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土地所有権証明書に関する新たな規制が、2023年10月16日から施行されます。
通達14/2023/TT-BTNMTは、土地分野における行政手続きの実施および公共サービスの提供の際に、戸籍簿および関連する居住書類の提出および提示に関する通達を改正するものであり、2023年10月16日から施行される。
これらには、土地所有権証明書に関するいくつかの新しい規制が含まれており、例えば、紙の戸籍簿の提出義務の撤廃、土地所有権証明書の原本を提出する必要のないケースの明示、土地所有権証明書への識別番号の記載許可などが挙げられる。
1. 土地所有権証明書に個人の識別番号を記載する。
回覧文書14/2023/TT-BTNMTは、国内個人に対する土地使用権証明書における土地使用者および土地に付随する資産の所有者の情報の記録に関する規則を以下のように改正および補足した。
国内在住の方の場合は、「Mr.」（または「Ms.」）に続いて、氏名、生年月日、身分証明書の氏名と番号（お持ちの場合）、および現住所を記入してください。
身分証明書が市民身分証明書の場合は、「IDカード番号：…」と記入してください。
人民軍身分証明書の場合は、「身分証明書番号：…」と記入してください。
- 市民身分証明書の場合は、「市民身分証明書番号：…」と記入してください。
申請者がまだ国民身分証明書または市民身分証明書を所持していない場合は、「出生証明書番号...」または「個人識別番号:...」と記入してください。
したがって、 2023年10月16日以降、土地所有権証明書が発行されたものの、市民身分証明書または市民識別カードをまだ所持していない個人については、その個人識別番号が記録されることになります。
2. 土地所有権証明書関連書類の処理において、戸籍簿の原本提出を義務付ける規定を廃止する。
土地所有権証明書に関する手続きにおいて、土地利用権の変更や土地に付随する資産の所有権の変更を登録する際に、紙の戸籍簿を提出または提示する必要はなくなりました。
その代わりに、具体的なケースによっては、以下のような異なる要件が課される場合があります。
- 世帯に割り当てられた土地の場合：契約書には、土地の割り当てまたは賃貸時に、土地の使用権を共有し、所有権を有する世帯員に関する情報を含める必要があります。
- 夫婦間での土地使用権および土地に付随する資産の分割または統合の場合：国の人口データベースで婚姻状況に関する情報にアクセスします。
土地所有権証明書に記載されている市民身分証明書番号または国民身分証明書番号を変更した結果、証明書に記載されている人物の身元または発行された証明書に記載されている住所に変更が生じた場合、国家人口データベースから情報にアクセスできます。
3. 2014年7月1日より前に土地を購入したものの、所有権移転がまだ完了していない場合の土地所有権証明書の申請。
回覧文書14/2023/TT-BTNMTの第2条は、2014年7月1日より前に土地使用権および土地に付随する資産の所有権を移転する場合において、移転者が既に土地使用権証明書を取得しているものの、規定された移転手続きをまだ完了していない場合、土地使用権および土地に付随する資産の所有権の付与手続きを行う際に提出すべき書類を規定している。
（１）土地使用権及び土地に付随する資産の譲渡、相続又は贈与を受けた場合であって、所定の権利移転に関する契約又は文書があるにもかかわらず、譲渡人が譲受人に証明書を交付しない場合、当該書類には次のものが含まれる。
- 土地および土地に付随する資産の変更申請は、様式番号 09/ĐK を使用します。
所有権を移転する契約書または文書が、規定に従って作成されていること。
（２）土地使用権を譲渡又は贈与により取得したが、所定の契約又は譲渡証書を作成しなかった場合、書類一式には次のものが含まれる。
- 土地および土地に付随する資産の変更申請は、様式番号 09/ĐK を使用します。
- 発行されたオリジナルの証明書。
土地使用権および土地に付随する資産の譲渡に関する書類には、譲渡者と譲受人の両方の署名が必要です。
土地所有権証書の発行に関する4つの新たな規制が、2023年5月20日から施行される。
