市場は減速し、買い手は待機しているが、法務省は不動産「サーフィン」に高い税金を課すという提案について何と言っているか?

法務省は所有期間に基づく課税は実現不可能と考えている、ハノイのアパート価格は停滞しており大幅に下がる見込みは低い、ホーチミン市は土地家屋証明書の発行時に現状確認を停止している…などが最新の不動産ニュースです。

現在、ベトナムにおける不動産譲渡による個人所得税は、所有期間に関わらず、取引額に対して2%の固定税率が適用されます。（出典：DN&TT）

法務省、不動産「サーフィン」への高税率を批判

法務省によると、不動産の所有期間に基づく課税は、税制と土地管理制度の統一性の欠如により実現不可能であり、更なる研究が必要であるとのことです。個人所得税法（代替）案の策定に関する法務省のコメント。

政府への提出案において、 財務省は「一部の国で経験されているように、不動産の譲渡に伴う個人所得税（PIT）について、保有期間に基づいて課税することを検討し、実施することは可能である。具体的な税率は、不動産市場の実際の運用状況を反映し、適切に検討・決定する必要がある」と提案した。この提案は、政策と方向性を制度化し、適切な規制水準を確保することで、投機や不動産バブルを回避することを目的としている。

法務省は、具体的な税率については、不動産市場の実態を反映して適切に調査・決定する必要があるとコメントした。

この政策を実施するには、土地や住宅に関する政策の充実のプロセスと同期させるとともに、土地や不動産の登記のための情報技術インフラの同期と整備も必要である。

したがって、財務省は、保有期間に基づいて税金を徴収するという解決策は実現不可能であると考えており、財務省が、その政策を適用する前に、その有効性と実現可能性を確保するために、引き続き研究し、政策を完成させることを勧告している。

現在、ベトナムにおける不動産譲渡による個人所得税は、所有期間に関わらず、取引額に対して2％の固定税率が適用されます。

建設省は2024年9月、 政府官邸に提出した不動産価格に関する公式報告の中で、複数の住宅や土地を所有・利用する者に対し、投機や営利目的の短期売買を抑制するための税制を検討・提案すると発表した。この提案は、年初から不動産価格が高騰を続けている状況を踏まえて行われた。

市場は停滞しており、価格が大幅に下落する可能性は低い

土地・不動産事業・住宅法は施行から6ヶ月が経過しました。これらの法律が不動産市場に与える影響について、天然資源・環境省土地局のレ・ヴァン・ビン副局長は、まだ時期尚早であると述べました。法律が商品に浸透するには時間がかかります。

2月11日にダン・ベト紙が主催したセミナー「2025年の不動産 ― 課題の中にチャンスを見出す」で、ビン氏は最近、不動産価格が「ひどく上昇している」とコメントした。

特に2023年末から2024年にかけては、価格が急騰し続けるでしょう。5,000万VND/㎡以下の新築マンションはほぼ姿を消し、築年数が長い古いマンションも7,000万VND/㎡を超える価格設定となっています。老舗の集合住宅エリアでさえ、価格が1.5～2倍に上昇しており、一般労働者にとって住宅へのアクセスは非常に困難です。30億～40億VNDを保有する人々でさえ、依然として適切な住居を見つけるのに苦労しています。

これにより、低・中所得者層が住宅を所有することが困難になるだけでなく、市場の持続可能性も低下します。

ビン氏はこの価格上昇を分析し、供給不足だけでなく市場心理も大きな影響を与えていると述べた。

「土地オークションのニュースのように、あちこちで高値で取引されているというニュースは、すぐに買わない人はシェアを失うという心理に大きな影響を与えます。あるいは、実際の供給量がまだ市場に届いていないにもかかわらず、供給量に関する数字が増加すると、価格がそれ以上上昇しなくなる可能性があります」とビン氏は述べた。新しい価格帯が確立されると、供給量が増加し、市場は減速し始める。

「近い将来、不動産関連商品が発売され、政策も発表されるにつれ、不動産市場と価格はより安定するでしょう。この時期になれば、労働者は住宅を購入しやすくなります。投資家の心理もより穏やかになるでしょう」とビン氏は述べた。

ベトナム不動産協会副会長、ベトナム不動産ブローカー協会会長のグエン・ヴァン・ディン氏も、2024年に比べて過度な上昇に比べて、2025年の不動産価格はより合理的に調整される傾向にあると述べた。

しかし、この人物によると、土地価格、地価表、費用などのいくつかの問題が不動産商品のコストに入力圧力を生み出す兆候を示しているため、大幅な削減は難しいだろうとのことだ。

「2025年には実需と投資需要の両方が増加する傾向にあります。取引に関しては、供給要因の改善、より安定したセグメント、そして特に価格が適正水準に調整・維持されることで取引が増加するため、2025年には取引がさらに増加すると考えています。全体として、市場は2024年よりも活発になるでしょう。市場の需給指標は改善していますが、2018～2019年の水準には戻れないでしょう」とディン氏は評価しました。

2025年の不動産投資家にとっての機会について、グエン・ヴァン・ディン氏は、現在、都市中心部の住宅価格は高すぎると評価しました。同氏は、インフラと交通網が整備された新興都市圏への投資を推奨しています。

