各地域の価格調整幅は異なるものの、不動産市場、特にこの分野で事業を展開する企業は影響を受けるだろうと専門家は指摘する。
実務上の要件としては、新たに調整された土地価格表は2024年土地法に準拠し、市場の透明性を高め、土地価格の計算の公平性を目指し、土地を回収された人々の問題を解決し、多くのプロジェクト、特に重要なプロジェクトにおける用地取得の進捗を加速することに貢献することが求められています...
しかし、多くの事業者は、事業費の増加や、これまで旧価格で「仮算定」していた土地使用料関連費用の増加を予想し、新土地価格表の公示を「息を詰めて」待つなど、非常に緊張していると語っていた。住宅購入者に関しては、住宅価格が過去数年にわたって急激に上昇し、まだ止まらないかもしれないため、依然として不安と悩みを抱えています...
ベトナム不動産協会（VARS）の市場調査ワーキンググループのメンバーであり、SGOホームズのゼネラルディレクターを務めるレ・ディン・チュン氏は、市場は土地使用料、地代、税金、手数料、土地に関連する料金など、プロジェクト用地に関連する金銭的義務に関して多くの問題に直面していると語った。
一部の不動産市場はまだ回復していない。不動産市場がまだ「ホット」な時期にあった時期と一致する可能性のある過去 2 年間の土地価格を決定するために入力データを使用することは不合理であり、現在の実際の状況と一致しない土地価格を決定することにつながります。
特に、近年、国家予算に損失をもたらした価格査定違反により、多くの地方自治体が責任を「回避」し、法的リスクを恐れるようになった。多くの場合、政府は「安全」を期すために、土地価格を高く承認したり、承認を遅らせたりすることさえ選択する。
そのため、土地に関連する早期の財務義務が承認されたプロジェクトは、多くの場合、地上レベルよりも高くなっており、ビジネス効率が低下し、損失のリスクさえも引き起こします。一方、土地価格がまだ決定されていないプロジェクトは停滞し、スケジュールが遅れている、とチョン氏は問題を提起した。
ダットヴァン不動産株式会社のグエン・ヴァン・ロイ取締役も同様の見解を示し、過去には多くのプロジェクトで落札価格が高騰したが、これは高額を支払った後に手付金を放棄したり、落札価格を支払わなかったり、さらには落札価格を合法化するためにリスクを無視してオークションの義務を履行したりする行為によるものだとコメントした。その目的は、利益を得るために、価格を「高騰」させ、「仮想」価格水準を作り出して、その地域の土地の価格を「押し上げる」ことです。
当局は検査に介入したが、この措置は主にオークションプロセスの透明性と合法性を確保するためのものであり、市場価格に影響を与える可能性は低い。市場経済においては、売買取引に参加する当事者は相互合意の原則に従うため、証明なしに預託金を完全に取り消すことができます。特にベトナムには、現在の投機的・価格高騰行為を対処の根拠として明確に定義する法的文書が存在しない、とロイ氏は分析した。
地方自治体が新たな地価表を発行する前に、専門家や企業はタイミングを検討し、「逆効果」を避けるよう慎重に計算したいと考えている。
プードン・グループのゴ・クアン・フック総裁は、新たな土地価格表が発行されれば、多かれ少なかれ不動産市場に影響を及ぼすだろうと語った。しかし、不動産価格の上昇を抑える最善の解決策は、国が企業を支援してプロジェクトの法的手続きを短縮し、手頃な価格の住宅や社会住宅の供給を増やし、販売価格を安定させることです。これは市場の持続的な安定と発展にも役立つ効果的な解決策だとフック氏は期待している。
専門家は、2025年の不動産市場を評価し、土地とアパートが、高い流動性と利益成長の可能性が高い2つの分野になると考えています。しかし、専門家は、土地への投資は潜在性が高く評価されている一方で、リスクも伴うと警告している。
現在、多くの地域で土地価格が理由もなく上昇しています。 2018年から2022年にかけて、ハドン地区（ハノイ）の土地価格は4,000万VND/m2から9,000万VND/m2へと2.25倍に上昇し、現在では1億VND/m2の水準をはるかに超えています。ハノイでは、環状4号線沿いなど郊外の土地が注目され始めている。土地を探している投資家の数は前四半期に比べて30％増加し、主にソクソン、ミーリン、タンオアイ、ダンフオンに集中しています...インフラが完成すると土地価格が数倍に上がると予想したため、多くの投資家がお互いに購入を「誘い合い」ました。
土地が「波を起こす」と予測されるだけでなく、マンション部門も過去と同様に価格が大きく上昇し、魅力を維持している。高級不動産販売会社ワンハウジングの予測によると、マンションの供給は2023年に比べて2025年～2026年には3倍近く増加する見込み。具体的には、2025年には約2万3000戸のマンションが発売されると予想されている。ただし、マンションのほとんどは依然として中高級セグメントに属している。したがって、手頃な価格の住宅に対する「渇望」は依然として満たされていない。
CBREハノイ支社のグエン・ホアイ・アン取締役は、マンション価格は下がることはなく、5～8％程度緩やかに上昇するだけだと予測している。高級住宅地に重点を置いた供給の状況では、平均的な収入で実際に住宅を必要としている人々は依然として「夢」を持ち続けなければならない。特に、セグメント間の不均衡は投資判断と市場の流動性に影響を及ぼします。
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出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-bao-dien-bien-thi-truong-bat-dong-san-khi-co-bang-gia-dat-moi/20241114085004793
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