月収1100万VND以上の人に対する社会住宅購入の制限を強化する必要があるでしょうか？

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0 VND相当の社会住宅プロジェクトのレッドブック

最近ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）が主催した市場レポート発表式典で、VARS不動産市場調査ワーキンググループのメンバーであり、G-Home株式会社の社長であるグエン・ホアン・ナム氏は、社会住宅の需要が非常に大きく、この分野は政府や管理機関からも多くの注目と投資を受けているものの、開発の勢いが住宅市場の緊急の供給ニーズにまだ追いついていないことを認めました。

この状況を説明しながら、社会住宅開発を専門とするこの企業の総責任者は、社会住宅分野の発展が依然として遅い最大の理由の多くを指摘した。 ‏

例えば、ナム氏によれば、社会住宅プロジェクトを開発する過程において、管理機関の法的メカニズムは依然として複雑である。このプロジェクトは国によって土地使用料が免除されているが、免除される前にまだ評価を受ける必要がある。投資家は、敷地造成補償金を前払いする必要があり、しかも、その補償金は「仮払い」の状態（プロジェクト完了後にしか控除できない、もしくは後から土地価格から一部相殺される）で支払われる。

社会住宅プロジェクトは商業住宅プロジェクトよりも時間がかかります。このプロセスによれば、社会住宅プロジェクトを開発するには、建設許可を取得するための投資準備段階だけで少なくとも 2 年かかります。最後のアパートを販売する場合、プロジェクトの総面積の20％を賃貸用に予約し、5年以内に監査を受ける必要があります。 ‏

「全体のプロセスは非常に長いのに、投資家が享受できる利益はわずか10%です。綿密に計算しなくても、損失リスクが非常に高いことがわかります」とナム氏は述べた。

Siết người thu nhập 11 triệu đồng/tháng mua nhà ở xã hội có cần thiết? - 1 — タム・チン通り（ハノイ、ホアンマイ）の社会住宅は5年以上使用されている（写真：ハ・フォン）。

ナム氏によれば、社会住宅を建設する際には投資家からの資金の調達も困難だという。 ‏

「土地使用権付きの商業用住宅プロジェクトの場合、銀行はプロジェクトのレッドブックを担保として保有することができます。一方、社会住宅の場合、プロジェクトのレッドブックを銀行に提出しても、その価値は0ドンであるため、担保とはみなされません」とナム氏は語った。

一般的なプロジェクトの場合、資本構成は約 20% の自己資本、将来の不動産から動員される資本 30%、および借入金 50% で構成されます。したがって、投資家が銀行から借り入れできない場合は、プロジェクト資本の 50% を管理できないとみなされます。

「多くの投資家は、120兆ドンの融資パッケージにアクセスするのが非常に困難であり、プロジェクト開発のための資金を借りるための担保を持てないと『嘆いている』」とナム氏は一般的な状況を述べた。

公営住宅は富裕層向けではない

ナム氏によれば、過去10年間、都市部の土地の20％を社会住宅開発用に確保するという規制に関して、統計を数えると、多くの投資家は「ポケット」に「かすめ取る」商業住宅部分のみに焦点を当て、利益がないため社会住宅部分を軽視しているという。しかし今、彼ら自身が法律の改正を要求している。 ‏

「私の意見では、投資家に対し、事前の合意通りに社会住宅を建設するよう強制する措置を講じるべきです。そうでなければ、他のプロジェクトを実施できなくなります。この状況は、社会住宅の開発を遅らせる一因となっています」とナム氏は提言した。

さらに、ナム氏によると、公営住宅の購入を許可されている人々のグループは、依然として、求めて与えるという仕組みに大きく依存しているという。国際的な慣行によれば、社会住宅のある国では、我が国のように「低所得者」という言葉は見られません。もちろん、公営住宅は富裕層向けに販売されているわけではありませんが、私たちのような個人所得税を払う必要のない人たちまで、それを支払わなければならないほど厳しくするのは適切なことなのでしょうか？ ‏

個人所得税を支払う必要がない場合、つまり収入が月1100万未満の場合、労働者は自分と家族を養うことができず、貯蓄がない可能性が高くなります。一方、家を購入するには、購入者は資産を蓄積していなければなりません。 ‏

「社会住宅とは、貯蓄はあるが商業住宅に入居できない人々のための住宅と定義する方が正確だと思います。商業住宅の価格も高騰しすぎています」とナム氏は述べた。

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