ការពិភាក្សាអំពីការទិញដី សំណង ការគាំទ្រ និងការតាំងទីលំនៅថ្មី។

ការស្នើសុំឲ្យមានការចាប់យកដីប្រសិនបើប្រជាពលរដ្ឋជាង ៧០% យល់ស្រប

យោងតាមស្ថិតិ មានមតិជាង 12 លានពីភ្នាក់ងារ អង្គការ និងបុគ្គល លើសេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល (វិសោធនកម្ម)។ ការពិគ្រោះជាសាធារណៈលើសេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល (វិសោធនកម្ម) គឺជាសកម្មភាពនយោបាយ និងសង្គមយ៉ាងទូលំទូលាយ ទាក់ទាញការចាប់អារម្មណ៍ពីវណ្ណៈជន បញ្ញវន្ត ជនវៀតណាមដែលរស់នៅក្រៅប្រទេស អង្គការ និងអាជីវកម្មដែលកំពុងប្រតិបត្តិការនៅប្រទេសវៀតណាម។

បញ្ហាមួយដែលទទួលបានការយកចិត្តទុកដាក់ជាពិសេសពីសាធារណជននាពេលថ្មីៗនេះ គឺគោលនយោបាយទទួលបានដី សំណង ការគាំទ្រ និងការតាំងលំនៅថ្មី។ ដោយឡែកទាក់ទងនឹងការទិញដីតាមពិតមិនទាន់មានគម្រោងធំមួយណាដែលអាជីវកម្មអាចចរចាជាមួយប្រជាពលរដ្ឋបាននោះទេ ។ នោះក៏ជាមូលហេតុដែលធ្វើឲ្យប្រសិទ្ធភាពនៃការប្រើប្រាស់ដីត្រូវប៉ះពាល់។ រដ្ឋនៅតែទាមទារយក និងបំប្លែងគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីឡើងវិញ ការគណនាភាពខុសគ្នានៃការជួលដីគឺពិបាកណាស់។

ក្រុមប្រឹក្សាភិបាលស្តីពីការស្តារដីធ្លី សំណង ការគាំទ្រ និងការតាំងទីលំនៅថ្មី រូបភាពគោលនយោបាយ ១ — គោលនយោបាយទទួលបានដី សំណង ការគាំទ្រ និងការតាំងទីលំនៅថ្មី មានការចាប់អារម្មណ៍ជាពិសេសចំពោះមតិសាធារណៈ។

ជាក់ស្តែង នៅពេលដែលអាជីវកម្មអនុវត្តគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ទីក្រុង និងចរចាជាមួយមនុស្ស មានករណីជាច្រើនដែលពួកគេជួបប្រទះការលំបាក និងបញ្ហាមួយចំនួន។ តាមនោះ ក្នុងសិក្ខាសាលាផ្តល់យោបល់លើសេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល (វិសោធនកម្ម) នាថ្ងៃទី ៨ មិនា រៀបចំដោយសហព័ន្ធពាណិជ្ជកម្ម និងឧស្សាហកម្មវៀតណាម (VCCI) សម្របសម្រួលជាមួយក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន លោក Nguyen Quoc Hiep ប្រធានសមាគមអ្នកម៉ៅការសំណង់វៀតណាមបានមានប្រសាសន៍ថា មានគម្រោងរបស់សហគ្រាសដែលមិនបានអនុវត្តអស់រយៈពេល ៨ ឆ្នាំដោយសារបញ្ហាសំណង ជំនួយ និងស្តារដី។

