120兆ドンの融資パッケージの対象となる23のプロジェクト
政府は4月初旬から、市場の中長期貸出金利より1.5～2％低い金利で、社会住宅や労働者住宅プロジェクトの投資家や住宅購入者への融資を支援するため、120兆ドンの信用プログラムを実施している。これは非常に期待されていたクレジット パッケージです。しかし、首相から何度も指示があったにもかかわらず、支出率は依然として低いままです。現在、融資の対象となるプロジェクトは 23 件のみです。
総投資資本が31兆3000億VNDを超える23のプロジェクト。そのうち、これらのプロジェクトの融資需要は12兆3000億VNDを超えます。以下の地域を含む：ビンズオン省 4 プロジェクト。ダナン3つのプロジェクト;アンザン省、キエンザン省、チャヴィン省にはそれぞれ 2 つのプロジェクトがあります。残りのタイニン省、ハティン省、バリア・ブンタウ省、バクザン省にはそれぞれ 1 つのプロジェクトがあります。現在、バクニン省だけで、6 件の適格な社会住宅プロジェクトがあり、最も多くなっています。
このクレジット パッケージの金利は市場金利より 1.5 ～ 2% 低くなります。現在、金利が下がっているため、このパッケージによる融資金利も下がっています。しかし、ベトナム不動産仲介業者協会副会長のグエン・チ・タン氏によると、公営住宅の購入資格がある人にとって金利は依然として高いという。
ホーチミン市トゥドゥック市の社会住宅プロジェクト。
「明らかに、特に購入者にとって、金利を引き続き引き下げる解決策が必要です。そうして初めて、人々の困難な住宅ニーズを解決できるのです」とグエン・チ・タン氏は語った。
現在、国立銀行は金利を約6％に抑えています。タン氏は、適切な金利は最大でも現在国民から集められる金利である約6％と同等であるべきだと考えています。ベトナム人の一般的な収入は不動産価格の20分の1です。明らかに、公営住宅の購入者の数ははるかに少ないです。
「世界各国は20～30年の分割払いで購入しているが、ベトナムが5年で支払えるはずはない。それはあくまでも初期的な解決策に過ぎない。現実には、米国、韓国、シンガポールなどの主要な先進国はいずれも20～30年の分割払いで支払わなければならない」とグエン・チ・タン氏は語った。
企業は融資を受けるのに苦労している
計画によれば、ベトコムバンク、アグリバンク、BIDV、ベティンバンクの4つの国営商業銀行が120兆ベトナムドンの融資パッケージに参加することになる。各銀行は約30兆円を支出することになる。現在、BIDVとArgibankが融資を開始している。しかし、現実には、すべての地域が融資対象となるプロジェクトを承認しているわけではありません。それで、融資条件をどのように満たすのでしょうか、そして残りのプロジェクトのどこに問題があるのでしょうか?
このプロジェクトは、17万人の労働者を抱える4つの工業団地に囲まれた場所に位置し、5ヘクタールを超える敷地に16棟のアパートを建設するものです。このプロジェクトは規模と立地条件が優れているため、労働者や低所得者向けの社会住宅に対する大きな需要を満たすことができますが、現在、銀行融資を希望している投資家は躊躇しています。
「当社は120兆ドンの融資を受ける資格があります。しかし、この販売ペースでは、すべてのアパートを販売するのに10年かかるかもしれません。たとえ融資を受ける資格があったとしても、銀行の利息とローンの元金を支払わなければならないので、借りる勇気はありません。しかし、支払いのための資金をどこから調達すればよいのかわかりません」と、エバーグリーン・バクザン社会住宅プロジェクトのディレクター、グエン・チュン・キエン氏は語った。
住宅を建てるための借り入れは難しく、住宅購入者の条件も同様に厳しいため、市場はあまり進展していません。
現在、社会住宅マンションの購入規定を完全に満たしているのは544件のみであり、購入者が条件を満たしていないため、マンションの90％以上が販売できないことを意味します。
2025年までに、バクザン省は27,700戸以上のアパートを備えた14の社会住宅プロジェクトを建設し、完成させる予定です。この目標の達成にはあと 2 年しか残っていませんが、現状ではプロジェクトがこの資金源を借りることは困難です。
「100％の敷地整地を必要とする住宅プロジェクトの場合、それは非常に困難で時間がかかります。現在、バクザン省の1つのプロジェクトは条件を満たしていますが、融資の対象となる他の13のプロジェクトは取得が非常に困難です」とバクザン省建設局長のヴオン・トゥアン・ギア氏は述べた。
同時に、多くの地方自治体は、住宅購入者への金利支援の強化や、市場の需要を創出するための低所得労働者のアクセス条件の拡大も推奨した。
抜本的な解決策が必要
建設省はまた、22の主要地方自治体に対し、融資の必要性や優遇融資パッケージの実施における困難や障害について報告するよう要請した。
建設省の統計によると、今年上半期に全国で9件の社会住宅プロジェクトが着工し、総戸数は約1万8800戸に達した。現在の進捗状況では、2025年までに40万戸以上の社会住宅を完成させるという目標は非常に大きな課題であり、より抜本的な解決策が必要です。
「信用機関は各支店に実施を指示した。現在の問題は社会住宅の供給、つまり建設省と地方自治体が提供するプロジェクトのリストにかかっている。2番目は、このパッケージに対する国民、住宅購入者、企業の吸収力だ」と国家金融政策諮問委員会のカン・ヴァン・ルック委員は述べた。
「投資家や地方自治体が融資を受ける前に、規則に従って手続きを完了するのに時間がかかります。最初の期間は少し遅くなるかもしれませんが、将来、地方自治体が評価を完了すると、支払いは非常に速くなると思います」と建設省住宅不動産市場管理局長のホアン・ハイ氏は述べた。
2023年上半期ほど、不動産市場を救う解決策が発表されたことはかつてなかったと言える。特に、120兆ドンの融資パッケージは、経済の厳しい状況下で100万戸の社会住宅を建設するプロジェクトを実施するための「救世主」と考えられている。しかし、このプロジェクトが本当の意味を持つのは、人々や企業がこの信用パッケージを利用できるようになってからです。資本があるのに貸し出せないという状況を長引かせるのは矛盾であり、特にハノイやホーチミン市のような大都市では、社会住宅の需要が最も大きいのに、現在12万ポンドの融資パッケージを借り入れる資格のあるプロジェクトがない状況では、これは検討する価値があることだ。
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