រមណីយដ្ឋានអចលនទ្រព្យ "កូនបាត់" នៃទីផ្សារ

រមណីយដ្ឋានអចលនទ្រព្យ "កូនបាត់" នៃទីផ្សារ

ក្នុងសេចក្តីសម្រេចចិត្តលេខ ០៨/២០១៧ ការិយាល័យនយោបាយបានកំណត់ថានឹងធ្វើឲ្យវិស័យទេសចរណ៍ក្លាយជាឧស្សាហកម្មនាំមុខគេ ទាក់ទាញធនធានសង្គមមកបណ្តាក់ទុនក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍ទេសចរណ៍ វិនិយោគលើគម្រោងទ្រង់ទ្រាយធំ កន្លែងកម្សាន្តក្នុងវិស័យសំខាន់ៗ...

ដោយសារតែថ្មីៗនេះ អ្នកវិនិយោគជាច្រើនបានចាក់លុយចូលទៅក្នុងគម្រោងអចលនទ្រព្យទេសចរណ៍ រមណីយដ្ឋាន សណ្ឋាគារ ឬរមណីយដ្ឋានលំដាប់ខ្ពស់។ យ៉ាងណាមិញ ផ្នែកអចលនទ្រព្យទេសចរណ៍ និងរមណីយដ្ឋានកំពុងប្រឈមនឹងបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ជាច្រើន។

វិស្សមកាលទេសចរណ៍អចលនទ្រព្យយកកុមារនៃទីផ្សាររូបភាព ១ — រូបថតគំនូរ។ (ប្រភព៖ DK)

ក្នុងសិក្ខាសាលា “វិសោធនកម្មច្បាប់ភូមិបាល៖ ការបង្កើតដីសម្រាប់ទេសចរណ៍” ដែលប្រព្រឹត្តទៅនាព្រឹកថ្ងៃទី ១៩ តុលា លោក Nguyen Van Dinh អនុប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យវៀតណាមបានមានប្រសាសន៍ថា បច្ចុប្បន្នវៀតណាមមានគម្រោងអចលនទ្រព្យទេសចរណ៍ជាង ២០០ ដែលកំពុងអនុវត្ត ដោយបង្កើតខុនដូជិត ១០ ម៉ឺនផ្ទះ វីឡា ៣ ០០០ និងសណ្ឋាគារថ្មី ១៥.០០០ បន្ទប់។

នៅឆ្នាំ 2030 វៀតណាមអាចក្លាយជាមហាអំណាចទេសចរណ៍ ដែលមានភ្ញៀវក្នុងស្រុក 160 លាននាក់ និងភ្ញៀវអន្តរជាតិ 50-70 លាននាក់ ត្រូវការបន្ទប់ស្នាក់នៅប្រហែល 500,000 បន្ទប់ ដោយមិនគិតពីប្រភេទសេវាកម្មផ្សេងទៀត ជាពិសេសទេសចរណ៍លំដាប់ខ្ពស់ដែលស្ទើរតែគ្មាន។

តាមលោក Dinh ក្នុងបរិបទបច្ចុប្បន្ន វៀតណាមសម្រេចបានត្រឹមតែ ១/៣ នៃប្រព័ន្ធហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ដែលអាចបំពេញតម្រូវការ ហើយគុណភាពមិនខ្ពស់នាពេលខាងមុខ។ ហើយចំនួននេះនៅទ្រឹងអស់រយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំកន្លងមកនេះ ដោយសារតែបញ្ហាផ្លូវច្បាប់មិនទាន់ដោះស្រាយបាន ។

លោក ឌិញ បានមានប្រសាសន៍ថា អចលនទ្រព្យរមណីយដ្ឋានប្រៀបដូចជា “កូនបាត់” នៃទីផ្សារ។ ដោយសារតែច្បាប់ភូមិបាលមិនបានរៀបរាប់ឈ្មោះអ្នកអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យទេសចរណ៍ ក្រុមមុខវិជ្ជានេះអវត្តមានពីច្បាប់ភូមិបាល ច្បាប់វិនិយោគ និងបទប្បញ្ញត្តិផ្សេងៗទាក់ទងនឹងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

«មានគម្រោងទេសចរណ៍ខ្នាតធំជាង១០០ ដែលនៅទំនេររង់ចាំដំណោះស្រាយផ្លូវច្បាប់។ លោក Dinh មានប្រសាសន៍ថា ប្រសិនបើស្ថានភាពនេះនៅតែបន្ត វានឹងមិនលើកទឹកចិត្តដល់ការវិនិយោគទេសចរណ៍ បំបាក់ទឹកចិត្តអ្នកវិនិយោគ ហើយសូម្បីតែអាជ្ញាធរមូលដ្ឋានដែលចង់ជំរុញការវិនិយោគក៏នឹងជួបការលំបាកដែរ”។