2023年5月20日から、政令10/2023/ND-CPで改正および補足された、土地使用権証明書の発行に関する4つの新しい規則が施行されました。
したがって、2023年5月20日から施行される土地所有権証書発行に関する4つの新たな規制は以下のとおりです。
1. オンラインで土地所有権証明書を取得する手順
具体的には、政令10/2023/ND-CP第1条第7項は、電子環境における土地に関する行政手続きの実施（土地使用権証明書のオンライン発行）に関する政令43/2014/ND-CP（政令148/2020/ND-CPにより改正）第60条第6項を以下のように改正する。
- 土地情報技術の技術インフラおよび現在管理されている土地データベースに関する特定の条件に基づき、政令43/2014/ND-CP第60条に規定されている土地関連の行政手続きの申請を受け付け、結果を返す機関は、 政府の規則に従って電子環境で申請を受け付け、行政手続きの結果を返すことを組織する責任を負います。
登録および証明書の発行に関する行政手続きが電子的に行われる場合、以下の手順を踏む必要があります。
申請の受付および処理を担当する機関は、土地に関する法律の規定に従って、土地に関連する手続きおよび行政プロセスを実施しなければならない。
確認や説明が必要な場合、またはその他の理由により、土地関連の行政手続きに定められた期間内に申請処理の結果を提供できない場合は、受入機関は、公共サービスポータルまたはSMSを通じて、申請者に対し、その理由を明確に記載した書面による通知を送付するものとする。
土地利用者および土地に付随する資産の所有者は、法律で定められた財務上の義務を、直接または公共サービスポータルの支払い機能を通じてオンラインで履行する責任を負います。
土地利用者が金銭的な義務を履行した後、受領機関または処理機関は申請者に対し、発行済みの証明書原本およびその他の必要書類を提出するよう通知します。
行政手続きの結果は、申請の受理および土地登記、土地に付随するその他の資産の登記、証明書の発行、交換、または再発行の場合、受理機関、公共郵便サービス、または要請された場所に送付されます。
さらに、この規則では、土地利用者および土地に付随する資産の所有者が、土地に関する行政手続き（オンラインでの土地所有権証明書の申請など）を申請する場合、提出された申請書に記載された情報および書類の正確性と真実性について法的責任を負うと規定している。
申請書類の完全性を確認するのは受理機関の責任であり、土地関連の行政手続きを扱う機関は、法律で定められた権限の範囲内および期限内に行動する責任を負い、他の管轄機関または個人によって既に承認、評価、または処理された書類の内容については責任を負わない。
同時に、行政手続きの処理および手続きを申請する者の金銭的義務の履行に関する機関間の接続、データ共有、および電子的な相互運用性は、電子環境における行政手続きの実施に関する法律およびワンストップショップおよび統合ワンストップショップの仕組みの実施に関する法律に従って実施されるものとする。
2. 土地所有権証明書の発行権限に関する改正
政令10/2023/ND-CP第1条第5項（政令43/2014/ND-CP第37条を改正および補足するもの）は、土地法第95条第4項および第105条第3項に規定される場合における土地使用権証明書の発行権限について、以下のように規定している。
土地登記所を設置している地方自治体では、土地利用証明書の発行および発行済み証明書の変更確認は、以下の機関によって行われます。
- 土地登記所: 組織および宗教施設、海外に居住するベトナム人が行う投資プロジェクト、外国の組織および個人、外国投資資本を有する企業向け。
- 土地登記所支所または土地登記所：ベトナムの土地使用権に付随する住宅を所有する世帯、個人、居住コミュニティ、および海外在住のベトナム人向け。
土地登記所およびその支所は、土地証明書の発行および発行済み証明書の変更確認に、それぞれの印鑑を使用することができます。
現行の規制によれば、政令43/2014/ND-CP第37条第1項（政令01/2017/ND-CPにより改正）では、土地登記所が設置されている地域では、天然資源環境省が以下の場合に土地使用権証明書を発行すると規定されている。 土地利用者が土地の売買や利用目的の変更などの権利を行使し、新たな土地利用証明書が必要となる場合。 - 代替証明書または再発行証明書の発行。 |
