市場は減速し、買い手は待機している。法務省は不動産「サーフィン」に高い税金を課す提案について何と言っているのか？

法務省は、所有期間に基づく課税は実現不可能であると考えています。ハノイのマンション価格は停滞しており、大幅な値下がりは見込めない、ホーチミン市は土地・家屋証明書の発行時に現状確認を停止…などが最新の不動産ニュースです。

現在、ベトナムにおける不動産譲渡による個人所得税は、所有期間に関わらず、取引額に対して2％の固定税率が適用されます。 （出典：DN&TT）

法務省、不動産「サーフィン」への高税率を批判

法務省によると、不動産の所有期間に基づいて課税することは、税制や土地管理制度の統一性が欠如しているため実現不可能であり、さらなる検討が必要だという。個人所得税法（改正）案に対する法務省のコメント。

政府への提出案において、財務省は「一部の国で経験されているように、不動産の譲渡に伴う個人所得税（PIT）を保有期間に基づいて徴収することを検討し、実施することは可能である。具体的な税率は、不動産市場の実際の動きを反映し、適切に検討・決定する必要がある」と提案した。この提案は、投機や不動産バブルを回避しながら、合理的なレベルの規制を行うための政策と方針を制度化することを目的としています。

法務省は、具体的な税率については、不動産市場の実際の運用を反映するよう調査し、適切に決定する必要があるとコメントした。

この政策を実施するには、土地や住宅に関する政策の完成プロセスと同期させるとともに、土地や不動産登記のための情報技術インフラの同期と整備も必要である。

したがって、財務省は、保有期間に基づいて税金を徴収するという解決策は実現不可能であると考えており、財務省が引き続き研究を行い、政策を完成させてから適用し、有効性と実現可能性を確保することを勧告している。

現在、ベトナムにおける不動産譲渡による個人所得税は、所有期間に関わらず、取引額に対して2％の固定税率が適用されます。

建設部は2024年9月、政府官邸に送った不動産価格に関する公式報告で、多数の住宅や土地を所有・使用し、短期間で利益を得るために投機や売買を制限する場合の税制政策を検討・提案すると明らかにした。この提案は、今年初めから不動産および住宅価格が継続的に急騰している状況の中で行われた。

市場は停滞、価格が大幅に下落する可能性は低い

土地、不動産業及び住宅に関する法律が施行されて6か月が経ちました。上記の法律が不動産市場に与える影響について、土地局（天然資源・環境省）の副局長レ・ヴァン・ビン氏は、まだ時期尚早であると述べた。法律が製品に浸透するには時間がかかります。

2月11日にダン・ベト紙が主催したセミナー「2025年の不動産 ― 課題の中にチャンスを見出す」で、ビン氏は最近、不動産価格が「劇的に上昇した」とコメントした。

特に2023年末から2024年にかけて価格は急激に上昇し続けるでしょう。 1平方メートルあたり5,000万VND未満の新築アパートはほとんど姿を消し、長年営業している古いアパートの多くは1平方メートルあたり7,000万VNDを超える価格になっています。古いアパートでも価格が1.5～2倍に上昇しており、一般労働者が住宅を得ることは非常に困難になっています。 30〜40億ドンの資産を持つ人々にとって、適切な居住地を見つけるのは依然として困難です。

これにより、低・中所得者層が住宅を所有することが困難になるだけでなく、市場の持続可能性も低下します。

ビン氏はこの価格上昇を分析し、供給不足だけでなく市場心理も大きな影響を与えていると述べた。

「土地オークションのニュースと同様に、あちこちで土地オークションの価格が高騰しているというニュースだけでも、すぐに買わない人はチャンスを逃してしまうという心理に大きな影響を与えます。あるいは、実際の供給がまだ市場に出回っていない場合でも、供給増加の数字が示されるだけで、価格上昇を食い止めることができるのです」とビン氏は述べた。新しい価格帯が確立されると、供給が増加し、市場は停滞し始めます。

「近い将来、不動産関連商品が発売され、政策も発表されるにつれ、不動産市場と価格はより安定するでしょう。この時期、労働者は住宅を購入できるようになります。投資家の心理もより穏やかになるでしょう」とビン氏は述べた。

ベトナム不動産協会副会長、ベトナム不動産ブローカー協会会長のグエン・ヴァン・ディン氏も、2025年の不動産価格は2024年に比べて過度な上昇ではなく、より合理的に調整される傾向にあると述べた。

しかし、この人物によると、土地価格、地価表、費用などのいくつかの問題が不動産商品のコストに入力圧力を生み出す兆候を示しているため、大幅な削減は難しいだろうとのことだ。

「2025年には実需と投資需要の両方が増加する傾向にあります。取引に関しては、供給要因の改善、より安定したセグメント、そして特に価格が適正水準に調整・維持されることで取引が増加するため、2025年には取引がさらに増加すると考えています。全体として、市場は2024年よりも活発になるでしょう。市場の需給指標は改善していますが、2018～2019年の水準には戻れないでしょう」とディン氏は評価しました。

2025年の不動産投資家にとっての機会について、グエン・ヴァン・ディン氏は、現在、中心都市部の住宅価格は高すぎると評価した。この専門家は、インフラと交通の接続が良好な新しい都市部を探すべきだと推奨しています。

