0 VND相当の社会住宅プロジェクトのレッドブック
先日、ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）が主催した市場レポート発表式典で、VARS不動産市場調査ワーキンググループのメンバーであり、G-Home株式会社のゼネラルディレクターであるグエン・ホアン・ナム氏は、社会住宅の需要が非常に大きいことを認め、この分野は政府や管理機関からも多くの注目と投資を受けているものの、開発の勢いは住宅市場における緊急の供給ニーズにまだ追いついていないと語った。
この状況を説明する中で、社会住宅開発を専門とするこの企業の総責任者は、社会住宅部門の発展が依然として遅れている最大の理由の多くを指摘した。
例えば、ナム氏によれば、社会住宅プロジェクトを開発する過程において、管理機関の法的メカニズムは依然として複雑である。このプロジェクトは国によって土地使用料が免除されているが、免除される前に評価を受ける必要がある。投資家は、敷地整地補償金を前払いする必要があり、しかも、その支払いは「仮払い」の状態（プロジェクト完了後にしか差し引けない、もしくは後から土地価格から一部相殺される）で行われる。
社会住宅プロジェクトは商業住宅プロジェクトよりも時間がかかります。このプロセスによれば、社会住宅プロジェクトを開発するには、建設許可を取得するための投資準備段階だけで少なくとも 2 年かかります。最後のアパートを販売する場合、プロジェクトの総面積の 20% を賃貸用に確保し、5 年以内に監査を受ける必要があります。
「全体のプロセスは非常に長いが、投資家が享受できる利益は10％だけだ。注意深く計算しなくても、損失のリスクが非常に高いことがわかる」とナム氏は述べた。
タム・チン通り（ハノイ、ホアンマイ）の公営住宅は5年以上使用されている（写真：ハ・フォン）。
ナム氏によると、社会住宅を建設する際には投資家からの資金を調達するのも困難だという。
「土地使用権のある商業住宅プロジェクトの場合、銀行はプロジェクトのレッドブックを担保として保有することができます。社会住宅に関しては、プロジェクトのレッドブックを銀行に持参しても、その価値は0ドンであるため、担保とはみなされません」とナム氏は語った。
一般的なプロジェクトの場合、資本構成には約 20% の自己資本、将来の不動産から動員される資本 30%、および 50% の借入金が含まれます。したがって、投資家が銀行から借り入れできない場合は、プロジェクト資本の 50% を管理できないとみなされます。
「多くの投資家は、120兆ドンの融資パッケージにアクセスするのが非常に困難であり、プロジェクト開発のための資金を借りるための担保を持てないと『嘆いている』」とナム氏は一般的な状況を述べた。
公営住宅は富裕層向けに販売されているわけではない
ナム氏によると、過去10年間、都市部の土地の20％を社会住宅開発用に確保するという規制に関して、統計を数えると、多くの投資家は商業住宅部分を「かすめ取って」「懐に入れる」ことだけに焦点を当て、利益がないために社会住宅部分を軽視しているという。しかし今、彼ら自身が法律の改正を要求している。
「私の意見では、これらの投資家に、以前の合意どおりに社会住宅を建設するよう強制する強制措置が必要であり、さもなければ、彼らは他のプロジェクトを実施できない。この状況は社会住宅の開発を遅らせる一因となっている」とナム氏は示唆した。
さらに、ナム氏によると、公営住宅の購入を許可されている人々のグループは、依然として、求めて与えるという仕組みに大きく依存しているという。国際慣行によれば、社会住宅のある国では、我が国のように「低所得者」という言葉は見られません。もちろん、公営住宅は富裕層に売られるものではありませんが、私たちのように個人所得税を払う必要のない人がそれを支払わなければならないほどに厳しくするのは適切でしょうか?
個人所得税を支払う必要がない場合、つまり月収が1100万未満の場合、労働者は自分と家族を養うことができず、貯蓄がない可能性が高くなります。一方、家を購入するには、購入者は資産を蓄積していなければなりません。
「社会住宅は、貯蓄はあるが商業住宅に入居できない人々のためのものと定義する方が正確だと思います。商業住宅の価格も高騰しすぎています」とナム氏は語った。
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