建設省は最近発表した不動産・住宅市場に関する報告書の中で、不動産業界が多くの困難に直面していると述べています。特に、2022年に破産または解散を宣言した不動産業界の数は、2021年と比較して38.7%増加しました。
困難が困難に重なった。
同機関は、2022年は不動産セクターの企業にとって厳しい年であると評価し、困難に対処するために従業員を最大50%削減した企業もあると指摘した。主な原因は、融資へのアクセス、債券の発行、顧客からの資金調達の困難であり、多くの企業が資金不足に陥り、プロジェクトの実施を延期または一時停止せざるを得なくなったことにある。
さらに、貸出金利、為替レート、燃料価格、建設資材価格の上昇は事業コストの増加につながり、事業運営に影響を及ぼしています。顧客が不動産購入のための銀行融資を受けることが困難になっていることも、不動産商品やプロジェクトの流動性に間接的な影響を与え、企業は商品を売却して資本を回収し、再投資することができなくなっています。
さらに、2022年末から現在にかけて、社債発行規制の政策変更などさまざまな理由により、一部の企業は投資家への債券の前倒し返済を迫られる事態にも直面している。
ベトナム債券市場協会（VBMA）のベトナム債券市場に関する報告書によると、昨年の社債発行総額は255兆1630億ベトナムドンに達し、前年比66%減少した。2022年の発行額はほとんどのセクターで前年比減少しており、特に不動産会社の社債発行額は、いくつかの不利なマクロ経済要因の影響を受けて、前年比80.8%も減少した。
資金調達の困難は、不動産市場における売買活動に大きな影響を与えています。（写真：TAN THANH）
一方、企業は予定より最大210兆8,300億ドン相当の債券を前倒しで買い戻さなければならず、これは2021年と比較して46%増加しています。このうち、不動産セクターは約35兆4,000億ドンを買い戻しました。これは、不動産への資金が引き締められているだけでなく、以前と比較して大幅に削減されていることを意味し、業界の多くの企業がさらに大きな困難に直面しています。企業による最近の一連の損失発表はこの困難を物語っており、例えばファットダット不動産は2022年の第4四半期に約2,300億ドンの損失を出し、センランドも2022年第4四半期に586億ドンの純損失を報告し、ダットサングループは4,000億ドン以上の損失を出し…、他の多くの大企業も収益と利益の急激な減少を経験しました。
2,000億ドンを超える債券債務を抱える不動産会社の取締役会長は、債務と利払いの悪循環から抜け出すため、投資ポートフォリオの再構築とプロジェクトの売却に「損失と痛み」を受け入れたと述べた。しかし、ほとんどの不動産会社は資金が枯渇しており、不動産だけでなくあらゆる資産の売却が困難なため、この時期に売却先を見つけるのは極めて困難だ。
「社債市場の逼迫は、あまりにも急激かつ突発的で、私たちは不意を突かれました。現在私たちが懸念しているのは、プロジェクト実施のための資金調達方法ですが、多くの関連政策や手続きが未解決のままです。したがって、政府が早急に政策上の障害を取り除き、企業のプロジェクト実施を支援する方法を見つけることが必要です」と、この関係者は語った。
問題を克服するための多くの解決策。
ホーチミン市経済大学のグエン・フー・フアン博士は、Nguoi Lao Dong紙の記者に対し、不動産市場は特に資本規制が厳しく、投入と産出の両面で困難に直面していると述べた。したがって、この市場における資本制約を緩和するために、ベトナム国家銀行は、不動産事業の流動性を救済するための一定レベルの短期信用支援を含む、明確な支援策を実施する必要がある。
「社債の問題は一夜にして解決できるものではなく、不動産事業は未完のプロジェクトを継続するために緊急に運転資金を必要としています。企業は外貨融資など他の資金調達源を求めることも可能ですが、米ドル建てで借り入れなければならないため、為替リスクに直面することになります。また、すべての企業が国際資本調達の条件を満たしているわけではありません。したがって、短期的には、不動産事業の回復に貢献し、負担を負うために、信用資本が依然として必要です」と、グエン・フー・フアン博士は述べています。
グエン・フー・フアン博士によると、不動産事業者が融資を受けるのに困難を抱えているだけでなく、居住用または投資用の住宅購入のために融資を受ける個人顧客も資金調達が制限され、年間15～16%という高金利に直面している。そのため、融資金利を一刻も早く安定させる、あるいは引き下げる解決策が求められている。