ハノイのアパート価格は安定している

2025年の旧正月以降、ハノイのマンション市場では販売価格に大きな変動は見られませんでした。全体的には、マンション販売価格は旧正月前とほぼ同水準です。これは、昨年の旧正月以降、ハノイのマンション販売価格が継続的に変動し、2024年には継続的な価格上昇期に入ったこととは全く対照的です。

Batdongsan.com.vnによる旧正月後の調査では、多くのプロジェクトでマンションの販売価格が旧正月前と比べて変動がなかったことが記録されています。具体的には、アンビンプラザプロジェクト（ナム・トゥー・リエム）では、50年の所有期間を持つ2ベッドルーム、1バスルームのマンションの販売価格は、依然として1戸あたり33億～35億ドンで変動しています。同じ面積で長期所有のマンションの販売価格は、依然として1戸あたり43億～44億ドンです。面積が80㎡を超える長期所有の3ベッドルームのマンションは、依然として1戸あたり60億～62億ドンで提供されており、50年の所有期間を持つ3ベッドルームのマンションは、依然として1戸あたり約50億ドンです。

同様に、ファムフン通り（ナム・トゥー・リエム区）にあるFLCコンプレックス・プロジェクトでは、旧正月後のマンション販売価格に大きな変化は見られません。50㎡以上のマンションは、依然として1戸あたり39億～42億ドンで推移しています。70㎡以上のマンションは、旧正月前と同様に1戸あたり52億～55億ドンで推移しています。

ナム・トゥ・リエム地区では、ゴールデンパレス・プロジェクトの2ベッドルーム、2バスルームのアパートメントの販売価格は、2024年末時点で1戸あたり46億～47億ドンと、引き続き横ばいとなっています。ガーデンヒル・プロジェクトの2ベッドルーム、2バスルームのアパートメントの販売価格は、依然として45億～47億ドンとなっています。

ゴールデンフィールド・プロジェクトでは、2ベッドルーム、2バスルームのアパートメントの販売価格は、概ね以前の一般的な価格水準である1戸あたり約47億ドンで推移しています。しかし、このプロジェクトでは、オーナーが緊急に売却を希望する物件が2～3戸あるため、1戸あたり45～46億ドンへの値下げを受け入れています。

タンスアン地区では、2ベッドルームと2バスルームを備えたハノイセンターポイントアパートメントの販売価格は旧正月前と変わらず、1戸あたり57～58億ドンが一般的です。

ゴールドシーズン・プロジェクト（タン・スアン）のアパートメントは、3ベッドルームで80億ドン、2ベッドルームで約60億ドンの価格帯を維持しています。カウザイ地区のホームシティ、セントラル・フィールド、ディスカバリー・コンプレックスなどのアパートメントプロジェクトも同様の価格帯となっています。

Batdongsan.com.vnが不動産ブローカーや取引フロアに対して行った調査によると、不動産購入者のグループは依然として旧正月後の価格動向を様子見している。

ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、2025年にはマンション価格が下落する傾向はほとんどないと指摘した。これは、2025年に市場に登場する新たな供給が、主に大都市の高級住宅や高級セグメントに集中するためである。そのため、マンション価格は高値で推移するだろう。公営住宅プロジェクトからの供給は2025年には増加する見込みだが、人々のニーズに比べれば依然として極めて少ない。低価格の商業住宅の供給は依然として極めて不足している。そのため、マンション価格水準は下落傾向はほとんどなく、横ばい状態が続くと予想される。

ホーチミン市、土地・家屋証明書交付時の現状確認を廃止

ホーチミン市人民委員会は、市内の建設発注管理の調整に関する規則（建設管理規則と呼ばれる）のいくつかの条項を改正および補足する決定を下した。

ホーチミン市における建設発注管理に関する規則は、2024年4月1日の決定により公布されました。その中で、第10条第1項は、天然資源環境局（TN-MT）、市土地登記事務所およびその関連支部の責任を次のように規定しています。

「土地の附属財産の証明に関する手続きの処理過程において、土地法の規定に従って家屋や建築工事の現状を確認する際、建築命令違反が発見された場合、当該書類は法律の規定に従って検査・処理のため所轄官庁に移送される。」

ホーチミン市人民委員会は最近出した決定で、次のように修正した。「土地に付随する財産の証明に関する手続きの処理過程において、建築命令違反が発見された場合、法律の規定に従って検査と処理のため、管轄当局に書面による通知を送付しなければならない。」

上記の改正により、天然資源環境局、市土地登記事務所およびその関連支局は、証明書を発行する際に住宅や建築工事の現状を確認する義務がなくなります。

修正・補足された決定により、ホーチミン市警察は地区レベルの警察に対し、管轄区域内で建設命令に違反する建設工事を検査強化と速やかな摘発を指示し、対処について助言する責任がなくなった。

さらに、新規則では、登録内容が不正または不正確であると申告された場合、行政違反を処理する決定に従って企業に事業登録証明書の再登録を要求するために地区人民委員会と連携するという計画投資局の責任も削除されました。

行政違反記録の作成と行政処分に関する助言の責任に関して、新規定では「行政違反記録の作成日から2営業日以内」という文言が削除されました。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html