土地の分割と販売を厳格化する必要があり、ハノイのアパートが継続的に記録を更新している理由、クアンビンが5億6000万ドンから始まる128区画の土地を競売にかけようとしていること...などが最新の不動産ニュースです。 [広告_1]
 |
| 改正不動産事業法では、土地法の規定により、自ら住宅を建築したり、特別市、第一種市、第二種市、第三種市街地の区、地区、市で土地を分譲したり、住宅建設プロジェクトに投資するために土地使用権の競売の対象となっている個人には、土地使用権を譲渡できないと規定されている。 （出典：ダン・トリ） |
土地価格が上昇する可能性がある
建設省の統計によれば、2023年12月までに全国で902の市街地が存在することになる。上記の統計は、2025年初頭に施行される改正不動産業法における土地の分割・売買の禁止に関する規制に直接関係しています。
具体的には、改正不動産事業法では、土地法の規定により住宅建設事業に投資するため、自ら住宅を建築したり、特別市、第一種市、第二種市、第三種市街地の区、地区、市で土地を分譲したり、土地使用権の競売の対象となったりする個人には、土地使用権を譲渡できないと規定されている。
残りの地域については、省人民委員会が現地の状況に基づいて、プロジェクト投資家が個人に技術インフラを備えた土地使用権を譲渡して住宅を自ら建設することが許可される地域を決定するものとする。
土地の分割や売買を禁止するこの規制に関して、多くの不動産専門家は、今後1年ほどで土地市場は大きな変動を経験するだろうと考えています。土地の分割や売買を厳しく制限すると、供給が不足し、価格が上昇する可能性があります。
ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、市場には公式プロジェクトからの供給が不足しているが、土地の需要は常に非常に高いと語った。
「多くの投機家は、土地を収集する機会を利用し、それを区画に分割して売却し、区画を分割し、さらには買い手を誘致するために合法的なプロジェクトと同じ名前をつけることさえしています。同時に、彼らは価格をつり上げようと競い合い、不動産価格を「押し上げ」、市場に混乱を引き起こしています」とディン氏は述べ、土地の分割と売却の厳格化の必要性を強調しました。
不動産専門家のディン・ミン・トゥアン氏によると、新規制による土地の分割・売買の禁止により、乱発的な分割が抑制され、市場への供給も「縮小」し、土地資源の浪費の削減につながるという。
しかし、今後の土地取引活動も影響を受けるでしょう。現在市場に出回っている土地取引の90%は分割された土地であるため、初期段階では土地市場は不安定になります。
規制が実施された後、利益を得るために区画を分割する目的で誤って土地を「保有」した投資家によって、割引価格で販売される大規模な土地商品が大量に出現する可能性があります。
むしろ、分筆が禁止されている地域では、分筆証明書付きの土地の価格が高騰し、法律が正式に施行される前に分筆・分割を求める駆け込み需要が押し寄せる可能性がある。
抽選区分の正式な厳格化は、少数の人々にだけ影響を及ぼすのではない。なぜなら、第2類型都市と第3類型都市では、土地投資に参加する投資家の数が非常に多いからです。このタイプは流動性が高く需要も高いため、一部の投資家は商品を「買いだめ」して高値で転売します。
「目に見えないことだが、分割された土地の価格は、一般の人が売る土地の平均価格よりも高いのだ」とトゥアン氏は強調した。
トゥアン氏によると、105の市町村で土地の分割と売買を禁止すると、これらの市場の購買力は低下するが、第1級都市の土地はより強力なキャッシュフローを引き付けることになるという。なぜなら、投資家は外部のリスクが高すぎると考えており、土地の分割に関連する問題が安定するまで、これらの地域への復帰を検討することはないからです。当面は、投資需要が明らかに増加しているため、中央市場は依然としてキャッシュフローを引き寄せるでしょう。
トゥアン氏は、現時点では、不動産業法や住宅法に基づく移行期間にある地域、特に土地区画の分割や販売が禁止されている地域での土地区画への投資は、土地投資家は慎重に検討する必要があると提言している。購入者は投資用土地に証明書があることを確認する必要があります。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長も同じ見解で、長期的には土地の分割と売買を厳しく規制することで、この市場が透明かつ持続可能な方向に発展し、投機や土地の「熱狂」を防ぎ、土地の無駄遣いを制限するのに役立つだろうと述べた。
ハノイのアパート価格が高騰する原因は何ですか?
住宅需要は継続的に増加しており、供給に圧力をかけ、不動産価格全般を継続的に押し上げ、以前よりも高い水準に設定し続けています。
特にハノイのアパート市場では「価格高騰」が続いている。ベトナム不動産協会（VARS）は、ハノイのマンション価格が継続的に新記録を更新する要因を指摘した。
2018年以降、資金源に関する政策や不動産市場を管理する機関や部門の決定が、住宅用不動産の供給が深刻に減少した原因の一つとなっている。
VARSの調査データによれば、ハノイのアパート価格は数十四半期連続で上昇している。 2024年第1四半期のハノイのマンション価格指数は、2019年第1四半期と比較して48％上昇し、2023年第4四半期と比較して8パーセントポイント上昇し、過去5年間で最大の増加となりました。
VARSの専門家は、インフラが継続的に改善されるため、不動産価値も投資額に比例して増加すると指摘した。しかし、1つだけ投資して3～4倍に増やすのは無理があります。
ハノイのアパート価格が継続的に最高値を更新している理由は、特に銀行金利が「底値」に達している状況で、多額のキャッシュフローが資産を保有するために不動産に力強く「流入」し、投資需要が大きくなっているためです。さらに、賃貸アパートへの投資需要は、首都に集まる多数の海外観光客、外国人専門家、学生の宿泊ニーズによっても推進されています。
一方、供給は不足しており、商品の不足により市場の需要を満たすことができません。一般的な心理学によれば、ベトナム人の住宅所有に対する需要は常に高く、現在も上昇傾向にあります...これらの一連の要因が同時にハノイのアパート部門の価格に影響を与え、継続的に価格記録を更新しています。
VARSは、2025年までにハノイの人口は900万人に達し、都市化率は62％になると予測している。したがって、2025年までに都市部に居住する人口は2022年の413万8500人から約558万人に増加することになる。これは毎年約12万世帯の新しい都市世帯に相当します。
同時に、VARSは2021年から2025年までのハノイ住宅開発計画のデータを引用し、2022年から2025年までの総需要は185,200戸であることも示した。そのうちアパートは166,600戸あります。しかし現実には、ハノイで販売される新築アパートの数は継続的に減少しています。
2023年の新築マンション供給総数は約11,000戸にとどまり、2022年の同時期と比べて66%に減少する見込みです。2024年第1四半期だけでも、ハノイ市場全体では新規オープンマンションは約3,000戸にとどまる見込みです。
したがって、現在から2025年まで、毎年平均してハノイには約5万戸のアパートが不足することになる。新たに認可された商業用住宅プロジェクトの数は継続的に減少しており、価格が上昇し続ければ次の家を購入する資金が足りなくなることを恐れて人々は家を売却することを躊躇しています。特に現在、市場には「手頃な」価格のアパートがまったくありません。
 |
| 2023年の新築マンションの総供給量は約11,000戸にとどまり、2022年の同時期と比べて66%に減少する見込みだ。（写真：HA） |
外国の団体や個人がベトナムで住宅を所有することが認められるケース
2023年住宅法（2025年1月1日発効）第17条は、ベトナムで住宅を所有することが認められる外国の組織および個人と住宅所有の形態を規定しています。
したがって、外国の組織および個人は、以下を含むベトナムでの住宅の所有が許可されます。
外国投資経済組織は、本法およびその他の関連法規定に従ってベトナムの住宅建設プロジェクトに投資する。
ベトナムで活動する外国投資経済組織、外国企業の支店、代表事務所、外国投資ファンド、外国銀行支店（以下「外国組織」という。）
外国人はベトナムへの入国が許可されます。
本条第1項に規定する外国の組織および個人は、以下の形態を通じて、ベトナムにおいてアパートや戸建て住宅を含む住宅を所有することが認められる。