したがって、政令10/2023/ND-CPは、土地使用権証明書の発行および土地使用権証明書の変更確認に関する権限を改正し、市民がこれらの行政手続きを容易に行えるようにしました（これらの手続きは、天然資源環境省に行く必要なく、土地登記所で行うことができます）。
3. コンドテルに対する土地所有権証明書の発行。
政令10/2023/ND-CPは、政令43/2014/ND-CPの第32条第5項におけるコンドテルに対する土地使用権証明書の付与に関する規定を補足するものである。
具体的には、観光法で規制される商業用地及びサービス用地における観光宿泊施設（コンドテル等を含む）を目的とした建設事業であって、土地法、建築法及び不動産業法に規定される条件を満たすものについては、以下のとおりとする。
商業目的およびサービス目的の土地に付随する建築物の所有権を証明するもの。土地法第126条第3項および第128条第1項に規定される土地利用期間。
建設プロジェクトの所有者は、建設法および不動産事業法で定められたすべての要件を満たしていることを保証する法的責任を負います。
この規則に規定されている建設工事の所有権の証明は、政令43/2014/ND-CP第32条第1項、第2項、第3項および第4項に従って実施される。
土地証明書に記載される土地に関する情報は、法律で定められた土地利用の目的と期間を正確に反映していなければならない。
2013年土地法第126条第3項および第128条第1項に基づき、以下のとおり規定する。
農業、林業、養殖業、塩生産のために組織が使用する土地の割り当ておよび賃貸借、商業、サービス、非農業生産目的のために組織、世帯、個人が使用する土地の割り当ておよび賃貸借、投資プロジェクトを実施するために組織が使用する土地の割り当ておよび賃貸借、ならびに海外に居住するベトナム人および外国投資企業がベトナムで投資プロジェクトを実施するための土地の割り当ておよび賃貸借の期間は、投資プロジェクトまたは土地の割り当てまたは賃貸借の申請に基づいて検討および決定されるが、50年を超えないものとする。
投資資本は大きいが資本回収が遅いプロジェクト、社会経済状況が困難な地域における投資プロジェクト、または特に社会経済状況が困難でより長い期間を要する地域における投資プロジェクトについては、土地の割り当てまたは賃貸期間は70年を超えてはならない。
販売目的の住宅プロジェクト、販売と賃貸を組み合わせたプロジェクト、またはリース購入の場合、投資家への土地割り当て期間はプロジェクト期間に応じて決定されます。土地使用権が付与された住宅購入者は、安定した長期的な土地使用権を有します。
使用期間満了後、土地使用者が引き続き土地を使用することを希望する場合、国は土地使用期間の延長を検討するが、2013年土地法第126条第3項に規定された期間を超えないものとする。
特定の期間が定められている土地の種類について、土地使用権の移転を受けた場合の土地使用期間は、土地使用権の移転を受ける前の土地使用期間の残存期間とする。
したがって、コンドテルアパートメントの所有期間は、土地の利用目的によって異なる。
4. 土地所有権証明書の発行時に補足書類が必要となる追加事例。
具体的には、政令10/2023/ND-CP第1条第11項b号によれば、住宅開発プロジェクト以外の不動産事業プロジェクトについては、建設完了後、投資家は天然資源環境省に以下の書類を提出する責任を負います。
- 証明書：プロジェクトオーナーが財務上の義務を履行したことを証明する書類。
財務上の義務に変更が生じた場合は、その変更が履行されたことを証明する書類を提出しなければなりません（ただし、法律で免除または支払猶予が認められている場合を除く）。
- 間取り設計は、既存の建築物および締結済みの契約内容と一致しています。
- 専門建設機関からの、投資家が完成したプロジェクト項目またはプロジェクト全体を受け入れることを許可する通知、または完成したプロジェクト項目またはプロジェクト全体の試運転のための受入結果を承認する通知。
- 資産一覧。
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