2024年第3四半期の住宅と市場に関する情報がまもなく登場、不動産価格は引き続き上昇、ホーチミン市は調整済み土地価格リストを発行する時期を設定...これらは最新の不動産ニュースです。 [広告_1]
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| ベトナムの不動産市場は変動期を終え、回復と価格上昇の兆しを見せている。 （写真：リン・アン） |
住宅および市場情報は2024年第3四半期に近日公開予定
建設省は最近、2024年第3四半期の住宅および不動産市場に関する情報公開の実施について、省および中央直轄市の人民委員会に公式文書を送った。
建設省は、2024年8月1日に発効した、住宅と不動産市場に関する情報システムとデータベースの構築と管理に関する不動産事業法のいくつかの条項を詳述した政府政令第94/2024/ND-CP号の規定に従って、住宅と不動産市場に関する情報を公表する任務を遂行し、省と中央直轄市の人民委員会に住宅開発プログラムと計画の公布状況を更新するよう要求する。投資政策、投資家選定が承認されたプロジェクトの数。
認可済み、進行中、完了済みの住宅開発プロジェクト、不動産プロジェクトの数。将来の住宅（商業住宅、社会住宅）の販売対象となるプロジェクトおよびアパートの数。
マンション、戸建住宅、譲渡土地の取引量及び総取引額住宅価格およびその他の種類の不動産（アパート、戸建て住宅、土地、公営住宅）オフィス賃貸価格;商業施設;ホテル、リゾート;産業用不動産;不動産在庫
当該地域における社会住宅開発への投資の実施と社会住宅ローンのための120兆VNDの信用パッケージの実施に関する報告書。地域の不動産セクターで事業を展開する企業の困難や問題を報告し、解決策（ある場合）を提案します。
市場は新たな価格水準を設定する
Batdongsan.com.vnの副社長であるグエン・クオック・アン氏は、ベトナムの不動産市場は変動期を経たばかりで、回復と価格上昇の兆しを見せていると語った。新たな法的枠組みは不動産市場の回復の基盤を築きつつあります。
クオック・アン氏によると、2023年住宅法、2023年不動産事業法、2024年土地法の3つの法律の発効による新たな法的枠組みにより、多くの種類の不動産の価格が上昇するだろう。具体的には、土地コストと多くの新しい規制により、一次市場と二次市場の両方で価格の上昇圧力が生じます。
地価が上昇した理由は、地価の枠組みがなくなり、地価表が従来の5年ごとではなく毎年更新されるようになったため、地価の更新頻度が増加したためです。また、減額方式の廃止による精度の向上や、土地評価4方式の適用条件の規制などにより、地価も上昇した。
さらに、紛争のない使用中の土地に対する土地使用権証明書の交付条件を追加する際の法的認証の厳格化も、法的地位が明確な土地に対する要件がますます強調され、焦点が当てられると、地価の上昇につながるだろう。
土地価格が上昇するだけでなく、土地価格とともに整地費用も上昇するため、主要な不動産価格も上昇します。さらに、埋め立てや立ち退きの前に実施されるプロジェクトでは、投資家が移住住宅を手配しなければならないため、移住手続きに関する規制により、主要な不動産価格が上昇することになる。
再定住住宅の条件も明確かつ厳格であり、以前の住宅と同等かそれ以上のものでなければならない。移住地はインフラを完備する必要がある。クオック・アン氏は、一次不動産価格の上昇により二次不動産価格も上昇するだろうと述べた。
具体的には、各タイプとも、地価や市場の拡大に応じて民営住宅が増加します。土地価格も、区画割りされた土地の供給が逼迫し、価格が引き締まることが求められたため上昇した。都市部の住宅プロジェクトは土地プロジェクトよりも人気が高まり、インフラや公共設備への投資により、都市部の住宅プロジェクトも新たな価格を確立するでしょう。
ハノイ、土地区画の最小面積を正式に拡大
ハノイ人民委員会は、市内の土地管理と利用に関する重要な内容を規制する決定第61号を発行した。
この決定の注目すべき点の一つは、土地の分割と統合の条件と最小面積である。
区や町内の住宅用地区画の分離については、交通路、技術インフラ工事、公共スペースの外側のエリアでは、分離後の土地区画の面積は50平方メートル以上、長さは4メートル以上、交通路に隣接する幅は4メートル以上である必要があります。
平野部のコミューンの場合、分割後の最小面積は80平方メートル、中部地域のコミューンの場合は100平方メートル、山岳地帯のコミューンの場合は少なくとも150平方メートルです。
非農地については、この規制は、プロジェクト実施のために国から割り当てられていない、またはリースされていない土地区画に適用されます。区市町村においては、商業用地は、交通道路に隣接する幅員が10メートル以上、面積が400平方メートル以上でなければならない。その他の種類の非農地の場合、敷地の幅は20メートル以上、面積は最低1,000平方メートルでなければなりません。
町村では、商業サービス用地は800平方メートル以上の面積を持たなければならず、その他の非農業用地は2,000平方メートル以上の面積を持たなければなりません。
農地については、年間耕作地の最小面積は、区・町では300平方メートル、町村では500平方メートルです。多年生作物と水産養殖用の土地は、区と町ではそれぞれ500平方メートル、コミューンでは1,000平方メートルです。生産林地は、面積が5,000m2以上の場合は区画に分割することができます。
現在、ハノイの土地分割は2017年決定第20号に基づいて適用されています。これに応じて、分割後の土地区画は、区と町については最低30平方メートルの面積が必要であり、残りの地域については新しい土地割り当て制限（最小）の50％以上である必要があります。
ホーチミン市は10月15日までに調整された土地価格リストを発行する予定です。
2020年の地価表の調整手続きについて、市人民委員会。ホーチミン市（HCMC）は、進捗状況と実施内容について市人民評議会に報告したばかりです。
市人民委員会によると、2024年土地法には、市場原理に従って土地価格を決定するメカニズムの完成や、土地価格枠に関する規制の撤廃など、多くの新しい点が含まれている。
また、新法による土地価格表は、市場に適合するように作成され、毎年1月1日から適用され、2つの土地利用グループに対する12の財務義務を決定するための基礎として機能します。
一方、ホーチミン市で現在適用されている2020年価格表には3つの欠点があります。価格表は価格枠によって制御されているため、住宅地の最高価格はわずか1億6,200万VND/m2で、市場価格と大きく異なります。再定住地の土地価格は更新されていない。価格表によると、300億VND未満の土地区画の価格設定に行き詰まっています。
土地価格を調整する必要性に直面し、ホーチミン市人民委員会は、8月1日に発行される簡略化された手続きに従って草案を作成するよう天然資源環境局（TN-MT）に指示した。
天然資源環境局は、書面による意見収集と検討会議を経て、7月30日にホーチミン市土地価格表評価委員会に2020年価格表の調整決定を提出した。次に、省庁は調整された価格表の追加的な影響を提出した。
9月20日の会議では、評議会の作業部会が調整された土地価格リストの草案についていくつかのコメントを行い、天然資源環境省はそれを受け入れて草案に盛り込んだ。
今後の調整地価表の進捗状況につきましては、9月30日に天然資源環境省が議会への提出を完了する予定です。 10月10日までに理事会が会合を開き、検討が行われる予定です。計画によれば、調整された土地価格表は10月15日までにホーチミン市人民委員会によって発行される予定だ。
調整された価格表が入手できない期間中、ホーチミン市人民委員会は9月21日、各部署、支部、トゥドゥック市人民委員会、地区に対し、現在の土地価格表と土地価格調整係数を適用して財務上の義務と税金を決定することを承認した。
レッドブックを持たない土地利用者の権利は何ですか?
土地区画にレッドブックが付与されると、人々は譲渡、寄付、補償など、土地使用者としての完全な権利を持ちます。しかし、レッドブックを持たない土地利用者がどのような権利を持っているか、誰もが知っているわけではありません。これらのメリットを理解するには、以下の記事を参照してください。
1. 土地の補償
a、証明書の交付条件を満たしているにもかかわらず、証明書が交付されていない場合
土地法第31/2024/QH15号第95条第1項a号および第2項は、国が国防および安全保障の目的で土地を収用する場合、賃貸地以外の土地を使用し、毎年地代を支払っている世帯および個人は、土地の補償を受けなければならないと規定しています。以下の条件のいずれかが満たされる場合、国家および公共の利益のための社会経済の発展：
- 証明書を持っていること。
・管轄官庁から土地の割り当てや借地の決定、あるいは土地利用目的の変更許可の決定があること。
- 証明書を発行するには、土地使用権に関する書類のいずれかが必要です。
・法規制に従って土地使用権の譲渡を受けたが、土地登記手続きが完了していない。
- 抵当契約に基づく土地を債務の返済に使用する。オークションの結果により金銭的義務が完了したことを認める文書。
したがって、証明書が発行されていなくても、証明書の発行条件が満たされ、上記の文書のいずれかが利用可能であれば、毎年の地代金が支払われる賃貸地でない限り、世帯および個人は土地に対する補償を受けることができます。
b.証明書の対象外
2024年土地法第98条第3項によれば、証明書交付の条件を満たしていなくても、2004年7月1日以前に農地が使用されていた限り、農業生産に直接従事する世帯や個人には土地の補償が与えられる。
2. 土地に付随する財産に対する補償
2024年土地法第91条第3項は、国が土地を取得する場合の財産損害の補償の原則を次のように規定しています。
「民法の規定によれば、財産上の損害を受けた財産の所有者は、その損害を賠償されなければならない。」国による土地収用により生産や事業の停止を余儀なくされる生産・事業所の所有者に対しては、支援が検討される。
したがって、証明書がなくても、土地の取得によって損害が発生した場合、その土地に付随する財産の法的所有者は補償を受けることができます。
3. 土地使用権の行使
2024年土地法第45条第1項a号によれば、証明書がなくても土地使用権を譲渡または寄付できるケースが2つあります。
ケース1：土地使用権の相続、土地の集約化に伴う農地転用、区画の交換、または国やコミュニティへの土地使用権の寄付など。
ケース2（2024年土地法第127条第4項a号）：証明書を付与されていないが、証明書の資格がある世帯および個人は、土地使用権を譲渡、賃貸、転貸し、土地使用権を使用してプロジェクトを実施するために資本を拠出することが許可されます。
4. 建設許可の交付
証明書がない場合でも、政令53/2017/ND-CP第3条に規定されている土地に関する法的文書のいずれかがある場合は、建設許可は付与されます。
注意: 住宅は住宅地にのみ建てることができます。
5. 土地が回復するまで一時的に利用
2024年土地法第138条第8項は次のように規定している。
「本条第1項、第2項、第3項、第4項、第5項および第6項に規定する場合に土地を使用している世帯および個人で、土地使用権および土地に付随する資産の所有権の証明書の交付条件を満たしていない場合は、国が土地を回収し、規則に従って土地を申告および登録するまで、現状のままで土地を一時的に使用することが許可される。」
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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-bao-xu-huong-gia-nha-dat-tphcm-sap-ban-hanh-bang-gia-dat-dieu-chinh-khong-co-so-do-co-quyen-loi-gi-288312.html
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