本条第1項a号に規定する組織は、ベトナムにおける住宅建設投資プロジェクトの実施を通じて住宅を所有することができる。
本条第1項b号及びc号に規定する組織及び個人は、本法第16条に規定する国防及び安全を要する地域に所在しない住宅建設投資プロジェクトの投資家から商業住宅を購入、リース購入すること、又は贈与を受け、若しくは相続することにより、住宅を所有することができる。
本条第1項b号及びc号に規定する組織及び個人は、本項b号の規定に従って既に住宅を所有している外国の組織及び個人から住宅を購入又は割賦購入することにより住宅を所有することができる。
クアンビン省は128区画の土地を競売にかける予定だ
クアンビン省は来年5月にクアンチャック郡、バドン町、ドンホイ市の128区画の土地の使用権を競売にかける予定だ。最低開始価格は5億6000万VND、最高開始価格は約60億VNDです。
バドン町では、バドン町土地基金開発投資プロジェクト管理委員会が所有する50区画の土地が、5月7日午後、クアンビン省不動産オークションサービスセンターによって土地使用権の競売にかけられる予定である。
競売にかけられた50区画の土地は、長期利用が見込まれる農村住宅地です。国道12A号線から南部地域の中心市街地であるバドン町までの主要道路沿いにある住宅インフラプロジェクトに属する土地区画。
敷地面積は160～240㎡。開始価格は1区画あたり5億6000万VNDから20億VND以上。
登録および入札の締め切りは5月4日午後4時30分です。落札価格の発表はバドン町クアンホア村人民委員会のホールで行われます。
また、バドン町では、クアンビン省不動産オークションサービスセンターが5月13日午後、10区画の土地使用権のオークションを引き続き開催した。
競売にかけられた土地はすべて都市部の住宅地であり、バドン町クアントゥアン区ドンムア住宅地区の技術インフラプロジェクトに属する。
各区画の面積は160.8～237㎡。開始価格は1区画あたり7億4,600万VNDから13億VND以上です。
オークション書類及び入札受付の締め切りは午後4時30分です。 5月10日、クアントゥアン区人民委員会にて。
支払価格の発表はクアントゥアン区人民委員会のホールで行われる予定。
クアンチャック郡では、クアンフー村人民委員会が所有する42区画の土地が、5月16日朝、クアンビン省不動産オークションサービスセンターによって土地使用権の競売にかけられる予定である。
42 区画は農村住宅地であり、長期利用されます。クアンフーコミューンナムラン村の住宅計画区域の技術インフラプロジェクトに属する。
面積は1区画あたり200～303.6m2。開始価格は1区画あたり6億8000万VNDから14億VND近くまで。
申込受付期間中に1回のみ間接投票によるオークションを実施します。オークション登録書類及び入札書類の提出期限は午後４時３０分です。 5月13日、クアンフー村人民委員会本部にて。
支払われる価格の発表は、クアンフー村の人民委員会のホールで行われる予定。
ドンホイ市では、5月13日午前、クアンビン省不動産オークションサービスセンターとクアンビン省土木産業建設投資プロジェクト管理委員会が、26区画の土地使用権のオークションを開催する予定である。
ドゥックニンドン区行政センターの居住エリアの技術インフラプロジェクトに属する土地区画。
敷地面積は1区画あたり126～331.5㎡。開始価格は1区画あたり14億～59億VND以上です。
オークションに参加登録し、投票する時間は午後 4 時 30 分までです。入札価格の発表は5月10日にクアンビン省不動産オークションサービスセンターのホールで行われます。
[広告2]
出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-dat-nen-se-tang-ly-do-chung-cu-ha-noi-lien-tiep-lap-ky-luc-truong-hop-ca-nhan-nuoc-ngoai-duoc-so-huu-nha-269626.html
コメント (0)