「復活」したプロジェクトは不動産市場にとって重要な供給源である

先生、土地、住宅、不動産に関する3つの法律が施行される中で、特にハノイとホーチミン市で不動産価格が上がり続けているのはなぜかと多くの人が疑問に思っています。この問題をどのように説明しますか?

最近、特に大都市で不動産価格が「めまいがするほど」上昇している理由を説明するには、さまざまな理由があります。しかし、おそらく大方の合意を得るであろう理由は、供給不足と需要と供給の不均衡、特に中心部の平均価格のアパートや小さな土地です。

土地法、住宅法、宅地建物取引業法が8月1日から施行されているのに、なぜ価格変動や供給不足が起きているのか？

私たちの見解では、これは新しい法律が施行された直後に販売される新しい住宅プロジェクトがあまり多くないことが原因です。供給量の増加を期待する人も多いが、新たな規制はよりオープンで合理的ではあるものの、新たに実施される住宅プロジェクトにのみ適用されることを客観的に評価する必要がある。これらのプロジェクトは法的手続きを完了する必要があり、法律の施行後すぐに販売を開始することはできません。

一方、住宅プロジェクトは、間違った投資家の選択、土地規制の不遵守など、さまざまな理由で中止せざるを得ず、依然として解決策はありません。したがって、古いプロジェクトは、新しいポリシーが削除されるのをまだ「待機」モードになっています。解決されていない「問題」を抱えたプロジェクトは、市場への供給を生み出していません。

第二に、「入力」コストの増加は土地価格の上昇につながります。現在、地方自治体は土地法の規定に従って地価表を調整している。例えば、ホーチミン市は10月21日に土地価格表を発行しましたが、2020年の土地価格表と比較すると、クチ地区など多くの地域で以前の価格の3倍から11倍に上昇しました。 Hoc Mon は 2 ～ 11 倍高くなります...土地価格の高騰により、人々の土地にかかるコスト (土地税、証明書発行時の土地使用料、土地利用目的転換料など) もそれに応じて増加します。

企業にとって、プロジェクトの土地価格の決定は土地価格表に基づいていないものの、新しい規制により、投資プロジェクトに決定される土地使用料は以前よりも低くすることはできません。特に、土地の開墾補償費用の増加という状況において、土地を取り戻した人々はこれまでよりも多くの利益を受け取ることになります。

3つ目の理由は、不動産投機の傾向が依然として蔓延していることです。土地は収益性が高いため、人々は依然として土地に投資したいと考えていると断言するのは難しくありません。土地は資産を保有するための良い手段だと考える人もいます。これは投資家と、不動産を保有するために土地を購入する人々の両方に当てはまります。 「一生かけて働いても、土地から得る利益には及ばない」という格言は、今でも真実です。

投機は不動産価格を「刺激する」ための策略にもつながります。オークションでは価格が高騰し、その後保証金が無効になったため、タンオアイ、ホアイドゥックなど市場の情報が混乱した。また最近ではハドンでも、2億6,200万ドン/m2で落札され、これまでのオークション記録を更新し続けている。価格「刺激」の結果、市場情報が乱れ、買い手は価格の「迷路」に陥ります。

地方の地価表を調整すると、市場での不動産譲渡価格が上昇すると思いますか?

私たちの意見では、地方の土地価格表を調整することは客観的に必要である。以前に規制された土地価格表は、土地区画の実際の価値を反映していません。したがって、土地価格表を早期に調整して適用することが必要であり、市場の透明性と安定性を高め、土地を回収された人々への補償価格の算出がより合理的になり、個人が土地を収集して投機目的に変更する状況を制限できるなど、長年懸案であった問題を解決します...

しかし、地価表における土地価格の上昇は、土地使用権証書の交付を受ける必要がある個人、住宅と同一の土地内にある農地の用途変更を申請する必要がある個人、非農地利用税を納める必要がある個人など、多くの主体にも影響を与えます。これらの主体は、土地使用料が上昇するため、地価表の調整によって悪影響を受ける主体です。

たとえば、土地価格表を調整する前は、用途変更のため、100平方メートルの農地区画に10億ドンを支払わなければなりませんでした。土地価格が2.2倍に上昇すると、国民の土地コストは22億ドン増加することになります。登録料や非農地使用税の費用も増加した。

これは、特に、証明書を付与されずに長期間「計画保留」されていた土地を使用していたが、現在証明書の取得資格を有する人々など、脆弱な立場にある人々に影響を与えます。国が認めた場合の土地使用料の支払いコストは、従来に比べて増加する可能性があります。

全体的に見ると、地価公示において、具体的な土地価格（入力地価）が市場価格に近くなるように決定されると、譲渡地価（出力地価）が上昇する傾向があることがわかります。したがって、供給が改善したとしても、不動産価格が短期的に「落ち着く」ことは依然として難しいかもしれない。

では、今後の不動産価格の高騰という現状に対して、どのような解決策があると思いますか？

不動産価格を「落ち着かせる」ためには、当局からの多くの同時的な解決策が必要だ。しかし、法的な観点からは、短期的かつ長期的な解決策が必要であると考えています。

短期的には、管轄当局は、法的問題により中断されているプロジェクトを処理するためのメカニズムを発行することを検討する必要がある。言い換えれば、この種のプロジェクトについては、実施を許可するか完全に中止するかのいずれかで、決定的に対処するための規制が必要である。現在の状況のようにプロジェクトを「停滞」させないでください。

「復活」したプロジェクトは、今後の市場にとって重要な供給源となります。多くの「行き詰まった」プロジェクトがあり、これらのプロジェクトのほんの一部しか実施されなければ、市場への供給に変化が生じるでしょう。一方、地価調整の影響を回避するため、政府は、世帯や個人の土地利用目的の変更を含め、土地使用料の免除や減額に関する規制を早急に公布することを検討する必要がある。

長期的には、多くの不動産を所有し、土地を休耕させ、短期間で土地を売買する人々に高い税金を課すことを検討することが、依然として根本的な解決策です。これは唯一の解決策ではありませんが、市場を規制するための重要な手段の 1 つです。不動産に注ぎ込まれる人々の資金を制限することに貢献します。もちろん、このような税法を適用するには、適切な時期や方法を慎重に検討する必要があります。

さらに、情報公開、デジタル化の推進、そして現在の証券取引所の一形態である全国的な不動産取引所の設立に向けた動きは、持続可能な解決策となり得る。国が管理する公益法人モデルで運営される全国不動産取引フロアに、人口や土地に関する全国データベースを統合することで、実際の取引価格をコントロールし、市場の透明性と健全性を高めることに貢献します。

どうもありがとうございます！

出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040