約1,500戸のアパートの所有権証明書が「保留中」となっている。
グエン・ヴィン・トラン氏（トゥドゥック市レキシントン・アパートメント・コンプレックス・プロジェクトの23.06号室のオーナー）は、2015年3月にノバ・レキシントン不動産株式会社（ノバ・レキシントン社）からこのアパートメントを購入しました。2016年4月、トラン氏はノバ・レキシントン社からこのアパートメントを受け取りました。7年以上が経過したにもかかわらず、トラン氏のアパートメントを含むこのコンプレックス内の約1,500戸のアパートメントには、未だ所有権証明書が発行されていません。
レキシントンのアパートの住民は土地登記所を相手取り、土地所有証明書の発行を求めて訴訟を起こしている。
重要なのは、トラン氏によると、2020年12月31日、ホーチミン市天然資源環境局長のグエン・トアン・タン氏が文書番号11902を発行し、ノバ・レキシントン社に対し、建物内のアパート購入者に対する土地所有権証明書（ピンクブック）の発行手続きのため、土地登記事務所に書類を提出するよう要請したということだ。同局はまた、土地登記事務所に対し、書類を受け取り、規則に従って購入者に土地所有権証明書を発行することを検討するよう指示した。しかし、土地登記事務所は天然資源環境局の指示に従う代わりに、さまざまな理由を挙げて、トラン氏および建物内の他の1000人以上のアパート所有者に証明書を発行しなかった。住民を代表してトラン氏は憤慨し、土地所有権証明書の発行を求めて土地登記事務所を訴えた。
タインニエン紙の取材に対し、このアパートに住む約1,500世帯を代表するD.T.H.氏は、特に23.06号室、そしてレキシントン・アパートビル全体の各アパートに所有権証明書を発行することは、住宅購入者の正当な権利を守り、ホーチミン市における不動産プロジェクトの障害を解消するための実際的な措置であると述べた。彼女は、所有権証明書の不足により、アパートの価値が急落し、低価格でも売却できず、銀行への抵当もできない状況になっていると説明した。
「土地登記所が住民への土地所有権証明書の発行を拒否するのは根拠がなく、住民の正当な権利を侵害するものです。さらに、これは国家歳入の損失につながります。もし文書番号11902に従って土地所有権証明書が発行されていたら、国家予算は約220億ドンの損失を被っていたでしょう」とD.T.H.氏は不満を表明した。
ノヴァ・レキシントン社の代表ダン・トゥイ・フォン・タオ氏は、このプロジェクトはホーチミン市人民委員会が承認した1/500スケールの計画に基づいて建設されたと述べた。 建設省は使用状況を検査し、承認した。トゥドゥック市人民委員会は住宅所有権証明書を発行した。建物は本来の用途で使用されており、すべての財務義務を履行しているため、住宅購入者への所有権証明書発行の条件をすべて満たしている。約1,500戸の住宅の所有権証明書が発行されなかったことで、住民の不満が高まり、集会が開かれ、同社に対する激しい抗議活動が行われた。これは同社の事業にも悪影響を及ぼしている。
レキシントン・アパートメント・コンプレックスは特異なケースではない。サンワパール・アパートメント・コンプレックス（ビンタン区）の数百世帯も、所有権証明書の発行手続きを怠ったとして土地登記所を提訴すると脅している。住民によると、このプロジェクトは数年前に投資家に引き渡され、使用されている。ホーチミン市人民委員会は2022年4月、投資家が追加の財政的義務を履行できるように、プロジェクトの土地価格を承認した。その後、ホーチミン市税務局は、ホーチミン市人民委員会が承認した価格に基づいて税務局が追加の財政的義務を確定・通知できるよう、土地登記所に土地台帳情報の移転を求める文書を繰り返し送付した。しかし、現在まで税務局は土地登記所からこの情報を受け取っていない。そのため、このコンプレックス内の各アパートメントの所有権証明書の発行がいつまでも遅延している。
「ホーチミン市人民委員会が通知や指示を出しているにもかかわらず、部下がそれを実行しないのは理解できません。これは人々の正当な権利を侵害し、財政の損失につながっています。税金や登録料に加えて、投資家から5,000億ドン近くの土地使用料を徴収したのですから」と、ある住民は憤慨して語った。
顧客は誠意を持って行動しているので、土地の所有権が発行されるはずです。
ホーチミン市天然資源環境局の統計によると、現在、市内には土地所有権証明書がまだ発行されていない住宅が約8万1000戸ある。同局はまた、住宅購入者への土地所有権証明書の発行を進めるプロジェクトを分類した。このうち、8372戸は納税通知を受け取り、所有者からの納税を待っている。1万9958戸は土地所有権証明書の手続き中だが、追加の財政的義務を履行するため一時停止されている。18のプロジェクト、1万277戸は、継続中の検査と調査のため、土地所有権証明書の発行手続きが一時停止されている。新しい種類の不動産に関する規制のため、8918戸は土地所有権証明書が発行されていない。そして、4657戸は、マンションの共用部区域の再定義、未払い金の回収、住宅購入者の資格審査などの障害のため、土地所有権証明書が発行されていない。さらに、開発業者または住宅購入者が必要な書類を提出していないため、28,907戸の住宅に土地所有権証明書が発行されていません。天然資源環境省は、今年中に約41,000戸の住宅に土地所有権証明書を発行する予定です。
現実には、近年の経験から、土地所有権証明書の申請手続きにおいて、政府機関による申請の遅延、書類の不備、開発業者による建築違反など、様々な理由で多くの人が却下されていることが分かっています。しかし、TMC LAWYERSのマネージングディレクターであるトラン・ミン・クオン弁護士によると、レキシントン、サンワパール、その他多くのマンションの住民は、購入価格の最大95%を支払っており、また、所定の様式に従って、土地所有権証明書の申請書も完全かつ正確に提出しています。したがって、土地登記所が住民への土地所有権証明書の発行を拒否することは違法であり、人々の正当な権利と利益に影響を与えます。
権限のある政府機関からの指示や命令にもかかわらず、人々に土地所有権証明書が付与されないという事実は、人々がその結果に耐えなければならず、一部の現職当局者の間にある根拠のない恐怖に駆られた安全追求の考え方の犠牲者になるということを意味する。
弁護士ホアン・ヴァン・フン
「開発業者の違反行為と住宅購入者への土地所有権証明書の発行は切り離して考える必要があります。開発業者に過失があれば処罰されるべきですが、土地所有権証明書を差し押さえ、人々を人質にすることはできません。購入者は善意に基づいて行動しており、生活の安定、銀行への事業融資のための抵当権設定、そして特に不動産価値の毀損を防ぐために、土地所有権証明書の発行が必要です。市がこれらの証明書の発行を加速させなければ、今後同様の訴訟がさらに増える可能性があります」とクオン弁護士は述べた。
ホーチミン市弁護士会所属のホアン・ヴァン・フン弁護士も、レキシントンのようなアパートの購入者に所有権証明書を発行することで問題は解決するが、国の政策に沿ったものであり、不正行為を正当化するものではなく、法律に違反するものではなく、国の正当な権利と利益を侵害するものでもないと考えている...
「問題の核心は、無関心な態度、間違いを恐れること、そして行動を躊躇することから生じる障害であり、法律や制度に起因するものではありません。もし政府が国民の正当な権利と利益を重視するのであれば、国民に利益をもたらす形でこれらの障害を解決する方法を見つけるはずです」とフン弁護士は述べた。
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