不動産価格は下落しそうになく、専門家は2025年の2つの市場シナリオを予測、 ハノイの新しい土地価格表は連鎖反応を起こして住宅価格を活性化させるだろう…などが最新の不動産ニュースです。
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| 今後2～3年で不動産市場は価格変動や投資家と住宅購入者双方の需要調整など大きな変化が起こり、より鮮明になるでしょう。 （写真：アン・フオン） |
供給は増加、不動産価格は依然として下落困難
2024年通期の新規供給戸数は約3万5000戸となり、従来予想の2万2000～2万4000戸を上回る。 2025年までに、この数はハノイとホーチミン市の両主要市場で4万戸に増加すると予測されています。しかし、専門家は、供給が大幅に増加しても、不動産価格を「落ち着かせる」のは依然として難しいだろうと概ね同意している。
CBREベトナムのCEO、ドゥオン・トゥイ・ドゥン氏は、2025年の不動産市場を予測し、住宅価格は下落はしないものの、近年ほど急激に上昇することもないと述べた。 2024年と比較して5～8％増加する可能性があります。人々にとって手頃な価格をどう実現するかは依然として難しい問題であり、市場にとって現時点では答えのない大きな課題です。
ドゥン氏の分析によると、ハノイのマンション価格指数は2019年第2四半期に比べて64％上昇し、ホーチミン市の増加率の2倍となった。平均一次販売価格は6,000万VND/m2に近づいています。
経済専門家のディン・チョン・ティン准教授も同意見で、2024年はハノイのマンション価格が急騰する時期になるとコメントした。アパートの価格は、2022年の平均4,000万VND/m2から、2024年第3四半期末までに7,000万VND/m2以上に上昇しました。注目すべきは、市場にはもはや6,000万VND/m2未満の価格のプロジェクトはなく、多くの中価格帯のプロジェクトでは1億VND/m2を超える価格のものさえあることです。
活況期には販売価格が日ごと、週ごとに上昇する傾向がありますが、流動性は高いままです。市場における顧客と投資家の信頼を回復するためのインセンティブが数多くあるため、長い間抑制されてきた住宅と投資の需要が爆発する機会が生まれている。供給が依然として不足している一方で需要が急増しているため、価格は上昇している。
専門家は、ハノイのマンション価格の上昇は鈍化しているものの、土地の投入コストの上昇により2025年に販売価格を下げることは難しいだろうと指摘している。実際、ハノイ市場はホーチミン市の成長シナリオを追っています。今後2～3年で不動産市場は価格変動や投資家と住宅購入者双方の需要調整など大きな変化が起こり、より鮮明になるでしょう。 2025年のハノイにおける主な供給はすべてハイエンドおよび贅沢品セグメントになると予測されています。そのうち高級品は36%を占めています。
ビジネスの観点から、フンティン株式会社副社長のゴ・ヒュー・チュオン氏は、今後の期間に不動産価格が下がることは非常に困難になるだろうと述べた。理由の 1 つは、プロジェクトの承認プロセスに長い時間がかかり、投資コストが増加することです。
不動産価格について、ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン副会長も、現在から2025年末までは新法の規定が完全には適用されておらず、依然として古い問題が残っているとコメントした。したがって、土地価格は適正な水準を維持すると予想されます。しかし、2026年から2027年にかけて、今からその時までに適切な調整が行われなければ、価格にはさらなる圧力が「かかる」ことになるだろう。
ディン氏によれば、不動産市場には2つのシナリオがあるという。適切に規制されていれば、市場は2026年から2027年にかけて安定を維持するでしょう。適切な技術的調整がなければ、不動産価格はより高く、より不合理なレベルに押し上げられる可能性があります。そして市場は再び困難になるでしょう。
市場は最も厳しい時期を迎えている。
建設省は、2024年の建設業界の10大ハイライトを発表した。その中で、2024年は約7.8～8.2％の成長率を達成し、2020年以来の最高成長率となり、政府が決議第01号で設定した目標値（6.4～7.3％）を上回るという節目の年となる。
これは、2020 年以降に建設業界が達成した最高の成長率でもあり、経済全体の GDP 成長の原動力となっています。都市化率は44.3％に達し、国会の目標である43.7％を上回った。建設業界は、政府から課せられた他の2つの目標も達成しました。それは、廃水収集・処理率18%と、全国の平均住宅面積26.5平方メートル/人の床面積です。
建設省は、昨年の不動産市場を評価し、市場の困難を取り除くために多くの同時的な解決策が実施されたと述べた。不動産プロジェクト実施の困難と障害を取り除くことに関する首相の作業部会は、地方や不動産企業と協力して情報と状況を把握し、それぞれの具体的なプロジェクトを検討して議論し、指導し、質問に答え、実施の困難と障害を取り除くことに取り組んできた。
建設省は「不動産市場は最も困難な時期を乗り越え、回復と発展の勢いを増し、前向きな変化を見せている」と強調した。
昨年のもう一つのハイライトは、公営住宅の開発に特別な注意が払われたことです。 5月24日、事務局は新たな状況下で社会住宅開発に対する党の指導力を強化することに関する指令第34号を発行した。
