住宅価格が継続的に上昇している状況では、購入者は賃貸を検討して選択するか、近隣の州に引っ越してより手頃な価格で購入することを受け入れることができます。
高い販売価格
サヴィルズが最近発表したデータによれば、ハノイやホーチミン市などの大都市では、住宅に対する年間の自然需要は約5万戸だという。これは移民、成人の家庭からの離脱、平均世帯規模の減少などによるものです…
この需要数値はしばらくの間、供給制約によって満たされず、住宅に対する需要が滞留したままとなっている。さらに、金市場の変動や低金利などのマクロ要因により、投資家は合理的かつ長期的な投資チャネルを求めるようになります。マンション分野の不動産需要も増加しています。
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| アパート分野の不動産需要が増加しています。写真: Viet Dung |
しかし、サヴィルズの2024年第1四半期のレポートによると、ハノイのマンションの主要価格は5,900万VND/m2に達し、四半期で3％、年間で14％上昇しました。流通市場でも取引量が増加し、価格も前回に比べて上昇しました。
CBREベトナムのデータによると、ホーチミン市では、2024年第1四半期末の時点で、ホーチミン市のマンションの主要価格は前四半期から変わらず、1平方メートルあたり6,100万ドンに達した。投資家は、商品の流動性を高めるために、魅力的な販売および支払いポリシーを維持し続けています。しかし、流動性はあまり良くありません。
需要と供給の不均衡が住宅価格を押し上げていることは否定できない。しかし、売り手の視点から見ると、投資家にも「苦しみ」があり、たとえ本当に値下げしたくても値下げが難しいのです。
ホーチミン市の不動産会社の代表者は、住宅不動産プロジェクトを完了するには会社が多くの費用を「負担」しなければならないと語った。たとえば、プロジェクトの土地コストには、土地使用権の譲渡による補償および用地整地費用、土地使用料、土地賃貸料、および国に対する水田保護料（水田が使用される場合）が含まれます。
土地関連の費用は、通常、アパート プロジェクトの場合は費用の約 15%、タウンハウス プロジェクトの場合は約 30%、ヴィラ プロジェクトの場合は約 20% を占めます。
特に、補償費や用地の撤去費用は現在、管轄の州政府機関によって、企業が実際に支出した費用の 70% 以上が差し引かれることが多い。控除されていない残りの実際の費用は利益とみなされ、企業はその利益に対して追加の20％の法人所得税を支払わなければなりません。最終的に、これらのコストは、顧客が住宅を購入する際に支払う販売価格に組み込まれます。
建設コストは、アパートプロジェクトの場合はコストの約 50%、タウンハウスプロジェクトの場合は約 30%、ヴィラプロジェクトの場合は約 20% を占めます。この種のコストは上昇傾向にあり、たとえば、アパート建設の床面積 1 平方メートルあたりのコストは現在 1,300 万～ 1,500 万 VND/平方メートルに上昇しており、以前の 700 万～ 800 万 VND/平方メートルのほぼ 2 倍になっています...
「上記の費用はすべて通常の市場環境下で計算されており、商業用住宅プロジェクトの完成期間は約3年です。過去のように法的な問題でさらに時間がかかる場合、総投資額は大幅に増加するでしょう」と、上記事業のリーダーは語った。
郊外は明るい場所
価格の高騰に直面して、一部のプロジェクトは実際の価値を超える価格設定になっています。専門家は、購入者に使用価値とプロジェクトの妥当性を慎重に検討するようアドバイスしています。
「一般的に、価格が上昇し続ければ、購入者は自身の経済状況を考慮するでしょう。実質的な住宅需要が依然として大部分を占めていますが、価格が上昇し続ければ、購入者は都心部のアパートを借りることを検討し、選択するか、より手頃な価格の近隣省への需要の供給シフトを受け入れるか、どちらかを選ぶでしょう」と、サヴィルズ・ハノイのコンサルティング・リサーチ部門シニアディレクター、ド・トゥ・ハン氏は述べています。
サヴィルズ・ベトナム・コンサルティング・サービスのディレクター、ド・ティ・トゥー・ザン氏は、住宅を所有し資本を蓄積するプロセスは、多くの場合、小さくて手頃な価格のアパートから始まり、その後、家族が資産を蓄積すると、より大きなアパートに移ると語った。したがって、初めて住宅を購入する人にとって、良い立地にある住宅を購入することは現実的ではないことがよくあります。
しかし、住宅市場の価値構造を変える上で、インフラは依然として最も重要な手段です。インフラを整備することで、移動時間が短縮され、周辺地域での選択肢が広がり、手頃な価格の問題が解決されます。
「大都市における手頃な価格の住宅不足は否定できません。しかし、これは当然のことです。なぜなら、投資家にとって潜在的な選択肢ではないし、初めて住宅を購入する人にとっても適していないからです。他の衛星都市圏にも手頃な価格の住宅はあり、インフラが整備されれば、これらの地域から市内中心部までの距離は縮まるでしょう」とジャン氏は述べた。
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