新しい地価表が発表されたときの不動産市場の動向を予測する

各地域の価格調整範囲は異なるものの、不動産市場、特にこの分野で事業を展開する企業は影響を受けるだろうと専門家は指摘している。

実務上の要件としては、新たに調整された土地価格表は2024年土地法に準拠し、市場の透明性を高め、土地価格の算定における公正さを目指し、土地を回収された人々の問題を解決し、多くのプロジェクト、特に重要なプロジェクトにおける用地取得の進捗を加速させることが求められています...

しかし、多くの事業者は、事業費の増加や、これまで旧価格に基づいて「仮算定」されていた土地使用料関連費用の増加を予想し、新しい地価公示の公示を「息をひそめて」待つなど、非常に緊張していると語っていた。住宅購入者に関しては、住宅価格が過去にわたって急激に上昇し、まだ止まらない可能性があるため、依然として不安と悩みを抱えています...

SGOホームズのゼネラルディレクターであり、ベトナム不動産協会（VARS）の市場調査ワーキンググループのメンバーであるレ・ディン・チュン氏は、市場は土地使用料、地代、税金、手数料、土地に関連する料金など、プロジェクトの土地に関連する金銭的義務に関して多くの問題に直面していると語った。

一部の不動産市場はまだ回復していない。不動産市場がまだ「ホット」な時期にあった時期と一致する可能性のある過去 2 年間の土地価格を決定するために入力データを使用することは不合理であり、現在の実際の状況と一致しない土地価格を決定することになりがちです。

特に、近年、国家予算に損失をもたらした価格査定違反により、多くの地方自治体が責任を「回避」し、法的リスクを恐れるようになった。多くの場合、政府は「安全」を期すために、土地価格を高く承認したり、承認を遅らせたりすることさえ選択します。

そのため、土地に関連する早期の財務義務が承認されたプロジェクトは、多くの場合、地上レベルよりも高くなっており、ビジネス効率が低下し、損失のリスクさえも生じています。一方、土地価格がまだ決定されていないプロジェクトは停滞し、スケジュールが遅れている、とチョン氏は問題を提起した。

ダットヴァン不動産株式会社取締役のグエン・ヴァン・ロイ氏も同様の見解を示し、過去には、より高い価格を支払った後に手付金を放棄したり、落札価格を支払わなかったり、さらにはリスクを無視してオークションでの義務を果たし、落札価格を合法化するなどの行為により、多くのプロジェクトで高い落札価格が発生していたとコメントした。その目的は、価格を「つり上げ」、その地域の土地の価格を「押し上げる」ための「仮想」価格レベルを作り出し、利益を上げることです。

当局は検査に介入したが、この措置は主にオークションプロセスの透明性と合法性を確保するためのものであり、市場価格に影響を与える可能性は低い。市場経済においては、売買取引に参加する当事者は合意の原則に従うため、証明なしに預金を完全にキャンセルすることができます。特にベトナムには、現在の投機的行為や価格高騰行為を対処の根拠として明確に定義した法文書が存在しない、とロイ氏は分析した。

地方自治体が新たな地価表を発表する前に、専門家や企業はタイミングを検討し、「逆効果」を避けるよう慎重に計算したいと考えている。

フードン・グループのゴ・クアン・フック総裁は、新たな土地価格表が発行されれば、不動産市場に多かれ少なかれ影響が出るだろうと語った。しかし、不動産価格の上昇を抑える最善の解決策は、国が企業を支援してプロジェクトの法的手続きを短縮し、手頃な価格の住宅や社会住宅の供給を増やし、販売価格を安定させることです。これは市場の持続的な安定と発展にも役立つ効果的な解決策だとフック氏は期待している。

専門家は、2025年の不動産市場を評価し、土地とアパートが、高い流動性と利益成長の可能性が高い2つの分野になると考えています。しかし、専門家は、土地への投資は、その潜在性が高く評価されている一方で、リスクも伴うと警告している。

現在、多くの地域で土地価格が理由もなく上昇しています。 2018年から2022年にかけて、ハドン地区（ ハノイ）の土地価格は2.25倍の4,000万VND/m2から9,000万VND/m2に上昇し、現在では1億VND/m2の水準をはるかに超えています。ハノイでは環状４号線沿いなど郊外の土地が注目され始めている。土地を探している投資家の数は前四半期に比べて30％増加し、主にソクソン、メリン、タンオアイ、ダンフオンに集中していました。インフラが完成すると土地価格が数倍に上がると予想されたため、多くの投資家が互いに購入を「誘い合った」のです。

土地が「波を起こす」と予測されているだけでなく、マンション部門も過去と同様に価格が大きく上昇し、魅力を維持しています。高級不動産販売会社ワンハウジングの予測によると、マンションの供給量は2023年と比較して2025～2026年に3倍近く増加する見込みです。具体的には、2025年には約2万3000戸のマンションが発売される見込みです。しかし、マンションのほとんどは依然として中高級セグメントに属しています。したがって、手頃な価格の住宅に対する「渇望」は依然として満たされていない。

CBREハノイ支社のグエン・ホアイ・アン取締役は、マンション価格は下落せず、5～8％程度緩やかに上昇するだけだと予測している。高級層に重点を置いた供給の状況では、平均的な収入で実際に住宅を必要としている人々は依然として「夢」を持ち続けなければならない。特に、セグメント間の不均衡は投資判断と市場の流動性に影響を及ぼします。

出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-bao-dien-bien-thi-truong-bat-dong-san-khi-co-bang-gia-dat-moi/20241114085004793