建設省は、社会住宅開発のための優先的な資金源に関する決議案を政府に提出している。したがって、債券資本からの社会住宅融資に対する100兆VNDの優遇パッケージを5年間実施することが提案されています。以上の取り組みは、今後、全国的に社会住宅の整備が加速していくための前提となるものである。
ハノイの新しい土地価格表の影響
先日発行され、2024年12月20日から発効するハノイの調整済み土地価格表によると、ハノイの一部の地域の土地価格は、2019年以降に発行された土地価格表の2〜6倍に上昇しています。特に、最も高い土地価格は、ホアンキエム地区のいくつかの道路に属し、1平方メートルあたり約7億ドンに達しています。
ハノイが新しい土地価格表を適用したことで住宅価格が引き続き上昇する可能性があるとの声もある。
建設省の報告書によると、2024年の土地価格表が適用されると、不動産プロジェクトの土地利用コストは以前に比べて大幅に増加するとのことだ。その理由は、住宅や不動産の価格に影響を与える主なコストには、用地整地の補償費、土地使用料、住宅、不動産などのプロジェクトの建設費、税金、関連料金などが含まれるためです。
特に、土地使用料に関連するコストは、住宅プロジェクトの総コストの大きな割合を占めることが多く、高層マンションプロジェクトでは 7 ～ 20 %、別荘やタウンハウスプロジェクトでは 25 ～ 50 % の範囲になります。
建設省によると、新地価公示の適用は連鎖効果をもたらし、不動産・住宅価格は従来より15～20％上昇する見通しだ。
Dat Xanh Mien Bacのジェネラルディレクター、Vu Cuong Quyet氏は、企業にとって、土地価格リストを持つことは、市場価格に厳密に従う土地価格評価の段階をサポートするだろうと述べた。調整地価表は、企業が土地税を決定するための重要な基礎となります。
しかし、土地税を市場価格に応じて決定すると、企業の土地利用転換税が高くなり、その結果、購入者にとっての出力不動産販売価格が高くなります。
新しい規制の下で分割払いで支払っているアパートを売却できますか?
分割払いでアパートを購入するのは、すぐに多額のお金を使うことなく家を持つことを好む人が多い傾向です。では、アパートを分割払いで購入する場合には、どのような規制を満たす必要があるのでしょうか?
分割払いによるアパートの売買は、2023年住宅法第167条で次のように規制されています。
- 当事者間で合意され、住宅購入契約書に明記されていること。
- 分割払い期間中は、別途合意がない限り、またはアパートの保証期間中は、アパート購入者が使用し、メンテナンスの責任を負います。
特に、2023年住宅法第167条第2項は、次のように明言しています。分割払いまたは分割払いで住宅を購入する購入者は、当事者間に別の合意がない限り、住宅の全額を支払った後にのみ、他の人とこの住宅の売買、寄付、交換、抵当、または資本の拠出の取引を行うことができます。
この規制によれば、分割払いをしているアパートの購入者がそれを他の人に売却したい場合、当事者間に別の合意がない限り、購入者は売主に住宅の購入価格全額を支払わなければなりません。
したがって、投資家と分割払いでアパートを購入する場合、または売主に分割払いでアパートを購入する場合、アパートの購入価格の全額を支払った場合にのみ、当事者間に別の合意がない限り、買主はそれを他の人に売却することが許可されます。
同様に、銀行の分割払いローンを抵当に入れている場合、それを他人に売却したいときは、2015年民法第321条第5項に基づき、抵当権者は銀行の同意または法律の規定に従って、銀行に抵当に入れたアパートを他人に売却することができます。
したがって、当事者が合意するか、銀行が分割払いでアパートを販売することに同意する場合は、次の方法を使用できます。
- 投資家は、州機関に証明書の申請書を提出せずに、アパートの売買契約譲渡書類に署名しました。
- 当事者は、アパートの古い分割購入契約を解除するために署名し、売主は新しい買主とアパートの購入契約を直接締結するか（古い買主がレッドブックを譲渡していない場合）、古い買主、売主、新しい買主の3者間でアパートの分割販売に関する書面による契約を締結します。
- 銀行、買い手、売り手の間で三者契約を締結し、銀行が分割払いで支払われるアパートを別の人に売却することに同意します。同時に、不動産抵当の解除、売買契約の再署名、レッドブックの新規購入者への譲渡を行います。
この場合、当事者は、2015年民法第370条の規定に従って、銀行の融資債務を他の人に譲渡することができます。
したがって、上記の分析に従って売主の同意がある場合、または分割払いが全額支払われた場合、または当事者の合意に従って、買主は分割払いでアパートを売却することができます。
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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-dia-oc-de-tang-kho-giam-du-bao-2-kich-ban-thi-truong-nam-2025-bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-se-co-tac-dong-day-chuyen-299222.html
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