年間および一時の土地リース価格の決定の遅れは、投資環境に影響を与え、生産および事業計画に支障をきたし、特に多額の資本を伴う大規模投資プロジェクト（LNG貯蔵・港湾プロジェクト、ソンミーI・II火力発電所、風力タービンブレード製造プロジェクトなど）における投資のための住宅ローン融資を阻害しています。迅速かつ断固とした政策が策定されなければ、投資環境と省の投資誘致成果に悪影響を及ぼすと、省工業団地管理委員会は述べています。
一方はせっかちで、もう一方は慎重だ。
ノバワールド・ファンティエットは、2025年末までに経済・観光都市エリアを完成させるため、更なる建設活動を「解禁」するための具体的な土地価格の決定を待っている一方、ハムタンの新規工業団地も、土地のリースを開始する前に具体的な土地価格の決定を待っている。それが初めて、計画通りの建設を進めることができるのだ。例えば、タンドゥック工業団地は2023年第2四半期に着工予定だが、具体的な土地価格（住宅地内の住宅地および農地）の設定、評価、承認のプロセスが遅れているため、実施は困難と見られている。このため、多くの修正や追加が必要となり、補償や住民移転の取り組みに影響が出ている。現在、同工業団地の投資家は61.17ヘクタールの土地の割り当て／リース申請を提出している。しかし、土地区画が不連続であるため、土地の割り当て／リースや建設許可の取得はより困難になるだろう。ソンミー工業団地に関しては、第一期で省人民委員会から投資家に76.78ヘクタールの土地が割り当てられている。しかし、建設を進めるには、土地リース契約を締結するための具体的な土地価格が必要である。以前、天然資源環境局は入札プロセスを組織し、コンサルティング会社（TMSコンサルティング株式会社）と土地リース価格を決定する契約を締結した。何度も催促の手紙を送った後、コンサルティング会社は、ソンミー工業団地の具体的な土地価格の決定が遅れているのは、工業団地プロジェクトの評価に関連する収益と費用を決定するための調査と情報収集が限られていて困難であったこと、および天然資源環境省の2014年6月30日付通達36/2014/TT-BTNMTに規定されている要件を完全に証明する証拠が不十分であったためであると報告した。そのため、TMSコンサルティング株式会社は2023年4月5日、関係部署に対し、土地評価のための情報確認の協力を要請する文書と、評価結果に関する説明書案を送付しました。そして今日に至るまで、私たちはまだ結果を待っています…
そのため、2023年4月末、省工業団地管理委員会は、関係機関に対し、タンドゥック工業団地が2023年第2四半期に着工できるよう、具体的な土地価格の決定から投資家が61.17ヘクタールの土地賃貸契約を締結できるまでの手続きを完了できるよう支援するよう求める報告書を提出しました。同様に、76.7ヘクタールを超えるソンミー1工業団地については、IPICO社の要請に基づき、2023年5月に省人民委員会に計画が提出され、承認されました。これにより、IPICO社は土地代金の支払い、土地賃貸契約の締結、そして当該区域における工業団地インフラの建設を組織化することが可能となりました。
注目すべきは、用地補償や整地作業を進め、投資準備を進めてきた工業団地の投資家らが、こぞって一括借地を希望している点だ。LNG貯蔵・港湾施設、ソンミー1火力発電所プロジェクト、ソンミー2火力発電所プロジェクトなど、約300ヘクタールの土地を有する関連プロジェクトも、一括借地を希望している。一方、省工業団地管理委員会の情報によると、具体的な土地価格が未だ決定していないため、ハムキエム1工業団地の4つのプロジェクト（面積4.72ヘクタール）、ハムキエム2工業団地の1つのプロジェクト（面積2.41ヘクタール）は、省人民委員会から一括借地料の支払いを承認されたものの、投資家らが未だに一括借地料を支払っておらず、3年も遅延している。投資家が単一リースの土地リースを希望することで、二次投資家の誘致が容易になり、プロジェクト実施のための会計処理や融資申請が簡素化されます。
なぜ彼らは強制的な立場に置かれているのでしょうか?
天然資源環境局の担当者は、土地価格が200億ドンを超えるプロジェクトに適用される具体的な土地価値の評価が遅れている理由について、複数の理由を挙げた。天然資源環境省の通達36号によると、土地評価には5つの方法があるが、最も一般的に適用されている3つの方法、すなわち剰余金法、収益法、比較法は長年にわたり用いられてきた。しかし、複数の事例情報に基づき、コンサルティング会社は、これらの方法を具体的なプロジェクトに適用した場合、特に入力要素が適切に考慮されていない場合、必ずしも完全に信頼できるものではなく、出力結果が不正確になるのではないかと懸念している。例えば、比較法の場合、対象地域は歴史的に取引のない農地であったため、比較が不可能であった。同様に、剰余金法と収益法では、開発収益、単位当たり投資額、単価などを決定する必要があり、非常に複雑である。そのため、コンサルティング部門は計画を何度も修正し、同局も支援してきたが、得られた結果はまだ納得のいくものではなかった。仮定と見積りが必要であり、これらのプロジェクトはすべて非常に広大な地域を対象としているため、たとえ小さな誤りであっても、関係者間でのミスが大きな損失につながるリスクがあります。さらに、天然資源環境省は、評価方法に焦点を当てた通達36号の改正も行っています。
これは、省人民委員会が最近、天然資源環境省に文書を送付し、首相に対し、天然資源環境省、 建設省、財務省、その他関係省庁・機関のメンバーからなる作業部会の設置を検討・指示するよう要請した理由の一つでもあります。この作業部会は、ビントゥアン省の土地価格全般、特にオーシャンバレー・ツーリスト・コンプレックス・プロジェクトにおける土地価格の決定を支援・指導することを目的としています。現在、中央政府は、ノバワールド・ファンティエット・プロジェクトにおける具体的な土地評価においてビントゥアン省を支援することに同意する文書を発行しています。
天然資源環境局の担当者によると、ノバワールド・ファンティエットと比べると、工業団地の土地評価は比較的簡素であるとのことです。しかしながら、現状では、より信頼性の高い評価を行うためには、中央政府の支援による具体的な評価額算出が依然として必要です。省内の大規模プロジェクトにおける具体的な土地価格に関する障害は、できる限り早く解決される予定です。
省人民委員会が天然資源環境省に送った公式書簡では、現在の土地評価プロセスは、投資、計画、建設、土地、金融、銀行、市場など、多くの分野やセクターが関与し、パラメータが規定されているため、極めて複雑であることも強調されています。そのため、評価方法の内容を十分に理解し、適切な実施、鑑定、評価を行うためには、評価業務を遂行する者が多くの分野に関する一般的な知識と経験を有していることが求められます。一方、省天然資源環境局の職員は、価格設定、金融、建設といった専門分野における経験が不足しており、現在の複雑な評価業務の要求に対応できていません。そのため、省人民委員会は天然資源環境省に対し、ビントゥアン省における土地価格の決定全般、特にオーシャンバレー観光複合施設プロジェクトを支援・指導するための作業部会の設置について、首相に提案し、検討・指示するよう要請します。これにより、プロジェクトが速やかに実施・運用され、地域の社会経済発展に貢献することが期待されます。
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