មានការលំបាកជាច្រើនទៀត។

ទន្ទឹមនឹងនោះ លោកមេធាវី Nguyen Hong Chung ប្រធានក្រុមប្រឹក្សាភិបាលនៃក្រុមហ៊ុន DVL Ventures អនុប្រធានក្លឹបអចលនទ្រព្យទីក្រុងហាណូយបានមានប្រសាសន៍ថា គម្រោងអចលនទ្រព្យទេសចរណ៍ និងរមណីយដ្ឋាននៅតែប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាលំបាកជាងនេះទៅទៀត ដែលជាបទប្បញ្ញត្តិនៃករណីដែលរដ្ឋទាមទារយកដីដើម្បីអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គមសម្រាប់ផលប្រយោជន៍ជាតិ និងសាធារណៈ។

អាស្រ័យហេតុនេះ គម្រោងដែលរដ្ឋទទួលបានដីវិញត្រូវបានកំណត់ថាជាគម្រោងធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងនូវហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេស និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសង្គមទូទៅរបស់ប្រជាជន ធានាសន្តិសុខសង្គមសម្រាប់ប្រជាជន ដោយមិនរាប់បញ្ចូលគម្រោងដែលមានគោលដៅអភិវឌ្ឍន៍ទេសចរណ៍ ការកម្សាន្ត ការកម្សាន្ត ឬរួមបញ្ចូលគ្នានូវលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មជាមួយនឹងការអភិវឌ្ឍន៍ទេសចរណ៍ កន្លែងផ្តល់សេវាកម្ម ការកម្សាន្ត ការកំសាន្ត។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ សេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាលដែលបានកែសម្រួលនេះ មិនមានបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការស្តារដីសម្រាប់គម្រោងតំបន់ទីក្រុងថ្មីនោះទេ។ ដូច្នេះចាំបាច់ត្រូវបន្ថែមខ្លឹមសារនៃ "គម្រោងតំបន់ទីក្រុងថ្មីដែលមានផ្ទៃដីលើសពី ៣០០ ហិកតា" ទៅនឹងប្រភេទផលិតផលអចលនទ្រព្យនៅក្នុងច្បាប់ភូមិបាលដែលបានកែសម្រួល ដើម្បីធានាឱ្យមានភាពស៊ីសង្វាក់គ្នានៃប្រព័ន្ធហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេស និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសង្គម។

បើតាមលោក Chung ក្នុងរយៈពេលពីឆ្នាំ 2015-2019 ទេសចរណ៍មានការអភិវឌ្ឍន៍យ៉ាងខ្លាំង រាជធានី-ខេត្តជាច្រើនបានចាត់ទុកការអភិវឌ្ឍន៍វិស័យទេសចរណ៍ជាទិសដៅល្អ ដោយកំណត់ថាវិស័យទេសចរណ៍ជាចំណុចស្នូល។ ប្រការនេះនាំឱ្យការពិតដែលថា ទោះបីជាច្បាប់បានចែងថាអចលនទ្រព្យទេសចរណ៍មិនមែនជាកម្មវត្ថុនៃការយកដីដោយរដ្ឋក៏ដោយ ដោយសារតែគម្រោងទេសចរណ៍ត្រូវបានកំណត់ថាជាគម្រោងសំខាន់ៗ ប៉ុន្តែខេត្តជាច្រើននៅតែយកដីមកវិញ និងបែងចែកដីឱ្យអាជីវកម្ម។

វិស្សមកាលទេសចរណ៍អចលនទ្រព្យយកកុមារនៃទីផ្សាររូបភាព ២ — សិក្ខាសាលាវិទ្យាសាស្ត្រក្រោមប្រធានបទ "វិសោធនកម្មច្បាប់ភូមិបាល៖ ការបង្កើតដីសម្រាប់ទេសចរណ៍"។ (រូបថត៖ DT)

ជាលទ្ធផលបន្ទាប់ពីឆ្នាំ 2019 បញ្ហាផ្លូវច្បាប់ទាក់ទងនឹងអចលនទ្រព្យទេសចរណ៍បានចាប់ផ្តើមកើតឡើង។ នៅពេលមានការស្នើសុំពិនិត្យ គម្រោងជាបន្តបន្ទាប់ត្រូវបានផ្អាក ដោយសារបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការបែងចែកដីធ្លី ហើយជាលទ្ធផល គម្រោងទាំងនោះនៅតែត្រូវផ្អាក ដើម្បីរង់ចាំក្របខណ្ឌច្បាប់ថ្មី។

លោកបន្តថា៖ «ដើម្បីឱ្យវិស័យទេសចរណ៍ក្លាយជាវិស័យសេដ្ឋកិច្ចឈានមុខគេ ខ្ញុំគិតថាច្បាប់ភូមិបាលថ្មីត្រូវមានបទប្បញ្ញត្តិជាក់លាក់លើដីទេសចរណ៍។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ក៏មានគោលនយោបាយ និងយន្តការបើកចំហយ៉ាងពិតប្រាកដ លើដីធ្លី ពន្ធដារ ការវិនិយោគជាដើម ដើម្បីឲ្យវិស័យទេសចរណ៍មានការអភិវឌ្ឍន៍។

ការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចនៅដំណាក់កាលនីមួយៗមានអាទិភាពខុសៗគ្នា។ លោក Chung បានស្នើឡើងថា នៅពេលដែលយើងកំណត់វិស័យទេសចរណ៍ជាចំណុចសំខាន់ គម្រោងទេសចរណ៍ដូចជា សួនកម្សាន្ត តំបន់កម្សាន្ត អគារពហុគោលបំណងជាដើម ត្រូវតែបញ្ចូលទៅក្នុងបញ្ជីដីធ្លីដែលរដ្ឋទទួលបានមកវិញសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គម»។

អ្នកជំនាញផ្នែកច្បាប់អចលនទ្រព្យ លោក Nguyen Van Dinh ក៏បានចង្អុលបង្ហាញពីភាពមិនគ្រប់គ្រាន់មួយទៀតនៅក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល (វិសោធនកម្ម) ដែលស្ថិតក្នុងករណីនៃការស្តារដីធ្លីឡើងវិញសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គម ដើម្បីផលប្រយោជន៍ជាតិ និងសាធារណៈ។

សេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះ កំណត់តែការស្ដារដីសម្រាប់គម្រោងលំនៅឋាន ពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្មចម្រុះប៉ុណ្ណោះ ប្រសិនបើសម្រេចដោយក្រុមប្រឹក្សាប្រជាជនខេត្តស្របតាមលក្ខខណ្ឌមូលដ្ឋាន។

ដូចនេះ គម្រោងត្រូវតែ "ជាប់" ទៅនឹងផ្នែកមួយនៃមុខងារលំនៅដ្ឋាន (មិនមានបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីកម្រិត ឬភាគរយ) សម្រាប់រដ្ឋក្នុងការទាមទារយកដីមកវិញ។

“ខ្ញុំយល់ស្របនឹងទស្សនៈដែលថាដីត្រូវការយកមកវិញសម្រាប់ទាំងគម្រោងទេសចរណ៍ ការកម្សាន្ត និងការកម្សាន្តសុទ្ធសាធ (ដោយគ្មានមុខងារលំនៅដ្ឋាន)។ ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី ក្នុងទីតាំងសមស្របសម្រាប់វិស័យទេសចរណ៍ គួរតែផ្តល់អាទិភាពដល់ការទិញដី ដើម្បីអនុវត្តគម្រោងទេសចរណ៍សំខាន់ៗ បង្កើតសន្ទុះសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គមក្នុងស្រុក និងថែមទាំងបង្កើតសន្ទុះដើម្បីផ្សព្វផ្សាយដល់តំបន់ និងតំបន់ទាំងមូល»។

លោក Dinh បានវិភាគថា តាមពិតប្រសិនបើការទិញដីមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតទេ គម្រោងខ្នាតធំមិនអាចត្រូវបានអនុវត្តដើម្បីទាក់ទាញវិនិយោគិនដែលមានសក្តានុពល និងមានសមត្ថភាពនោះទេ។ ប្រសិនបើសេចក្តីព្រាងច្បាប់បច្ចុប្បន្នត្រូវបានរក្សាទុក ការអនុវត្តគម្រោងទេសចរណ៍សំខាន់ៗនឹងត្រូវបានរារាំង។ ដើម្បីអនុវត្តគម្រោងទេសចរណ៍ ការកម្សាន្ត និងការកម្សាន្ត មូលដ្ឋានត្រូវបានបង្ខំឱ្យ "បញ្ចូល" ផ្នែកមួយនៃដីលំនៅដ្ឋាន (ប្រហែលជាភាគរយតិចតួចបំផុត) ទៅក្នុងគម្រោងផែនការរបស់គម្រោង ដើម្បីបំពេញលក្ខខណ្ឌទិញដី។

ទម្រង់នៃការ "គេច" នេះនឹងបង្កឱ្យមានផលវិបាក។ ដីលំនៅដ្ឋានដែលមិនបានប្រើប្រាស់ធ្វើឱ្យខ្ជះខ្ជាយធនធាន ឬប្រសិនបើប្រើប្រាស់ វានឹងបង្កើតមុខងារលំនៅដ្ឋានក្នុងវិសាលភាពនៃគម្រោងទេសចរណ៍។ អ្នករស់នៅក្នុងគម្រោងរយៈពេលវែងនឹងកាត់បន្ថយកម្រិតនៃភាពប្រណីតនៃគម្រោងរមណីយដ្ឋាន។ ដូច្នេះហើយ លោក ឌិញ យល់ថា ចាំបាច់ត្រូវបន្ថែមលើមាត្រា ៧៩ នៃសេចក្តីព្រាងសំណុំរឿង ស្តារដី ដើម្បីអនុវត្តគម្រោងទេសចរណ៍ កម្សាន្ត និងកម្សាន្តសុទ្ធសាធ ដែលមិនមានមុខងារលំនៅឋាន។

ប្រភព