市場は継続的に新たな価格水準を設定しており、「土地の1インチ1インチが金」という考えのもと、ハノイの住宅地は買い手にとってホットなスポットとなっている。

不動産価格は継続的に上昇しており、新たな地盤が確立され、ハノイの住宅地は需要が高く、レッドブック住宅ローンに関する最新の規制など、最新の不動産ニュースがあります。 [広告_1]

住宅用不動産は、マンションのように価格上昇が「無秩序に」押し上げられない場合に、別の選択肢になりつつある。 （写真：リン・アン）

不動産価格は上昇し続けている

ベトナム不動産市場調査評価研究所（ベトナム不動産ブローカー協会）の副所長ファム・ティ・ミエン氏は、不動産価格は継続的に新たな水準を更新しており、大多数の人々の所得増加率をはるかに上回る高水準にあると述べた。

具体的には、2024年第2四半期のハノイとホーチミン市のマンションの不動産価格指数は58％上昇しました。 2019年第2四半期と比較して27%増加。都市部では、手頃な価格の商業用アパートプロジェクトが完全に消滅しました。ハノイとホーチミン市では、マンション供給の80％以上が売りに出されており、中価格帯のマンションでさえもますます不足しており、徐々に高級・豪華なマンションに「支配」されつつある。 2024年のホーチミン市のコストは5000万VND/m2以上になるでしょう。新しく発売されるアパートプロジェクトの多くは、1平方メートルあたり数万ドルの価格になっています。

不動産マンションの高騰により、古いマンションの価格が「急騰」し、何十年も使用されているマンションの多くが、引き渡し時の価格の2倍、3倍の価格で取引されている。マンション価格の高騰に「追随」して、ヴィラやタウンハウスなど土地付き住宅の販売価格も、ハノイ中心部の供給がますます不足する中、ハノイ中心部から離れた地区のプロジェクトも含めて、上昇の「勢い」を増している。

昔は、1平方メートルあたり数億ドンというヴィラの単価は高額と考えられていましたが、現在では1平方メートルあたり10億ドンという価格のヴィラも販売されており、これはまだ普通だと考えられています。土地価格も上昇し続けています。多くの省や市では、再投資活動や一部の投資家グループが偽の需給を作り出して価格をつり上げているため、クリーンな合法土地が地元で「熱狂」する現象が記録されている。ハイズオン省など一部の省や市では、価格が2022年の「熱狂のピーク」を超えている。

ミエン氏は、短期的には、特に都市部の住宅需要を主に満たすタイプのマンション部門において、主要な不動産価格はほとんど下落しないと考えている。不動産需要、特に投資需要がますます高まる中で、土地資金がますます不足し、インフラやユーティリティへの投資の質がますます高まる中で、投資家は利益を最大化するために高級セグメントの開発を優先するでしょう。

この新たな法的回廊により、資金力が弱い投資家は排除され、「遊び場」に残った投資家は、大きな影響力を持つ同期インフラとユーティリティを備えた大都市圏の開発を余儀なくされ、コストが高くなり、不動産価格の下落も困難になります。

同時に、市場には、良好な財務的潜在力、強力な既存能力、または土地ファンドの創設における優位性を持つ投資家だけが残され、供給の独占という現象が継続し、大規模投資家が引き続き市場価格を決定し、利益を最大化するためにより高い方向に向かいます。

ハノイの住宅地は需要が高い。

住宅用不動産は、価格上昇がマンションほど「無秩序に」押し上げられない場合に、もうひとつの選択肢になりつつある。 Batdongsan.com.vnによる実際の調査によると、ドンダー、バーディン、タンスアン、カウザイ、ナムトゥーリエム、ハドン、ホアンマイなどの都心地区の民間住宅価格は、年初以来平均10～20％の値上がりを記録しています。ハノイの住宅用地販売専門フロアの取引量は、マンション価格の変動が続く中、過去3か月間で平均10～30％増加した。

Batdongsan.com.vnの副社長であるグエン・クオック・アン氏はまた、Batdongsan.com.vnの不動産市場データによれば、民家やタウンハウスへの関心は安定した水準を維持していると述べた。 2024年の最初の3か月間で、民家とタウンハウスは、すべての価格帯で取引量と関心レベルが増加する傾向がありました。特に、ハノイのほぼすべての地区で関心のレベルが急激に高まりました。

