Không phải chung cư, đây mới là phân khúc ‘đẻ ra tiền’; phác họa chân dung và tâm lý người thuê, Hà Nội rà soát hơn 700 dự án

Bất động sản: Đất nền vẫn là kênh đầu tư nhận được nhiều sự quan tâm khi thời gian tới nguồn cung sản phẩm này không có nhiều với quy định hạn chế phân lô bán nền. (Ảnh: Dương Tâm)

Nên đầu tư chung cư hay đất nền?

Với suy nghĩ “mua thổ không bao giờ lỗ” – giá đất luôn có xu hướng tăng cao theo thời gian, nhiều người tính đầu tư một mảnh đất nền ở tỉnh ven Hà Nội. Nhưng cũng có người tính toán cũng có thể mua được một căn hộ chung cư rồi cho thuê hàng tháng.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes, phân tích, tại Hà Nội, nếu đầu tư chung cư để cho thuê thì nhu cầu thuê cao, dễ cho thuê. Thế nhưng, thời điểm này đầu tư chung cư sẽ không còn hiệu quả về mặt giá vốn.

Lý do ông Chung đưa ra là giá chung cư gần chạm ngưỡng đỉnh nên khó có cơ hội tăng giá vốn. Với giá mua chung cư tăng cao, giá trị cho thuê cũng không còn quá hấp dẫn. Thực tế, lợi suất cho thuê chung cư ở Hà Nội chỉ dao động quanh mức 3-4%.

Do đó, theo ông Chung, đất nền vẫn là kênh đầu tư nhận được nhiều sự quan tâm khi thời gian tới nguồn cung sản phẩm này không có nhiều với quy định hạn chế phân lô bán nền. Hơn nữa, đất nền là phân khúc đầu tư có nhiều mức tiền, phù hợp với nhiều người.

“Với tốc độ đô thị hóa mạnh, nhu cầu ở các địa phương sẽ cao, nên đầu tư để tăng lãi vốn thì mua đất nền vẫn tốt và an toàn. Với số tiền 3-4 tỷ đồng, có thể đầu tư đất nền quanh Hà Nội, các trục kinh tế gắn với khu công nghiệp như Bắc Ninh, Bắc Giang hay Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng, Quảng Ninh… Đây là các khu vực hiện đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm”, ông Chung gợi ý.

Tuy nhiên, Tổng giám đốc SGO Homes cũng lưu ý, khi mua đất nền, nhà đầu tư cần chú ý đến các dự án đủ điều kiện pháp lý, tối thiểu là ký hợp đồng mua bán hay có sổ đỏ. Đồng thời, cần xem xét năng lực chủ đầu tư; lựa chọn các vị trí đáp ứng nhu cầu, thu hút người dân về ở sau này.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property lưu ý, thời điểm hiện tại, đầu tư chung cư hay đất nền ở những thành phố lớn như Hà Nội hay TPHCM đều không hấp dẫn, không hiệu quả. Lý do, giá đã “neo” cao, nhưng thanh khoản lại giảm.

“Giá chung cư vượt quá khả năng chi trả của nhiều người có nhu cầu mua để ở. Nếu như trước đây có 2,5-3 tỷ đồng có thể mua được một căn chung cư, bây giờ phải 4-5 tỷ đồng mới có thể mua được. Giá chung cư mua đầu tư tăng gấp đôi trong khi giá cho thuê không tăng nhiều nên hiệu quả đầu tư giảm. Đất nền cũng lên giá theo chung cư. Nhà trong ngõ 30m2, xây cao 3-4 tầng nếu trước có giá 3 tỷ đồng thì nay lên 5-7 tỷ đồng, tùy vị trí”, ông Toản nói.

Ông thông tin thêm, nhiều nhà đầu tư đang có xu hướng chuyển dòng vốn từ các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM sang các khu vực khác như Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu…

Người đi thuê chọn phân khúc giá dưới 10 triệu đồng/tháng

Về chân dung và tâm lý người thuê BĐS, Giám đốc Marketing Batdongsan.com.vn Lê Bảo Long nhấn mạnh, nhu cầu đi thuê chủ yếu đến từ lý do tiết kiệm tiền ở tất cả các nhóm thu nhập​. Theo ông Long, 73% người được hỏi muốn ở thuê dưới 10 triệu đồng, tuy nhiên, nguồn cung phân khúc này cũng đang thu hẹp.