យោងតាមលោក Nguyen Quoc Hiep នៅពេលដែលដីលំនៅឋាន និងដីសេវាកម្មពាណិជ្ជកម្មត្រូវបានប្រមូលមកវិញ សំណងគ្រប់គ្រាន់ត្រូវតែផ្តល់តាមផែនការសំណងដែលសម្រេចដោយរដ្ឋាភិបាល ដើម្បីធានាថាការរស់នៅរបស់ប្រជាជនមិនជួបការលំបាក។ ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី លោក ហៀប បានសង្កត់ធ្ងន់ថា៖ «ប៉ុន្តែបញ្ហាមួយចាំបាច់ត្រូវបញ្ជាក់៖ តម្លៃសំណងត្រូវតែអនុវត្តស្របតាមផែនការតម្លៃសំណងដែលបានអនុម័ត ហើយមិនអាចអនុវត្តដោយការចរចាដោយខ្លួនឯងរវាងគ្រួសារនីមួយៗ និងអ្នកវិនិយោគនោះទេ»។

លោកស្រី Nguyen Thi Nga ប្រធានក្រុមហ៊ុន BRG Group បានស្នើថា៖ «នៅពេលដែលមានកិច្ចព្រមព្រៀងជាមួយប្រជាជនភាគច្រើន អ្នកវិនិយោគត្រូវស្នើសុំឱ្យភ្នាក់ងាររដ្ឋជួយយកដីមកវិញ និងអនុវត្តប្រសិនបើគ្រួសារដែលនៅសេសសល់មិនយល់ព្រម ដើម្បីជៀសវាងការរុះរើដីខ្សាច់ និងការប្រើប្រាស់ដីគ្មានប្រសិទ្ធភាព។ ប្រសិនបើមានតែ 1% មិនយល់ស្រប វានឹងពិបាកក្នុងការអនុវត្តគម្រោង។ ច្បាប់អាចអនុញ្ញាតឱ្យមានការអនុវត្តគម្រោងដោយផ្នែក ប៉ុន្តែគម្រោងទាំងមូល។

សម្តែងមតិលើបញ្ហានេះ អ្នកជំនាញសេដ្ឋកិច្ច លោក Vu Vinh Phu មានប្រសាសន៍ថា ដើម្បីឲ្យការស្តារដីមានលក្ខណៈងាយស្រួល រដ្ឋត្រូវមានយន្តការ និងគោលនយោបាយជាក់លាក់ដើម្បីបង្កើតច្រករបៀងផ្លូវច្បាប់ ដែលស្ថាប័នពាក់ព័ន្ធ ប្រជាជន និងអាជីវកម្មអាចអនុវត្តបាន។

អ្នកជំនាញសេដ្ឋកិច្ចរូបនេះ ក៏គាំទ្រទស្សនៈថា បើមានច្រករបៀងផ្លូវច្បាប់ នៅពេលដែលសហគ្រាសអនុវត្តគម្រោងបានឯកភាពជាមួយប្រជាពលរដ្ឋជាង ៧០% នោះ ស្ថាប័នរដ្ឋនឹងអនុវត្តការរុះរើ និងអនុវត្តដី ប្រសិនបើគ្រួសារដែលនៅសល់មិនព្រមប្រគល់ដីនោះ ជៀសវាងករណីគម្រោងអូសបន្លាយធ្វើឱ្យខូចខាតដល់សហគ្រាស ខណៈមិនទាន់បានផ្សព្វផ្សាយពីប្រសិទ្ធភាពដីភ្លាមៗ។

ក្រុមប្រឹក្សាភិបាលស្តីពីការស្តារដី សំណង ការគាំទ្រ និងការតាំងទីលំនៅថ្មី រូបភាពគោលនយោបាយ ២ — លោក Vu Vinh Phu សេដ្ឋវិទូ។

ការជួលឌីផេរ៉ង់ស្យែល របៀបគណនា?

អាចនិយាយបានថា កាលពីមុន ការទិញដីរបស់រដ្ឋ និងការបំប្លែងគោលបំណងប្រើប្រាស់ដី ការគណនាភាពខុសគ្នានៃការជួលដីមានការលំបាកខ្លាំងណាស់ ដោយសារតែការកំណត់តម្លៃដី។ ខណៈពេលដែលមតិជាច្រើននិយាយថា រដ្ឋទាមទារដីពីប្រជាពលរដ្ឋក្នុងតម្លៃថោក បន្ទាប់មកប្រគល់ឱ្យអាជីវកម្ម ដើម្បីវិនិយោគលក់ផលិតផលក្នុងតម្លៃខ្ពស់ ដើម្បីចំណេញ។ តើពិតជាពិតមែនទេ?

