土地法の問題

国会のブイ・ヴァン・クオン事務総長が代表者に送った質疑応答問題に関する要約報告書では、政府がこの市場の困難を取り除くために多くの措置を講じ、多くの文書を発行してきたと評価されており、その中には首相に対し省庁や地方自治体に不動産市場の再編を要請するよう求める電報や文書などがある。しかし、住宅市場を含むこの市場は、法的手続き、土地資金、投資資本の面で依然として困難やボトルネックに直面しています。

「住宅用地」不足のため不承認

投資に関する一部の管理手続きは煩雑で妨げとなっており、市場セグメントは依然として偏っており、この市場に投資される信用資本には依然として多くの潜在的なリスクが存在します。困難のため、不動産企業は投資やプロジェクトの建設を中止せざるを得ず、これにより請負業者、資材供給業者、その他多くの業界にも困難が生じています。 「土地価格の決定、土地使用料、用地の整地、あるいは投資、入札、土地に関する規制と重複する投資家選定に関する規制など、土地に関連する法的問題は、住宅市場の回復と発展にとって大きな障害となっている」と鑑定機関は評価した。

ホーチミン市では、困難に直面し解決に向けて検討されている100件以上の不動産プロジェクトに加え、計画投資局が最近、同地域の不動産プロジェクトへの投資認可の実施状況について市人民委員会に報告した。

その結果、同庁が処理している投資政策の承認を求めるプロジェクト書類117件のうち、62件は住宅用地を所有していないか、2014年住宅法の規定に従って住宅用地の全部の譲渡を受けていないため、商業住宅プロジェクト（NƠTM）の投資家となる条件を満たしていない。

そのため、計画投資局は、投資法および住宅法の規定を満たしていないため、ホーチミン市人民委員会に投資政策を承認しないよう勧告した。これにより、不動産業界はプロジェクト実施プロセスが阻害される可能性があるため、懸念を抱いています。

法的障害を取り除くことで不動産プロジェクトがスムーズに実行され、市場の発展が促進されます。写真：ホアン・トリウ

ホーチミン経済法科大学（VNU-HCM）法学部のグエン・ナット・カイン講師によると、法的観点から、これら62のプロジェクトの投資方針を承認しないことは完全に適切である。しかし、経済的観点や不動産市場の発展から見ると、これはあまり適切ではない点が多くあります。

なぜなら、新農村プロジェクトを実施するには、企業が十分な規模の土地資金を持たなければならないが、実際には、100％住宅地または一部住宅地を含むプロジェクトの数は、市場に出ている新農村プロジェクトの総数の5％以下を占めるに過ぎないからである。

したがって、土地利用形態に関する上記の厳格な規制は、企業が新しい農村プロジェクトの建設を提案する際に多くの困難を引き起こします。これを解決する方法が見つからなければ、これらのプロジェクトの実施に投資された数千億ドンが「行き詰まってしまう」可能性があり、住宅供給問題の解決にはつながらないだけでなく、投資資金の無駄遣いにもなりかねません。

上記のプロジェクトを解決するには、グエン・ナット・カイン師によると、法的および管理上の解決策が必要だという。法的な観点から、国会は、現在のように住宅地のみではなくプロジェクトの土地利用形態を制限しない方向で、住宅法におけるNƠTMプロジェクトを実施するための土地利用形態に関する規制を早急に検討し改正する必要があり、また、地域の土地利用計画や建設計画との整合性を確保する必要がある。

「経営の観点から、ホーチミン市人民委員会は近い将来、土地を利用したプロジェクトの入札を組織し、NƠTMプロジェクトを実施するための条件を満たす投資家を選定する（落札した場合、国はNƠTMプロジェクトを実施するために土地を割り当てまたはリースする）、または土地利用の形態に縛られないようにNƠTMプロジェクトの用途を社会住宅に転換することにより、これら62のプロジェクトの投資家を支援することができる」とカイン氏は意見を述べた。

多くの規制を改正する必要がある

ホーチミン市不動産協会のレー・ホアン・チャウ会長は国会に提出した公式文書「土地法草案（改正）第128条第1項b号、第4項a号、第6項を改正し、投資家が新農村開発プロジェクトの実施計画に従った土地の種類に応じた土地使用権の取得について交渉できる条件を設ける」の中で、企業や投資家が新農村開発プロジェクトを実施するために土地利用計画、都市計画、建設計画に従った土地の種類に応じた土地使用権の取得や保有について交渉できる条件を設けるため、土地法草案（改正）第128条第1項b号、第4項a号、第6項を改正することを提案した。

