងអូស្ត្រាលី (RBA) បានរក្សាការចំណាយលើការខ្ចីប្រាក់ក្នុងកម្រិតខ្ពស់រយៈពេល 12 ឆ្នាំ ហើយថែមទាំងបានពិភាក្សាអំពីលទ្ធភាពនៃការកើនឡើងបន្ថែមទៀត ខណៈដែលអតិផរណាបន្តកើនឡើង។

ខណៈពេលដែលវាមិនទាន់រឹតបន្តឹងគោលនយោបាយខ្លាំងដូចធនាគារកណ្តាលសំខាន់ៗផ្សេងទៀត RBA កំពុងតស៊ូដើម្បីបញ្ចុះបញ្ចូលទីផ្សារថាវានឹងរារាំងនិន្នាការនៃការបន្ធូរបន្ថយរូបិយវត្ថុនៅឆ្នាំនេះដោយរក្សាអត្រាការប្រាក់ឱ្យខ្ពស់បានយូរ។ វិនិយោគិនសញ្ញាប័ណ្ណរំពឹងថា RBA នឹងចាប់ផ្តើមគោលនយោបាយបន្ធូរបន្ថយនៅខែធ្នូ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វាមិនមែនជាគោលនយោបាយរូបិយវត្ថុដែលកំពុងជំរុញទីផ្សារលំនៅដ្ឋានរបស់ប្រទេសនោះទេ។ សូម្បីតែនៅពេលដែល RBA ដំឡើងអត្រាការប្រាក់កាលពីឆ្នាំមុនក៏ដោយ តម្លៃផ្ទះបានកើនឡើងក្នុងល្បឿនយ៉ាងលឿនដែលមិននឹកស្មានដល់បន្ទាប់ពីការធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំងប៉ុន្តែក្នុងរយៈពេលខ្លី។ លោក Tim Lawless នាយកស្រាវជ្រាវអាស៊ីប៉ាស៊ីហ្វិកនៅ CoreLogic បាននិយាយថា "ប្រសិនបើវាគ្រាន់តែអំពីអត្រាការប្រាក់ យើងនឹងស្ថិតនៅក្នុងវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចដ៏ជ្រៅមួយនៅពេលនេះ" ។

ការប្រែប្រួលនៃការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការមានផលប៉ះពាល់ខ្លាំងជាងលើតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសអូស្ត្រាលី។ វិបត្តិលទ្ធភាពទិញផ្ទះដែលត្រូវបានធ្វើឱ្យកាន់តែធ្ងន់ធ្ងរឡើងដោយជំងឺរាតត្បាត Covid-19 បានគូសបញ្ជាក់ពីការបរាជ័យគោលនយោបាយយូរអង្វែងទាំងផ្នែកផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ។

នៅក្នុងការដាក់ស្នើកាលពីខែមេសាទៅកាន់គណៈកម្មាធិការប្រជាជនស្តីពីវិបត្តិលំនៅដ្ឋាន លោក Saul Eslake នៃទីប្រឹក្សាសេដ្ឋកិច្ច Corinna បានកត់សម្គាល់ថាទីផ្សារលំនៅដ្ឋានបានទទួលរងនូវភាពអាក្រក់បំផុត។ ចាប់តាំងពីពាក់កណ្តាលទសវត្សរ៍ឆ្នាំ 1980 រដ្ឋាភិបាលសហព័ន្ធ និងរដ្ឋបានផ្តោតលើការជំរុញតម្រូវការជាជាងការបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់។ គោលនយោបាយផ្នែកខាងតម្រូវការបានបញ្ចប់ការអនុគ្រោះដល់វិនិយោគិនជាងអ្នកទិញផ្ទះលើកដំបូង ដែលមួយផ្នែកដោយសារតែការផ្លាស់ប្តូរនៅក្នុងប្រព័ន្ធពន្ធ។

ការធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំងនៃភាពជាម្ចាស់ផ្ទះបានជំរុញឱ្យមានតម្រូវការសម្រាប់ផ្ទះជួល ដែលរួមចំណែកដល់ការធ្លាក់ចុះនៃតម្លៃសមរម្យ ចំពេលមានការកើនឡើងនៃជំងឺរាតត្បាតដែលបណ្ដាលមកពីការធ្វើចំណាកស្រុកសុទ្ធ។ ការដាក់កំហិតលើការធ្វើផែនការ និងបទប្បញ្ញត្តិកំណត់តំបន់បានធ្វើឱ្យវិបត្តិកាន់តែធ្ងន់ធ្ងរឡើងដោយការរារាំងដល់ការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានដង់ស៊ីតេមធ្យមនៅក្នុងតំបន់ជាយក្រុងដែលចង់បាននៅជិតកណ្តាលទីក្រុង។

ការចំណាយលើការខ្ចីប្រាក់ទាបនឹងមិនធ្វើឱ្យមានលទ្ធភាពទិញកាន់តែប្រសើរឡើងទេ ហើយថែមទាំងអាចធ្វើឱ្យបញ្ហាកាន់តែធ្ងន់ធ្ងរថែមទៀត។ ម៉្យាងវិញទៀត កំណែទម្រង់ដ៏សំខាន់នៃប្រព័ន្ធផែនការរបស់ប្រទេសអូស្ត្រាលីនឹងឈានទៅមុខយ៉ាងវែងឆ្ងាយឆ្ពោះទៅរកការដោះស្រាយមូលហេតុនៃវិបត្តិលំនៅដ្ឋាន។

ខណៈពេលដែលវិនិយោគិនកំពុងបង្កើនការភ្នាល់លើការធ្លាក់ចុះអត្រាការប្រាក់នៅក្នុងបណ្តាប្រទេសដែលមានសេដ្ឋកិច្ចកំពូលនៅអាស៊ី កូរ៉េខាងត្បូង និងអូស្ត្រាលីកំពុងផ្តល់ការប្រុងប្រយ័ត្នអំពីដែនកំណត់នៃគោលនយោបាយរូបិយវត្ថុ ជាពិសេសនៅពេលនិយាយអំពីទីផ្សារលំនៅដ្ឋាន។

* Nicholas Spiro គឺជាដៃគូនៅ Lauressa Advisory ដែលជាក្រុមហ៊ុនប្រឹក្សាផ្នែកម៉ាក្រូសេដ្ឋកិច្ច និងអចលនទ្រព្យដែលមានមូលដ្ឋាននៅទីក្រុងឡុងដ៍។ គាត់គឺជាអ្នកជំនាញលើសេដ្ឋកិច្ចជឿនលឿន និងកំពុងរីកចម្រើន និងជាអ្នកអត្ថាធិប្បាយជាញឹកញាប់លើការអភិវឌ្ឍន៍ម៉ាក្រូ-នយោបាយ និងហិរញ្ញវត្ថុ។

ប្រភព៖ https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html