多くの地域で不動産市場が停滞する中、 ハノイや北部の一部省・都市では、最近マンション価格や土地価格が急騰し、投資家を驚かせています。しかし、タンオアイ（ハノイ）で1平方メートルあたり1億ドンを超える価格で落札された土地の落札者が手付金を没収されたという事実は、これが投機筋による価格つり上げの戦術であることを多くの人々が認識するきっかけとなりました。
複数の再販取引を管理します。
建設省は先週、地方自治体に送付した文書の中で、不動産市場が近年、持続不可能な軌道を描いて発展しており、多くのリスク要因を抱えていると指摘した。特に懸念されるのは、一部の投資家や仲介業者が、私腹を肥やすために、噂を流布し、無差別に不動産を売買し、情報の混乱を招いて不動産価格を吊り上げているという現象である。
同省の文書は、ハノイ郊外で物議を醸している土地競売について言及している。同省によると、開始価格の数倍に上る記録的な高値での落札は、 社会経済の発展と不動産市場の健全な成長に悪影響を及ぼしているという。
こうした事態を防ぐため、建設省は各省・中央直轄市の人民委員会に対し、重点的にいくつかの任務を遂行するよう要請しました。これらの任務には、各地方の企業、投資家、取引所、仲介業者の不動産事業活動の検査と審査が含まれます。さらに、関係機関は、特に異常な価格上昇が見られる地域、プロジェクト、マンションなどにおいて、不動産の反復的な売買を抑制し、検査と調査を実施し、価格操作、投機、土地法、不動産事業法、関連法の違反を是正するための措置を講じる必要があります。
建設省が注意喚起を出した直後、カインホア省人民委員会は、関係機関に対し、当該地域の土地使用権オークションの組織を再検討し、法令遵守、透明性、公開性を確保するよう指示する公式文書第9648号を発行した。また、土地使用権オークションにおける法規制違反、特に私利私欲のために市場操作や価格吊り上げを行い、実態にそぐわない不健全な市場を作り出す共謀行為を速やかに摘発し、厳正に対処するよう指示した。
カインホア省人民委員会のトラン・ホア・ナム副委員長によると、同省は引き続き社会住宅の開発を推進し、「2021～2030年の間に低所得者と工業団地労働者向けの少なくとも100万戸の社会住宅建設に投資する」プロジェクトを効果的に実施し、「120兆ドンの信用貸付プログラム」を効果的に実施することで、地元の不動産市場を安定させるという。
一方、カインホア省財務局のレ・クオック・タン副局長は、2025年に省が41件の不動産（住宅と土地）を競売にかけると述べた。これらの土地は、投資開発基金とニンホア町都市管理局が管理しており、収入の創出と開発資金の補充を目的としている。
さらに、カインホア省は、戦略的に重要な3つの地域、すなわちヴァンフォン経済特区（ヴァンニン郡とニンホア町の一部）、ニャチャン市、そしてカムラム新都市圏におけるゾーニング計画（縮尺1/2,000）の最終決定に注力しています。計画が完成すれば、新規プロジェクトの入札と競売が開始されます。
ハノイ郊外では、競売にかけられた土地を高値で販売する仲介業者が数多く出現している。写真：トゥイ・リン
預託金の額を増額し、重い罰則を課す。
業界の観点から見ると、SGOホームズ不動産コンサルティング・開発株式会社（ハノイ）のゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、現在のオークションの土地価格の枠組みが市場価格よりも低いため、投機や価格操作を防ぐためには、政府が適切な土地価格の枠組みを再定義する必要があると考えています。
さらに、入札保証金を入札対象土地の10～20%に引き上げることで、投資家による投機や価格操作を最小限に抑えることができます。具体的には、土地入札に落札したものの、その後購入しない個人については、信用格付けを引き下げるか、他の土地入札への参加を禁止すべきだとチョン氏は助言しました。「価格設定と入札方法の管理は不可欠です」とチョン氏は強調しました。
カントー大学法学部行政法学科長のチャウ・ホアン・タン博士によると、土地使用権オークションを最大限の効果で実施するには、オークションにかける土地の決定を省人民委員会が統一的に行う必要がある。土地区画の数と位置を検討・決定し、不足を招く断片的なアプローチを避け、適切なオークション計画を策定する必要がある。効果的なオークションのための土地区画のリストを見直し、整理し、公表する必要がある。特に、オークションのプロセスでは、一斉に発表する際に土地の供給過剰を回避する必要がある。