បើតាមតំណាងក្រុមហ៊ុនអចលនៈទ្រព្យ សំណងសម្រាប់ប្រជាពលរដ្ឋឈូសឆាយដីគឺសំខាន់ពីរដ្ឋ ប៉ុន្តែតាមពិតក្រុមហ៊ុនដកថយក្រោយថ្លៃប្រើប្រាស់ដី និងពន្ធដី។ ទោះបីជាអ្នកទទួលបានដីក្នុងតម្លៃ 1 លានដុង/m2 ក៏ដោយ ក៏អ្នកនៅតែមិនអាចលក់វាភ្លាមៗសម្រាប់តម្លៃជាច្រើនដងដែរ។

ទន្ទឹមនឹងនេះ បន្ថែមពីលើថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងពន្ធដីដែលបានបង់ជូនរដ្ឋ អាជីវកម្មក៏ត្រូវបង់ថ្លៃបន្ថែមសម្រាប់ការសាងសង់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ការលក់តាមជាន់ ការបញ្ចុះតម្លៃអ្នកចែកបៀ ការបង់ការប្រាក់ជាដើម។

និយាយជាមួយយើង មេធាវី Nguyen Hoai Nam នាយកក្រុមហ៊ុន Bamboo Star Law Firm LLC បានវិភាគការទទួលបានដីរបស់រដ្ឋក្នុងគោលបំណងអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គម រួមទាំងការសាងសង់តំបន់ទីក្រុងថ្មី។

លោកមេធាវី Nguyen Hoai Nam មានប្រសាសន៍ថា តំបន់ទីក្រុងថ្មីដែលត្រូវបានអនុម័តដោយនាយករដ្ឋមន្ត្រី និងសម្រេចលើការវិនិយោគដែលត្រូវការទិញដី ឬគម្រោងសាងសង់ទីក្រុងថ្មីដែលត្រូវបានអនុម័តដោយក្រុមប្រឹក្សាប្រជាជនខេត្ត ដែលត្រូវការការទទួលបានដី គឺជាករណីដែលរដ្ឋទទួលបានដីសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គមសម្រាប់ផលប្រយោជន៍ជាតិ និងសាធារណៈដូចមានចែងក្នុងមាត្រា ៦១៣ នៃច្បាប់ភូមិបាល។

លោកមេធាវី ណាំ បានសង្កត់ធ្ងន់ថា «នៅពេលដែលរដ្ឋទាមទារយកដីសម្រាប់អភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គម ដើម្បីផលប្រយោជន៍ជាតិ និងសាធារណៈ នឹងមានភាពខុសគ្នារវាងចំនួនប្រាក់ដែលរដ្ឋផ្តល់សំណងដល់ប្រជាពលរដ្ឋដែលដីត្រូវបានទាមទារមកវិញ និងចំនួនដែលរដ្ឋប្រមូលតាមរយៈការបែងចែកដីដល់សហគ្រាសដែលជាអ្នកវិនិយោគគម្រោង។

យោងតាមមេធាវី Nguyen Hoai Nam ប្រជាពលរដ្ឋដែលដីត្រូវបានយកមកវិញ និងបំពេញលក្ខខណ្ឌដែលមានចែងក្នុងមាត្រា ៧៥ នឹងទទួលបានសំណងសម្រាប់ដីនៅពេលដែលរដ្ឋយកដីមកវិញសម្រាប់គោលបំណងការពារជាតិ និងសន្តិសុខ។ ការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គម ដើម្បីផលប្រយោជន៍ជាតិ និងសាធារណៈ។

ក្រុមប្រឹក្សាភិបាលស្តីពីការស្តារដី សំណង ការគាំទ្រ និងការតាំងទីលំនៅថ្មី រូបភាពទី 3 — តំបន់ទីក្រុងណាំថាងឡុង (តំបន់ទីក្រុងស៊ីពួត្រា) ។ រូបថត៖ អ៊ីនធឺណិត