具体的には、2023年の初めと比較して、ナムトゥリエム地区の民家への関心度は43％増加し、ホアンマイ地区の民家は28％増加、ドンダー地区は21％増加、ハドン地区は26％増加、タンスアン地区は12％増加しました。価格面では、ハノイの民家価格は、2021年第1四半期の平均9,500万VND/m2から、2024年第2四半期には1億6,400万VND/m2に上昇しました。

そのため、民間住宅の平均価格上昇は非常に安定しており、地域によって異なりますが、年間平均 15 ～ 20% に達します。安定しており、価格の混乱がなく、価格上昇の混乱もないことから、民家やタウンハウスの取引量は安定し、規則的であり、ハノイのマンション価格が常に変動している状況において、実際の購入者や投資家の注目を集めています。

不動産専門家でMSPランドシステムの会長であるトラン・フー・シエム氏は、将来的に住宅用不動産の成長を確実にする要因は多くあり、キャッシュフローがこの分野に大きくシフトするだろうと語った。

具体的には、新たに可決された土地法および不動産業法の法改正により、不動産市場の透明かつ健全な方向への発展が促進されています。特に、地価枠を外して地価表を毎年更新する場合、価格更新頻度の変化に応じて今後の住宅用不動産価格が上昇することが予想されます。

また、使用中の土地に対する土地使用権証書の交付に関する詳細な条件に争いがない場合、法的地位が明確な商品の土地、タウンハウス、民家などの価格も上昇する。価格設定の正確性はますます厳格になり、透明性と明確性も高まります。

さらに、MSP Land Systemの会長は、先祖の「土地は一寸たりとも金なり」という考えに関連して、ベトナム人の土地や家を所有し、資産を蓄積するニーズは非常に大きいため、住宅用不動産は常に魅力的であると述べた。需要が継続的に増加する一方で都心部の土地が不足していることも、販売価格と取引の増加を促進するでしょう。したがって、このセグメントは常にキャッシュフローの避難所とみなされ、実際の購入者や投資家を引き付けています。

バクザン省が土地分割に関する最新の規制を発表

バクザン省人民委員会は、土地の割り当てと住宅地の認定に関する制限を詳述した決定第24号を発行した。土地の分割および統合の最小面積および条件。農地割当制限;未使用の土地を個人に割り当てることの制限。農地譲渡制限;水田、保安林地、特別利用林地及び生産林地の用途を他の用途に変更する場合の基準及び条件1993 年 10 月 15 日以前に州内で適用された土地使用者のその他の文書。

したがって、規制では、土地の分割の条件として、住宅用地については、住宅用地の最小面積が32m2、間口が最小4m、既存の奥行きが5.5m以上の元の土地区画については建築境界（ある場合）からの奥行きが少なくとも5.5mでなければならないと明記されています。

国が土地を回収した後の土地区画の場合、土地区画の既存の深さが 5.5 メートル未満であるため、最小深さは 3 メートルでなければなりません。

個人への住宅用地の割り当て限度については、新規定によれば、バクザン市区内の市街地住宅用地（行政区域の新設、分割、合併により区や町に転換された地区や町の行政区域内にあるコミューンを除く）については、最大100平方メートルとなる。

市街地内の住宅地、区に転換された市街地内の住宅地。ベトイエン町内の住宅地。バクザン市のディン・チ、ソン・ケ、タン・ティエン、ドン・ソン、タン・ミー、ソン・マイの各コミューンの住宅用地。バクザン市の境界内にあるコミューンの住宅地は、区に転換されます。高速道路、国道、省道に隣接する農村地域の住宅用地、最大120m2。

行政境界の新設、分割、合併（国会常任委員会の行政境界の新設、分割、合併に関する決議が発効した後）により区、鎮に転換された区、鎮の行政境界内にある社町の住宅地は最大200平方メートルです。

中部地方の地区、市、町の住宅用地、最大 300 平方メートル。郡市町村の山岳地帯の住宅地は最大360m2です。

宅地の面積は、昭和55年12月18日以前に区画が形成された場合には、定められた地域又は区域ごとに定められた宅地割当限度の5倍により決定されますが、使用中の土地の面積を超えず、最大800㎡となります。

宅地の認定限度は、昭和55年12月18日から平成5年10月15日以前に区画が形成された場合には、定められた地域又は区域ごとに対応する宅地割当限度の3倍により決定されますが、その合計面積は使用中の土地区画の面積を超えず、最大600㎡となります。

この決定は9月21日から発効し、省人民委員会の決定第40/2021号および決定第44/2023号に代わるものです。

土地使用者が土地使用権を抵当に入れるための条件は、2024年土地法第45条に規定されている。（写真：ハ・フォン）

レッドブック住宅ローンに関する重要な規制

土地使用者が土地使用権を抵当に入れるための条件は、2024年土地法第45条に規定されています。

抵当権行使条件 レッドブック

2024年土地法第45条第1項に基づき、土地使用者は以下の条件を満たす場合に土地使用権を抵当に入れることができます。

土地使用権証明書、家屋所有権及び土地使用権証明書、又は土地使用権、家屋所有権及び土地に付随するその他の財産の証明書を有すること。ただし、次に掲げる場合はこの限りではない。（１）土地使用権の相続。 （２）農地を集約し、区画を交換し、または国やコミュニティに土地使用権を寄付する際に農地を転用すること。 （３）不動産プロジェクトの譲渡を受ける外商投資経済組織（４）土地使用権証書、家屋所有権証書及び土地使用権証書、土地使用権証書、家屋所有権証書及びその他土地附属財産証書、土地使用権証書、土地附属財産所有権証書を交付されていないが、土地使用権証書、土地附属財産所有権証書の交付を受ける資格を有する土地を使用する世帯及び個人は、土地使用権を譲渡し、土地使用権を賃貸し、転貸し、土地使用権を利用してプロジェクトを実施するために資本を拠出することができる。

土地には紛争がないか、または管轄の国家機関、裁判所の判決または決定、仲裁決定または裁定によって紛争が解決され、法的効力を発しています。

土地使用権は、民事判決執行法の規定に従って、判決の執行を確保するための差押えその他の措置の対象とならない。土地利用期間中。土地使用権は、法律で定める臨時緊急措置の対象とはなりません。

レッドブック住宅ローン契約書は公証を受ける必要がありますか?

2024年土地法第27条第3項によれば、土地使用権を実施する契約書および文書の公証および認証は次のように行われます。

土地使用権、土地使用権及び土地に付随する財産を使用した譲渡、贈与、抵当、出資の契約は、本条b項に規定する場合を除き、公証又は認証を受けなければならない。

土地使用権、土地使用権及び土地附属財産の賃貸借、転貸借、農地使用権の転換に関する契約。不動産業団体が取引に参加する土地使用権、土地使用権と土地附属財産、土地附属財産を使用した譲渡、出資に関する契約は、当事者の要請により公証人による認証または認証を受けなければならない。

土地使用権、土地使用権及び土地に付随する財産の相続に関する文書は、民法の規定に従って公証又は認証されます。公証及び認証は、公証及び認証に関する法律の規定に従って行われます。したがって、レッドブックを抵当に入れる場合、抵当契約は公証され、認証されなければなりません。

レッドブック住宅ローンファイルには何が含まれていますか?

具体的には、政令99/2022/ND-CP第27条に基づき、抵当権登録を申請する者は、以下の書類を含む一連の書類を提出します：様式第01a号による申請書原本。保証契約書または公証された保証契約書もしくは認証された保証契約書（原本 1 部または認証されたコピー 1 部）

安全措置登録書類を以下の書類と同時に提出する場合を除き、証明書の原本（赤色本、ピンク色本）：（1）土地変更登録書類に添付された土地および財産。または; （２）土地に付随する財産の所有権を証明する書類

抵当権が設定された土地は売却できますか？

2015年民法第320条第8項および第321条第5項に基づき、抵当権者の同意がない限り、抵当権設定者は抵当権対象財産を売却、交換、または贈与することはできません。したがって、抵当権者は抵当権者が同意した場合にのみ土地を売却する権利を有します。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html