「ハノイ市ホアイドゥック区の土地オークションのように、落札価格が開始価格の数倍に上ったという事実が不安定さを示していると結論付けるのは時期尚早ですが、この地域では明らかに価格操作が行われています。さらに、開始価格を低く設定しすぎると、オークション開催時の市場価格を正確に反映しない可能性があります」とチャウ・ホアン・タン博士はコメントしました。
法的観点から、SENLAW法律事務所の弁護士グエン・フォン・リエン氏は、価格操作や市場の不安定化を防ぐため、市場価値と整合した開始価格を設定するべきだと提言しています。これは、開始価格が保証金の計算基準となり、落札者が支払わない場合、または全額を支払わない場合、保証金は返還されないためです。
リエン弁護士によると、法令10/2023/ND-CP号では、土地競売参加のための保証金を、競売開始価格に基づき土地区画または面積の価値の20%（従来の4倍）に引き上げることが規定されているものの、開始価格が依然として低いため、効果が出ていないという。「開始価格を低く抑えるのであれば、競売参加者は十分な資金準備をしなければならないため、保証金率を現在の20%より高くする必要がある」
「さらに、競売資産の売買契約に署名しない行為（保証金の放棄）に対する行政罰を引き上げることも解決策の一つです。現在、この行為は個人に対して700万～1,000万ドンの罰金が科せられるのみです（政令82/2020/ND-CP第23条第1項c項による）」とリエン氏は提案した。
一方、英国ブリストル大学金融会計学修士課程講師兼ディレクターのホー・クオック・トゥアン博士は、国際的な経験に基づき、不動産市場の安定を維持する唯一の手段は、不動産事業の利益は商品・サービス事業の利益と等しくあるべきという原則に基づく合理的な税制を確立することであると述べた。これにより、価格インフレや人為的な価格変動を防ぐことができる。
ハノイ郊外の競売地内に位置する土地区画販売所。写真：THUY LINH
地価が大幅に上昇する可能性は低い。
ビンズオン省ベンカット市党委員会書記のブイ・ミン・タン氏は、最近、アンタイ区、アンディエン区、ラックバップ区などのサイゴン川沿いの地区や環状4号線沿いの地域を中心に、地域限定で土地の「熱狂」が起こっていると述べた。これは、公証役場で取引を行う人々の多さからも明らかであり、土地使用料収入も昨年の同時期に比べて大幅に増加している。
しかし、タン氏は、新しい土地法のおかげで投機や価格操作が大幅に減少したと考えています。さらに、地元では土地利用計画と機能別ゾーニングを厳格に管理し、明確な法的地位を持つ計画や不動産プロジェクトに関する情報を住民に積極的に発信しています。
ビンズオン省の不動産会社の取締役、グエン・ヒュー・ギア氏も、不動産市場が再び活況を呈したとしても、投機や価格操作は以前ほど横行しないだろうと認めた。その理由として、2つの重要な点を挙げた。第一に、新しい土地法により、各地域の土地価格が引き締められ、「100億ドンの土地を購入しても、1億ドンしか税金を申告しない」といった事例が制限されたこと、第二に、銀行融資の際の土地評価手続きがはるかに厳格になったことだ。
以前は銀行が独自の鑑定機関を設立していたため、土地の実際の価値が銀行の鑑定評価額よりも低くなることがありました。現在は独立した鑑定機関が設立されているため、絶対確実とは言えないものの、鑑定プロセスは以前よりも厳格になっています。
取引に不適格なプロジェクトを公開します。
ビントゥアン省では、不動産市場の回復に伴う投機や価格操作を防ぐため、建設局が依然として取引条件を満たしていない33件の不動産プロジェクトのリストを公表しました。このリストには、住宅・都市開発プロジェクト17件と観光・リゾートプロジェクト16件が含まれており、いずれも規制で定められた不動産取引の要件を満たしていません。これらのプロジェクトのほとんどは、ファンティエット市および近隣の郡や町の優良な土地に位置しています。
ビントゥアン省の一部不動産プロジェクトの投資家や販売業者が、予約、予約、登録といった手段を用いて購入者から金銭を徴収し、不動産の売買や譲渡を行っていたため、これらの33件のプロジェクトは以前、省から懲戒処分を受けていました。これらの手段は、住宅法、不動産業法、その他の関連法規制では規制されていません。
[広告2]
出典: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm
コメント (0)