チャウ氏はまた、土地法（改正案）第128条第1項bの規定は、住宅用地の使用権の取得に関する合意、または住宅用地もしくは住宅用地とその他の土地の使用権を保有しなければならない合意のみを認めており、2013年土地法の現行規定よりも内容が狭く、投資家が土地にアクセスするための好ましい条件が整っておらず、土地を使用する人々の合法的かつ正当な権利と利益が保障されていないと指摘した。

チャウ氏によると、この条例が可決されれば、今後10年間、投資家は新農村開発プロジェクトを実施するために「住宅地およびその他の土地の使用権を受け取ることに同意する」ことが許されなくなり、土地法草案（改正版）第128条第6項に規定されている「住宅地およびその他の土地の使用権を有する」という条件を満たす投資家がなくなるという。

将来の住宅問題に関しては、国会経済委員会と建設省が最近開催した不動産事業法案（改正）に対する意見を提供するためのワークショップで、ホーチミン市人民委員会のブイ・スアン・クオン副委員長は、市内で最近、住宅や将来の建設プロジェクトを事業化する際に多くの問題が発生していると述べた。したがって、管轄当局は、将来の住宅を販売する資格のあるプロジェクトを承認する文書を持っている必要があり、特に土地法の規定を参照すると、NƠTM購入者の所有権証明書の発行など、多くの結果につながります。

ブイ・スアン・クオン氏によると、不動産事業法（改正案）第25条第2項では、将来形成される住宅および建設工事の条件として、以下のいずれかの種類の土地使用文書（土地割当決定書、土地賃貸借契約書、土地賃貸借契約書、土地使用権証明書、住宅所有権および土地使用権証明書、土地使用権、住宅所有権、および土地に付随するその他の資産の証明書など）を備えることが定められている。

一方、現行の土地法によれば、土地使用者は証明書を所持している場合、土地使用権を譲渡、賃貸、転貸、寄付、抵当、出資することができる。

土地使用者が金銭上の義務の履行を遅らせることが認められている場合、または金銭上の義務を負うことが認められている場合、当該土地使用者は権利を行使する前に当該金銭上の義務を履行しなければなりません。つまり、投資家が土地を割り当てられたにもかかわらず、土地使用料に関する金銭的義務を履行していない場合、土地使用権の譲渡権を含め、土地法の規定に従って土地使用者の権利を行使することができません。

そのため、ホーチミン市人民委員会は、起草委員会に対し、「投資家が財務義務を履行し、土地使用権証明書を保有している」として今後事業化される住宅・建設工事の承認手続きにおける土地条件に関する内容を検討・調整するよう勧告した。これは、次のステップ、特に個人への証明書の発行で発生する法的問題を制限するためです。

移転後の計画調整を可能にする

ホーチミン市人民委員会のブイ・スアン・クオン副委員長は、不動産事業法案では、不動産プロジェクトの譲渡の原則として、プロジェクトの全部または一部の譲渡は、プロジェクトの目的と計画が変更されないことを保証する必要があると規定されているが、多くの投資家はプロジェクトを受け取った後、プロジェクトをより良くするために計画を調整する必要があるため、これは「好ましくない」と述べた。ブイ・スアン・クオン氏によると、プロジェクト調整はプロジェクトの最適化を目的としており、最終的な鍵は土地利用係数を高め、都市計画法の規定に準拠することだという。投資家は規制に従って調整し、追加の財務上の義務を負います。ホーチミン市人民委員会は、実施プロセス中に都市計画法の規定と衝突することを避けるためにこの規制を改正することを提案した。さもなければ、プロジェクト移管後の実施プロセスに影響を及ぼすことになる。

セミナー「不動産に関する法的障壁の除去」

11月9日、Nguoi Lao Dong新聞は「不動産に関する法的障害の解決」セミナーを開催し、出席者の意見を聞き、吸収することで、ボトルネックを取り除き、不動産市場の流れをスムーズにし、安定した持続可能な経済成長を促進するための解決策を探りました。

（*）11月8日号のラオドン新聞を参照

出典: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm