法務省は、所有期間に基づく課税は実現不可能であると考えています。ハノイのマンション価格は停滞しており、大幅な値下がりは見込めない、ホーチミン市は土地や家屋の証明書を発行する際に現状確認をやめた…などが最新の不動産ニュースです。
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| 現在、ベトナムにおける不動産譲渡による個人所得税は、所有期間に関わらず、取引額に対して2%の固定税率が適用されます。 (出典: DN&TT) |
法務省、不動産「サーフィン」への高税について発言
法務省によると、不動産の所有期間に応じて課税することは、税制や土地管理制度の統一性に欠けるため実現不可能であり、さらなる検討が必要だという。個人所得税法（改正）案に対する法務省のコメント。
政府に提出した草案の中で、財務省は「一部の国で経験されているように、保有期間に基づいて不動産譲渡による個人所得税（PIT）の徴収を検討し、実施することが可能である」と提案した。具体的な税率は、不動産市場の実際の動向を反映して適切に調査・決定する必要があります。この提案は、投機や不動産バブルを回避しながら、合理的なレベルの規制を行うための政策と方針を制度化することを目的としています。
法務省は、具体的な税率は不動産市場の実態を反映して適切に調査・決定する必要があるとコメントした。
この政策を実施するには、土地や住宅に関する政策の完成プロセスと、土地や不動産登記のための情報技術インフラの同期と準備との同期が必要です。
したがって、財務省は、保有期間に基づいて税金を徴収するという解決策は実行可能ではないと考えており、財務省が政策の有効性と実行可能性を確保するために、政策を適用する前に引き続き研究し、政策を完成させることを推奨している。
現在、ベトナムにおける不動産譲渡による個人所得税は、所有期間に関わらず、取引額に対して2%の固定税率が適用されます。
建設部は2024年9月、不動産価格に関する政府庁舎への公式報告で、多くの住宅や土地を所有・使用し、短期間で利益を得るために投機や売買を制限する場合の税制政策を検討・提案すると発表した。この提案は、今年初めから不動産および住宅価格が継続的に急上昇している状況で行われた。
市場は停滞、価格が大幅に下落する可能性は低い
土地、不動産業、住宅に関する法律が施行されて6か月が経ちました。土地局（天然資源・環境省）の副局長レ・ヴァン・ビン氏は、上記の法律が不動産市場に与える影響を評価し、まだ時期尚早であると述べた。法律が製品に浸透するには時間がかかります。
2月11日にダン・ベト紙が主催したセミナー「2025年の不動産 課題の中にチャンスを見出す」で、ビン氏は不動産価格が最近「劇的に上昇している」とコメントした。
特に2023年末から2024年にかけては価格が急激に上昇し続けるでしょう。 1平方メートル当たり5000万VND未満の新築アパートはほとんどなくなり、長年営業している古いアパートも1平方メートル当たり7000万VNDを超えるものが多くなっています。古いアパートでも価格が1.5～2倍に上昇しており、一般労働者が住宅に入居することは非常に困難になっています。 30億〜40億ドンの資産を持つ人々も、住むのに適した場所を見つけるのに苦労しています。
これにより、低・中所得者層が住宅を所有することが困難になるだけでなく、市場の持続可能性も低下します。
ビン氏はこの価格上昇を分析し、供給不足だけでなく市場心理も大きな影響を与えていると述べた。
「土地オークションのニュースのように、あちこちの土地オークション価格が高騰しているというニュースだけでも、早く買わない人は自分の取り分を失うという心理に大きな影響を与える可能性がある。」 「実際の供給がまだ市場に届いていないとしても、供給が増加することを示す数字がある限り、価格はそれ以上上昇しないかもしれない」とビン氏は語った。新しい価格帯が確立されると、供給が増加し、市場は停滞し始めます。
「近い将来、不動産商品が発売され、政策も発表され、不動産市場と価格はより安定するだろう。」労働者は住宅を購入できるようになりました。投資家の心理も落ち着くだろう」とビン氏は語った。
ベトナム不動産協会副会長、ベトナム不動産ブローカー協会会長のグエン・ヴァン・ディン氏も、2025年の不動産価格は2024年に比べて過度な上昇ではなく、より合理的に調整される傾向にあると述べた。
しかし、この人物によると、土地価格、地価表、費用などのいくつかの問題が不動産商品のコストに入力圧力を生み出す兆候を示しているため、大幅な削減は難しいだろうとのことだ。
「2025年には実需と投資需要の両方が増加する傾向にあります。取引に関しては、供給要因が改善され、セグメントがより安定し、特に価格が調整され、良好な水準に維持されるため、2025年には取引がさらに増加すると考えています。 「全体的に、市場は2024年よりも活発になるでしょう。需給指標は改善しましたが、2018～2019年の水準に戻ることはできません」とディン氏は評価した。
2025年の不動産投資家にとっての機会について、グエン・ヴァン・ディン氏は、現在、中心都市部の住宅価格は高すぎると評価した。この専門家は、インフラと交通の接続が良好な新しい都市部を探すべきだと推奨しています。
ハノイのアパート価格は安定している
2025年旧正月後のハノイのマンション市場では、提示価格に目立った変動は記録されていない。一般的に、アパートの価格は旧正月前と変わりません。これは、旧正月以降、ハノイのマンション価格が引き続き変動し、2024年に継続的な価格上昇期の始まりを示した昨年とはまったく対照的である。
