Kiên định mục tiêu, điều chỉnh linh hoạt

 Toàn tỉnh đến nay mới có 28 khu dân cư nông thôn theo mô hình kiểu mẫu được phê duyệt quy hoạch chi tiết; trong đó, 12 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, 08 dự án đã lựa chọn nhà đầu tư, chưa có dự án hoàn thành.

Theo phản ánh từ các sở, ngành, UBND huyện và một số nhà đầu tư dự án nhà ở, việc lập quy hoạch chi tiết các khu dân cư nông thôn kiểu mẫu chủ yếu phụ thuộc vào việc tài trợ lập quy hoạch, UBND cấp xã không bố trí nguồn vốn lập quy hoạch theo định hướng phát triển điểm dân cư nông thôn của địa phương. Về quy mô quy hoạch, quy định từ 03-10ha đã hạn chế một số vị trí có quy mô trên 10ha có thể phát triển khu dân cư kiểu mẫu, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và kiến trúc, cảnh quan tổng thể toàn khu vực. 

Giữa quy hoạch xây dựng và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất một số khu vực, vị trí còn chưa thống nhất do thời điểm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì quy hoạch xây dựng chi tiết khu dân cư chưa được tổ chức lập, dẫn đến khó khăn khi thực hiện dự án. Nguồn lực của địa phương còn hạn chế nên các huyện chưa thể bố trí nguồn vốn ngân sách để triển khai dự án hạ tầng kỹ thuật khu dân cư nông thôn mới kiểu mẫu theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất….

Còn theo báo cáo của 6 nhà đầu tư đã ký hợp đồng thực hiện dự án khu dân cư nông thôn mới kiểu mẫu trên địa bàn tỉnh cũng có không ít khó khăn, vướng mắc khi triển khai thực hiện theo quy hoạch được duyệt. Về cơ cấu sử dụng đất, đất nhà ở khoảng 65%, đất vườn hoa cây xanh, mặt nước khoảng 16,5%, đất giao thông khoảng 18,5% dẫn tới hệ thống giao thông và hạ tầng dùng chung thấp, khó đảm bảo nhu cầu thực tế hiện nay. 

Về quy mô diện tích lô đất từ 200-500m2/lô là rất lớn, chưa phù hợp với đa số người dân nông thôn do mức thu nhập thấp, dẫn tới hạn chế người dân tiếp cận. Thêm vào đó, mật độ xây dựng bị giới hạn ở mức thấp 40-45% cho tất cả các lô đất làm giảm hệ số sử dụng đất, trong khi đó tiền sử dụng đất phải nộp theo đất nhà ở thương mại là 100% diện tích lô đất nên chi phí giá thành 01 lô đất rất cao.

Diện tích lô đất ở lớn kết hợp với giá đất cao hiện nay là vướng mắc chính dẫn đến khó thu hút đầu tư vào dự án khu dân cư nông thôn mới kiểu mẫu. Giá đất theo bảng giá đất tại thời điểm hiện tại tăng từ 2,5-4 lần so với thời điểm năm 2019. Cùng với đó, chi phí xây dựng hạ tầng khu dân cư cũng có mức độ tăng giá lớn; chỉ số giá xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật khu dân cư tăng khoảng 30% từ năm 2019 đến nay (một số vật liệu chủ yếu cho công trình hạ tầng kỹ thuật có mức tăng giá trên 90% như: cát san lấp, cát xây, cát vàng sỏi, đá). 

Theo tính toán sơ bộ của Sở Xây dựng, cả hai yếu tố giá đất và chi phí xây dựng công trình hạ tầng làm tăng giá mỗi lô đất của dự án khu dân cư nông thôn mới kiểu mẫu 200-500m2 là khoảng từ 2-5 tỷ đồng (chưa bao gồm chi phí xây thô nhà ở).

Sự cạnh tranh với nguồn cung bất động sản từ các dự án khu vực đô thị, các khu đất xen kẹt trên địa bàn các xã cũng là một thách thức lớn đối với khu dân cư nông thôn kiểu mẫu. Trong giai đoạn từ 2019 đến nay, có khoảng 235 dự án phát triển nhà ở đô thị và các khu đất xen kẹt trên địa bàn các xã, với tổng cộng khoảng 2.370.223 m2 đất ở được giao. Diện tích đất đã giao này làm tổng thể nhu cầu đất ở trên địa bàn tỉnh giảm, có ảnh hưởng đến nhu cầu đối với khu dân cư nông thôn mới kiểu mẫu. Bên cạnh đó, các dự án khu đô thị và các dự án phát triển nhà ở thương mại có nhiều ưu thế hơn, sức thu hút lớn hơn các dự án khu dân cư nông thôn mới kiểu mẫu….