ដោយលើកឡើងពីគម្រោងតំបន់ទីក្រុង Nam Thang Long (Ciputra Urban Area) នៅស្រុក Tay Ho ទីក្រុងហាណូយ មេធាវី Nguyen Hoai Nam បាននិយាយថា ការផ្តល់សំណង ការគាំទ្រ និងការតាំងទីលំនៅថ្មីនៅពេលដែលរដ្ឋទាមទារដីឡើងវិញត្រូវបានអនុវត្តតាមសេចក្តីសម្រេចលេខ 10/2017/QD-UBND របស់គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហាណូយ ល័ក្ខខ័ណ្ឌនៃសំណងតាមបញ្ញត្តិនៃមាត្រា ៧៥ នៃច្បាប់ភូមិបាល នឹងត្រូវទូទាត់ជាសាច់ប្រាក់តាមតម្លៃដីជាក់លាក់នៃប្រភេទដីដែលទាមទារមកវិញដែលសម្រេចដោយគណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុង។ ក្នុងករណីមានលក្ខខណ្ឌមូលនិធិដី សំណងនឹងត្រូវបានពិចារណាដោយការបែងចែកដីដែលមានគោលបំណងប្រើប្រាស់ដូចគ្នាទៅនឹងដីដែលបានយកមកវិញ។ យោងតាមតារាងលេខ 1 ចេញដោយសេចក្តីសម្រេចលេខ 30/2019 របស់គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហាណូយ តម្លៃដីកសិកម្មសម្រាប់ការដាំដុះស្រូវ និងដំណាំប្រចាំឆ្នាំនៅសង្កាត់នានានៃស្រុក Tay Ho គឺ 252,000 ដុង/m2។

សម្រាប់អ្នកវិនិយោគ បន្ទាប់ពីបញ្ចប់ការស្តារដី សំណង និងការបោសសំអាតទីតាំង រដ្ឋសម្រេចបែងចែក និងជួលដីជូនអ្នកវិនិយោគគម្រោង នៅពេលនោះ រដ្ឋគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់ជួល និងបែងចែកទៅតាមគោលបំណងត្រឹមត្រូវនៃការប្រើប្រាស់ដីប្រភេទថ្មីនីមួយៗ ក្នុងគោលនយោបាយរៀបចំផែនការ និងវិនិយោគនៃគម្រោងការប្រមូលទិញតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃអនុក្រឹត្យលេខ 45/2014/ ច្បាប់ស្តីពីការប្រើប្រាស់ដី។

ភាពខុសប្លែកគ្នាកើតឡើងនៅទីនេះ នៅពេលដែលចំនួនសំណង និងការគាំទ្រដែលរដ្ឋផ្តល់ដល់ប្រជាពលរដ្ឋដែលដីត្រូវបានយកមកវិញគឺទាបជាងចំនួនថ្លៃប្រើប្រាស់ដីដែលរដ្ឋប្រមូលពីសហគ្រាសតាមរយៈការបែងចែកដីធ្លី និងការជួលដី។ នេះក៏ជាក់ស្តែងផងដែរ ព្រោះគោលបំណងនៃការប្រើប្រាស់ដីនៅពេលដែលរដ្ឋទាមទារយកដីពីប្រជាពលរដ្ឋ និងនៅពេលដែលរដ្ឋផ្ទេរវាទៅឱ្យអ្នកវិនិយោគគឺខុសគ្នា ហើយទីតាំង និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធគឺផ្អែកលើការធ្វើផែនការទូទៅនៃទីក្រុង” មេធាវី Nguyen Hoai Nam បានបញ្ជាក់យ៉ាងច្បាស់ហើយថា ភាពខុសគ្នានៃចំនួនដែលបានគណនានឹងត្រូវបញ្ចូលទៅក្នុងថវិការដ្ឋ។

ជីផាត

ប្រភព