こうした状況において、手頃な価格の住宅は、インフラシステムの完成度が高まり、政府による魅力的な投資支援政策が伴い、需要が高く、投資家にとって潜在的なセグメントとなっています。一方、手頃な価格の住宅問題を解決するには、官民の緊密な連携が重要な要素となります。
「巨大な」住宅需要
2019年から2023年にかけて、ハノイの不動産価格は年平均6％上昇し、ホーチミン市では年平均3％上昇したのに対し、個人所得はそれぞれ4％と3％しか増加しなかった。この格差の拡大により、多くの人にとって住宅所有がこれまで以上に困難になっています。さらに、法的障壁、開発業者との問題、住宅支援政策の発行の遅れにより、状況はさらに複雑化しています。
持続的に発展した不動産市場には、多様なセグメント、特にクラス B および C の製品が含まれることがよくあります。しかし、ハノイとホーチミン市の両方で、これらのタイプの住宅の供給が深刻に不足しています。主に中所得層や若い世帯からの年間約5万戸のマンション需要は、まだ十分に満たされていない。
サヴィルズ・ベトナムのリサーチおよびS22M担当ディレクターのジャン・フイン氏によると、ホーチミン市とビンズオン省、ドンナイ省、ロンアン省などの近隣省は住宅供給不足に直面している。近い将来、ホーチミン市では高級プロジェクトが増加する一方、手頃な価格の住宅の供給は限られるでしょう。対照的に、ハノイはクラス B プロジェクトの開発に重点を置く予定です。この不均衡は、所得の増加、土地資金の制限、土地価格の上昇、新規開発プロジェクトの認可に関する複雑な行政手続きなど、多くの要因によるものです。
一連のインフラと政策支援
インフラへの公共投資はGDPの約6％を占め、政府は道路、橋、空港、港湾の建設など多くの大規模プロジェクトを実施しています。同時に、2024年土地法により、これらのプロジェクトの実施にとってより有利な条件が整いました。これらのプロジェクトの主な目的は、特に都市中心部と郊外地域間の地理的距離と移動時間を短縮し、省と都市間の交通の接続性を向上させることです。そのおかげで、社会経済の発展と投資誘致に有利な条件が生まれます。
「公共交通指向型開発（TOD）モデル、典型的には地下鉄システムは、交通問題の解決と住宅供給に効果があることが証明されています。地下鉄沿線周辺の開発に重点が置かれているため、建設密度が高まり、地域間の移動や接続が容易になります。同時に、地下鉄沿線にある土地資金を活用することで投資コストを削減し、人々にとってより手頃な住宅の選択肢を生み出すことにもつながる」とジャン・フイン氏は付け加えた。
2024年土地法、2023年不動産業法、2023年住宅法などの新しい法律の公布により、不動産市場に前向きな変化がもたらされると期待されています。これらの新しい法的規制により、土地利用の効率性が向上し、行政手続きが簡素化され、投資家が市場に参加するためのより有利な条件が整うと期待されています。 「特に、2023年住宅法は、外国人の住宅所有に関する明確な規制を提供しながら、住宅の売買プロセスを簡素化しました。したがって、外国人は建物内のアパート総数の最大30％、および区内の住宅250戸までを所有することができます。所有期間は50年で延長可能です。しかし、ベトナム人と結婚した場合、外国人は永久に住宅を所有することが認められる」とジャン・フイン氏は述べた。
住宅不足に対処し、土地投機を防ぐため、2023年の不動産業法では、2025年1月31日から大都市圏の住宅地の分割を禁止する規制が導入されました。同時に、2023年住宅法にも重要な調整が加えられており、大都市圏の住宅開発に重点が置かれています。さらに、商業プロジェクト用に土地面積の20％を確保するという強制規制が廃止され、投資家がこのエリアを社会住宅の建設に転用する機会が開かれました。社会住宅の投資家は、土地の無償使用、土地賃料の免除、優遇金利での融資を受ける機会など、多くの魅力的なインセンティブを享受できます。
ホーチミン市で最近開催されたワークショップで、建設省住宅・不動産市場管理局のハ・クアン・フン副局長は、近年、地方自治体は企業、不動産投資家、経済部門を誘致し、社会住宅の建設に積極的に参加してもらうためのさまざまな方法を持っていると述べた。
具体的には、2021年から現在までの統計によると、61/63の地域で619の社会住宅プロジェクトが実施され、561,800戸の規模となっています。しかし、現在までに完成したプロジェクトはわずか 79 件で、その規模は 40,600 戸に上ります。残りの128件のプロジェクトは既に着工・建設中で、その規模は約11万2000戸となる。なお、投資承認済みのプロジェクト数は412件、規模は約41万戸で、着工手続きを進めている。
その文脈において、サヴィルズ・ベトナムの専門家によると、適切な住宅と人々の手頃な価格の問題を解決するには、公共部門と民間部門の両方の強みを組み合わせた包括的な解決策が必要だという。このジレンマを単一の政党だけで解決できる者はいない。一方、国家予算は限られており、金利も高いため、社会住宅プロジェクトへの資金調達は困難となっている。民間部門も投入コストに対するインフレ圧力に直面している。したがって、両者間の効果的な協力が急務となっている。
地方自治体は、土地所有者が協力して新たな持続可能な住宅地を創出するための強力なインセンティブ政策を持つべきである。土地面積を最大限に活用し、共用施設や緑地と組み合わせることで、ますます緊急性が高まる住宅問題を部分的に解決することができます。これらのアイデアを実現するには、政府と投資家の緊密な連携が鍵となるだろう。
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出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-co-hoi-cho-nha-dau-tu-vao-phan-khuc-gia-nha-phai-chang/20240930110450535
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