手頃な価格の住宅分野では投資家にとって多くの機会がある

その文脈において、手頃な価格の住宅は、ますます完成度の高いインフラシステムと政府による魅力的な投資支援政策を伴い、需要が高く、今日では投資家にとって潜在的なセグメントとなっています。一方、手頃な価格の住宅問題を解決するには、公共部門と民間部門の緊密な連携が重要な要素となります。

住宅に対する「巨大な」需要

2019年から2023年にかけて、 ハノイの不動産価格は年平均6％上昇し、ホーチミン市では年平均3％上昇しましたが、個人所得はそれぞれわずか4％と3％の増加にとどまりました。この格差の拡大により、多くの人にとって住宅所有がこれまで以上に困難になっています。さらに、法的障壁、開発業者との問題、住宅支援政策の発行の遅れにより、状況はさらに複雑化している。

持続可能な不動産市場には、多くの場合、B クラスおよび C クラスの製品を中心に多様なセグメントが存在します。しかし、ハノイとホーチミン市の両方において、 ホーチミン市では、このタイプの住宅の供給が深刻に不足しています。主に中間所得層や若い世帯からの年間約5万戸のアパートの需要が完全に満たされていない。

サヴィルズ・ベトナムのリサーチおよびS22M担当ディレクターのジャン・フイン氏によると、ホーチミン市とビンズオン省、ドンナイ省、ロンアン省などの近隣省は住宅供給不足に直面している。近い将来、ホーチミン市では高級プロジェクトが増加する一方で、手頃な価格の住宅の供給は限られるでしょう。対照的に、ハノイはクラスBプロジェクトの開発に重点を置くことになる。この不均衡の原因は、所得の増加、土地基金の限界、土地コストの高騰、新規開発プロジェクトの認可に関する複雑な行政手続きなど、さまざまな要因によるものです。

一連のインフラと政策支援

インフラへの公共投資はGDPの約6％を占め、政府は道路、橋、空港、港湾の建設など多くの大規模プロジェクトを実施しています。同時に、2024年土地法により、これらのプロジェクトの実施にとってより有利な条件が整えられました。これらのプロジェクトの主な目的は、各省と都市間の交通の接続性を改善し、特に都市中心部と郊外地域間の地理的距離と移動時間を短縮することです。そのおかげで、社会経済の発展と投資誘致に有利な条件が生まれるでしょう。

「公共交通指向型開発（TOD）モデル、特に地下鉄システムは、交通問題と住宅供給問題の解決に効果的であることが証明されています。地下鉄沿線の開発地域に重点を置くことで、建設密度が高まり、地域間の移動と接続性が向上します。同時に、地下鉄沿線の土地資金を活用することで投資コストの削減にもつながり、人々にとってより手頃な住宅オプションが生まれます」と、ジャン・フイン氏は付け加えました。

2024年土地法、2023年不動産業法、2023年住宅法などの新しい法律の公布により、不動産市場にプラスの変化がもたらされると期待されています。これらの新しい法的規制により、土地利用の効率性が向上し、行政手続きが簡素化され、投資家が市場に参加するためのより有利な条件が整うと期待されています。 「特に、2023年住宅法は住宅売買の手続きを簡素化すると同時に、外国人による住宅所有に関する明確な規制を設けました。これにより、外国人は1つの建物内のアパート総戸数の30%まで、1つの区画内の住宅は250戸まで所有できます。所有期間は50年で、延長可能です。ただし、ベトナム人と結婚した場合は、外国人は住宅を永久に所有することが認められます」とジャン・フイン氏は述べた。

住宅不足に対処し、土地投機を防止するため、2023年不動産事業法では、2025年1月31日から大都市圏における住宅地の分割を禁止する規制が導入されました。同時に、2023年住宅法にも重要な調整が加えられ、大都市圏の住宅開発に重点が置かれています。さらに、商業プロジェクトのために土地面積の20％を確保するという強制規制が廃止され、投資家がこのエリアを社会住宅の建設に転用する機会が開かれました。社会住宅投資家は、土地の無償使用、土地賃料の免除、優遇金利での融資を受ける機会など、多くの魅力的なインセンティブを享受できます。

最近ホーチミン市で開催されたワークショップで、建設省住宅不動産市場管理局のハ・クアン・フン副局長は、近年、地方自治体には企業、不動産投資家、経済部門を誘致し、社会住宅の建設に積極的に参加してもらうための方法が数多くあると述べた。

具体的には、2021年現在までの統計によると、61/63の地域で619の社会住宅プロジェクトが実施され、その規模は561,800戸に上ります。しかし、これまでに完了したのは、40,600戸規模の79件のプロジェクトのみです。残りの128件のプロジェクトは既に着工・建設中で、その規模は約11万2000戸となる。なお、投資承認済みのプロジェクト数は412件、規模は約41万戸で、着工手続きを進めている。

その文脈において、サヴィルズ・ベトナムの専門家によると、適切な住宅と人々の住宅購入能力の問題を解決するには、公共部門と民間部門の両方の強みを組み合わせた包括的な解決策が必要だという。このジレンマを単一の政党だけで解決できる者はいない。一方、国家予算は限られており、金利も高いため、社会住宅プロジェクトへの資金調達は困難となっている。民間部門も投入コストに対するインフレ圧力に直面している。したがって、両者間の効果的な協力が急務となっている。

地方自治体は、土地所有者が協力して新たな持続可能な住宅地を創出するよう奨励する強力なインセンティブ政策を持つべきだ。土地面積を最大限に活用し、共用施設や緑地と組み合わせることで、ますます緊急性の高い住宅問題を部分的に解決することができます。これらのアイデアを実現するには、政府と投資家の緊密な連携が鍵となるだろう。

出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-co-hoi-cho-nha-dau-tu-vao-phan-khuc-gia-nha-phai-chang/20240930110450535