計画通りに「食べる」ことに幻滅
ダンス期間が過ぎると、計画に「従う」土地区画は魅力を失ってしまいます。多くの地主は、商品を「処分」するために、販売価格を下げたり、損失を受け入れたりしなければならない。
しかし、現在の投資家のほとんどは現金を保有しており、非常に用心深く、「お金を投入する」前に市場を慎重に調査します。そのため、地主が価格を下げたり損失を抑えたりするのは容易ではありません。
トラン・ヴァン・ハン氏は首都圏の環状4号線プロジェクトに「追随」するため、70億ドン以上を費やしてメリン区に2区画の土地を購入したが、今のところまだ「商品を処分」できていない。ハン氏は、2022年末頃に2区画の土地を購入したと述べた。当時、環状4号線プロジェクトには計画情報しかなかった。
「当時の不動産市場は非常に活況で、計画を先取りすることで利益が得られると期待したことが、投資を決意したきっかけでした」とハン氏は語った。しかし、2022年に入ると不動産市場は停滞状態に陥り、ハン氏の期待は崩れ去った。
「収入が減り、2つの土地に投資した総資本70億ドンのうち30億ドン以上の銀行ローンが財政上の負担となっている。今年初め、資本を回収し負債を「逃れる」ために2つの土地を売却することに決めたが、今のところ買い手がいない」とハン氏は述べ、2つの土地の売却価格は購入時と比べて10億ドン以上の損失になっていることを確認した。
投資家は損失を出して売却する計画の「波」を待つ（イラスト：ハ・フォン）。
ハン氏だけでなく、他の多くの不動産投資家も、計画に従って投資すれば大きな利益を得られる可能性がある一方で、多くの潜在的なリスクもあることを認めています。
環状4号線プロジェクトについては、計画と実施の進捗状況は良好だが、この計画に「従う」投資のタイミングはまさに「土地熱」の時期である。投資家が購入する価格が高いため、流動性が低下し、市場が「収縮」したときに困難が増します。
同様に、レッドリバーのゾーニング計画から「利益」を得ることを期待している多くの投資家も「ジレンマ」に直面している。この計画に従って投資するために、多くの投資家は郊外の土地を高値で買うことに同意しており、現時点では「売り切る」ことが困難になっています。
投資家は、計画プロジェクトの実施により新たな「波」が生まれ、この計画に基づく不動産商品の流動性が向上すると期待している。
財務レバレッジを使用する際には注意が必要
ハノイのメーリン地区で不動産取引フロアを経営するグエン・ヴィン氏によると、インフラ計画に「従って」投資することは、莫大な利益をもたらすことから、長年人気のある投資方法となっている。しかし、投資家は、特に財務レバレッジを使用する場合、すべての投資家が「一緒に食べる」ことができるわけではないため、考慮する必要があります。
ヴィン氏はまた、最近の「土地熱」は計画情報やインフラ投資が実施されている地域で発生したことも認めた。この状況はすぐに過ぎ去り、多くの投資家が「取り残された」ままとなった。
ハノイ西部の市街地にある一連の別荘は何十年も放置されたままになっている（イラスト写真：ハ・フォン）。
不動産専門家によると、売り手は仮想損失を削減するだけでなく、実際の価格を積極的に引き下げる必要があるという。躊躇している買い手に対して「頭金を払う」よう説得するには、値引き額をさらに大きくする必要もあります。
ベトナム不動産仲介業者協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、新たに建設され拡張された交通インフラは近隣の不動産に大きな価値をもたらすと語った。しかし、これらのインフラプロジェクトの実施は長期にわたる必要があります。
「過熱や『土地熱』に関する情報は、市場の波を作り出す『牽引役』の策略にすぎない。投資家は十分に注意し、市場について注意深く学び、資金を埋没させるリスクを回避するための計画と流動性を理解する必要がある」とディン氏は警告した。
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