社会住宅開発：政策と資本の面でさらなる支援が必要

専門家によると、国が投資するのではなく企業に社会住宅への投資を許可するという政策は、国が土地税の免除を通じて支援し、低金利の融資を提供する政策をとっているため、非常に正しいとのことだ。

手頃な価格の住宅供給が不足している状況で、特に社会住宅に関する新しい法律や政策が発効されたことを受けて、住宅・不動産市場管理局（建設省）の副局長であるヴオン・ズイ・ドゥン氏は、本当に必要としている人々の住宅問題を解決するためには、低価格住宅と高級住宅の分野を含め、国と社会の両方からすべてのリソース（メカニズム、政策、資本の面での支援を含む）を動員する必要があると語った。

すべてのリソースを動員する必要がある

住宅・不動産市場管理局のヴオン・ズイ・ドゥン副局長は、2月11日に開催されたセミナー「2025年の不動産：課題の中にチャンスを見出す」で、住宅法2023と指導政令には、土地の割り当て、投資手続き、価格計算、社会住宅の売買における対象者の選定などについて具体的な規制があると述べた。

政府、省庁、部門も社会住宅開発プロジェクトを実施することに強い決意を持っています。そのおかげで不動産供給は改善しました。

現実には、改訂・発行された政策は投資家の心理に直接的、間接的に影響を与えています。明確で透明な政策は、一部の地域で社会住宅プロジェクトの実施をより便利にし、人々にとって適切な価格にすることにも貢献しています。

建設省に関して、ズン氏は、同省は各地域における社会住宅開発の目標も毎年具体的に考慮していると述べた。これは、今後社会住宅をより積極的に実施し、145兆ドンの社会住宅ローンパッケージをより効率的に配分するための基礎の1つとなる。

ドゥン氏は建設省の立場からも意見を述べ、特に社会住宅と低所得者向け住宅に関心があると述べた。このタイプの住宅には、食料、水、教育、交通などの実際に不可欠なニーズがあるため、重点的に取り組んで実施する必要があります。特にハノイやホーチミン市のような大都市の低所得者層にとって。

「では、公営住宅には国が投資すべきでしょうか、それとも企業が投資すべきでしょうか？低価格住宅から高級住宅まで、国と社会のあらゆる資源を動員する必要があると思います。適切な住宅に対する需要は依然として非常に大きく、より多くの資源、支援メカニズム、政策、そして資本が本当に必要です」とドゥン氏は述べた。

天然資源・環境省の代表で土地局副局長のレ・ヴァン・ビン氏は、社会住宅部門は迅速な法的手続きや土地税の優遇など、国から非常に優れたインセンティブを数多く受けていると語った。

今後、低所得者の住宅ニーズが満たされ、2030年までに100万戸の社会住宅アパートが十分に確保されることが期待されます。（写真：ホアイナム/ベトナム+）

「他のセグメントのように顧客を探すのに時間を費やす必要がなく、このセグメントには人々が自らやって来るため、売上も速い。公営住宅セグメントも明らかに収益性が高いが、実際には投資事業を引きつけていない」とビン氏は認めた。

2030年までに100万戸の社会住宅が建設される見込み

一方、ベトナム銀行協会副会長兼事務局長のグエン・クオック・フン氏は、政府は現在、債券の返済に時間をかけるために不動産業界の規制を「緩和」しており、企業が銀行や不動産ローンの返済のための資源を再編成する時間を持てるように支援していると述べた。

しかし、フン氏は、不動産投資家は開発の機会を見出しているものの、現実には課題は依然として大きいとも指摘した。

「消費者に売られている商品は本物なのでしょうか？実際に住まいを購入する人はどれくらいいるのでしょうか？それとも、3軒か7軒余分に買うだけなのでしょうか？なぜ価格はこんなに高いのに、多くの投資家が購入して賃貸に出せるのでしょうか？」洪氏はその理由について、将来的には売却または賃貸すればその差額を「負担」できると期待しているからだと尋ね、これは将来にとって大きなリスクであり、投資家と企業の両方にとってのリスクだと述べた。

フン氏によれば、住宅不足は事実だが、購入を必要とする人々は購入できるのだろうか？「住宅価格が倍増しているにもかかわらず、住宅の質が変わらないことに懸念を抱いています。一方で、市場がまだ不足しているにもかかわらず、多くの住宅が放置されています。明らかに、私たちは大きな廃棄物問題を目の当たりにしています」とフン氏は疑問を呈した。

社会住宅開発の問題について、ベトナム銀行協会の副会長兼事務総長は、国家が社会住宅に対して土地税の免除を通じて支援し、低金利で融資する政策をとっていることから、国家が社会住宅に投資するのではなく、企業に投資を許可するという政策は非常に正しい政策であると述べた。

「このように、国は多大な支援を行っており、社会住宅プロジェクトを実施するために新たな企業を設立する必要はありません。将来的には、数百万戸の社会住宅を建設できると期待しており、確実に実現できるでしょう。政府が目標を設定し、地方自治体に実施を促し、指示すれば、実現可能になるでしょう」とフン氏は述べた。

次に、フン氏は、銀行もこのプロジェクトを実行するために多くのリソース（低金利の優遇融資パッケージを含む）を投入する用意があると述べた。洪氏は、「優遇融資パッケージがあれば、手続きが完了すれば、社会住宅への投資は迅速に実施できると期待されます。今後、低所得者の住宅ニーズが満たされ、2030年までに100万戸の社会住宅が確保される見込みです」と強調した。

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