金利は低いが、住宅購入のために「頭金を支払う」決断を躊躇する人は依然として多い。
ベトナム国家銀行（SBV）のデータによると、2024年9月末までに住宅ローン未払い残高はわずか4.6％増加し、経済全体の未払い信用残高を大幅に下回った。この緩やかな成長は、銀行が金利を引き下げ、借り手を引き付けるために優遇政策を導入したにもかかわらず、住宅購入のためのローンの需要が依然として低いという事実を反映している。
魅力的な政策が多数
ホーチミン市の大手銀行で個人顧客向けの信用担当を務めるレ・ミン・ギア氏は、ここ数カ月、住宅購入のために融資を受ける顧客の数がわずかに増加の兆しを見せていると語った。しかし、同氏によると、主な理由は、銀行が低金利の融資パッケージの提供で激しい競争を繰り広げている一方で、返済条件も柔軟にしているため、借り手が支払い能力を確保しやすくなっていることだという。
ホーチミン市で販売開始された新しいアパートプロジェクト 写真: TAN THANH
アジア商業銀行（ACB）の個人顧客部門責任者グエン・ディン・タン氏は、銀行は信用を高めるために金利を引き下げているものの、住宅ローンの需要は依然として限られていると述べた。不動産価格が高止まりしている一方、2024年土地法の施行により不動産投資・取引規制が大きく変化していることも一因だ。居住用住宅購入の需要は高まっているものの、住宅ローンはまだ大きな進展を見せていない。
このような状況に直面して、銀行は借り手を引き付けるために魅力的な政策を実施し続けています。例えば、国際銀行（VIB）は、優遇金利と柔軟な債務返済ソリューションを備えたタウンハウスやアパートの購入ローンとして、30兆ドンの融資パッケージを開始しました。
住宅購入を準備中のトゥ・ドゥンさんは、VIBに10億ドンの借り入れを申し込んだところ、銀行の職員から、6～12～18か月固定で年利わずか5.9～6.9～7.9％とアドバイスされたという。 「VIBは、アパート購入ローンの元金返済を最長5年間免除し、タウンハウス購入ローンの元金返済を4年間免除します。これにより、長期間にわたって月々の分割払いの支払いを減らすことができます」とドゥンさんは語った。
一方、レ・ヴィエット・タン氏（ホーチミン市12区）は、2024年初頭にベトナム輸出入商業銀行（Eximbank）に家を購入するための資金を借り入れたと語った。当時、エクシムバンクは最初の12か月間は年8％の固定金利を提示していたが、彼は雇用が不安定になることを恐れて借り入れをしなかった。
「これまで、財務計画を準備した後、再度エクシムバンクに連絡したところ、銀行職員から、融資期間は最長40年、元金猶予期間は7年（最初の7年間は、借り手は毎月利息のみを支払い、元金は支払わない）、金利は2024年初頭より1％低いと知らされました」とタン氏は述べた。
さらに、ベトナム対外貿易合資商業銀行（ベトコムバンク）も、6か月から2年の固定期間で年わずか5.4％の優遇住宅ローン金利を提供しており、競争に負けていない。ただし、優遇期間終了後は、12か月貯蓄金利に3.5％を加算した金利で計算されます。
インセンティブ後の金利上昇を依然として懸念
銀行は当初はかなり魅力的な金利を提供していますが、優遇期間後に金利が上がる可能性を考えると、多くの顧客はまだ躊躇しています。ホーチミン市経済金融大学のグエン・ヴァン・トゥアン講師は、銀行が優遇期間後の金利を基本金利に一定のマージンを加えたものに基づいて計算するのは合理的だと述べた。
ただし、顧客は、資本を借り入れる際に将来のコストを計算できるようにするため、基準金利の形成の仕組みと、この金利に影響を与える要因について明確に説明される必要があります。 「そうして初めて人々は融資を受ける勇気を持つようになり、銀行の信用も改善されるだろう」とトゥアン氏は語った。
実際、長年にわたり、多くの既存顧客は新規顧客向けの優遇金利よりもはるかに高い金利を支払わなければなりませんでした。一部の顧客は、現在の優遇ローン金利は初年度6%～8%であるのに対し、以前のローンでは依然として年10%～11%の金利を支払わなければならないと述べている。これにより、顧客グループ間で不公平が生じ、古い借り手は不満や動揺を感じます。
しかし、住宅を購入したい人の多くは、金利は最も重要な要素ではなく、不動産市場の流動性の低さと停滞が関心を薄れる原因だと言います。これまで投資目的でタウンハウスや土地、アパートを購入したり、賃貸したり、価格が上がるのを待ったりするために借金をしていた人たちも、今では金利が非常に低いにもかかわらず、「頭金を支払う」ことを急いでいません。
国家金融通貨政策諮問委員会委員のカン・ヴァン・ルック博士によると、2024年9月末時点の不動産信用残高は31億5千万ベトナムドンに達し、経済全体の未払い債務の約21％を占めている。しかし、住宅ローン融資はわずか4.6％の増加にとどまり、不動産事業向け融資融資より大幅に低く、低金利にもかかわらず住宅市場は大きな躍進を遂げていないことが示された。
人々が家を買うために借金をすることに関心がない主な理由は、不動産価格が依然として高く、大多数の人々の経済力を超えていることです。特にホーチミン市とハノイでは、手頃な価格の住宅セグメントはほとんど存在せず、2024年に販売開始されるプロジェクトの80％が高級セグメントです。住宅価格の高騰により人々の生活費が上昇し、住宅ローンの取得が困難になっている。
20億ドン以下のローンの需要が優勢
最近の調査によると、住宅購入者のほとんどは20億ドン以下の価格のアパートやタウンハウスを選んでいる。これは、大多数の人々の収入に適した手頃な住宅ローンの需要が依然として非常に大きいことを示しています。しかし、ホーチミン市やハノイなどの大都市では手頃な価格の住宅プロジェクトが不足しており、融資を必要とする人々が適切な商品にアクセスすることは不可能となっている。
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出典: https://nld.com.vn/rut-re-vay-tien-mua-nha-196241216202148125.htm
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