国会のブイ・ヴァン・クオン事務総長が代表者に送った質疑応答問題に関する概要報告書では、政府がこの市場の困難を取り除くために多くの措置を講じ、多くの文書を発行しており、その中には首相に対し省庁や地方自治体に不動産市場の再構築を要請するよう求める電報や文書などが含まれていると評価されている。しかし、住宅市場を含むこの市場は、法的手続き、土地資金、投資資本の面で依然として困難やボトルネックに直面しています。
「住宅用地」不足のため不承認
投資に関する行政手続きの一部は煩雑で妨げになっており、市場セグメントは依然として偏っており、この市場に投資される信用資本には依然として多くの潜在的なリスクが存在します。困難のため、不動産企業は投資やプロジェクトの建設を中止せざるを得ず、これにより請負業者、資材供給業者、その他多くの業界にも困難が生じています。 「土地価格の決定、土地使用料、用地の整地、あるいは投資、入札、土地に関する規制と重複する投資家選定に関する規制など、土地に関連する法的問題は、住宅市場の回復と発展に対する大きな障害となっている」と鑑定機関は評価した。
ホーチミン市では、困難に直面し、解決に向けて検討が進められている100件以上の不動産プロジェクトに加え、計画投資局が最近、同地域の不動産プロジェクトへの投資認可の実施について市人民委員会に報告した。
したがって、この機関が処理している投資政策の承認を求める117件のプロジェクト書類のうち、62件のプロジェクトは、住宅用地を所有していないか、2014年の住宅法の規定に従ってすべての住宅用地の譲渡を受けていないため、商業住宅プロジェクト（NƠTM）の投資家となる条件を満たしていません。
そのため、計画投資局は、投資法および住宅法の規定を満たしていないため、ホーチミン市人民委員会に投資政策を承認しないよう勧告した。これにより、不動産事業者はプロジェクト実施プロセスが阻害される可能性があるため、懸念を抱いています。
法的障害を取り除くことで不動産プロジェクトの実施がスムーズに進み、市場の発展が促進される。写真：HOANG TRIEU
ホーチミン経済法科大学（VNU-HCM）法学部のグエン・ナット・カイン講師によると、法的観点から、これら62のプロジェクトの投資方針を承認しないことは完全に適切である。しかし、経済的な観点や不動産市場の発展から見ると、これはあまり適切ではない点が多くあります。
新農村プロジェクトを実施するには、企業が十分な規模の土地資金を保有している必要があるが、現実には、100%住宅地または一部住宅地を含むプロジェクトの数は、市場に出回っている新農村プロジェクト総数の5%以下である。
したがって、土地利用形態に関する上記の厳格な規制は、企業が新しい農村地域プロジェクトの建設を提案する際に多くの困難を引き起こします。これを解決する方法が見つからない場合、これらのプロジェクトに投資された数十億ドンが「行き詰まる」可能性があり、住宅供給問題は解決されないだけでなく、投資資本の無駄遣いにもなります。
グエン・ニャット・カイン師によれば、上記のプロジェクトを解決するには、法的および管理上の解決策が必要である。法的な観点から、国会は、現在のように住宅地のみではなく、プロジェクトの土地利用形態を制限しない方向で、住宅法におけるNƠTMプロジェクトを実施するための土地利用形態に関する規制を早急に検討し改正する必要があり、地方の土地利用計画と建設計画の遵守を確保する必要があります。
「経営の観点から、近い将来、ホーチミン市人民委員会は、NƠTMプロジェクトを実施するための条件を満たす投資家を選定するために土地を使用するプロジェクトの入札を組織する（入札に勝った場合、国はNƠTMプロジェクトを実施するために土地を割り当てまたはリースする）、または土地利用の形態に縛られないようにNƠTMプロジェクトの目的を社会住宅に変更することにより、これら62のプロジェクトの投資家を支援することができる」とカイン氏は意見を述べた。
多くの規制を改正する必要がある
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、国会に提出された公式文書「NƠTMプロジェクトの実施計画に適した土地の種類について、投資家が土地使用権の取得について交渉できる条件を整えるため、土地法草案（改正）第128条第1項b点、第4項a点、第6項を改正することを提案」の中で、企業や投資家がNƠTMプロジェクトの実施のための土地利用計画、都市計画、建設計画に適した土地の種類について、土地使用権の取得または土地使用権の保有について交渉できる条件を整えるため、土地法草案（改正）第128条第1項b点、第4項a点、第6項を改正することを提案した。