Cụ thể, có 41% người tham gia khảo sát của Batdongsan.com.vn mong muốn thuê nhà với giá 5-7 triệu đồng nhưng lượng tin đăng bất động sản cho thuê tầm giá này trên Batdongsan.com.vn (phần nào phản ánh nguồn cung của thị trường) năm 2024 chỉ đạt 19%.

Những con số trên cho thấy giá thuê bất động sản đã tăng cao theo đà tăng của giá trên thị trường mua bán, đặc biệt là tại thị trường Hà Nội. Đáng chú ý, 52% người tham gia khảo sát sống tại Hà Nội cho biết họ sẵn sàng dành 31-40% thu nhập để thuê nhà.

Ngoài ra, trong bối cảnh giá rao thuê trung bình tại Hà Nội đạt 19 triệu đồng/tháng, đang tăng cao hơn Tp.HCM là 14 triệu đồng/tháng vào quý 4/2024, người thuê nhà ở Hà Nội đang có xu hướng thỏa hiệp hơn về tiện nghi và vị trí​ để cắt giảm chi phí. Họ sẵn sàng chọn thuê nơi có ít tiện nghi hơn, chọn thuê nơi xa trung tâm hơn, chọn nơi thuê có chất lượng thấp hơn, giảm quy mô xuống một căn hộ nhỏ hơn, thuê chung với người khác để có thể giảm chi phí tiền thuê nhà.

Ông Lê Bảo Long khuyến nghị đối với người thuê nhà, một số lưu ý gồm xác định rõ nhu cầu về vị trí, diện tích, tiện nghi, so sánh giá cả trong cùng khu vực để thương lượng, kiểm tra hợp đồng, tình trạng nhà thuê và điều khoản thanh toán để quá trình tìm thuê diễn ra thuận lợi.

Hơn 700 dự án tại Hà Nội được rà soát, kết luận thanh tra, kiểm tra, hậu kiểm

UBND thành phố Hà Nội xác định 712 dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm tiến độ và ban hành kế hoạch để xử lý, giải quyết theo Nghị quyết số 04/NQ-HĐND ngày 8-4-2022 của HĐND thành phố Hà Nội về biện pháp đẩy nhanh tiến độ đầu tư, tập trung xử lý các dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm triển khai trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Đến tháng 11-2024, đã có 706 dự án (chiếm 99,2%) với tổng diện tích 11.352ha đất đã được rà soát, kết luận thanh tra, kiểm tra, hậu kiểm và chỉ đạo xử lý. Đây là nội dung được UBND thành phố báo cáo HĐND thành phố tại kỳ họp thứ hai mươi.

Thực hiện sự chỉ đạo quyết liệt của Thành ủy và Nghị quyết số 04/NQ-HĐND ngày 8-4-2022 của HĐND thành phố, Ban Chỉ đạo thành phố, Ban Cán sự đảng UBND thành phố, Chủ tịch UBND thành phố đã thường xuyên giám sát, đôn đốc, chỉ đạo, giao nhiệm vụ cho các sở, ngành thành phố và UBND các quận, huyện, thị xã tập trung tổ chức thực hiện đồng bộ các biện pháp, nhất là công tác rà soát, thanh tra, kiểm tra, hậu kiểm, kịp thời phát hiện các trường hợp chậm, vi phạm pháp luật về đầu tư đất đai, phân tích làm rõ nguyên nhân, đề xuất biện pháp tháo gỡ vướng mắc, khó khăn, phương án xử lý phù hợp.

Trong đó, thành phố đã tạo điều kiện cho chủ đầu tư có phương án, thời gian khắc phục khả thi, sớm đưa đất đai vào khai thác, sử dụng, chống lãng phí, góp phần ngăn chặn các vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Nhiều dự án được gia hạn đã khắc phục vi phạm, sử dụng đất đúng mục đích, chủ động hoàn thiện các thủ tục đầu tư, tập trung nguồn lực, khắc phục khó khăn, hoàn thành dự án đầu tư, đưa đất vào sử dụng; nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước theo quy định.

Các trường hợp cố tình chây ỳ, tiếp tục vi phạm bị xử lý nghiêm theo đúng quy định của pháp luật, đồng chí Chủ tịch UBND thành phố, Trưởng ban Chỉ đạo đã chủ trì cùng các đồng chí Phó Chủ tịch UBND thành phố, giám đốc các sở, ngành thành phố và bí thư, chủ tịch UBND quận, huyện, thị xã định kỳ họp nghe báo cáo tình hình, kết quả và chỉ đạo xử lý đối với từng dự án (nghe báo cáo bằng văn bản và xem hình ảnh cụ thể hiện trạng); yêu cầu các sở, ngành, UBND các quận, huyện, thị xã chủ động, tập trung hướng dẫn, tháo gỡ vướng mắc, khó khăn, giúp các chủ đầu tư khắc phục; chủ động rà soát, kiểm tra, xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật đối với các trường hợp vi phạm.

Vì vậy, trong 712 dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm tiến độ được xác định, UBND thành phố đã chỉ đạo xử lý, giải quyết 706 dự án (chiếm 99,2%) với tổng diện tích 11.352ha. Còn lại 6 dự án (chiếm 0,8%) với tổng diện tích 81,6ha đất, đã có quyết định chủ trương nhưng chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đang được Sở Kế hoạch và Đầu tư kiểm tra, đề xuất phương án xử lý cụ thể.

Hà Nội duyệt quy hoạch có trường đua ngựa hơn 400 triệu USD

UBND TP Hà Nội vừa có quyết định số 6396 phê duyệt quy hoạch phân khu đô thị Sóc Sơn khu 3, tỷ lệ 1/2000 tại các xã Phù Linh, Tiên Dược, Tân Minh, Xuân Giang, Đức Hòa, Đồng Xuân, Kim Lũ và thị trấn Sóc Sơn (huyện Sóc Sơn).

Theo đó, diện tích nghiên cứu quy hoạch phân khu đô thị Sóc Sơn khu 3 khoảng 1.424ha. Dân số dự kiến đến năm 2030 khoảng 46.210 người.

Phạm vi ranh giới nghiên cứu, phía Bắc giáp tuyến đường quy hoạch khu vực đi đền Sóc; phía Nam giáp tuyến đường 18 hướng tuyến quy hoạch mới; phía Tây giáp hành lang bảo vệ và đường sắt quốc gia Hà Nội – Thái Nguyên; phía Đông giáp với đường quy hoạch cấp đô thị rộng 40m.

Phân khu được chia thành 2 khu quy hoạch (khu III.1 và III.2) với 16 ô quy hoạch để kiểm soát phát triển và đường giao thông.

Cụ thể, khu III.1 có diện tích 246,5ha, gồm 2 ô quy hoạch là khu vực phát triển đô thị sinh thái, tăng cường cây xanh, mặt nước. Trong đó, ô quy hoạch III.1-1 được xác định là trung tâm thể dục thể thao, vui chơi giải trí cấp vùng (trường đua ngựa).

Ô quy hoạch III.1-2 được xác định là khu vực phát triển nhà ở mới, với hệ thống hạ tầng xã hội hoàn chỉnh, ngoài ra, phát triển chức năng thương mại, dịch vụ, bổ trợ cho khu vực trường đua ngựa nói riêng và toàn khu vực nói chung.

Khu III.2, có diện tích gần 1.170ha, gồm 14 ô quy hoạch là khu vực tập trung phát triển các chức năng phức hợp y tế-văn hóa- giáo dục tập trung, công cộng dịch vụ đô thị, hình thành trung tâm vận tải đa phương tiện, phát triển khu vực thương mại dịch vụ, văn phòng, khách sạn,… kết nối với khu vực ga Đa Phúc, phát triển hệ thống hạ tầng xã hội, mở rộng quỹ đất ở mới xung quanh khu vực làng xóm hiện có, hoàn chỉnh các nhóm ở độc lập, đơn vị ở.

Hồi đầu năm, UBND huyện Sóc Sơn đã tổ chức lấy ý kiến về đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 Tổ hợp vui chơi giải trí đa năng – trường đua ngựa Sóc Sơn tại xã Tân Minh, Phù Linh và thị trấn Sóc Sơn. Dự án có mức đầu tư dự kiến khoảng 420 triệu USD, tạo việc làm trực tiếp cho khoảng 5.000 lao động, thu hút khoảng 25.000 lao động đến làm việc trong các lĩnh vực kinh doanh dịch vụ khác.

Liên quan đến dự án này, hồi tháng 9/2019, Thủ tướng có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư.

Tháng 10/2019, Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư lần đầu, chứng nhận thay đổi lần thứ 3 vào tháng 3/2020.

Trường đua dự kiến hoạt động sau năm 2021 nhưng gặp một số khó khăn nên chưa thể triển khai.

Giữa năm 2022, Hà Nội kiến nghị Thủ tướng gỡ khó việc thu hồi 125ha đất để thực hiện dự án.