Kịch bản có nhiều khả năng xảy ra nhất với bất động sản

Tại hội thảo “Dòng tiền chảy vào bất động sản phía Nam: Nhận diện cơ hội đầu tư” sáng 31/10, PGS. TS. Trần Kim Chung – nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, Bộ Kế hoạch và Đầu tư – phân tích, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 4 + 1 chu kỳ và thị trường đang bắt đầu chu kỳ thứ 4.

3 kịch bản trong giai đoạn mới

Qua nghiên cứu, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương Trần Kim Chung nhận thấy rằng mỗi khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai là thị trường bất động sản phục hồi và phát triển mạnh mẽ khoảng 3-4 năm sau đó.

Ông Chung dẫn chứng như các năm 1993, 2003 và 2013, Quốc hội thông qua Luật Đất đai thì giai đoạn ngay sau đó (1994 – 1997, 2004 – 2007 và 2014 – 2017) thì thị trường bất động sản phục hồi rất mạnh cả về thanh khoản lẫn giá mua bán các loại bất động sản, từ chung cư, đất nền, biệt thự, nhà liền kề, đến chung cư cũ, đất đai thuộc diện giải phóng mặt bằng…

Theo ông Chung, quy luật tuần hoàn này không theo một công thức nhất định nào. Cụ thể, thị trường bất động sản trầm lắng khi cung luôn sẵn sàng, còn cầu thì vô cùng lớn, nhưng hai bên không gặp nhau. Khi Luật đất đai ban hành đã giúp được cung cầu gặp nhau, tuy không có hiệu lực ngay nhưng chắc chắn sẽ phát huy tác dụng.

PGS. TS. Trần Kim Chung – nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương.

Luật Đất đai được ban hành khi thị trường trầm lắng, khi cung và cầu đều đang chờ đợi gặp nhau như “chiếc lò xo bị nén”. Do đó, khi được giải quyết, gỡ rối sẽ bật lên rất nhanh.

Tuy nhiên, vào giai đoạn 2025 – 2030 sắp tới, ông Chung cho rằng vẫn có khả năng diễn ra 1 trong 3 kịch bản. Cụ thể:

Kịch bản trung tính, thị trường sẽ sôi động trên mọi phân khúc nhưng không bùng phát cực đoan. Đây là kịch bản có nhiều khả năng xảy ra nhất.

Kịch bản không thuận lợi, thị trường phân mảng trái chiều, một số phân khúc trầm lắng. Đây là kịch bản ít xảy ra nhất.

Kịch bản tích cực, thị trường bùng nổ, phát triển mạnh ở mọi phân khúc. Kịch bản này có thể xảy ra, nhưng không lớn. Tuy có phục hồi nhưng vẫn còn nhiều thách thức với thị trường bất động sản.

“Để đồng bộ hoá thể chế cần phải sớm ban hành những văn bản hướng dẫn các Luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Các tổ chức tín dụng. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản nói chung cần huy động các nguồn lực phát triển, cần phát triển các công cụ tài chính phái sinh cho thị trường bất động sản”, ông Chung nhấn mạnh.

Vị chuyên gia cho biết thêm, muốn thị trường phát triển cơ quan quản lý phải cải thiện quy trình, thủ tục liên quan đến quy hoạch và sử dụng đất. Việc ban hành các văn bản mới, đặc biệt là các nội dung mới, luôn kèm theo ban hành các quy trình mới. Việc giao đất, cho thuê đất có gắn với chuyển đổi mục đích sử dụng đất chủ yếu thông qua đấu thầu đòi hỏi phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẵn sàng.

Thị trường đang có cơ hội phục hồi rất tốt

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, thời điểm hiện nay, thị trường bất động sản đang có cơ hội phục hồi rất tốt, do đó đầu tư bất động sản ở khu vực nào cũng cần xem xét rất nhiều yếu tố.

Cụ thể, ở phía Bắc, cần xem xét nghiên cứu yếu tố cung cầu khi thị trường phía Bắc có mức tăng giá tương đối cao từ đầu năm đến nay. Theo đó, nhà đầu tư cần xem xét nhu cầu và các yếu tố tác động đến thị trường, cân đối khi yếu tố giá tăng mạnh.

Trong khi đó, khu vực phía Nam như TPHCM và các tỉnh thành trong vùng TPHCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai… lại đang có cơ hội lớn cho nhà đầu tư. Các địa phương khu vực phía Nam với quyết tâm phát triển kinh tế – xã hội trong giai đoạn tới sẽ quyết định và tác động lớn tới sự phát triển bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp tại phía Nam. Với các yếu tố trên, cơ hội đầu tư bất động sản phía Nam như Bình Dương hay các tỉnh lân cận TPHCM là rất lớn.

Đưa ra lời khuyên nhà đầu tư xuống tiền tại thị trường bất động sản nào để đón “sóng” phục hồi, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản – nhìn nhận: “Ở hai thị trường Hà Nội và TPHCM gần như không có nhiều sự khác biệt nhìn trên hoạt động mua bán giao dịch, thể chế, quy hoạch, nhu cầu. Tuy nhiên, ở thị trường Hà Nội, ngoài nhu cầu nhà ở thì nhu cầu về đầu tư cũng rất lớn, tính đầu tư của thị trường Hà Nội khá mạnh. Tại khu vực TPHCM và vùng phụ cận, nhu cầu ở đang chiếm ưu thế hơn”.

Ngọc Mai