Batdongsan.com.vn が旧正月後に実施した調査では、多くのプロジェクトのアパート価格は旧正月前と比べて変動がなかったことが記録された。具体的には、アンビンパルザプロジェクト（ナムトゥーリエム）では、所有期間が50年の2ベッドルーム、1バスルームのアパートの販売価格は、依然として1戸あたり33億～35億ドンの間で変動しています。同じ面積の長期所有マンションの価格は依然として1戸あたり43～44億ドンとなっている。長期所有で面積が80m2を超える3ベッドルームアパートメントは、依然として1戸あたり60～62億ドンで販売されており、50年の所有期間を持つ3ベッドルームアパートメントは、依然として1戸あたり約50億ドンで販売されています。
同様に、ファムフン通り（ナム・トゥー・リエム地区）にあるFLCコンプレックスプロジェクトでも、旧正月後のマンション販売価格に目立った変動は見られませんでした。 50平方メートルを超えるアパートの価格は依然として1戸あたり39～42億ドンとなっている。 70平方メートルを超えるアパートメントは、旧正月前の希望価格である1戸あたり52～55億ドンを維持している。
同じくナム・トゥー・リエム地区に位置するゴールデンパレスプロジェクトの2ベッドルーム、2バスルームのアパートメントは、2024年末から1戸あたり46〜47億ドンの希望価格を維持しています。ガーデンヒルプロジェクトの2ベッドルーム、2バスルームのアパートメントの価格は依然として45〜47億ドンとなっている。
ゴールデンフィールドプロジェクトでは、2ベッドルーム、2バスルームのアパートメントの販売価格は、1戸あたり約47億VNDという以前の一般的な価格レベルを概ね維持しています。しかし、このプロジェクトでは、所有者が緊急に販売する必要のあるユニットが2〜3ユニットほど市場に出ているため、所有者はユニットあたり45〜46億ドンに価格を下げることに同意しました。
タンスアン地区では、2ベッドルームと2バスルームを備えたハノイセンターポイントアパートメントの販売価格は旧正月前と変わらず、1アパートメントあたり57〜58億ドンが一般的です。
ゴールドシーズンプロジェクト（タンスアン）のアパートメントは、3ベッドルーム製品で80億ドン、2ベッドルーム製品で約60億ドンの価格帯を維持しています。 HomeCity、Central Field、Discovery Complexなど、Cau Giay地区のアパートメントプロジェクトでも同様の価格動向が見られます。
Batdongsan.com.vnがブローカーや取引フロアに対して行った調査によると、不動産を購入する顧客グループは、旧正月後に価格がどのように変化するかをまだ待っているという。
ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、2025年にはマンション価格が下がる傾向はほとんどないとコメントした。その理由は、2025年に市場に存在する新たな主要供給は、主に大都市のハイエンドおよび高級セグメントに重点を置くことになるからです。そのため、アパートの価格は引き続き高止まりするでしょう。社会住宅プロジェクトの供給は2025年に増加する可能性が高いが、人々のニーズと比較すると依然として極めて低いものとなるだろう。手頃な価格の商業住宅の供給は依然として極めて不足しています。したがって、マンションの価格はほとんど下がらず、横ばいの水準を維持することになるでしょう。
ホーチミン市、土地・家屋証明書発行時の身分確認を廃止
ホーチミン市人民委員会は、同市の建設発注管理の調整に関する規則（以下、建設管理規則）のいくつかの条項を改正および補足する決定を下した。
ホーチミン市の建設発注管理に関する規則が2024年4月1日の決定により公布されました。第10条第1項では、天然資源環境局（DONRE）、市土地登記事務所およびその関連部門の責任を次のように規定しています。
「土地に付随する財産の証明に関する手続きの処理過程で、土地法の規定に従って家屋や建築工事の現状を確認する場合、建築命令違反が発見された場合、書類は法律の規定に従って検査および処理のために所管官庁に移送されるものとする。」
ホーチミン市人民委員会は最近出した決定で、次のように修正した。「土地に付随する資産の認証に関連する手続きの処理過程で、建築命令違反が発見された場合、法律の規定に従って検査と処理のために所轄官庁に書面による通知を送付しなければならない。」
この改正により、天然資源環境部、市土地登記事務所およびその関連部門は、証明書を発行する際に住宅や建築工事の現状を確認する義務がなくなる。
修正・補足された決定により、ホーチミン市警察は地区レベルの警察に対し、管轄区域内での建設命令に違反する建設工事を検査強化と速やかな摘発を指示し、対処について助言する責任がなくなった。
さらに、新規則では、登録内容に不正または不正確な点があった場合、行政違反の処理に関する決定に従って企業に事業登録証の再登録を要求するために地区レベルの人民委員会と調整する計画投資局の責任も削除されている。
行政違反記録の作成と行政処分に関する助言の責任に関して、新規則では「行政違反記録の作成日から2営業日以内」という文言が削除されました。
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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html
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