社会住宅ローンの金利は依然として高く、多くの低所得者は「頭金を払う」勇気がない

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ヴー・クアン・ミン氏（フンイエン出身）は、長年の努力の結果、妻と合わせて約4億ドンを貯めたと語った。彼は、70％、約11億ドンに相当する金額を借り入れ、15億ドンで社会住宅を購入する予定だった。

クアン氏は、20年間で8.2％の金利で1兆2000億ドンの融資パッケージについて知った。毎月、元金と利息を合わせて1,000万～1,300万ドンを支払わなければならないことが判明した。

「妻と私の月収は2000万以下です。今、家を買って銀行の金利を支払っていたら、生活費と子供2人を養うのに足りません。家を持つことはありがたいことですが、借金を背負うだけの力はありません。いつ完済できるのか分かりません」とミンさんは不安を抱きました。

グエン・ティ・ニャンさん（ハノイ市ホアンマイ）も、公営住宅を購入する資格はあるものの、120兆ベトナムドンの融資パッケージの金利がまだ心配だと語った。

専門家によると、120兆ドン規模の社会住宅購入ローンの金利は、まだそれほど優遇されていない。（図）

「月収1100万ドン未満では、家族の生活費と2人の子供の学費を払うのに苦労しています。5億ドンのローンに対する年利8.2％は高すぎて、公営住宅を購入することは不可能です」とニャンさんは語った。

現在、社会住宅と労働者住宅プロジェクトの投資家と住宅購入者向けの120兆ドンの優遇融資パッケージには、商業金利より年間2％低い優遇金利が適用され、支払い期間は2030年末までで、4つの国営商業銀行の資金源から動員されています。したがって、社会住宅、労働者住宅、アパートの改修および再建プロジェクトの住宅の購入者および割賦購入者には年利 8.2% が適用され、社会住宅プロジェクト、労働者住宅、アパートの改修および再建プロジェクトの投資家には年利 8.7% が適用されます。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長によると、この融資パッケージの金利は優遇されているものの、都市部の低所得者の金融能力と比較するとまだ高すぎるという。

たとえば、10億VND相当の社会住宅アパートを購入したい場合、20％（2億VND）を前払いし、80％（8億VND）を年利8.2％のローンで借りる必要があります。このローン額では、借り手は最初の年に平均546万VND/月を支払わなければなりません（元金の一部を支払う必要があることは言うまでもありません）。

同時に、チャウ氏によると、「5年間優遇融資金利を適用する」という規定と、優遇期間終了時の融資金利については、商業銀行と顧客が自ら交渉して合意することになるため、多くの人が資金の借り入れをためらうことになるという。

「 5年間の優遇期間は短すぎ、低金利で長期間の融資を要求する社会住宅に対する優遇融資政策の性質に反している。一方、2014年の住宅法では優遇融資期間の最長を25年と定めている」とチャウ氏はコメントした。

HoREAの会長は、優遇期間の終了後、社会住宅の購入者は通常の商業金利で借り入れなければならなくなり、これが低所得者や労働者である借り手にとって「負担」となる可能性が高いことを認識しました。

そのため、HoREAは建設省に対し、「資本再構成、金利補助」の仕組みの下、110兆ドン（2021～2030年の期間に100万戸の社会住宅プログラムを実施するための資本需要の約30％に相当）の優遇融資パッケージを引き続き研究・提案し、社会住宅の購入者と賃借人が最大25年間、年間約4.8～5％の優遇金利で借り入れできるようにすることを提案した。

また、国家財政委員会の元副委員長であるレー・スアン・ギア博士は、公営住宅を購入するためのローンの金利についてコメントし、実際には投資家にとって8.7％、住宅購入者にとって8.2％という金利は魅力的ではないと述べた。

ンギア氏によれば、投資家向けの貸出金利は市場金利から2％を引いたものを適用すべきであり、住宅購入者向けの貸出金利は市場金利から5％を引いたものを適用すべきだという。この場合、5% の控除は商業銀行の予算から直接賄われます。

同様に、経済学者のグエン・トリ・ヒュー氏は、「社会住宅や労働者住宅プロジェクトの投資家と住宅購入者向けの120兆VNDの融資パッケージ」を「120兆VNDの優遇金利融資プログラム」に改名すべきだと述べた。

さらに具体的には、ヒュー氏は、信用支援パッケージには融資期間の長さ（5年、10年、あるいは20年）に関する規制が必要だと述べた。金利に関しては、優遇金利は5年間のみ有効であり、借り手と貸し手の間で合意された金利から5年後となります。では、5年後の金利が現在の金利よりも低くなるという保証はあるのでしょうか?変動金利は借り手と貸し手の両方にリスクをもたらし、借り手は債務不履行のリスクを、貸し手は債権回収のリスクを負います。

「今回の120兆ドンの社会住宅融資支援策は、以前の社会住宅融資支援策のように『完璧』ではないことが分かります。したがって、これは優遇融資プログラムにとどまるべきです。支援策として、より包括的な規制と条件が必要です」とヒュー博士は意見を述べました。

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