チャウ氏はまた、土地法（改正案）第128条第1項bの規定は、住宅地使用権の取得または住宅地使用権もしくは住宅地とその他の土地の使用権の取得に関する合意のみを認めており、2013年土地法の現行規定よりも内容が狭く、投資家が土地にアクセスするための好ましい条件が整っておらず、土地を使用する人々の合法的かつ正当な権利と利益が確保されていないと指摘した。
チャウ氏によると、この条例が可決されれば、今後10年間、投資家は新農村開発プロジェクトを実施するために「住宅地およびその他の土地の使用権を受け取ることに同意する」ことが許可されなくなり、土地法案（改正案）第128条第6項に規定されている「住宅地およびその他の土地の使用権を有する」という条件を満たす投資家がなくなるという。
将来の住宅問題について、国会経済委員会と建設省が最近開催した不動産事業法（改正）草案に対する意見提供ワークショップで、ホーチミン市人民委員会のブイ・スアン・クオン副委員長は、市内で最近、住宅や将来の建設プロジェクトを事業化する際に多くの問題が発生していると述べた。したがって、管轄当局は、将来の住宅を販売する資格のあるプロジェクトを承認する文書を持っている必要があり、特に土地法の規定を参照すると、NƠTM購入者の所有権証明書の発行など、多くの結果につながります。
ブイ・スアン・クオン氏によれば、不動産事業法（改正）草案第25条第2項では、将来形成される住宅および建設工事の条件として、以下のいずれかの土地使用文書（土地割当決定書、土地賃貸借、土地賃貸借契約、土地使用権証明書、住宅所有権および土地使用権の証明書、土地使用権、住宅所有権および土地に付随するその他の資産の証明書など）が必要であると規定されている。
一方、現行の土地法によれば、土地使用者は証明書を所持していれば、土地使用権の譲渡、賃貸、転貸、寄付、抵当、出資などができるとされている。
土地使用者が金銭的義務の履行を遅らせたり、金銭的義務を負ったりすることが認められる場合、権利を行使する前に金銭的義務を履行しなければなりません。つまり、投資家が土地を割り当てられたが、土地使用料に関する金銭的義務を履行していない場合、土地使用権の譲渡権を含む土地法の規定に従って土地使用者の権利を行使することはできません。
そのため、ホーチミン市人民委員会は、起草委員会に対し、「投資家が財務義務を履行し、土地使用権証明書を保有している」として、今後事業化される住宅および建設工事の承認手続きにおける土地条件に関する内容を検討し、調整することを勧告する。これは、次のステップ、特に個人への証明書の発行で発生する法的問題を制限するためです。
移転後の計画調整を許可する
ホーチミン市人民委員会のブイ・スアン・クオン副委員長は、不動産事業法案では、不動産プロジェクトの譲渡の原則として、プロジェクトの全部または一部の譲渡はプロジェクトの目的と計画が変更されないことを保証しなければならないと規定されているが、多くの投資家はプロジェクトを受け取った後、プロジェクトをより良くするために計画を調整する必要があるため、これは「好ましくない」と述べた。ブイ・スアン・クオン氏によると、プロジェクト調整はプロジェクトを最適化することを目的としており、最終的な鍵は土地利用係数を高め、都市計画法の規定に準拠することだという。投資家は規制に従って調整し、追加の財務上の義務を負います。ホーチミン市人民委員会は、実施プロセス中に都市計画法の規定と衝突することを避けるためにこの規制を改正することを提案した。さもなければ、プロジェクト移管を受けた後の実施プロセスに影響を及ぼすことになる。
セミナー「不動産の法的障壁を取り除く」
11月9日、Nguoi Lao Dong新聞は「不動産の法的障害の解決」に関するセミナーを開催し、参加者の意見に耳を傾け、吸収することで、ボトルネックを取り除き、不動産市場の流れをスムーズにし、安定した持続可能な経済成長を促進するための解決策を見つけました。
(*) 11月8日付けのラオドン新聞を参照
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出典: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm
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