Phân tích sự bất lợi từ các yếu tố khách quan, nhìn thẳng vào những nguyên nhân chủ quan qua việc đề ra chỉ tiêu, mô hình khung khu dân cư nông thôn có một số điểm chưa phù hợp với thực tế; việc vận dụng thực hiện của các cấp, các ngành còn máy móc, chưa linh hoạt, sáng tạo, Ban Thường vụ Tỉnh ủy Thái Bình thống nhất chủ trương tiếp tục thực hiện quy hoạch, xây dựng các khu dân cư nông thôn mới kiểu mẫu. Coi đây là nhiệm vụ vừa mang tính cấp bách, vừa có ý nghĩa chiến lược, lâu dài; là trách nhiệm của cả hệ thống chính trị, cộng đồng doanh nghiệp và các tầng lớp nhân dân trong tỉnh, Thái Bình điều chỉnh mục tiêu phấn đấu đến năm 2025 hoàn thành 12 dự án đã được chấp thuận chủ trương, tiếp tục thu hút để mỗi huyện có từ 2 – 4 dự án đầu tư xây dựng khu dân cư nông thôn theo mô hình kiểu mẫu.

Đồng thời, điều chỉnh một số nội dung của mô hình khung khu dân cư nông thôn kiểu mẫu theo hướng không ảnh hưởng đến mục tiêu chung và kiến trúc cảnh quan khu vực nông thôn, phù hợp với thực tế, nâng cao tính khả thi, tạo thuận lợi cho việc triển khai công tác đấu thầu, đấu giá lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án phát triển nhà ở khu dân cư nông thôn theo mô hình kiểu mẫu. 

Theo đó, quy mô khu đất xây dựng từ 03 ha trở lên; tỷ lệ đất công 40 – 45% (đất giao thông khoảng 25 – 30% để đáp ứng nhu cầu, còn lại là đất dành cho hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật khác), đất xây dựng nhà ở khoảng 55 – 60%; quy hoạch một số lô đất ở có diện tích khoảng 100 – 150m2/lô (tỷ lệ tối đa 40% tổng diện tích đất ở) tại các vị trí không tiếp giáp với giao thông đối ngoại, không trên các tuyến trục chính của khu dân cư….

Thái Bình chỉ đạo, đối với các vị trí đã phê duyệt quy hoạch chi tiết chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư, cho phép cấp huyện rà soát, quyết định việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo thẩm quyền để phù hợp với quy định mới. Các vị trí đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, đang thực hiện thủ tục về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư tiếp tục triển khai thực hiện trên cơ sở quy hoạch chi tiết và chủ trương đầu tư được chấp thuận. 

Trường hợp không lựa chọn được nhà đầu tư, UBND tỉnh giao các sở, ngành tham mưu chấm dứt quy trình lựa chọn nhà đầu tư; cho phép cấp huyện rà soát, quyết định việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo thẩm quyền, làm cơ sở điều chỉnh chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư theo quy hoạch chi tiết, chủ trương đầu tư điều chỉnh. Các vị trí đã lựa chọn được nhà đầu tư tiếp tục thực hiện theo đúng quy hoạch chi tiết, chủ trương đầu tư đã được phê duyệt và hồ sơ mời thầu, hồ sơ dự thầu, kết quả trúng thầu, hợp đồng đấu thầu dự án có sử dụng đất đã ký kết.

Tháng 8/2024 vừa qua, UBND tỉnh Thái Bình cũng đã ban hành Khung mô hình khu dân cư nông thôn mới theo mô hình kiểu mẫu thay thế Khung mô hình đã ban hành kèm theo Quyết định số 1184/QĐ-UBND ngày 06/5/2019 và hướng dẫn cụ thể đối với các trường hợp chuyển tiếp đảm bảo chặt chẽ, đúng quy định của pháp luật, phù hợp với thực tế và công bằng, khách quan, công khai, minh bạch; tạo niềm tin đối với các nhà đầu tư, sự thống nhất về nhận thức, hành động, quyết tâm chính trị của cả hệ thống chính trị và sự đồng thuận cao của nhân dân trong tổ chức thực hiện.