DNVN - 土地基金の手配、用地の整地、土地使用料の免除と減額、技術インフラシステムへの投資費用の支援、販売価格、適格な入居者と購入者に対する規制は、2030年までに100万戸の社会住宅という目標を達成するために解決する必要がある6つの未解決の問題と考えられています。
近年、政府や省庁、セクターは、工業団地やクラスター（IP）内の低所得者や労働者向けの社会住宅（SHS）や労働者住宅（HS）プロジェクトの実施と完成を促進するための多くの政策を実施してきました。しかし、結果はまだ期待どおりではありません。
5月24日、中央執行委員会は社会住宅開発における党の指導力強化に関する指令第34号を発行した。この指令では、2030年までに低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅を整備するという課題が課せられている。
ベトナム工業団地金融協会（VIPFA）会員であるQUALIPRO建設株式会社の副社長ヴー・チ・キエン氏によれば、指令34は、低所得者、労働者、および社会住宅政策の対象となるその他の対象者に対する社会保障を実施するという我が党の決意を改めて確認するものである。
キエン氏によると、この目標を達成するには、6 つの主要な障害グループを取り除く必要があるとのことです。
まず、社会住宅と産業住宅のための土地基金を準備します。商業住宅プロジェクトの住宅用地の少なくとも20％を社会住宅の建設に割り当てるという規制は良い政策です。しかし、厳格な適用は、特に商業住宅プロジェクトが美しく、中心的で、価値のある土地の場所にある場合、社会住宅の価格を不注意に押し上げるだけでなく、中心街での将来の生活費が高額になり、低所得者には適さなくなります。
党中央委員会の指令第34号では、2030年までに低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の住宅を確保するという課題が課せられた。
「商業住宅プロジェクトの住宅用地基金の20％を社会住宅プロジェクトのために留保するという規制は、各プロジェクトの場所によって異なりますが、それらの土地基金を適切な場所に集中的に配置した社会住宅プロジェクトに統合する方が現実的です」とキエン氏は述べた。
2番目は、敷地の整地作業です。多くのプロジェクトは、社会住宅プロジェクトが NOTM プロジェクト内または隣接して位置している場合、土地を整地できないために遅延します。その時点で、土地を所有する人々は、2つのプロジェクト間のGPMB支援政策を比較することになります。
新しい土地法が適用されると、NOTM プロジェクトでは、投資家が住民と敷地整地の補償価格について交渉することになります。社会住宅プロジェクトの価格は州の規制に従って決定されます。したがって、2 つのプロジェクト (NOTM と NOXH) 間の土地取得と整地の補償価格の差は (2 つのプロジェクトは隣接しているにもかかわらず) さらに大きくなります。そうなると、社会住宅事業のための敷地整地作業の実施はより困難になります。
一方、規則によれば、社会住宅や産業住宅プロジェクトについては、政府が用地の整地を行い、投資家に建設用のきれいな土地を引き渡すことになる。しかし、現実には、ほとんどのプロジェクトでは投資家が敷地の整地を行う必要があり、多くの困難が生じ、多くのコストが発生します。
3つ目は、土地使用料の免除です。規則によれば、社会住宅と産業住宅プロジェクトは、販売価格と賃貸価格を下げるために土地使用料が免除されます。しかし、現在の土地使用料免除政策を実施するには、投資家に対する土地使用料の免除を進める前に、土地使用料がいくらであるかを計算する手順も踏まなければなりません。
これにより、当局が土地使用料免除額を計算するための措置を実行するために相当な追加時間が生じ、同時にプロジェクトの実施期間が延長されることになります。
4番目に、技術インフラシステムへの投資コストをサポートします。規則によれば、社会住宅プロジェクトでは、国が社会住宅プロジェクトの範囲内で技術インフラシステムへの投資コストの一部または全部を支援します。しかし、ほとんどのプロジェクトはまだこのポリシーを享受していません。この政策が適用されれば、社会住宅の販売価格や賃貸価格も一部引き下げられることになる。
第五に、社会住宅価格の規制については、低所得者向けの住宅を建設することは建築品質の低下や付随する社会アメニティの低下につながるという考えを排除する必要がある。
低所得者向けの住宅ではありますが、プロジェクトの建設品質、安全性、ユーティリティの要件は規制に従って確保する必要があり、平均的な NOTM プロジェクトよりも大幅に低くはありません。販売価格や賃貸価格の引き下げは、公共料金や建築品質を削減するのではなく、政府による支援政策を通じて行うべきである。
6番目は、NOCNのレンタルおよび購入の対象となる主体に関する規制についてです。実際、投資家は皆、賃貸ではなく、多くのNOCNアパートを売却して資本を回収し、すぐに利益を得たいと考えています。賃貸は小銭を集めるために全額を費やすようなものであり、資本の回収に長い時間がかかり、長期間利息が発生するため、投資家にとってリスクが高いからです。
しかし、NOCN プロジェクトの場合、労働者は購入しないという考えを持つことが多く、アパートを購入したい人はほとんどおらず、ほとんどの労働者は資金不足のため賃貸で生活するだけです。
これは、一部の NOCN プロジェクトが完了しても、投資家が販売するアパートが比較的少ない理由でもあります。販売されるアパートの数が少ない場合、投資家はバランスを取り、賃貸価格を引き上げ、プロジェクトを効果的にする必要があります。これにより、賃貸料は一般の人が家を借りるよりも高くなり、労働者は賃貸住宅を借りることに興味を示さなくなります。
この矛盾を部分的に解決するために、キエン氏は、工業団地や産業集積地内の製造企業の所有者が、従業員が無料で、あるいは優遇価格で居住できるように、フロア全体またはNOCNビル全体を建設または貸し出すことを可能にする仕組みを適用することを提案した。その時、社会住宅プロジェクトの投資家はすぐに資本を回収し、企業は従業員を維持し、従業員は手頃な価格でアパートに住むことができるようになります。これにより、NOCNへの投資とこれらのプロジェクトに住む労働者が促進され、社会保障が確保されます。
ミン・トゥー
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出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/hang-loat-nut-that-can-go-de-dat-muc-tieu-1-trieu-nha-o-xa-hoi-vao-nam-2030/20240529023908285
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