社債問題の解決策について、ホーチミン経済大学企業金融学部副学部長のレ・ダット・チ博士は、社債を銀行融資に加え、企業にとって重要な資金調達チャネルとして認識する必要があると考えている。したがって、銀行が預金者保護のために融資規制を遵守しなければならないのと同様に、社債市場を整備・管理するための措置を講じる必要がある。
一方、金融・証券専門家のラム・ミン・チャン氏は、社債市場が最近多くの投資家の信頼を失わせ、再び参加する意思を失っていると考えている。社債の重要な役割を回復するには、以下の条件が確保されなければならない。
まず第一に、そして最も重要なのは、すべての社債は信頼できる格付け機関による信用格付けを受けなければならないということです。これにより、投資家は各社債のリスクレベルを把握することができます。第二に、規制当局は債券の流通を厳格に管理する必要があります。私募債を一般向けに流通させるために、いかなる抜け穴も利用されるべきではありません。第三に、債券の投資家への助言と販売は、証券仲介業の免許を有する者のみに許可されるべきです。銀行員など、資格のない者による債券販売の助言は避けるべきです。
第四に、債券販売およびコンサルティングの専門家は、投資家がどの社債に投資しているのか、そしてその社債に伴う潜在的なリスクを明確に理解できるよう、詳細かつ厳格なコンサルティングプロセスを踏む必要があります。「これらの対策が講じられれば、社債は徐々に回復し、力強く発展し、企業、特に不動産業界への資金供給チャネルとなるでしょう」と専門家のラム・ミン・チャン氏は強調しました。
建設省住宅不動産市場管理局長のホアン・ハイ氏は、規制当局の立場から、建設省は財務省に対し、国内市場での民間社債の募集と取引、および国際市場での社債の募集を規制する政令65/2022/ND-CPの修正と追加を政府に提出すること、法律に従って国内市場での社債の募集と取引、および国際市場での社債の募集に関する指導と指示を強化すること、および、投機、操作、価格インフレを回避しながら株式市場での不動産事業の資金調達活動を管理することを提案したと語った。
建設省は、ベトナム国家銀行に対し、経済支援のための適切な信用限度額管理計画の検討・提案、企業、住宅購入者、投資家の融資アクセス促進のための金融機関への指導・監督を要請する。また、金融機関に対し、法律に基づき適格な企業および不動産プロジェクトへの迅速な融資・支払い、社会住宅プロジェクト、労働者住宅、手頃な価格の商業住宅、そして生産・社会福祉目的に資する、高い効率性と返済能力を備えたその他の不動産への融資を優先するよう指導・監督を求める。
地方自治体は、管轄区域内の住宅・不動産プロジェクトを精査し、リストを作成する必要がある。具体的には、投資認可を受けたものの未実施または遅延しているプロジェクトについて、その原因と経緯を評価する。これに基づき、住宅プロジェクトへの投資準備における法的・手続き上の困難を重点的に解決し、市場への供給量を増やす。行政改革を加速し、管轄区域内の不動産プロジェクトの実施手続きにおける責任回避や解決遅延を回避する。
国際経験を学ぶ
国家金融通貨政策諮問委員会のカン・ヴァン・ルック博士は、中国の不動産市場を救済するための16の解決策を徹底的に研究し、そのうち10はベトナムが適用を検討できると判断したと述べた。
「実際、私たちはすでに税金の猶予・延期、債務の猶予・延期など、いくつかの解決策を実施しています。また、建設省、財務省、政府に対し、国の実情に基づいた適切なアプローチを調査して見つけるよう助言しました。」
「例えば、企業は債務を期日通りに返済するために、特定の資産を売却する際に割引を受け入れなければなりません。困難な状況においては、債券保有者と債務の延長交渉を行う必要がありますが、これは政令65号で認められています。現金を商品と交換したり、債券を不動産と交換したりするなど、こうした解決策には、潜在的な法的問題を回避するための政府の指導が必要です。企業は債務再編を行うことが認められており、つまり、既存の債務を返済するために新たな債券を発行することが認められているのです…」とリュック氏は述べた。
（※）1月30日付けのNguoi Lao Dong新聞を参照。
[広告2]
出典: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm
コメント (0)