ハノイのアパート価格は安定している

2025年の旧正月以降のハノイのマンション市場では、提示価格に大きな変動は見られなかった。一般的に、アパートの価格は旧正月前と変わりません。これは、テト後もハノイのアパート価格が変動し続け、2024年に継続的な価格上昇期の始まりを示した昨年とはまったく対照的です。

Batdongsan.com.vnによる旧正月後の調査では、多くのプロジェクトのアパート価格は旧正月前と比べて変動していないことが記録された。具体的には、アンビンパルザプロジェクト（ナム・トゥー・リエム）では、50年の所有期間を持つ2ベッドルーム、1バスルームのアパートメントの販売価格は、依然として1戸あたり33億～35億ドンの間で変動しています。同じ面積の長期所有マンションの価格は依然として1戸あたり43〜44億ドンとなっている。長期所有で面積が80平方メートルを超える3ベッドルームのアパートメントは、依然として1戸あたり60〜62億ドンで販売されており、50年の所有期間を持つ3ベッドルームのアパートメントは、依然として1戸あたり約50億ドンで販売されています。

同様に、ファムフン通り（ナム・トゥー・リエム地区）にあるFLCコンプレックスプロジェクトでも、旧正月後のマンション販売価格に目立った変動は見られませんでした。 50平方メートルを超えるアパートの価格は依然として1戸あたり39〜42億ドンとなっている。 70平方メートルを超えるアパートメントは、旧正月前の希望価格である1戸あたり52〜55億ドンを維持している。

同じくナム・トゥー・リエム地区に位置するゴールデンパレスプロジェクトの2ベッドルーム、2バスルームのアパートメントは、2024年末から1戸あたり46〜47億ドンの希望価格を維持している。ガーデンヒルプロジェクトの2ベッドルーム、2バスルームのアパートメントの価格は依然として45〜47億ドンとなっている。

ゴールデンフィールドプロジェクトでは、2ベッドルーム、2バスルームのアパートメントの販売価格は、1戸あたり約47億ドンというこれまでの一般的な価格水準を概ね維持している。しかし、このプロジェクトでは、所有者が緊急に販売する必要のあるユニットが市場に2〜3ユニットほどあるため、所有者はユニットあたり45〜46億ドンに価格を下げることに同意しました。

タンスアン地区では、2ベッドルームと2バスルームを備えたハノイセンターポイントアパートメントの販売価格は旧正月前と変わらず、1戸あたり57〜58億ドンとなっている。

ゴールドシーズンプロジェクト（タンスアン）のアパートメントは、3ベッドルーム製品で80億ドン、2ベッドルーム製品で約60億ドンの価格帯を維持しています。 HomeCity、Central Field、Discovery Complexなど、Cau Giay地区のアパートメント プロジェクトでも同様の価格動向が見られます。

Batdongsan.com.vnがブローカーや取引フロアに対して行った調査によると、不動産を購入する顧客層は旧正月後の価格の推移をまだ待っている状態だという。

ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、2025年にはマンション価格が下がる傾向はほとんどないとコメントした。その理由は、2025年に市場に存在する新たな主要供給が、主に大都市のハイエンドおよび高級セグメントに重点を置くことになるからです。そのため、アパートの価格は引き続き高値を維持するでしょう。社会住宅プロジェクトの供給は2025年に増加する可能性が高いものの、人々のニーズと比較すると依然として非常に低いものとなるでしょう。手頃な価格の商業用住宅の供給は依然として極めて不足しています。したがって、マンションの価格はほとんど下がらず、横ばい状態を維持することになるでしょう。

ホーチミン市、土地・家屋証明書発行時の身分確認を廃止

ホーチミン市人民委員会は、市内の建設発注管理の調整に関する規則（建設管理規則と呼ばれる）のいくつかの条項を改正および補足する決定を下した。

ホーチミン市における建設発注管理に関する規則は、2024年4月1日の決定により公布されました。その中で、第10条第1項は、天然資源環境局（DONRE）、市土地登記事務所およびその関連支部の責任を次のように規定しています。

「土地に付随する財産の証明に関する手続きの処理過程において、土地法の規定に従って家屋や建築工事の現状を確認する際、建築命令違反が発見された場合、当該書類は法律の規定に従って検査および処理のため所轄官庁に移送されるものとする。」

ホーチミン市人民委員会は最近出した決定で、次のように修正した。「土地に付随する財産の証明に関する手続きの処理過程において、建築命令違反が発見された場合、法律の規定に従って検査と処理のため、所轄官庁に書面による通知を送付しなければならない。」

この改正により、天然資源環境局、市土地登記事務所およびその関連支局は、証明書を発行する際に住宅や建築工事の現状を確認する義務がなくなる。

修正・補足された決定により、ホーチミン市警察は地区レベルの警察に対し、管轄区域内で建設命令に違反する建設工事を検査強化と速やかな摘発を指示し、対処について助言する責任がなくなった。

さらに、新規制では、登録内容に虚偽または不正確な点があった場合、行政違反の処理に関する決定に従って企業に事業登録証の再登録を要求するために地区レベルの人民委員会と連携する計画投資局の責任も削除されている。

行政違反記録の作成と行政処分に関する助言の責任に関して、新規定では「行政違反記録の作成日から2営業日以内」という文言が削除されました。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html